シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[345: 匿名さん]

>>342
そのとおりで、全額自己資金での支払の場合でもローン審査しました。

[346: 匿名さん]

そうなんだよね。今のマンションの購入はキャッシュだったんだけど、検討したいくつかの物件で、何かしらの理由をこじつけて一部をローンにすることを勧めてきた。

その当時はその辺の事情を知らなかったから、銀行と結託してデベがリベートを受け取るなんて裏があるのかと疑ってしまってそれらの物件はパスした。ちゃんと説明してくれたら考えたのに。

ローン購入だと審査のときに年収を証明させる書類を提出させるけど、キャッシュ購入だと資金があるのかの確認はされなかったし。

[347: 匿名さん]

>344
適正価格の意味するところが、当人として口惜しく感じない価格ということなら、そのとおりなのかも。
デベロッパーも重要な要素の一つですから、気に入らないデベの物件を検討する必要はないですね。

[348: 匿名さん]

高値つかみしてしまうと、相場が落ち着いたあとは下手するとオーバーローンになって、転勤とかで売却が必要になっても身動き取れなくなってしまう。

特に小杉は新駅や副都心線直結で急騰してるからね。反動も十分ありうる。

[349: 匿名]

>>348
他の場所と違うのは交通利便が残る事。

[350: 匿名さん]

直結のおかげで通勤、通学で座れなくなったケースもあるみたい。デメリットもあるよね。

[351: 匿名さん]

>>346さん
そうなんですか？
よく申し込みの際は過去2年分の源泉徴収票を持参するようにと書かれているように思いましたがキャッシュ購入も同様で、源泉徴収票により年収を確認されるのだとばかり思い込んでおりました。
売主にしてみれば現金購入は大歓迎だと思いましたがリスクを考えればそうとも言えないんですね。

[352: 匿名さん]

昨日まで公式サイトにあった、第2期2次の先着順住戸の案内が消えてる。
中住戸6,990万円が週末で売れたってことか。すみふも強気になるわけだ。

[353: 匿名]

>>352
方角、階数はどんな感じでしたか？

[354: 匿名]

週間住宅新聞社が次世代に残る優れた分譲マンションプロジェクトを表彰するマンションオブザイヤー的な賞を、
シティータワー武蔵小杉が受賞しました。
公式HPにアップされてます。

ちなみにパークシティ武蔵小杉GWTも同時受賞（笑）

車と一緒で業者持ち回りの賞かもしれませんが、公的に発表されてる分、気分は悪くないものですね。

[355: 匿名さん]

広告費がコストに転嫁されてゆく...

[356: 匿名さん]

ローン審査は顧客の信用調査を金融界が構築したデータベースを利用して照会することができる手段なので、不動産屋としては是非使いたいと思うわけです。源泉徴収票をみても、当人の浪費癖とか、定職性とかわかりませんから。同じような意味合いで預金残高も信用には結びつかないのです。情報を提供する側もデータの更新ができるので、両者ともメリットはあれデメリットはないということになっています。うしろぐらいところがないのなら、最終的な支払手段は別としてローン審査を受けておくと後々の交渉ごとがスムーズになります。

[357: 匿名さん]

不動産屋が知ることができるのは、審査が通ったかどうかだけだろうけど、それで十分ということか

[358: 匿名]

販売済のGWTには広告費関係なさそうですが、ここだけ広告費発生するのでしょうか。本当に？

[359: 匿名さん]

広告費転嫁されるかどうかはわかりませんが、
すみふ、気合いは入るでしょうね…

[360: ご近所さん]

>>354
10階ぐらいしか立ち上がってないのに次世代に残ると言われてもね、それだけおかしな選考基準なんでしょ？
個人的にはリエトとコスタの駅前公開緑地やパーク長男次男の公開庭園の方が貴重だと思いますけどね。

[361: 周辺住民さん]

>>359
スミフの広告宣伝費は謎なんですよね。スーモと一括で契約しているんじゃないかと思うぐらい長々とものすごい回数広告を掲載します。

ただ基本的にスミフさんは支出にうるさいので広告イメージより出来上がりが良すぎることはないです。かと言って竣工後も長々と売る気ですからそれなりにまとめるコツはつかんでます。
なのでだいたいパターンがあるのですがここの出来上がりイメージはシティハウスと似た感じになると思いますのでモデルルームに来たついでで中古の内覧をすることをお勧めします。
ちなみにリエトコートは鹿島とリクルートコスモスが当初段階で企画していますからあまり参考にはなりません。というか現物を見たら予想よりはるかに良かったという典型がリエトだと思います。

[362: 匿名さん]

>>360
なぜそんなにトゲあるコメント？うらみあるの？

[363: 買い換え検討中]

タワーに住んでる方、
タワーは、体に悪いのでしょうか？
私は、耳が痛くなるですが、大丈夫なのだろうか？

http://sutekicookan.com/%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E3%83%9E%E3%83%B3%...

