シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[626: 匿名さん]

>>625
理由になってないですよ。

[627: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>622さん
ですよね。。
相当強気な販売価格だと思います。

適正価格（…というのが正しいかは個人の感じ方ですが ）をかなり上回っていると個人的には思います。
ですが、販売してるということは、何かしらの根拠があっての価格だろうし、そこそこ適正価格なのでしょうか？
それとも、デベロッパーの儲けが莫大なのでしょうか？

[628: 匿名さん]

スミフの考え方は800戸の物件ならこの地球上に五年以内で800人の買い手が付けばそれでいいというものです。
残りの数万人からなんだこりゃ？と思われても何とも思いません。

ある意味で社会常識から逸脱した800世帯かもしれませんが安く買い叩いて転がして、という人種は絶対にスミフだけには手を出さないので竣工後も売り続けて完売に持ち込めてます。

[629: 匿名さん]

武蔵小杉はかなりバブルな価格の状態。
バブルが弾けた後、バブルと気付いても後の祭りですよ。

[630: 匿名さん]

単純に買える人、買おうとする人、買えない人、買わない人で別れるんだろうけど、最後の買わない人なら批判ばかりせずに理想の物件探しましょうよ

[631: 匿名さん]

安い時に買えなかった悔しさをなんとか憂さ晴らし。

アメリカの景気回復や、東京オリンピック、ねじれ国会解消による意思決定のスピードUP、TPPによる経済効果、黒田日銀総裁の追加緩和(黒田バズーカー)、インフレ政策、人手不足による人件費UP、円安とインフレによる資材価格UP、住宅取得のための贈与を3000万円まで非課税枠拡充、相続税2015年より増税の為、不動産取得による課税対象資産圧縮、団塊の世代の親世代が平均寿命を迎える時期の為、相続による資産移転が進む等。

不動産価格が下がる要素が今のところ、消費税増税による消費の落ち込みくらいしかないですね。地政学リスクもそこまで広がらなそう。

大地震でも起きれば別だが、そんなこと考えたら一生買えない。

正論で論破するつもりはないですが、物価・金利・株価・政治動向を毎日腐るほど見てる私からすると、なぜバブルなのかもうちょっと具体的に意見が欲しいです。

囃し立てるのは小学生でも出来ますから。

家賃や実勢不動産価格、路線価、物価動向・政治・海外情勢・絡めてPERなんかだと分かりやすいですね。

お願いいたします

[632: 匿名さん]

住宅ローンの審査通り切らないレベルの方々には、黙って眺めてるしかないんですよ…

追いつめたら駄目ですよ。

[633: 匿名さん]

まぁ批判される方々には、郊外ヨロシクで。

[634: 匿名さん]

>>631
長々と講釈垂れてますがでは一言。
ここは住友だから割高、以上。

湾岸だと勝どきタワーとドト～ルの価格と売れ行きが参考になりますよ。

[635: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

後、数年待てるならそれもありだけどマンション買うタイミングはそんなに上手くいくもんじゃない。投資目的なら分かるけどムサコの一等地の実需と考えたら今の価格で買う人がいるのも分かるけどね。
因みに上がってるのはここだけじゃない。
過去のデベ別中古騰落って誰か出してくれないかな？高値と言われてるスミフだけ騰落率悪いってことあるのかな？

[636: 匿名さん]

>>635
騰落率のサイトがあるからそっちで確認したらいいですよ。物件スレだからリンクは貼らないよ。

ちなみにそのサイトは10年以内の住み替えを目的とした純粋な損得勘定で物件を見ている。スミフの大規模は売り物件が少ないため目立った傾向はみられない。

[637: 匿名さん]

>>634
うわ…多分仕事も一緒。

適当やん。

そりゃ買えないわ（笑）

[638: 住まいに詳しい人]

即日完売目指した値付けと５年完売で十分な値付け。
消費者にとってメリットはどちらか。
あと住友の価格は常時未定(スーモとかね) でこまめに値段を変えてるから
中古の値上がりとか値下がりは個別に精査しないとですね。

