23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[81: 匿名さん]

大学教授さんの分析では、
結局のところ
都内中古マンション市場の足を引っ張ってるのは、
城南と城西という結論でよろしいのでしょうか。

[82: 匿名さん]

３月中の人口移動の結果がでましたよ。
首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者は増え続けています。
賃貸には朗報ですね。この調子で４月も好調か？
就職氷河期世代が終われば新築マンションも売れ始めますよ。しばらくの辛抱です。

他県との移動
２３区、２０，２８４人増、昨年の４，０６１人増し。
市部、５，３８４人増、昨年の９９３人増し。

詳しくはこちら
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/04/60i4s100.htm

[83: 匿名さん]

確かに大手の不動産の株がこの１ヶ月で相当上がってきてるんで、今回のマンション価格の調整局面がそろそろ終焉に向かいつつあるといえるかも知れませんね。
株価は実際の相場動向よりも半年先行した動きをすると言われてるわけだから、実際の価格反騰はまだ数ヶ月先になるのかもしれないけれど、今が底だと判断しても、そう極端にずれることはなさそうだよね。

[84: 匿名さん]

息の長いダウントレンドを駆け下りてるさなかで
チョコっと上がったからって暴騰とは
これいかに

[85: 匿名さん]

話が急にずれちゃって申し訳ないですが、

首都移転は、どうなったのでしょうか。個人的には、そんなことは
ありえないと思っているのですが、もしかしたら、話は進んでいる
のでしょうか。

首都が移転しても、ニューヨークみたいに、東京が発展していく
可能性はあると思います。東京にこれだけ作った建築物や交通
機関を無駄にすることはありえないと考えています。

[86: 匿名さん]

首都移転ではなく、首都機能移転です。

資金的に無理なのでは。

[87: 大学教授さん]

>>81
価格と言うのは見せかけと実態があるものに分けられます。
見せかけかどうかは、供給が増えて行けば分かって行きます。
供給が増えても価格を維持できれば、実態があるものと判断できます。

それでは、中古マンションについて考えてみましょう。
供給が増え価格が折り合わなくても、初期の段階では成約数は減るものの、成約価格が上がる
ので見かけ上がったように見えます。
しかし、あまり売れずに在庫が積み上がって行くと、限界に達した時に価格調整が起こります。
現状は、見せかけの価格上昇と、実態がある価格上昇とが混在している状態です。

現在の在庫がどの程度なのかは、在庫を月々の平均成約数で割れば簡単に出てきます。
すなわち、現在の在庫が何ヶ月ではけるかです。
城西がかなり危機的状態であるのが分かります。

城東　３月末在庫３４４３、１〜３月平均成約数２７１、１２．７ヶ月分
城南　３月末在庫４０７６、１〜３月平均成約数２０３、２０．１ヶ月分
城西　３月末在庫４２８０、１〜３月平均成約数１４１、３０．４ヶ月分
城北　３月末在庫３２１８、１〜３月平均成約数２０７、１５．５ヶ月分

[88: 大学教授さん]

１都３県の人口移動に変化が出てきた。
都心回帰は相変わらずだが、川崎市への移動が目立ってきた。

２３区　１０，８９８人増
市部　４，１０１人減
さいたま市　７６６人減
その他埼玉県　５９４３人減
千葉市　９５４人増
その他千葉県　２，２０８人減
横浜市　３，７３５人減
川崎市　８，６７７人増
その他神奈川県　３，７７６人減

２３区の増加内訳
市部　５，４４９人増、神奈川県　７７人減、埼玉県　２，３５１人増、千葉県　３，１７５人増
川崎市の増加内訳
東京都　４，６７８人増、その他神奈川県　２，４７１人増、埼玉県　９００人増、千葉県６２８人増
都心回帰は広範囲だが、
川崎市の特徴として、隣接する東京都および神奈川県の入超が多い。

[89: 匿名さん]

中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらし状態ですよ。
一例としては、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらし。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。
そろそろ４００万円台でしょうかね。

