シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[405: 匿名さん]

売る側にとっては不都合な真実だからね。

[406: 匿名さん]

親切心で色んな所に書いているんだろうから、間違ったこと言ってるわけじゃなければ評論家でも何でも別にいいんじゃないかな。

[407: 匿名さん]

中途半端な事実だけ繰り返されても飽きるよ。だからどーすべき？どーしたい？

[408: 匿名さん]

どうしたら良いか自分でわからないんじゃあ仕方ないね

[409: 匿名さん]

ミッド管理組合の自画自賛ならびに将来的な設備の売り込みに発展しないことを祈ります。
管理費は巨額資金なので余裕がある初期には売り込みがけっこう来るんだよね、一部の住民からね。

[410: 匿名さん]

>>409
一般の住民は内心そんなもん要らないよと思っていても同じ住民からの提案だと拒めないんだよね。
入居当初は委任状も無視し辛いんだよな。

[411: 匿名さん]

工学博士、一級建築士、住宅ジャーナリストの細野透氏の「修繕積立不足問題」に関してのコラムです。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=6

[412: 匿名さん]

まあ、そりゃそうですね。
http://allabout.co.jp/gm/gc/445489/

[413: 匿名さん]

横浜の傾斜マンション　隣接棟も杭未到達
http://www.kanaloco.jp/article/75858/cms_id/95236

この問題は波紋を呼ぶかもしれませんね。

[414: 匿名さん]

この年のスミフの中古マンション買うのはドキドキですね…

[415: 匿名さん]

>>414
スミフと言うより熊谷組

[416: 匿名さん]

8/9（土）に開催予定の構造説明会は満席になっているんですね。
定員はどのくらいか判りませんが、やはり皆さんタワーマンションの構造体には関心があるようです。
公式サイトでは簡単な解説のみに留められているので、免震などについても詳しく知りたい方が参加されるのでしょうね。

[417: 匿名さん]

>415

施工管理は売主の仕事。入居後１年から他の棟と手摺の高さがずれてきて、住民がクレームしたのに問題ないって１０年も放置でしょ。その間に大地震が来てたら・・・。怖いね。

[418: 匿名さん]

誠心誠意ってコメントも白々しい。１０年間何もしなかったのに。

[419: 匿名さん]

スミフを信じるか、デベを信じるか…
三菱地所（清水、熊谷）も三井（清水）も不具合連発だったしね…

[420: 匿名さん]

>>419
デベかゼネコンかって間違いね

[421: 匿名さん]

>416
是非、こんなに高いマンションを免震にして大丈夫なのかと質問してください。
大丈夫と回答するに決まってますが、理由の説明が重要です。

[422: 匿名さん]

清水と熊谷組ですか、なんか県内ではよく耳にしますね。

[423: 匿名さん]

>>421
私が代わりに説明します！

免震装置が揺れを吸収しますのでそれを前提とした耐震強化で大丈夫なんです。
資材不足の救世主ですね。耐震等級も構造上クリアする必要がございません。
直下型地震に弱いのではという指摘がありますが確立された理論ではないので心配しても仕方ないですよ、もしここがダメなら他のタワーも全部ダメってことになりますから。


こんな感じかな？

[424: 匿名さん]

そんな感じ賛成。

[425: 匿名さん]

いや、求めていた答えと全然違う

[426: 匿名さん]

どんな答えをお求めですか？

[427: 匿名さん]

公式サイトに、第2次3期の広告がこっそりと出てる。
最高価格が7,990万円。たぶん、南西のCタイプだろうけど、
何階なんだろう？
第1期では、49階のCタイプが7,690万円だったけど。

[428: 匿名さん]

本当だ。7990万なってる。第一期で40〜52の南西と南東の角部屋は完売しているから中層階のCとC'だな。
しかし目立たない様に告知してるな。

[429: 匿名さん]

>426
例えばパークシティ武蔵小杉はなぜ免震構造じゃないのか。
免震構造にすべきでない高さとアスペクト比なのでしょう。

[430: 匿名さん]

西新宿にできる日本最高層マンションも制震構造ですね。
免震構造は避けたのでしょう。

[431: 匿名さん]