[639: 匿名さん]

631,632は他スレでも必死に自演連投してるね。

[640: 匿名さん]

>>639
すみません632ですが、631さんほど明快な文章は書けません。
631は別の方です（笑）

合いの手を入れただけですわ。

[641: 匿名さん]

ちなみに633は連投です。
文章レベルでわかるっしょ？

[642: 匿名さん]

上がっているというより、上げているといったほうが正しい。

[643: 匿名さん]

日本語はむつかしいよね…
641からの連投です（笑）

[644: 匿名さん]

ここの営業、
別の物件の契約日近くなると3割引きくらいで
抽選物件（りえと）のティッシュ配ってた。
ちょっと相場観揺らぐ価格設定だったけど
抽選に回されるだけだと掲示板で教わったので
ティッシュは捨てました。

[645: 匿名さん]

連騰しますけど
逆効果なんですよ
日銭稼ぐだけで
イメージが悪いんで
ブランドにならない。

[646: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

5年完売が前提の売り方が悪のように書かれてるけど企業としてそっちの方が儲かるなら何で他社はやらないのかな？企業だから利益追求は当たり前。まさか即日完売の野村はボランティアですか？

[647: 匿名さん]

5年後に1戸売り出して登録期間内に1戸申し込みが入っても即日完売。
野村の即日完売というのはその程度の意味。

[648: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

それは極端すぎない？実際に売り出してから完売までの期間は短い。
相場とはなんだろう？スミフは高いと言われるけど中古で損するとは聞かないよね
もしそうなら、流石に毎年何千戸も供給し続けられないと思うけど

[649: 匿名さん]

スミフで
あえてゆうなら品川シティタワーかな
あとは印象がない

[650: 匿名さん]

豊洲のスミフは、損してるよ

[651: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

豊洲のどれですか？

[652: 匿名さん]

豊洲のスミフネタはやめとけよ、今は売りは事情があって出ないからさ。
ツインもシンボルも一度下がって盛り返しつつある、で良いですよ。

[653: 匿名さん]

大崎のスミフも損した。

[654: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

それでも売れるのは何故？
やはり実需？

[655: 匿名さん]

「即日完売」は演出です。
また、第１期の販売戸数は集客期間で調整できます。
でもみんな騙されます。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20110718


スミフの大規模タワーマンションには長期売れ残り物件が多数ありますが、これに対しては売り渋りという演出をします。

[656: 匿名さん]

完成在庫を大量に抱えておくには、資金繰りに余裕がなければ出来ないわけで。自転車操業やってる会社はやりたくても出来ないわけで。

[657: 匿名さん]

スミフさんって帳簿上、手持資産の減価償却が遅いんだよね。つまり長々と在庫抱えてても確実に売れてさえいれば三井住友銀行からの借り入れも恐ろしい低金利だから損しないという話。
年次販売計画をきちんと立てていると在庫も単年度評価でいいのかな？

三井が開発して値を上げさせたエリアに住友が後からマンションを建てて高値で売り続けることで資産価値が維持されている？で、デベへの貸付も購入者へのローン貸付も三井住友銀行メインなんだよね、ものすごく頭のいいビジネスモデルだと思います。

[658: 匿名さん]

業界記者の記事ですが『アッパーミドル・富裕層向けマンション　驚異的な売れ行き』だそうです。その中にシティタワーも…
＞住友不動産「シティタワー武蔵小杉」（８００戸）は他社物件より１割高い都心並みの坪単価３２０万超だが、これまで２３０戸を契約した。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000027082014...
とすると、まだ570戸残っているということですか。本当に好調なんでしょうか…高くなってるのに喜んで(?)買う人がいるというのがなんとも不思議です。まだまだ上がる先高感のせいでしょうか…

[659: 匿名さん]

