23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[830: マンコミュファンさん]

東京の核は山手線沿線なんですよ。
今ですと、東京、有楽町、池袋、新宿、渋谷ですね。
特定の駅の周辺が中心ではありません。
これは都市工学や地理学をやってれば誰でも知ってることです。
東京駅や銀座が中心だといってる人は都市構造をまったく知らない人ですよ。

[831: 匿名さん]

>>824
渋谷駅を降りた通勤者の行動範囲も明治通りまでですか。
ふーん。
明治通りがどこ通ってるか知ってます?

[832: 匿名さん]

>>830
池袋？
ぷっ。

[833: 匿名さん]

>>829　さん
豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。
一瞬イメージがわいたので、ひょっとしてうまく行くかも。
マンハッタンのすぐ川向こうのイメージ？
ニュージャージーも昔と違ってイメージがいいんですよね？
ベンツよりもホンダが似合う街？

[834: 匿名さん]

池袋は池袋黄河文明と呼ばれ、日比谷、赤坂、新宿とならぶ四大文明の一つですよ。

練馬大根が育つ肥沃な文明。
豊かな土地に育つ高度な文明はその土地に起こった。
ホテル文明に幅広く君臨するプリンス王朝はここでも宮殿を築いていた。サンシャインプリンス宮殿である。
エレベーターでは今尚聞き慣れない言語が飛び交うという。

[835: 匿名さん]

都心のについての議論がありますが、上場企業の本社所在地が多い場所というのが参考になるのではないでしょうか。

http://tanezeni.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたtdfk/index.html
上記ページによれば、100社以上の上場企業がある区は、
港区　　　379
中央区　　331
千代田区　317
新宿区　　172
渋谷区　　169
品川区　　122
他の区は、50社以下なので、都心とはいえないと思います。

[836: 匿名さん]

>>828
>湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なん>て東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし

豊洲からは乗り換え無しで丸の内まで通えるでしょ。
っていうかそうやって通ってるよ。
オジサン、東京メトロの有楽町駅の場所知ってる？
僕はまだ20代なんで会社に通うのが便利なのがありがたい。
でも、退職したら丸の内は行くことないかもね。

[837: 匿名さん]

豊洲は土壌汚染と朝鮮人居住区のイメージしかないや…。

[838: 匿名さん]

>>833
向こうは9.11の影響が大きかったと思うのですが。
唯一のチャンス地震待ち？

[839: 匿名さん]

>豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。

実際に、ブラント戦略・広告でイメージを作り上げることに成功した電通の功績です。
土壌汚染にまみれるゴミや瓦礫で作られた埋立地の工場跡地や戦前の貧民街近くを
いっぱしの住宅街にして、田舎者が中心とはいえ信奉者まで出てくるに至らせたのですから
電通の仕事ぶりがいかに際立っていたかわかるでしょう。
彼らが高給を貰うのはダテではありません。

[840: 匿名さん]

８３５です。
ＵＲＬが伏字にされてしまったので、再掲します。
全角表示になっていますので、半角で打ち込んでください。

ｈｔｔｐ：／／ｔａｎｅｚｅｎｉ．ｗｅｂ．ｆｃ２．ｃｏｍ／ｔｄｆｋ／ｉｎｄｅｘ．ｈｔｍｌ

[841: 匿名さん]

>>835、>>840

本社所在地の多いところが、港、中央、千代田、新宿、渋谷、というのはイメージどおりなのですが、その次が品川というのが意外でした。情報提供、ありがとうございました。

[842: 匿名さん]

>>835

大崎・五反田辺りががんばってるんでしょうか。
最近あの辺すごいですからね。

[843: 匿名さん]

↑
失礼！　No.841さんへの一言でした。

[844: 匿名さん]

田舎者が揃って何言ってるんだ。都心は皇居に決まってるだろ

[845: 不動産購入勉強中さん]

大学教授っていっても自分の専門外は素人同然というヤツらがほとんどだからな。
ここに出てくる大学教授が仮に本物だとしても、専門はまったく関係ない分野なんだろう。
それで、うっかり江東区湾岸の埋立地を高値掴みしてどうにもならなくなって焦ってるんだろうね。
かわいそうだけど、それはもう二度と上がらないから、早めに売って少しでも傷を浅くしたほうがいいよ。