[364: 匿名さん]

>>362
別に。

ただ次世代に残る優れたマンションプロジェクトも何もブリリアが撤退した再開発エリアの1区画にスミフが得意の後だし高値タワーを建てていてただいま分譲中ってだけの話。
本当に次世代に残すべきプロジェクトになり得たかどうかなど何年か経過しなければわかるわけがないというかそうなると他のエリアのスミフや三井が建築中のマンションプロジェクトってプロジェクト企画段階からなんなんだって話になるよね？

[365: 匿名さん]

>>364
毎年やってるみたいだし。
カーオブザイヤーみたいなもんだから、そんなに尖らないといて。
デベ持ち回りで大賞受賞させて、後は各社一押し物件を準ミスみたいな扱いで表彰してもらってるんでない？

一応評価基準らしきものもあるから、覗いてみるのも面白いよ。

[366: 匿名さん]

　評価は、住まいとしての基本性能を評価する基礎点に、デザインや事業性など数値化しにくい物件の特徴を評価委員が評価する評価点を加えた総合点（１００点満点）を基準に部門ごとの優秀マンションを選び、優秀マンションの中から最優秀マンションを選考した。
　評価委員は大久保恭子（マンション評価ナビ主宰、風代表）、櫻井幸雄（住宅ジャーナリスト）、目黒孝一（不動産ジャーナリスト）の３氏。

だとさ

[367: 匿名さん]

”次世代に残る優れた分譲マンションプロジェクト”とはその入居者にどのような価値を提供するのだろうか？

言葉通りに解釈するなら、同様な開発を繰り返さずに済ませることで資源の有効活用を実現したプロジェクトであると
単にデベロッパーを褒めているだけになってしまう。（HP見てないのでそこに説明があったらすみません）

値下がりし難いよという印象づけが狙いになるのかな？

[368: 匿名さん]

出来上がり見ないでデザインを評価し販売中に賞を与える、
いや昨日テレビで池上彰がバブルの兆候としてだれもがこりゃさすがに高いなって思った頃合いに高値に新しい理屈がくっついてきたら要注意って言ってたの聞いたばかりだからまた値上がりするのかなと思っただけです、どうぞお気になさらず。

[369: 匿名さん]

>358
この件に関するもろもろの費用は定常出費となっているであろう週刊住宅新聞社への支出で賄われていると考えられるので、特定のマンションのコストではなく住友不動産全社の経費扱いになっていると思います。

いろいろジャンル分けすることで複数の物件のリストアップを行い、各物件の知名度の向上と印象アップを狙う。手法としては理解できますが、所詮イメージ戦略としか思えず好きになれません。
私はこの物件が気に入っているので、このような実態に基づかない宣伝はマイナスイメージになってしまいます。
業界全体のお約束と思うことにします。

[370: 匿名さん]

評価委員にS氏が入ってる時点で眉唾物。氏は提灯記事がお得意。

[371: 匿名さん]

櫻井氏が選んだというか2件受賞の線に乗ったってことはまあ小杉しばらくは順調ってことなんでしょうね。

[372: 匿名さん]

上の階の音が気になるので教えてください

中空スラブ工法、スラブ厚320mmとありますが、これは防音面で期待できる設計値なのでしょうか？
http://www.ct-musashikosugi.com/equipment_confort.html#gel12

既存のマンションの値などとの比較を教えていただけるとありがたいです。

[373: 匿名さん]

ボイドスラブ320mmはごく一般的な数字でしょう。
それより乾式戸境壁の性能気にした方がいいですよ。

[374: 匿名さん]

このレベルのタワーでは椅子の引きずり音などが聞こえるレベルの遮音ではないからご安心を。完全遮音とは言いませんがフローリングもLL45等級以上で二重床があたりまです。

[375: 匿名さん]

乾式壁は施工によってはカタログスペックが出なかったりする代物。できてからのお楽しみ。

[376: 匿名さん]

３２０ｍｍといっても、１２０ｍｍはFR板だよね。重量衝撃音を防ぐのは重さだから、実質的にはコンクリ部分の２００ｍｍと考えたほうがいいのかも。

[377: 匿名さん]