すみふの一般的な売り方からしたら、好調そのものじゃない？
逆に売れ過ぎて、販売を絞ってる感じ。

[660: 匿名さん]

800戸建を一戸当たり700万高く売るとすると、売上は56億増えるわけか。
もったいないな。
56億は自分たちのために使いたいな。

[661: 匿名さん]

>>660
普通のデベはモデルルームがなくなれば行くところがなくなるためあたりまえに派遣会社から営業社員を借りてたり課長代理が契約社員だったりします。

スミフでは当たり前に棟内モデルルームに移ってそこに通勤しますから販社の正社員でありながらオフィスがなくコストがあまりかからないんですね。
始めから売れ残る前提の値付けをし、子会社社員に粘り強く売らせます。

[662: 匿名さん]

そう書くと営業マンの給料のために高値で売っているような印象ですが実際は違います。
人がマンションを必要とするタイミングは人それぞれ。長く売り続ければそれだけ購買ニーズに合致する可能性は高まります。
人間誰しも欲しい時に欲しいものが手に入るメリットは甚大ですから買い手がつきます。
言うなれば800戸のマンションを5年かけて売っているのではなく毎年200,300戸ぐらいの中規模物件を販売し続けているのですね。

[663: 周辺住民さん]

ものは言いよう

[664: 匿名さん]

ここって、角部屋や南の中住戸ならまだしも、
北や東は、ダイナミックなんちゃらウインドウで、
となりのタワマンとどどーんとお見合いってのは、
正直どうなんだろう？
北や東の中住戸でも南や西に比べて、
大して安くないし。

[665: 匿名さん]

>>664
東の中住戸はお見合いじゃないですよ。お見合いなのは南東角ですが問題なのはFJネクストやら何やらの投資マンションの影になる南と西の低層、グランツリービューになる北向きの最下層あたりですよ。

[666: 匿名さん]

小杉の保育園事情はやっぱ厳しい？

[667: 匿名さん]

>>666
次々できてるからなんとも答えようがないです。

[668: 匿名さん]

664 他のタワマンより見合いはマシな方でないかなあ。

[669: 匿名さん]

現状は低層マンションなので道路挟んで似たようなマンションと見合いまくっている状況です。
今はあまり気になっていないのですが、タワマンになると見合いは気になるものなのでしょうか？

[670: 匿名さん]

カーテンを開けてすっ裸で生活できるレベルを気にならないと言う。

[671: 匿名さん]

このタワマンでは可能ですねえ。

[672: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉の探訪記というスレがあったので。。
主婦の方のようですが、ナイーブな感じでいいですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441000

[673: 匿名さん]

>>672
過去何度も登場してますよ…
第一期の価格帯です。

[674: 匿名さん]

公式ホームページに間取り図がたった2つしか載ってないのはなぜなんだろう？
「全800邸の多彩なプラン」とか書いていながら、たった2つ？

[675: 匿名さん]

>>674
カスタムオーダーで70平米を自由自在って事ですよ。
確か10パターンくらいあったかな。
あれはなかなか凄いですよ。

[676: 匿名さん]

>>672さん
マンションのモデルルームをレポートするwebサイトなんですね。初めて読みました！
初めは売主さんが宣伝目的で自作自演しているのかとも思いましたが、きちんとメリット・デメリットのどちらも紹介して下さっていてわかりやすいですよね。
私は小さい子供がいるので大きな道路沿いという立地が気になりました。写真で見ると歩道も狭そうですよね。

[677: 匿名さん]

>>676
道路は今拡張工事中です。
ペストリアンデッキは無理でも歩道橋くらいは出来て欲しいな…

[678: 匿名さん]

歩道橋は、登って降りるだけなら、不便だから横断歩道でいい気がする。
ほんとうは、グランツリー側と一体開発して直接行き来できたら便利だったのに、と思う。

[679: 匿名さん]

部分部分、再開発に協力しない残念な地権者が存在するので、歩道、道路とも突然無くなったりするウーンな所もあるようです。。

[680: ビギナーさん]

