シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[851: 購入検討中さん]

全部が全部、坪400万なの？それなら、厳しいでしょ。最上階とか、プレミア階層なら、仕方ないけど。でも、駅から近くてこんなに、いろんなとこに行ける路線があるのは、中々都心にもないんじゃなかなあ。手に届けば買いたいなぁ。

[852: 匿名さん]

二子はもはや完全に超えたでしょう。
あそこは過去の地域。

[853: 匿名さん]

にこたまと田園調布ってあまり交通利便が良いとは思えないです
車持ってないからかなぁ
車持たないといろいろ気楽だし、お金もかからないですよ
ただ、ホームセンターとかで大きめな買い物ができないとか、実家の荷物が運べないとかありますが

[854: 匿名さん]

にこたまはもう終わってるでしょう。

[855: 匿名さん]

>850
少数 >= 800 ならスミフの読み勝ちということですな

[856: 物件比較中さん]

土日でもティッシュ配りの方が「すぐご案内できます」って言ってました、集客苦労してそうです。

[857: 匿名さん]

「呼び込みのいるお店には入っちゃだめだよ」とお母ちゃんが言ってました。

[858: 匿名さん]

「二子玉川が憧れる武蔵小杉」

[859: 匿名さん]

買いを遅らせるには、このスレの反応を見ての通り値段を釣り上げるのが一番効果的。
グランツリー出来たら多少値引きらしい事言って売ったりして。
すみふは値引きしないってイメージを逆手にとられたら、事情に詳しい人ほど買いそう。
でも坪370みたいな。

[860: 匿名さん]

スミフは系列企業割引などを除き帳簿に残る値引きをさせないので仮に交渉できるとしたら価格発表前だと思います。

詳しくは省きますが値引きをバンバンやる会社は損益の中身の評価がさがるので海外投資家は安心して買わないんです。

[861: 匿名さん]

入居時点ですみふが大量在庫を抱えていた場合に、すぐに臨時総会を開いてすみふだけ多額の修繕積立金を払うような規約を作れないのかな？

[862: 匿名さん]

流石に二子玉川が武蔵小杉を憧れるわけないと思うけど。

[863: 匿名さん]

若い人には今や二子なんかより武蔵小杉のほうが絶対人気ですよ。

[864: 匿名さん]

若いと医者ぐらいじゃなきゃ買えないけどね。

[865: 匿名さん]

医者は30歳ぐらいだと安月給だよ。8000万円のマンションはかえない。

[866: 匿名さん]

第２期４次は完売？

[867: 匿名さん]

>>866
確実に購入してくれる客が17人になった。
日時を指定いて、その人たちに集まってもらう。
と同時に、その時刻に先着順で広告を打つ。
（広告はしなくちゃいけない決まりだから）
あら、不思議。広告を打ったと同時に、
全17戸が完売。

おそらくこんなところじやないか、と。

[868: ご近所さん]

すみふは完売してなくても広告を消しますが。
モデムルームに行けば先着順物件の価格がわかります。

[869: 匿名さん]

生前贈与組の40代〜50代がメインになりそうですね。

[870: 匿名さん]

>>865
私大出身の医者は30代でもそのくらい買えるよ。贈与なんてまだ先の話で親と共有名義にしたり法人名義にしたりなんでもありでしょ。銀行も喜んで貸してくれるしね。

[871: 匿名さん]

>861

在庫物件の区分所有者はすみふ。管理規約の変更には総会で3/4以上の賛成が必要だから、議案を提出したところで大量在庫の場合すみふが反対するから成立しない。

[872: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は、区分所有者が負担だから、在庫物件はすみふが支払うんだけど問題なのは駐車場使用料。未入居が多くて駐車場稼働率が計画より大幅に下回ると、管理組合収支の赤字に直結する。

[873: 匿名さん]

>860

完成在庫も帳簿に載るんだけどね。

[874: 匿名さん]

>>873
売りに出せばね。値段がついてない空きスペースをいくらで載せるか？数年後にさらに値引きなしで売り続けていれば減価償却もおそろしく遅くなる。

[875: 匿名さん]

>871
逆にすみふの持ち分が1/3以下になれば成立しうるってこと？
すみふの修繕積立金は1戸あたり月1億円です、とかOK？
できたらめちゃくちゃおいしくない？

[876: 匿名さん]

ああ、、1/4以下の間違いだ。

[877: 匿名さん]

>>875
そういうのは、万が一可決されても法的に無効です。
区分所有者は平等な立場なのが大前提。

[878: 匿名さん]