[846: 物件比較中さん]

以前、屋形船に乗るのに月島にいったんだが、緑がまったくなく、狭い土地にタワーマンションが密集していて、こんなところとても住めないと思ったよ。
湾岸ってどこもこんなもんだろ？
今はまだキレイでいいけど、将来老朽化したら、昔の香港の九龍城砦みたいになりそうだな。
ボロボロの高層マンションが立ち並ぶ汚い街・・・・。どこの大都市もスラムってそういう場所だよね。
湾岸って将来はスラム化すると思うな。俺は。

[847: 匿名さん]

新宿は永遠に不滅ですよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080525-00000910-san-soci

しかし、これは気になる・・
客層が一気に高齢化してしまった。客として来るのはおじさんかおじいちゃんですよ。支えているのは団塊の世代と言っても過言でない。

[848: 匿名さん]

都心に存在するものといえば、大使館があると思います。
どの区に多く存在するのでしょうか？

下記、在日大使館の一覧です。
http://www.p-alpha.co.jp/flag/embassy/emb_afr.htm
ざっと見たところ、圧倒的に多いのは、港区。ついで、千代田区、渋谷区あたり。健闘しているのは目黒区と品川区。意外に少ないのは中央区と新宿区といったところです。ちなみに城東には大使館はありません。

大使館の分布でみれば、上記にあげた区が都心といえそうです。

[849: 匿名さん]

>>846
月島っていうより佃。
三井と公団によって大規模開発されたから、綺麗に並んでいる。
佃公園は桜の名所。

他の湾岸とは同列に比べられない。もっとも佃は湾岸ではなく川岸なのだが。

[850: 匿名さん]

＞＞８４８　上記にあげた区が都心といえそうです

誰が決めたかわからない都心９区に入る？　豊島区　文京区　台東区　の住民からお怒りのレスがきますよ〜・・・

[851: 匿名さん]

>>850

>>848は大使館の分布を言っているのみ。
大使館がないから都心ではないとは言っていないとおもうぞ。

でも、上場企業の本社も大使館もほとんどない区が都心といえるのだろうか？

[852: 匿名さん]

＞でも、上場企業の本社も大使館もほとんどない区が都心といえるのだろうか？
これまた、ひどい珍説ですね．．．

上場企業の本社が東京都の２３区にどんだけあるのか？知らないでしょ？
大使館のある区が、都心なんで自分の子供に教えてるんじゃないでしょうね？

困ったお人だ。

[853: 匿名さん]

本社も50以下、大使館もないけど都心にしたい区でもおありですか？

[854: 匿名さん]

>>852

>>835 = >>840 が、データ出してるよ。レス見てる？？

[855: 不動産購入勉強中さん]

都心の議論が盛んだけど、
何をもってして都心というのはわからんが、
｛千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区｝∈都心5区
って世の中の共通認識じゃなかったのか…

どうでもいいが、オフィス賃料で言えば千代田区＞＞港区、中央区、新宿区、渋谷区
レジの賃料で言えば
港区≧千代田区≧渋谷区≧中央区、新宿区
ってイメージがあるな。

これまで上がり方が大きかった場所ほど下がりも大きい傾向はあるんだろうけど、
うまく再開発して地域の価値を向上させたところはそうでもないのでは？
逆に武蔵野を山の手と言ったり、世田谷でも大した価値向上なしに他に便乗して
値上がったところは下げがきつのでは？
城西の暮らしやすさは城東にはかなわないが、湾岸は利便性だけはめちゃくちゃに
いいので、城西と湾岸の価格格差は縮小してもおかしくないと思う。
場所によるのは認識しているので、きついツッコミは御堪忍を。

自分自身は場所を悩み中だが、利便性をとるか？周辺環境の良好さをとるかで悩み中。。。


再開発による地域価値の向上を全否定する理由がよくわからんのと、あからさまな
差別発言はいかがなもんかね。丸の内勤務でも湾岸住んでいる人はたくさんいるだろ？
いないんだったら、なんで朝の有楽町線にたくさんサラリーマンが乗っていて、有楽町
でたくさん降りるのか、説明してほしい。