モデルルーム見てきたけど、広さ的にはあんなものかなー。
開口が大きいので視覚的に狭くは感じないね。
当然と言えば当然だけど、各部屋に採光と換気を期待できる窓があるのは良い。
竣工が2年後なのにあれだけ契約している人がいたのに一番驚いたけど。

[681: 匿名さん]

>>678
東京建物とマイカルサティがワールドポーターズみたいなのとブリリアタワーを作る予定だった頃にはその計画だったんだけどね。シネコンももちろんその頃の計画だった。

強欲な東京機械製作所が欲張ってゴネたせいで紆余曲折の末にこうなったからバラバラなんですよ。

[682: 匿名さん]

さあ～、つい第三期の価格でた

[683: 匿名さん]

媒体は？

[684: 匿名さん]

武蔵小杉で800戸数って埋まるものなのかなぁ。

でも昔とは違って急激に栄えてきてますからね、交通アクセスは元から良好だし、東京と神奈川の賑やかなエリアから少し離れていながら行くのは便利、というこの場所は今は検討の的なのかも。

資産価値の安定性も気になるところだけど、商業の発達具合に衰えも感じないし、
将来も大丈夫そうですよね。

素人分析ですが。

[685: 匿名さん]

しれっと公示されてますね・・・

第二次四期・・・17戸
6,290万円～8,490万円　

最多価格帯8190万円（5戸）

どんだけぇ・・・

[686: 匿名さん]

まちがった第二期四次

[687: 匿名さん]

唖然

[688: 匿名さん]

70.58平米って、中住戸のBタイプだよね。
それが8千万超え？
上層階だとしても、うーん。

[689: 匿名さん]

利益取ろうとしすぎ。
あり得ない価格設定だ。

[690: 匿名さん]

三井のツインタワー完成まで放っておく気ですかね…

[691: 匿名さん]

70.58m2
7,490万円
坪単価397万円

400万円目前

[692: 匿名さん]

>>691
まちがえた。8,490万円だった。
あまりにも高過ぎて、思わず。

[693: 匿名さん]

超割高物件だな。

[694: 匿名さん]

階層がわからないと判断つかないのでは...
確か５０階超えはもともとこんな値付けだったように思います。

[695: 匿名さん]

ウケる

[696: 匿名さん]

第一期の価格は、49階のB2タイプ（南中住戸、70.58平米）で、7190万円だった。
南角住戸は72.35平米だから今回の販売対象外。

[697: 匿名さん]

有吉散歩で放送されたから？
んな訳ないか

住特取得に対する贈与非課税枠増大への布石。
都落ちの金持ちターゲットに切り替えたか。

長期戦上等ですね。

[698: 匿名さん]

さすがスミフさん、検討者をビックリさせるのがお好きですね。腰抜かしそうです。

ちなみについていく自信はございません。

[699: 匿名さん]

>>697
申し訳ないですが贈与云々以前に神奈川県内の土地を売って3000万贈与したら手元にお金が残らないです。確か第一次では県内地元からの住み替えが半数だったんですよね。

現在の購入希望者をいったん切り捨て検討者層を入れ替えさせる気でしょうかね。ならば自由が丘か田園調布の駅前でティッシュ配れよって話なのだが。

[700: 匿名さん]

オレオレの被害者じゃないけど、かなりの現金持ってる親って結構いるもんで。

来年には
「父ちゃん武蔵小杉でマンション欲しい」

「わかった非課税枠目いっぱいの３千万、嫁所有権半分にして嫁の実家からも３千万贈与してもらいなさい」

「はーい」

って輩が出てくるのだろうか・・・

[701: 匿名さん]

価格公示消えた。もう完売？

[702: 契約済みさん]

ここで話題になっちゃったから、慌てて消したのかも。
どうせ、すみふさんもここみてるんだろうし。

[703: 匿名さん]

しかし…プラウドの立川といい、地域の基準値を破壊する単価設定が連発してますね。

[704: 匿名さん]

