シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[871: 匿名さん]

>861

在庫物件の区分所有者はすみふ。管理規約の変更には総会で3/4以上の賛成が必要だから、議案を提出したところで大量在庫の場合すみふが反対するから成立しない。

[872: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は、区分所有者が負担だから、在庫物件はすみふが支払うんだけど問題なのは駐車場使用料。未入居が多くて駐車場稼働率が計画より大幅に下回ると、管理組合収支の赤字に直結する。

[873: 匿名さん]

>860

完成在庫も帳簿に載るんだけどね。

[874: 匿名さん]

>>873
売りに出せばね。値段がついてない空きスペースをいくらで載せるか？数年後にさらに値引きなしで売り続けていれば減価償却もおそろしく遅くなる。

[875: 匿名さん]

>871
逆にすみふの持ち分が1/3以下になれば成立しうるってこと？
すみふの修繕積立金は1戸あたり月1億円です、とかOK？
できたらめちゃくちゃおいしくない？

[876: 匿名さん]

ああ、、1/4以下の間違いだ。

[877: 匿名さん]

>>875
そういうのは、万が一可決されても法的に無効です。
区分所有者は平等な立場なのが大前提。

[878: 匿名さん]

区分所有法では、原則、持分に応じて負担ってなってる。裏を返せば、管理規約とかで規定すれば可能ってこと。

デベによっては、販売時に未販売住戸の負担義務は無いって条項を契約書にこっそり忍ばしたりするらしい。流石に大手デベはそんなことしないはずだけど。

[879: 匿名さん]

>>878
原則に則らないことが合理的であるとする正当な理由があればね。
数の力で規約改正したところで、合理的な理由がなければ、裁判所は無効にするよ。

[880: 住まいに詳しい人]

そろそろピークアウトで武蔵小杉のバブルも崩壊目前ですね。

[881: 匿名さん]

ピークアウトしたらどうなるのですか？何処かピークアウトした事例（エリア）を教えてください。

[882: 匿名さん]

>>881
くだらない質問放り込む前にピークアウトを調べなよ。

[883: 匿名さん]

>>875
まあ、当初の修繕積立金の設定が安すぎるとか言って一時を追加で徴収すればスミフは多くを支払うだろうが当の住人も支払うから。普通はたいした額は動かない。

[884: 匿名さん]

880 まだグランツリーオープンもしていないのにピークアウトって・・・
ここって、まだ何もないのに騒がれるのは不思議。

[885: 匿名さん]

884 ここって、武蔵小杉ね。

[886: 匿名さん]

常にピークアウトを懸念され続けている珍しいエリアです。
これまでも何度もリスキーな状況には陥ってますが三井と住友がブレないので助かってます。
今回は北口が共産党に狙われましたが川崎市が公平にアンケートを取り直して乗り越えられそうです。

[887: 匿名さん]

ピークアウトね…
そん時にゃ給料も、金利も一緒にピークアウトしてるよ。
小杉だけじゃないでしょ今って。

通勤一時間覚悟で探さないと、買えずに終わるよ。

[888: 匿名さん]

資金に余裕があるなら良い立地の良い物件を買ったほうが良いですね。
逆なら今は無理しちゃいけないけど。

[889: 匿名さん]

>>887
小杉再開発ではリクルートが降り、ダ・ヴィンチが降り、東京建物がここの敷地から降り、アリオショックがあり、北口共産党のタワー妨害問題があり、そのたび三井と住友が新たな手を打ってくれたから発展が続いてるんですよ。

[890: 匿名さん]

ピークアウトはいつかな？北口開発が進んでからたろうね。5年後ぐらい？

[891: 匿名さん]

>867
きっとそのとおりなのでしょう
先着順扱いをされる人とそうでない（要望書→抽選扱い）の人の差はどこから来るのでしょうかね
販売会社からみてそれは優遇なのかそれとも...

>（広告はしなくちゃいけない決まりだから）
単なる興味からですが、この決まりの概要を教えてもらえるとうれしいです
法規定でしょうかor業界の申し合わせ的なもの？

[892: 匿名さん]

>>891
「不動産の表示に関する公正競争規約」ってやつですね。
予告広告を打った場合は、本広告をしないと売っちゃだめなんだそうです。

[893: 匿名さん]

>>886
アホか。

折角今まで、三井中心で「小杉にタワマン作れば飛ぶように売れる。」って流れを作り、
購入者の品薄感・先高感をあおって成功してきたところを、
いままさに住友がぶち壊しつつあるってのに、なんでその住友が三井と並ぶんだよ？

まあ、ブレないってだけならそのとおりだけどね。
ここでも、ギリギリの高値をつけてダラダラ売るっていう、
全物件共通のポリシーを実践してるだけではある。

[894: 匿名さん]

すみふがトリで高値のタワーマンションを出したところがほぼピークで、その後にピークアウトします。
事例は豊洲です。
豊洲は住みたい街ランキングからも転げ落ちて行きました。

[895: 匿名さん]

人気の豊洲でオリンピックバブルがあってもなおシティタワーズは5年以上売れ残っている棟ともうすぐ5年になる棟が残っています。

[896: 匿名さん]

