シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[651: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

豊洲のどれですか？

[652: 匿名さん]

豊洲のスミフネタはやめとけよ、今は売りは事情があって出ないからさ。
ツインもシンボルも一度下がって盛り返しつつある、で良いですよ。

[653: 匿名さん]

大崎のスミフも損した。

[654: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

それでも売れるのは何故？
やはり実需？

[655: 匿名さん]

「即日完売」は演出です。
また、第１期の販売戸数は集客期間で調整できます。
でもみんな騙されます。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20110718


スミフの大規模タワーマンションには長期売れ残り物件が多数ありますが、これに対しては売り渋りという演出をします。

[656: 匿名さん]

完成在庫を大量に抱えておくには、資金繰りに余裕がなければ出来ないわけで。自転車操業やってる会社はやりたくても出来ないわけで。

[657: 匿名さん]

スミフさんって帳簿上、手持資産の減価償却が遅いんだよね。つまり長々と在庫抱えてても確実に売れてさえいれば三井住友銀行からの借り入れも恐ろしい低金利だから損しないという話。
年次販売計画をきちんと立てていると在庫も単年度評価でいいのかな？

三井が開発して値を上げさせたエリアに住友が後からマンションを建てて高値で売り続けることで資産価値が維持されている？で、デベへの貸付も購入者へのローン貸付も三井住友銀行メインなんだよね、ものすごく頭のいいビジネスモデルだと思います。

[658: 匿名さん]

業界記者の記事ですが『アッパーミドル・富裕層向けマンション　驚異的な売れ行き』だそうです。その中にシティタワーも…
＞住友不動産「シティタワー武蔵小杉」（８００戸）は他社物件より１割高い都心並みの坪単価３２０万超だが、これまで２３０戸を契約した。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000027082014...
とすると、まだ570戸残っているということですか。本当に好調なんでしょうか…高くなってるのに喜んで(?)買う人がいるというのがなんとも不思議です。まだまだ上がる先高感のせいでしょうか…

[659: 匿名さん]

すみふの一般的な売り方からしたら、好調そのものじゃない？
逆に売れ過ぎて、販売を絞ってる感じ。

[660: 匿名さん]

800戸建を一戸当たり700万高く売るとすると、売上は56億増えるわけか。
もったいないな。
56億は自分たちのために使いたいな。

[661: 匿名さん]

>>660
普通のデベはモデルルームがなくなれば行くところがなくなるためあたりまえに派遣会社から営業社員を借りてたり課長代理が契約社員だったりします。

スミフでは当たり前に棟内モデルルームに移ってそこに通勤しますから販社の正社員でありながらオフィスがなくコストがあまりかからないんですね。
始めから売れ残る前提の値付けをし、子会社社員に粘り強く売らせます。

[662: 匿名さん]

そう書くと営業マンの給料のために高値で売っているような印象ですが実際は違います。
人がマンションを必要とするタイミングは人それぞれ。長く売り続ければそれだけ購買ニーズに合致する可能性は高まります。
人間誰しも欲しい時に欲しいものが手に入るメリットは甚大ですから買い手がつきます。
言うなれば800戸のマンションを5年かけて売っているのではなく毎年200,300戸ぐらいの中規模物件を販売し続けているのですね。

[663: 周辺住民さん]

ものは言いよう

[664: 匿名さん]

ここって、角部屋や南の中住戸ならまだしも、
北や東は、ダイナミックなんちゃらウインドウで、
となりのタワマンとどどーんとお見合いってのは、
正直どうなんだろう？
北や東の中住戸でも南や西に比べて、
大して安くないし。

[665: 匿名さん]

>>664
東の中住戸はお見合いじゃないですよ。お見合いなのは南東角ですが問題なのはFJネクストやら何やらの投資マンションの影になる南と西の低層、グランツリービューになる北向きの最下層あたりですよ。

[666: 匿名さん]

小杉の保育園事情はやっぱ厳しい？

[667: 匿名さん]

>>666
次々できてるからなんとも答えようがないです。

[668: 匿名さん]

664 他のタワマンより見合いはマシな方でないかなあ。

[669: 匿名さん]

現状は低層マンションなので道路挟んで似たようなマンションと見合いまくっている状況です。
今はあまり気になっていないのですが、タワマンになると見合いは気になるものなのでしょうか？

[670: 匿名さん]

カーテンを開けてすっ裸で生活できるレベルを気にならないと言う。

[671: 匿名さん]

このタワマンでは可能ですねえ。

[672: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉の探訪記というスレがあったので。。
主婦の方のようですが、ナイーブな感じでいいですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441000

[673: 匿名さん]

>>672
過去何度も登場してますよ…
第一期の価格帯です。

[674: 匿名さん]