区分所有法では、原則、持分に応じて負担ってなってる。裏を返せば、管理規約とかで規定すれば可能ってこと。

デベによっては、販売時に未販売住戸の負担義務は無いって条項を契約書にこっそり忍ばしたりするらしい。流石に大手デベはそんなことしないはずだけど。

[879: 匿名さん]

>>878
原則に則らないことが合理的であるとする正当な理由があればね。
数の力で規約改正したところで、合理的な理由がなければ、裁判所は無効にするよ。

[880: 住まいに詳しい人]

そろそろピークアウトで武蔵小杉のバブルも崩壊目前ですね。

[881: 匿名さん]

ピークアウトしたらどうなるのですか？何処かピークアウトした事例（エリア）を教えてください。

[882: 匿名さん]

>>881
くだらない質問放り込む前にピークアウトを調べなよ。

[883: 匿名さん]

>>875
まあ、当初の修繕積立金の設定が安すぎるとか言って一時を追加で徴収すればスミフは多くを支払うだろうが当の住人も支払うから。普通はたいした額は動かない。

[884: 匿名さん]

880 まだグランツリーオープンもしていないのにピークアウトって・・・
ここって、まだ何もないのに騒がれるのは不思議。

[885: 匿名さん]

884 ここって、武蔵小杉ね。

[886: 匿名さん]

常にピークアウトを懸念され続けている珍しいエリアです。
これまでも何度もリスキーな状況には陥ってますが三井と住友がブレないので助かってます。
今回は北口が共産党に狙われましたが川崎市が公平にアンケートを取り直して乗り越えられそうです。

[887: 匿名さん]

ピークアウトね…
そん時にゃ給料も、金利も一緒にピークアウトしてるよ。
小杉だけじゃないでしょ今って。

通勤一時間覚悟で探さないと、買えずに終わるよ。

[888: 匿名さん]

資金に余裕があるなら良い立地の良い物件を買ったほうが良いですね。
逆なら今は無理しちゃいけないけど。

[889: 匿名さん]

>>887
小杉再開発ではリクルートが降り、ダ・ヴィンチが降り、東京建物がここの敷地から降り、アリオショックがあり、北口共産党のタワー妨害問題があり、そのたび三井と住友が新たな手を打ってくれたから発展が続いてるんですよ。

[890: 匿名さん]

ピークアウトはいつかな？北口開発が進んでからたろうね。5年後ぐらい？

[891: 匿名さん]

>867
きっとそのとおりなのでしょう
先着順扱いをされる人とそうでない（要望書→抽選扱い）の人の差はどこから来るのでしょうかね
販売会社からみてそれは優遇なのかそれとも...

>（広告はしなくちゃいけない決まりだから）
単なる興味からですが、この決まりの概要を教えてもらえるとうれしいです
法規定でしょうかor業界の申し合わせ的なもの？

[892: 匿名さん]

>>891
「不動産の表示に関する公正競争規約」ってやつですね。
予告広告を打った場合は、本広告をしないと売っちゃだめなんだそうです。

[893: 匿名さん]

>>886
アホか。

折角今まで、三井中心で「小杉にタワマン作れば飛ぶように売れる。」って流れを作り、
購入者の品薄感・先高感をあおって成功してきたところを、
いままさに住友がぶち壊しつつあるってのに、なんでその住友が三井と並ぶんだよ？

まあ、ブレないってだけならそのとおりだけどね。
ここでも、ギリギリの高値をつけてダラダラ売るっていう、
全物件共通のポリシーを実践してるだけではある。

[894: 匿名さん]

すみふがトリで高値のタワーマンションを出したところがほぼピークで、その後にピークアウトします。
事例は豊洲です。
豊洲は住みたい街ランキングからも転げ落ちて行きました。

[895: 匿名さん]

人気の豊洲でオリンピックバブルがあってもなおシティタワーズは5年以上売れ残っている棟ともうすぐ5年になる棟が残っています。

[896: 匿名さん]

すみふのタワーマンションは豊洲だけでなく大崎も麻布十番も西新宿も完成して5年以上売れ残っている。
どこも立地が良いというのにもかかわらず。

[897: 物件比較中さん]

すみふ豊洲は事件起きてしまってもうダメでしょうね。

[898: 匿名さん]

>>894
そうですね。スミフが新築を売ってるそばから中古が値崩れして出回った。
三井が上げた資産価値を長々とスミフが高値で売り続ける事で維持させ暴落を防いでますよね。