>>429
素人相手にウンチク語るより、MRにいってマエケンとやりあってきて。
その内容を優しく素人に説明するくらいが、ウンチク屋のつとめ。

[432: 匿名さん]

>>429
質問というよりクレームだな。そんなに古い方のパークに住めばよいというだけのつまらない話だね。

[433: 匿名さん]

>>428
住友さんは検討者がびっくりする顔を見るのが大好きですから。

実際に買う人は検討者の中の数パーセントですから。

[434: 匿名さん]

新川崎とかの物件見てると、値段の割に仕様が低くなってる…
直床だったり、天井高2400そこそこだったり。
検討板見ると皆そこそこ満足してるみたいだけど…

この先10年のあいだくらいは、安くて広くて仕様の良い物件選ぶなら、中古待つしかねぇですか。
そんな物件が出る迄、ずっとサイトをにらめっこしなきゃならんですけど。

[435: 匿名さん]

>>434
新川崎物件は徒歩10分のコストカットした長谷工物件ばかりになってしまってます。なんとなく武蔵小杉とは地球と火星みたいな対比になっています。ちょっとの違いが大きな違いになってきています。
もともと鹿島田駅の向こう側に新ドーム球場計画ですとか鹿島田駅とのデッキ直結ですとか武蔵小杉をはるかに上回る開発計画があったのですが。

[436: 匿名さん]

>>417

逆に杭が数本長さが不足しててても、東日本大震災クラスの地震では手摺ずれる程度で住む＝大事に至らないという証明になってしまったと思うのはおれだけか・・？

日本の建築基準はそのくらい安全率を見込んでるってことだよ。

「素人は構造のこと口に出すべからず」

[437: 匿名さん]

>>435

しかしその長谷工物件がいま絶好調！
関東でもシェア３割に迫る勢い。

それだけ低価格の需要があるってこと。

よく勉強しよう！

[438: 匿名さん]

>>437
長谷工は分譲から手を引いたURに代わって土地を有効活用し安価な集合住宅の供給をさせられているだけですよ。
公的資金を2度も注入されたバリバリのゾンビ会社ですからシティタワーのような戦略的な高品質物件を扱うことはないのです。

[439: 匿名さん]

>>437
低価格イコール低品質って捉えてしまうけど…

リセールきつそ…

[440: 匿名さん]

>>439
低品質とはちょっと違っててコストカットに優れた独特の工法をいくつか有していて安くてそれなりに仕上げる会社なのです。
正直、あなたも私も大多数の一般人は長谷工品質で必要十分だと思いますよ、カローラです。

[441: 匿名さん]

カローラよりプリウス的なものが欲しいですけどね…

[442: 匿名さん]

>>441
プリウスですか、ランニングコストが低く環境に配慮した物件は魅力的ですね。

しかしデベさんは管理から建て替え計画まで本当に長期的に利益を確保するスキームを確立しつつあるから管理費も積立金も有望な立地の物件ほど高く設定してきます。
1500ccのカローラか3000ccのクラウンかって選択なのが悲しい。

[443: 匿名さん]

>>437

しかしシェア３０％て凄くない？
３棟に１棟が長谷工マンションでしょ？
マンション建設分野ではスーパーゼネコンの上行ってる中堅ゼネコンって聞いたことないな。

それだけの戸数やってると、いろんなノーハウ持ってるんだろうな

[444: 匿名さん]

>>443
それだけスーゼネの物件が希少とも言える…

[445: 匿名さん]

>>444
その希少なはずのスーゼネがチョットネ。
JVでの下積みが長かったマエケンは大丈夫なはず。

[446: 匿名さん]

>>436
>大事に至らないという証明になってしまったと思うのはおれだけか・・？

あんただけだね。
東北中心の地震であのざまじゃ、関東を震源とする地震がおきたらどうなることやら、
って考えるのが多数派だよ。

[447: 匿名さん]

>>446

あのざまって東日本大震災であのマンションにどんなダメージあったか知ってんの？
結局なにもなかったってこと。事実を受け入れよう。

[448: 匿名さん]

幸いにも武蔵小杉のタワーマンションはたいした損害がなかったということ。それでも停電は痛かったね、忘れちゃいけない。

[449: 匿名さん]