>373
>375
136mmの乾式耐火遮音壁ってやつですね
http://www.ct-musashikosugi.com/equipment_privacy.html#gel4

確かに割と薄っぺらな印象
子供が騒ぐと筒抜けな感じでしょうか？

>376
FRスラブ板工法
http://www.fujips.co.jp/technology/t-building/sub15010/2147
もうなにもわからない世界でした。

[378: 匿名さん]

重量落下音？FRスラブ板構造？
現実的には階下まで響く落下音などほとんどまったくない設計ってことですよ。

すべてのカタログ数値は販売促進目的ですので本当に確認したければ図面を見せていただいて専門家に確認するしかないですが、、まあこのレベルの分譲物件なら必要ないでしょう。

[379: 匿名さん]

タワーマンションで使われる乾式壁もボイドスラブも問題ないと思いますが、「中空」はどうなんでしょうね。
CASBEEで音環境の評価はされているはずですが。

[380: 匿名さん]

見つけた。
http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000046843.html

壁３、床軽量４、床重量４で悪くはない。

[381: 匿名さん]

>378

重量落下音ではなく重量衝撃音。その程度のことも知らないのに問題ないってコメントは説得力ないね。

[382: 匿名さん]

>>381
シティータワーレベルのマンション検討時にそんなもん真面目に気にする時点で賃貸目線って話だよ。

[383: 匿名さん]

>377

乾式壁は３・１１のときに免震・制震にかかわらず結構壊れてる。問題なのは自然災害は計画できないってことで修繕積み立てでは考慮されていない。補修費を捻出するために臨時徴収なんてこともありうるから要注意。

[384: 匿名さん]

>377

コンクリートって現場打ちと言って木枠を組んでそこにコンクリを流し込む工法と、プレキャストと言って工場で製造した工法の２通りがある。こののスラブは土台の部分はプレキャストのFR版を使ってその上に現場でコンクリを流し込むって工法。

プレキャストは工場で製造するので品質の揃ったものができるんだけど、スラブ全体をプレキャストにしようとすると重すぎて運ぶのが大変なので折衷した方法を取っている。

[385: 匿名さん]

>384

なるほど。ご教示ありがとうございました。

[386: 匿名さん]

>>383
このコピペコメント読み飽きた。

[387: 匿名さん]

３・１１を教訓に修繕積立の考え方も変えるべきなんだよね。

免震も仙台とかで３・１１後に調査したら交換が必要ってのが判明した事実があるのに。

[388: 匿名さん]

FR版ってプリストレス入れてるんだね。鉄筋って熱が加わると伸びるから、プリストレス入れてテンションかかってることが前提の作りだと、火事になったらアウト。

アンボンドが廃れた一つの理由ってプリストレスの問題だと思ってるんだけど。

[389: 匿名さん]

>386

長期修繕計画があるから大丈夫って勘違いしやすいけど、問題はいっぱいある。

段階的値上げによる未納リスクや、販売時に立てたの計画よりも以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった本当の大物が控えている。計画どおりにはならないんだよね。デベはそれを承知なんだけど。

[390: 匿名さん]

小杉のパークシティでは入居して数年で段階的値上げから定額積み立てに管理組合が変更したってのが週刊ダイヤモンドの記事に取り上げられている。それでも変更するタイミングで値上げになるんだよね。将来大幅に値上げよりはまだましだけど。

まあ、そういった意識のある管理組合の運営になるかどうかは新築分譲の場合、未知数。お隣さんがどんな人かすら入居するまで分からないわけだし。ある意味賭け。

[391: 匿名さん]

モデルルームでは設備や仕様に目が奪われがちだけど、周りの人がどんな人かのチェックも重要。将来のお隣さん候補な訳だし。

それと、すみふってモデルルームで分かりやすいキッチンの天板とか表面的なところだけ仕様を上げてるんだよね。そういった目利きも重要。

[392: 匿名さん]

>388

アンボンドって音問題がある。テンションをかけてるんでよく響く。ここも同じかも。

[393: 匿名さん]

>>383
乾式壁は壊れるというよりたわんで外れますがたいした負担なしに修繕できます。
壊れるのはむしろ支える巾木。壁鳴りっていうのはむしろこっちが緩んで鳴ってしまいます。

[394: 匿名さん]

巾木って壁の下を保護するためのもの。壁鳴りってなんだろう太鼓現象のことかな。

石膏ボードは簡単に割れるよ。会社の壁も３・１１のときに壊れてたし。修繕にはそれなりの費用を要する。費用のめどが立たずに、しばらく補修できなかったケースもあったみたいだし。