でも武蔵小杉は三井が北口に着手したのでまだしばらくは上がり続けると思いますよ。
パターンとしては大崎と似ています。投機的な売買より実需が上回っていると思いますよ。

[899: 匿名さん]

ちなみに大崎の場合は三井がパークタワーサウスで上げたあとスミフがツインタワーを出し、それを販売中にまた三井がグランスカイ、パークシティと続けています。で、そのお隣のソニー所有だった一等地を再びスミフが落札しています。

豊洲ではスミフのあとにパークタワーが出ましたが場所もイマイチで盛り上がりませんでした。

[900: 匿名さん]

その立地にキャパシティがある間は開発が続けられ、その間は相場の上昇もしくは維持が期待できるということかな。
そういえば駅近くの遠路沿いにはまだ荒れた感じの空き地が見えるけど、あれは今後の開発対象なのだろうか？

[901: 匿名さん]

>892

ありがとうございます。みつけました
公取委の規約なんですね

２　予告広告を行う場合においては、当該予告広告に係る物件の取引開始前に、当該予告広告を行った媒体と同一の媒体を用い、かつ、当該予告広告を行った地域と同一又はより広域の地域において、本広告をしなければならない。

[902: 匿名さん]

豊洲駅徒歩5分で立地がイマイチとは手厳しいな。

すみふが一つのマンションを集客から7～8年も高値で売り続けることを相場の維持というのはちょっと胡散臭い。

[903: 匿名さん]

逆に言うと7～8年でやっと買い手が一人現れる部屋の値段が相場なのかという疑問が生じる。

[904: 匿名さん]

小杉は、プラトーはあっても、しばらくはピークアウトしないだろうという結論でよいのかな？

[905: 匿名さん]

>>902
相場の維持というか地価の維持ですよね。地価が維持されれば資産価値が維持されブランドの信頼性が増しますから。
ついでに三井住友銀行の貸付_が優良ってことになります。
デベも購入者も基本的には三井住友銀行から借り入れます。
偶然なのかものすごく頭のイイヒトが考えたのか不明ですが。

[906: 匿名さん]

>>900
どの線路沿いかわかりませんが南武線の北側なら三井がすでに押さえてます。
横須賀線ならNECの玉川事業場です。

[907: 匿名さん]

>>904
そこは三井さん次第かなと。これまで住商リエトクラッシィも東急エクラスも野村プラタも値を上げていませんけど三井さんは強気です。

[908: 匿名さん]

907 えっ、中古目線ですか？

[909: 匿名さん]

>>906
ちなみにNECさんは系列的には住友であり、横浜事業場跡地に三井＆セブン＆アイでララポ＆ヨーカドーSCを作ってます。
メインバンクはもちろん三井住友銀行。

[910: 匿名さん]

>>908
新築販売時の平均坪単価ですね。

[911: 匿名さん]

>>901
スーモというかリクルートのためにある法律。創業者に恥をかかせたお詫びらしいよ。

[912: 匿名さん]

私の素人考えでは相続対策で東急沿線の高級住宅地を処分し資産価値が美味しいタワーの高層階に移り住むお金持ちが増えて、そのうちのかなりの人が武蔵小杉のタワーエリアに住み替えるのかなと。
二軒三軒買って二世帯住宅替わりにできますから。

[913: 匿名さん]

今富裕層多い城南地区で土地勘があり移れるタワマンって武蔵小杉しかない。
今後はもっと不便なとこしかない。
早い者勝ち。

[914: 匿名さん]

ここはすみふに恨みを持つマンオタや自称マンション評論家さんもチェックしてるから大変だ。。

[915: 匿名さん]

狭い部屋ばかりのマンション。
子持ちは住むなってこと？
たいしたタワマンだ。

[916: 匿名さん]

>>915
ここは、DINKSや子供が巣立った夫婦や、せいぜい子供一人の共働き夫婦がメインターゲットでしょ。
まあ、そのせいで、今の武蔵小杉にいわゆるファミリーさん向け新築物件がほぼ無い状況になっちゃってるけど。
三井ツインタワーはどんな間取りで来るのか興味深いところ。

[917: 匿名さん]

>>894
豊洲はピークアウトしたの？ワンダフルプロジェクトがスカイズ、ベイスが大人気だけど。

[918: 匿名さん]

>917
少なくとも住みたい街ランキングからはピークアウトして落ちていった。

[919: 匿名さん]

>>918
ピークアウトの影響って、そんなもん？
たいしたことないね。

[920: 匿名さん]