そーゆー意味では計画停電しないいくつかの小杉マンションは貴重ですね。

[450: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

武蔵小杉在住の方はどこで日々のお買い物しているのでしょうか？目の前にグランツリーが出来上がればそもそもそんな心配の必要ないのでしょうが。。

あと、内廊下ですよね？

[451: 匿名さん]

>>450
スーパーやらなんやらすでに回りきれないぐらいありますよ。

[452: 周辺住民さん]

武蔵小杉在住のものです。

グランツリーできなくても日々の買い物はありすぎて、
迷うくらいです。
わたしとしてはフーディアムがおすすめです。

ただ、ここで聞かれるより一度回られて見るのがよいかと思います。
必ず気にいるかと☆

内廊下かどうかはわからないです、すみません…>_<…

[453: 匿名さん]

ホテルの様な立派な内廊下の写真を見ました。
シックに落ち着いていてい雰囲気でした。

[454: 匿名さん]

絵と実物は違うからシティハウス武蔵小杉の中古で確認されたほうが良いです。間取りも質感も当時のパンフとそっくりです。

[455: 匿名さん]

ちなみにﾘｴﾄは鹿島がﾃﾞﾍﾞ抜きで建てましたから参考にはならないですよ。

[456: 匿名さん]

第二期３次の価格と第三期の価格は違うだよね
気になる第三期の価格はいつ出せる？

[457: 検討中の奥さま]

ずいぶん値上がりするようなこと言っていた。第二期三次の３３階より第三期の２２階のほうが高いって

[458: 匿名さん]

>>457
そりゃそうでしょう。
とにかく、グランツリーに決まってからと、
決まる前とでは、価格は変わってきます。
しかも、グランツリーができた後は、
もっと高くなりますよ。
第1期は、コアタウン完成後、初の物件で高かったが、
グランツリー効果で、2期以降は、上がる一方。
小杉は、まだまだ上がる要素がある。
小杉は、早く買った者勝ち。
私も、某、小杉直結マンションに住んでますが、
倍してもお金さえあれば、小杉に住みたい。
コスギ以外で、いいと思えるマンションって、
六本木ヒルズくらいかな。

[459: 匿名さん]

この調子だと軽く億超えそう

[460: 匿名さん]

ついさっきまで公式サイトにあった第2期3次の先着順の広告が消えてる。
いったい何が何やら？

[461: 匿名さん]

24戸全部売れたってこと？
それとも、もっと高く売れそうだから、引っ込めた？

[462: 匿名さん]

>>460
お盆休みで先着順に受け付けできないからじゃないですか？

[463: 匿名さん]

スミフの本音は今は売りたくないのでは。
これまでの発売で充分な需要確認が出来、グランツリー完成と合わせて高値販売の戦略では。

[464: 匿名さん]

その割には、第2期○次とか先着順でこっそり売ってるところが謎ですねー。第3期販売までおとなしくしているわけでもなく。

[465: 匿名さん]

>>464
だからホムペから二期三次の先着順が消えているという話が発端なのたが

無限ループか、、、

[466: 匿名さん]

2期で販売してなかった部屋を高くてもいいから買いたいって人に売ってるだけじゃないの？そこで客が実際どこまで出せるか調査する意味も込めて。一応公表しないといけないから先着順ってことにしてコッソリ発表してすぐ消してるだけで。

[467: 匿名さん]

>>466
だからホムペから消したのはここのモデルルームがお盆休みだからだよ。
いったんホムペから消さなかったら客に因縁つける口実与えるでしょ？うちが先に電話したとかなんとか、それだけ問い合わせが多い物件なのでしょうね。

[468: サラリーマンさん]

＞466さん
そのとおりですね。
あと、ほぼ確実に買うという人がある程度まとまったところで、
区切っているのでしょう。

＞467さん
お盆は営業していますよ〜
HPに書いてありますよ〜

[469: 匿名さん]

>>468
もし電話番しかいないのに見知らぬ人からガチの先着申し込みが来たらどうするの？
数人で共謀したらいとも簡単にトラブル起こして弱みが握れるでしょ？
ここの責任者はリスクマネジメントちゃんとしてるなと思います。