[856: 匿名さん]

>>852
上場企業の本社も大使館もほとんどない区でも都心といえる
それでは、何があれば都心と言えるのか。又は何が足りないと都心とは言えないのか。
851ではないが興味があるので教えていただきたい。

[857: 匿名さん]

>>855
心南とかいって
KY珍説を繰り返すコピペ教授がいなければ
ここまでコキ下ろされてはいないだろう

彼のやってることは褒め殺しなんだよ

[858: 深川ジモティ]

>>856

都心っていうのと違うけど江戸っ子として思うのは
都会としての格を決めるのはやはり街としてのキャリア、即ち歴史
じゃないでしょうか。東京以外の地方都市でも外国であってもそう
でしょう？

ちょっと区単位で語るのは無理があるんだけど、皆さんの大好きな
江東区で言えば門前仲町は江戸府内で都市文化があるけど、砂町は
農村ですので文化が待ったく異なります。
歴史は都会の必要条件です。ただし十分条件でもありません。

都心というのは区単位よりもう少し範囲が狭いでしょう。
また都心というくらいだからそこより都会な場所がある街は
都心とはいえないでしょう。

[859: 不動産購入勉強中さん]

>>855

＞城西の暮らしやすさは城東にはかなわない
城東の暮らしやすさは城西には全くかなわないでした。＊＊てますな。。。

[860: 匿名さん]

>>859
週刊ポスト、幸せな街ランキング。
http://narinari.com/Nd/2008059406.html
1位　調布（調布市）
2位　旗の台（品川区）
3位　大崎（品川区）
4位　護国寺（文京区）
5位　武蔵小山（品川区）
6位　月島（中央区）
7位　三軒茶屋（世田谷区）
8位　大井町（品川区）
9位　成城学園前（世田谷区）
9位　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

[861: 匿名さん]

>>855
857氏も書いてますが全否定されてるのは一人の空気読めない人でしょ。
湾岸の評価は坪単価に表れている通りじゃないか。

[862: 筋金入りの唐変木]

大学教授殿の意見も確かに合理性はなくはないが、人口という定量データばかりで生活のしやすさの実感という数字に出てこない部分がすっぽり抜け落ちてる。
教授というからにはその辺りはモデル化できているとは思うけど、不動産価格のモデル式か何かは作っているのかな？不動産価格や賃料はそれぞれの駅からの距離は線形に作用されやすいと思うけど、数値化しにくい部分は変数化のモデリングが難しいと思うが、線形モデルか非線形モデルか何かで作っているのかな？どうなんでしょう。

ファミリーではなくて、コンビニがあるかないかが一番気になる独身サラリーマンを対象にしたワンルームマンションの賃料を見るうえでは参考になりそうだけど。

[863: 匿名さん]

城東には城東の城南には城南の暮らしがあるわけで
どっちがいいとはいえないでしょう。
ただしどちらに住むにしてもそれぞれの場所の暮らし・文化
に最適化された住宅を相場にあった価格で購入することが
幸せです。麻布に庶民的マンションは似合わないし、江東区
に超高級マンションをつくっても誰も購入しません。

[864: 大学教授さん]

ビジネスを行うに当たって東京駅周辺の優位性は誰も否定できない。
現在明らかになっている計画だけでなく、玉突き的に開発が進んで行くことを考えれば、
その集積度は今では考えられないような水準に達するだろう。
従って、都心自体もかなり狭まった範囲となって行く可能性が高い。

それでは、都心がそのような状態になった場合、
今の不動産レベルから、まだ割安と判断されるエリアはどこだろうか？
旧来型の不動産市場の秩序が維持できなくなって行く可能性は高い。

例えば、杉並区だが、
この区は地方から大量の上京者を受け入れ発展してきた。
ところが都心回帰が進み、最初に上京した時点から都心部居住を選択する者が増え、
若年層の増加数は頭打ちから減少に転じて来ている。
選択の基準が明らかに以前から変化しているのだ。

[865: 購入経験者さん]