>>917
オリンピック決定前に豊洲は一回弾けたって評論家のなんとかさんの記事に載ってましたよ。
それだけにオリンピック後が心配とされるんでしょう。

ただ今はどこも既成概念からかけ離れた相場だけにねぇ…

他と比較してる場合じゃないという状況。

[921: 匿名さん]

ついこないだまで田園調布のお金持ちは一億円で古い一戸建てを売り湾岸のタワマン高層階にポツンと住んでいた。

今はここに親子二世帯で住める。自分たちは高層階の55平米を買い
三千万円を非課税で生前贈与し、子供世帯に共有名義で70平米を一軒プレゼント。
これで孫にいつでも会え嫁姑問題もない夢の老後が手に入る。

[922: 匿名さん]

武蔵小杉の欠点は、都心まで遠いことでしょ。
人口減都心回帰の時代に致命的だと思うけどね。

[923: 匿名さん]

都心回帰で致命的なのは田園都市線沿線あたりですよ

[924: 匿名さん]

都心回帰って言葉には違和感。
今都心を買ってるのは昔都心に住んでた人？違うよね、バブルの怖さを知らない世代じゃないのかな？

[925: 匿名さん]

都心まで遠いとは距離的に？時間的にじゃないよね？

[926: 匿名さん]

９２２さん
都心まで遠いってなにとぼけたこと言ってるの、ここは都心の何処よりも時間的には
都心に近いのですよ。

[927: 匿名さん]

多摩川、等々力公園が徒歩圏にあり、目の前グランツリー、通勤30分圏内、空港新幹線もアクセス良好。
子育て、老後まで見込めるロケーション＝リセールヴァリュー。

普通に、悪くないよね？

[928: 匿名さん]

どこよりも近いとか言わないほうがいい。

都心のメトロ駅から１０分とかだとあまり変わらないかも。
メトロ駅の周りは生活利便性低いとこ多いし。

ただ、震災とか起きたら、遠いのは事実。

[929: 匿名さん]

メトロ駅とかは、改札まで遠いからなあ。

[930: 匿名さん]

東京24区というキャッチコピーはあからさまにこっ恥ずかしいものの、武蔵小杉のマーケットのポジションを的確に表してるよな。

[931: 匿名さん]

メトロの駅前ってコンビニぐらいしかないからなあ、いろんなこと総合して住むにはまあいいかなと。

[932: 匿名さん]

＞都心まで遠いとは距離的に？時間的にじゃないよね？

どっちも。特に距離がひどい。
今後は職住近接に戻ると思う。
都心の土地代が高くなって、
住居が外に追い出されただけなんだから。
通勤は徒歩圏が理想。
最低でも自転車通勤ができないエリアは、
10年後、20年後、まったく期待できない。

戸建ての例だけど、マンションも同じだと思う。
資産価値があるうちに売り逃げが良い。
http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

[933: 購入検討中さん]

>>924
バブルが怖いから、『都心回帰』なんじゃないですか？都心よりも、急激に価格が上がったここの方が怖い気がするんですけど。

[934: 匿名さん]

記事読んだけど、武蔵小杉がタダでも売れないエリアになる？

あほらし。


住宅は、たとえ購入価格がタダでも、いったん手にしてしまうと、タダでは済まない。まさにババ抜きのババ。だれも住まなくなっても、いくら評価額が下がっても、他人に売却できないかぎり、固定資産税が追いかけてくる。

[935: 物件比較中さん]

グランドウィングタワーの側を通りましたが、東横線の騒音と振動が酷く、とても住めないと思いました。

、

[936: 申込予定さん]

シティタワー武蔵小杉は今キャンペーンは何かやってすか❓

[944: 匿名さん]

>>933
都心の不動産価格はまだ底をうってないと思います。

[945: 匿名さん]

恵比寿駅５分とか目黒駅前とか買えるならいいけど、買えない時、
白金台とか荻窪の８分で間取りなどいまいちとかだったら、こことどっちにする？ って話でしょ。

[947: 匿名さん]

ホントの都心はかなり急激に値が上がっているぞ。

[948: 匿名さん]

>>944
上げ基調なのに底なんかうつかよ。
ただこんな調子で上がっていくと長くはもたない気がするから怖い。
まあ上げ下げを繰り返しながら徐々に上がるんだろうけど。

[950: 匿名さん]

>>943
確実に言えてるのは日本人が減り出せば古くて難がある団地は外国人労働者の受け入れに使われるってことかな。