[470: 購入検討中さん]

本日モデルルームに行き説明聞いて来ました。
免震構造にかなりの自信をもっているようですが、エレベーターが止まるような災害はないのでしょうか？階段を降りることがあるようだと20階以上は大変不安です。
現在の販売対象は36ー40階が主体で躊躇してます。

[471: 匿名さん]

建物に問題無くても、停電になったらエレベーターは止まるでしょ。
一応、48時間だったかは非常用エレベーターは使えるらしいですが。
電気が復旧するまでは、籠城覚悟で水と食料は備蓄しておくと。

[472: 匿名さん]

>>469
住宅ローン仮審査通過した上での要望書提出ですから、駆け込み初日では申し込み出来ないですよ。

現金組も属性はかるために審査通すでしょうから、2〜3回は通って申し込み。
その審査のあいだにも通過した人から部屋は選ばれていくので、先着順は遵守されてますよ。

[473: 検討中の奥さま]

＞＞466

第二期三次は７月の初めに行ったとき、普通に売っていましたよ。うちは希望の住戸がなかったので時期待ちです。

次回は８月ごろって言っていたけど、売り出さないですね。かなり値上がりするから、今回買えってかなり勧められました。


グランツリーはもっと前からわかっていたんでは？

[474: 匿名さん]

>>473
値段はいくらでした？

[475: 匿名さん]

>>471
ここは自動復旧しすてむを導入するからコンピューターが安全が確認され次第動き出すよ。
48時間ってのは係員が目視でチェックしないとダメだからだよ。

[476: 匿名さん]

>>472
世の中そんな甘くないんですよ、責任者出てこいが決めゼリフのお仕事って実在するから。

[477: 匿名さん]

>>476
MR行って言ってみて。
報告待ってます。
それで通じる甘くない（甘い）世の中教えてくれ。

[478: 匿名さん]

EVは自動的に非常用電源に変わってという風にはなりにくいのか？
どちらにしても非常用電源があるのは心強いですけれどね。
やはり上の方の階の人々がきちんと何かあった時に降りてこられるっていうのはとても大切！！

今期は上の方の階からの販売なんですか
ここだと上層階は結構人気が出そうだと予想中

[479: 匿名さん]

>>478
あれは安全点検のために自動で止まる仕組みになっているのだけど震災となるとチェックする人が間に合わないから何日も止まる。
だから非常用電源では非常用の一台しか動かせないし自由に昇降に使えない。

[480: 匿名さん]

>>477
何回来させようが申し込み受付できない時期には先着順受付中にはしない。

そんなのは当たり前の話。担当者がお休みで後回しにされて黙っているほど世の中そんなに甘くない。

[481: 匿名さん]

>>480
責任者出てこいって話は今のうちに受付せんかいって輩が通るって事ですか？
HPの通り第3期はいつから始まりますからよろしくって言われるだけですよ？彼等にとってこの物件は希少な有料新築物件ですから、どちらかといえば高飛車。

申し訳ありませんって一言で終わりですよ。

[482: 匿名さん]

>>481ちょっと視野が狭すぎるんじゃないか？
そのやりとりのすべてを世間ではトラブルと呼ぶんですよ。

[483: 匿名さん]

ただのクレーマーでしょ？

[484: 匿名さん]

何月何日に妖怪ウォッチ発売しますって公示したものに対して、今売らんかいってのと一緒だし。
一体どうしたいんでしょうか？

明日にでもモデルルームに行ってしたいようにしてくればいいんじゃないでしょうか？

[485: 匿名さん]

もし先着順の話をしてるなら一期でも似たような方法使ってたよね？まぁMR行ったら、あぁそういうことかと合点が行くかと。

[486: 匿名さん]

今は普通に第3期要望書受け付け中ですし、行けばわかるんですけどね。
476さんが何を言いたいのか良くわかりません…

[487: サラリーマンさん]

責任者出てこいって言われてもね。
そういうトラブルにならないように、すみふはルールを定めているようです。
まとめると、基本的に472さんの言うとおりです。再掲します。