坪単価300万超えるの超えないの言っていたあの頃が懐かしい（遠い目）

[705: 匿名さん]

ほんとだ
坪４００万円消えとる。

シーンとなるシンボル。

[706: 匿名さん]

少なくても
数十人が確認した価格
消えちゃうんだよ

それがここの限界
品位がない

[707: 匿名さん]

後に今が武蔵小杉バブル時代と語り継がれる時の代表作になりそうですね。

[708: 匿名さん]

シーンとなる坪４００

[709: 匿名さん]

70㎡で坪400すか・・・ムサコで。。
さすがスミフ・・・！笑

[710: 匿名さん]

これから先、抱えられる物件が余程少ないとみえる。
新川崎もそうだけど仕様だけみたら、こんなにすんの？って思う物件が多くなりました。

タイミングを逸すると10年は待たなきゃならない、今のご時世…

デベも商品確保するの必死になるわね。

[711: 周辺住民さん]

>709
板橋区とか東京の北東側など安いところは安いですよ。
現実を受け入れてください。

[712: 匿名さん]

>>710
ここが400届くなら北口の三井ツインタワーもアベノミクスが破綻しない限り間違いないでしょうね。
武蔵小杉ではここ数年絶妙のタイミングで三井と住友の物件が交互に出てきては値を上げ続けてますから。

[713: 匿名さん]

>>711
安いところはもっと安くなり歴然とした生活環境の差が出てしまう。
みんな上を向いて歩きたいんですよ。

[714: 匿名さん]

>>707
ずっとそう言われ続けておりますが着実に上がっております。
三井住友銀行は武蔵小杉駅前だけでどれだけ投資したのか考えればこれほど安心なエリアもないって話です。

住友不動産
シティハウス
リエトイースト買収
シティタワー

住友商事
リエトクラッシー

三井不動産
パークシティSFT
パークシティMST
パークシティGWT
計画
北口ツインタワー2本
エルシィNECビル跡地
三角タワー

これ全部同じ銀行の融資案件です。プロを信じましょう。

[715: 匿名さん]

坪400なのか。
こりゃ絶対に手を出しちゃいかんな。

[716: 匿名さん]

は？
三井とスミフが交互？
どれとどれが交互だったの？

[717: 匿名さん]

>>716
パーク2本のあとGWTまでの間に震災がありリエトイーストの転売があった。みずほ投信の売値は150億で単純に1戸平均3000万弱だけどスミフが買ったから暴落させずに済んだ。
で、スミフがシティータワーの1次を売りに出したあとでGWTのキャンセル住戸がそれより高値を付け、今回シティータワーがまたさらに上げてきたっぽい状況。

なんだか2社で競りをやっているかのような展開だと思った。

[718: 匿名さん]

すみふは2020年の東京オリンピック前にやっと完売するくらいの考えだろう。

[719: 匿名さん]

Musacoの邸宅（マンション）はいま、
異次元の舞台（ステージ）へ

マンションポエム風

[720: 匿名さん]

>>718
スミフはWCT以外は5カ年計画ですよ。もしかしたら第二のWCTって位置付けでオリンピック直前ぐらいまで売る気かな？

[721: 検討中の奥さま]

そろそろグランツリーの情報は無いかしら？

[722: 購入検討中さん]

グランツリーにボーネルンドが入るみたいですね。
子供が大好きなので目の前にあるマンションに住みたいと大はしゃぎ。

[723: 購入検討中さん]

グランツリーがだいぶ出来上がってきましたね！
もう開業日って決定したんですか？

[724: 購入検討中さん]

シティタワーの外観、めっちゃかっこいいですね！？
目立ちそう…
グランツリーもだいぶ出来上がってきたようだし、今週末に様子を見に行ってみようと思います。

[725: 購入検討中さん]

このスレ賑わってますね！

話題があって売れてるってこと。

プロも注目してるんですね♪

確かに13路線はすごいね。