あとどうでもいいんだけど企業の社宅が多い地域ってのは
潜在的なマンション購入者が多い地域なのだろうなと思う。
人間関係や子供の学校の関係もあるから、住み慣れた地域
で不動産を購入する人も多いから。
まあもちろんダイナミックかつ合理的に住居を決める人も
多いと思うが、地縁というものは結構大きなファクター
だからね。

しかし近年すごい勢いで社宅が廃止されているから、今後
は教授のいうところの「上京者」とやらが結婚して不動産
購入前に住む場所が今までとは違ってくる可能性は高い。
あいにくデータを持ち合わせいないのでどこがどういうよ
うに変って来るのかという考察がなくて恐縮ですけど。

[866: 匿名さん]

かまってもらいたいだけならしょうがないけど、
本気でその辺の価値向上を夢見てるならもう出てこない方がいいよ。
あきらかにネガキャンになってるから。
これだけはどっちの住人にも共通の見解だから。

[867: 匿名さん]

上京者の大半は進学時じゃないの？

[868: 大学教授さん]

既出ですが、
減っている区を括弧でくくり見やすくしました。

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
（目黒区６５１９→６１５４）、大田区１１１８３→１２９７７、（世田谷区２２１８０→１９３８６）
（渋谷区５７１７→５２４１）、中野区１０１３８→１０５５９、（杉並区１７０６７→１５９７０）
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
（板橋区９９２５→９８６７）、（練馬区１１５１４→１１１０８）、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、（江戸川区８２６７→８１２７）
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

[869: 大学教授さん]

東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。

[870: 匿名さん]

一番多いのが大学入学時に上京してそのまま東京に住むってパターンじゃないですか？

[871: 匿名さん]

>>870

そうなんだけど不動産購入するのは結婚後の人のほうが多いでしょう？
結婚してしばらく賃貸か社宅、その後購入ってパターンが多数と思われる
ので上京時にどこに住んだかより、新婚時にどこに住んだかのほうが
一次取得者のロケーション選択に与える影響が大きいと考えます。
まあその場合は住んでいる区というよりは沿線で選択する可能性のほう
が高いかもしれないけどね。「中央線の＊＊」という本がありましたが
東急線の＊＊も東海道線の＊＊も同様にあると思われます。

まあ学生の時に住んでいた場所なども土地カンがあるから購入対象に
なるだろうけどさ。

[872: 匿名さん]

なるほど、
そうするとゼクシーとかの住みたい町ランキングとかに
次世代の需要のヒントがありそうですね。

[873: 匿名さん]

教授って頭が悪い人？
・文章が長い
・読み難い
・何書いているかわからない
なので、途中まで読むと、続きを読む気がなくなります。

[874: 匿名さん]

>２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
>少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、

↑しつこくこのコピペ貼ってるけどねぇ

>中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り

はるか昔から城南地区でマンション購入する層ではないんで関係なし

>少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている

優秀な人間を吸収する経済力が今の地方には枯渇してるからだっつーの
少子化を補充するため？ここ2年の求人バブル報道を読み違えてるんじゃないの？

[875: ２３区内旧農家]

田舎から出てきた人間は東京に住み着くからねー
土地持ちとしてはドンドン田舎から出てきてくれて
東京の地価を買い支えてくれればうれしい限り
マスゴミの東京バラ色プロパガンダがかなり効いてるねー
田舎のことなんて知ったこっちゃ無いというのが本音
小泉竹中には感謝感謝ですわ

[876: 匿名さん]

住みたい街ランキング上位に必ず入る自由が丘に、
皆さん実際に住むかというと？

アンケートランキング結果など、需要の当てにはなりません。

[877: 匿名さん]

>>876
そういえばデザイナーのナガオカゲンメイの事務所があるな。

[878: 匿名さん]

>876
一向にランキングに入らないからって妬かない妬かない。

[879: 大学教授さん]

>>779
5月26日8時1分配信 産経新聞
政府の教育再生懇談会（座長・安西祐一郎慶応義塾塾長）が２６日に福田康夫首相に提出する
第１次報告が２５日、明らかになった。日本の国際競争力を高める観点から英語教育の
「抜本的強化」を強調、小学３年から英語を必修化させるほか、毎年１０万人の高校生を英語圏
に留学させることなどを提言した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080526-00000050-san-soci