住宅ローン仮審査通過した上での要望書提出ですので、駆け込みでの申し込みは不可能です。
現金組であっても属性を見るために審査しますので、2〜3回は通って申し込み。
その審査の間にも、通過した人から部屋が選ばれていくので、先着順は遵守されています。

[488: 匿名さん]

この話はなぜお盆休み期間にスミフのホムペから先着順受付中の住戸が消えたか？って話題だから、スタッフが手薄な時期に混乱を防ぐため、要はスミフはあまり売り急ぎたくないという話だよ。

スミフは仮審査が必須だから断れば済むというのは当たり前の話だけど社員が手薄な時期の手続きにどっちが早いの遅いのいう騒動は避けたいんだろうね。

売り急ぎたくないスミフのリスクマネジメントは正しいんじゃない？

[489: 匿名さん]

自分がさあ申し込もうという部屋がタッチの差で他の決まった時の買えなかった客のごり押しぶり、それを他の部屋に誘導するデベの苦労を知らない坊やが理屈こねてるだけだから相手にしなくて良いと思うよ。

[490: 物件比較中さん]

すみふは基本的に価格情報をホームページ上に載せたがらないだけでは。
どの物件でも同じようなことやってます。
モデルルーム行くと先着順住戸を教えてくれます。
大手のコンプライアンスとして良いこととは私は思いませんが。

[491: 匿名さん]

仮に完成済みなら先着順住戸を売り切らず引っ込めた場合は売れ残り在庫扱いで資産に計上されるんだろうけど竣工前だからどうにでもなるから出したり引っ込めたり自在なんですね。

[492: 匿名さん]

一定期間HPにのせてましたよってアリバイ作りが終わったから消しただけ。

どっかの馬鹿の主張ではお盆は電話番だけおいていてクレームになるらしいが、
それが心配なら電話番だけのMRを開けておくこと自体が間違い。
HP上の特定の記載がその日その時間にあろうがなかろうが、クレーム防止には程遠い。

[493: 匿名さん]

スミフのやり方に不満があるなは買わなきゃいいだけの話だが
先着順ってのは買いあおりの常套手段。
昨日申し込みが入ってしまいました、次期にもう少し上層階で要望書を出されてみては？すべてデベ営業の大事なお仕事話法なのね。
熱くなった客にギャーギャー騒がれるのも織り込み済みだが担当者も責任者もいないときにやられると面倒な上に客に逃げられる。

[494: 買い換え検討中]

先日モデルルーム行ってきました。常に満席状態で賑わった感じでしたよ！武蔵小杉で決めたいとは思ってますが中古物件の値段を見てしまうと新築の方が良いなぁと思っちゃいますね！周りもショッピングモールがオープンしたら更に活気が出そうですね！

[495: 匿名さん]

日当たりがいいのにLow-Eガラスでない中古はやめたほうがいい。暑くて大変。

[496: 匿名さん]

ここまでで何戸売れたの？

[497: 匿名さん]

ゾーンを絞って売り渋りながら売っているからなあ。

[498: 匿名さん]

住友は販売五カ年計画を建てて売るからな。
800戸だと
一年目300
二年目200
あとは毎年100づつぐらいじゃないかな？

[499: 匿名さん]

それで何戸？

[500: 匿名さん]

公開された情報からだけだと、

第1期 販売185戸 契約175戸
第2期 販売22戸 契約?戸
第2期2次 販売2戸 契約?戸
第2期3次 販売24戸 契約?戸

全部で200戸くらい?

[501: 匿名さん]

>>500
年度内で300ぐらいが目標なんだとおもいます。スミフは販売計画より順調だと値付けを間違えたと勘違いして値上げしてきます。

へんな会社です。

[502: 匿名さん]

スレが立って１年７か月経ちましたが、入居までまだ１年７か月もあります。
しかも入居後も数年間売り続けるのですから、気の長いプロジェクトですね。

[503: 匿名さん]

確かに坪単価350から380ぐらいに上げてきそうな勢い。あと5年間程度は売り続けると予想します。こないだのグランドウイングの再販売が即売れた実績あるし、デベ有利の状況。

[504: 匿名さん]

今は工事費が上がって新しいマンションを建てづらい状況になっているので、急いで売る必要がないのでしょう。