すみふのタワーマンションは豊洲だけでなく大崎も麻布十番も西新宿も完成して5年以上売れ残っている。
どこも立地が良いというのにもかかわらず。

[897: 物件比較中さん]

すみふ豊洲は事件起きてしまってもうダメでしょうね。

[898: 匿名さん]

>>894
そうですね。スミフが新築を売ってるそばから中古が値崩れして出回った。
三井が上げた資産価値を長々とスミフが高値で売り続ける事で維持させ暴落を防いでますよね。

でも武蔵小杉は三井が北口に着手したのでまだしばらくは上がり続けると思いますよ。
パターンとしては大崎と似ています。投機的な売買より実需が上回っていると思いますよ。

[899: 匿名さん]

ちなみに大崎の場合は三井がパークタワーサウスで上げたあとスミフがツインタワーを出し、それを販売中にまた三井がグランスカイ、パークシティと続けています。で、そのお隣のソニー所有だった一等地を再びスミフが落札しています。

豊洲ではスミフのあとにパークタワーが出ましたが場所もイマイチで盛り上がりませんでした。

[900: 匿名さん]

その立地にキャパシティがある間は開発が続けられ、その間は相場の上昇もしくは維持が期待できるということかな。
そういえば駅近くの遠路沿いにはまだ荒れた感じの空き地が見えるけど、あれは今後の開発対象なのだろうか？

[901: 匿名さん]

>892

ありがとうございます。みつけました
公取委の規約なんですね

２　予告広告を行う場合においては、当該予告広告に係る物件の取引開始前に、当該予告広告を行った媒体と同一の媒体を用い、かつ、当該予告広告を行った地域と同一又はより広域の地域において、本広告をしなければならない。

[902: 匿名さん]

豊洲駅徒歩5分で立地がイマイチとは手厳しいな。

すみふが一つのマンションを集客から7～8年も高値で売り続けることを相場の維持というのはちょっと胡散臭い。

[903: 匿名さん]

逆に言うと7～8年でやっと買い手が一人現れる部屋の値段が相場なのかという疑問が生じる。

[904: 匿名さん]

小杉は、プラトーはあっても、しばらくはピークアウトしないだろうという結論でよいのかな？

[905: 匿名さん]

>>902
相場の維持というか地価の維持ですよね。地価が維持されれば資産価値が維持されブランドの信頼性が増しますから。
ついでに三井住友銀行の貸付_が優良ってことになります。
デベも購入者も基本的には三井住友銀行から借り入れます。
偶然なのかものすごく頭のイイヒトが考えたのか不明ですが。

[906: 匿名さん]

>>900
どの線路沿いかわかりませんが南武線の北側なら三井がすでに押さえてます。
横須賀線ならNECの玉川事業場です。

[907: 匿名さん]

>>904
そこは三井さん次第かなと。これまで住商リエトクラッシィも東急エクラスも野村プラタも値を上げていませんけど三井さんは強気です。

[908: 匿名さん]

907 えっ、中古目線ですか？

[909: 匿名さん]

>>906
ちなみにNECさんは系列的には住友であり、横浜事業場跡地に三井＆セブン＆アイでララポ＆ヨーカドーSCを作ってます。
メインバンクはもちろん三井住友銀行。

[910: 匿名さん]

>>908
新築販売時の平均坪単価ですね。

[911: 匿名さん]

>>901
スーモというかリクルートのためにある法律。創業者に恥をかかせたお詫びらしいよ。

[912: 匿名さん]

私の素人考えでは相続対策で東急沿線の高級住宅地を処分し資産価値が美味しいタワーの高層階に移り住むお金持ちが増えて、そのうちのかなりの人が武蔵小杉のタワーエリアに住み替えるのかなと。
二軒三軒買って二世帯住宅替わりにできますから。

[913: 匿名さん]

今富裕層多い城南地区で土地勘があり移れるタワマンって武蔵小杉しかない。
今後はもっと不便なとこしかない。
早い者勝ち。

[914: 匿名さん]

ここはすみふに恨みを持つマンオタや自称マンション評論家さんもチェックしてるから大変だ。。

[915: 匿名さん]

狭い部屋ばかりのマンション。
子持ちは住むなってこと？
たいしたタワマンだ。

[916: 匿名さん]

>>915
ここは、DINKSや子供が巣立った夫婦や、せいぜい子供一人の共働き夫婦がメインターゲットでしょ。
まあ、そのせいで、今の武蔵小杉にいわゆるファミリーさん向け新築物件がほぼ無い状況になっちゃってるけど。
三井ツインタワーはどんな間取りで来るのか興味深いところ。

[917: 匿名さん]

>>894
豊洲はピークアウトしたの？ワンダフルプロジェクトがスカイズ、ベイスが大人気だけど。

[918: 匿名さん]

>917
少なくとも住みたい街ランキングからはピークアウトして落ちていった。

[919: 匿名さん]

>>918
ピークアウトの影響って、そんなもん？
たいしたことないね。

[920: 匿名さん]

>>917
オリンピック決定前に豊洲は一回弾けたって評論家のなんとかさんの記事に載ってましたよ。
それだけにオリンピック後が心配とされるんでしょう。

ただ今はどこも既成概念からかけ離れた相場だけにねぇ…

他と比較してる場合じゃないという状況。