公式ホームページに間取り図がたった2つしか載ってないのはなぜなんだろう？
「全800邸の多彩なプラン」とか書いていながら、たった2つ？

[675: 匿名さん]

>>674
カスタムオーダーで70平米を自由自在って事ですよ。
確か10パターンくらいあったかな。
あれはなかなか凄いですよ。

[676: 匿名さん]

>>672さん
マンションのモデルルームをレポートするwebサイトなんですね。初めて読みました！
初めは売主さんが宣伝目的で自作自演しているのかとも思いましたが、きちんとメリット・デメリットのどちらも紹介して下さっていてわかりやすいですよね。
私は小さい子供がいるので大きな道路沿いという立地が気になりました。写真で見ると歩道も狭そうですよね。

[677: 匿名さん]

>>676
道路は今拡張工事中です。
ペストリアンデッキは無理でも歩道橋くらいは出来て欲しいな…

[678: 匿名さん]

歩道橋は、登って降りるだけなら、不便だから横断歩道でいい気がする。
ほんとうは、グランツリー側と一体開発して直接行き来できたら便利だったのに、と思う。

[679: 匿名さん]

部分部分、再開発に協力しない残念な地権者が存在するので、歩道、道路とも突然無くなったりするウーンな所もあるようです。。

[680: ビギナーさん]

モデルルーム見てきたけど、広さ的にはあんなものかなー。
開口が大きいので視覚的に狭くは感じないね。
当然と言えば当然だけど、各部屋に採光と換気を期待できる窓があるのは良い。
竣工が2年後なのにあれだけ契約している人がいたのに一番驚いたけど。

[681: 匿名さん]

>>678
東京建物とマイカルサティがワールドポーターズみたいなのとブリリアタワーを作る予定だった頃にはその計画だったんだけどね。シネコンももちろんその頃の計画だった。

強欲な東京機械製作所が欲張ってゴネたせいで紆余曲折の末にこうなったからバラバラなんですよ。

[682: 匿名さん]

さあ～、つい第三期の価格でた

[683: 匿名さん]

媒体は？

[684: 匿名さん]

武蔵小杉で800戸数って埋まるものなのかなぁ。

でも昔とは違って急激に栄えてきてますからね、交通アクセスは元から良好だし、東京と神奈川の賑やかなエリアから少し離れていながら行くのは便利、というこの場所は今は検討の的なのかも。

資産価値の安定性も気になるところだけど、商業の発達具合に衰えも感じないし、
将来も大丈夫そうですよね。

素人分析ですが。

[685: 匿名さん]

しれっと公示されてますね・・・

第二次四期・・・17戸
6,290万円～8,490万円　

最多価格帯8190万円（5戸）

どんだけぇ・・・

[686: 匿名さん]

まちがった第二期四次

[687: 匿名さん]

唖然

[688: 匿名さん]

70.58平米って、中住戸のBタイプだよね。
それが8千万超え？
上層階だとしても、うーん。

[689: 匿名さん]

利益取ろうとしすぎ。
あり得ない価格設定だ。

[690: 匿名さん]

三井のツインタワー完成まで放っておく気ですかね…

[691: 匿名さん]

70.58m2
7,490万円
坪単価397万円

400万円目前

[692: 匿名さん]

>>691
まちがえた。8,490万円だった。
あまりにも高過ぎて、思わず。

[693: 匿名さん]

超割高物件だな。

[694: 匿名さん]

階層がわからないと判断つかないのでは...
確か５０階超えはもともとこんな値付けだったように思います。

[695: 匿名さん]

ウケる

[696: 匿名さん]

第一期の価格は、49階のB2タイプ（南中住戸、70.58平米）で、7190万円だった。
南角住戸は72.35平米だから今回の販売対象外。

[697: 匿名さん]

有吉散歩で放送されたから？
んな訳ないか

住特取得に対する贈与非課税枠増大への布石。
都落ちの金持ちターゲットに切り替えたか。

長期戦上等ですね。

[698: 匿名さん]

さすがスミフさん、検討者をビックリさせるのがお好きですね。腰抜かしそうです。

ちなみについていく自信はございません。

[699: 匿名さん]

>>697
申し訳ないですが贈与云々以前に神奈川県内の土地を売って3000万贈与したら手元にお金が残らないです。確か第一次では県内地元からの住み替えが半数だったんですよね。

現在の購入希望者をいったん切り捨て検討者層を入れ替えさせる気でしょうかね。ならば自由が丘か田園調布の駅前でティッシュ配れよって話なのだが。

[700: 匿名さん]

オレオレの被害者じゃないけど、かなりの現金持ってる親って結構いるもんで。

来年には
「父ちゃん武蔵小杉でマンション欲しい」

「わかった非課税枠目いっぱいの３千万、嫁所有権半分にして嫁の実家からも３千万贈与してもらいなさい」

「はーい」

って輩が出てくるのだろうか・・・