[90: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、

[91: 大学教授さん]

次に川崎市が大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増でカバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。

[92: 匿名さん]

大学教授って楽な商売だな。
お粗末な分析と、２次情報のコピペ。
どうせ安いのしか買えないんだろうから、だまっとけ。

[93: 匿名さん]

>>91

でもそれって単なる結果論じゃない？
大規模マンションなどの供給があれば人口は増えるのは当然でしょ。
中国みたいに都市部に出稼ぎに出てくる農民が増えているという
わけでもないしね。

分析も結構だがこのスレは今後の予測なので考察はないのでしょうか？

[94: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様

いくつもの数値データを列挙されてますが
このデータが何を論証するモノなのかよく判りません
まずは仮説モデルを提示して頂けますでしょうか？

要は
「人の増えるトコロは不動産価格が上昇する」と
言いたいのでしょうか？

しかし
・1980年代の不動産価格の急上昇および1990年代の長い下落
・1980年代の都心人口減少および1990年代の都心人口回復
という２つの動向を照らし重ねれば

５年スパンの話なら
価格下落→人口増加　ではあっても
人口増加→価格上昇　ではないですよ

[95: 長時間通勤者川柳（その１）]

・郊外は、パパは不在で、ママ不倫
・六時半、地元の駅は、もうラッシュ
・郊外は　娘家出し　息子族
・終電車　ホームからダッシュ　タクシー乗り場
・生きがいは、始発電車の、座る席
・喜びは、ボックス席で、ワンカップ
・楽しいな　女子高生との　密着電車
・電車にも　ついたら嬉しい　マイレージ
・終電車　ゲロにびくびく　悲しいな
・ねたみます　近距離通勤者の　余裕顔
・賞与より　額が多いよ　定期代
・定期券　うっかり忘れ　昼抜きだ
・生ビール　帰りのトイレが　不安だな
・また自殺　おかげでこっちは　生き地獄
・ナイターも　試合途中で　帰らなきゃ
・カプセルの　フロントに顔　覚えられ
・時刻表　それなら俺に　聞いてくれ
・おみやげに　お寿司を買ったら　押し寿司に
・ああ無常　終電なのに　なぜ閉める
・図書館で　借りなきゃ本代　大変だ
・ニワトリよ　たまには俺より　早よ起きろ
・海外へ　ツアーと同額　定期代
・まだ十時　既に出発　終電車

[96: 長時間通勤者川柳（その２）]

・一年で　地球一周　できるかな
・タクシー代　沖縄にだって　行けたのに
・キヨスクに　酒が復活　万々歳
・ワンカップ　イカ・タコ・チクワ　文句ある？
・下北の　コンパはやめて　オレ取手
・まだ佳境　一人さびしく　さようなら
・行きたいよ　たまには楽しい　二次会に
・定時でも　間に合わないよ　サッカー戦
・大雪だ　都心は全然　降ってない
・アイロンを　いくらかけても　もみくちゃに
・良い場所に　別荘あるねと　間違われ
・持ち物で　一番貴重な　定期券
・ズームイン　始まる前に　家を出て
・始発なら　座って行けて　快適さ
・ベッドより　電車で寝るのが　楽なのさ
・バブル期に　１６号沿い　買っちゃった
・自分より　遠距離いるさ　まだマシさ
・いつまでも　あると思うな　交通費
・趣味は何？　読書ですよと　苦笑い
・ひっと風呂　あいつは郊外　まだ電車
・地元では　チャリにメットで　通学だ
・今ならば　俺も都内で　土地持ちだ
・庭付きが　自慢できるの　これ一つ

[97: 長時間通勤者川柳（その３）]

・郊外で　庭なし車庫なし　惨めだな
・郊外は　閉店間際の　見切り品
・家畜さえ　睡眠中に　家を出る
・映画館　立ち見も全然　平気だぜ
・暴風雨　今日は帰るの　あきらめた
・それ急げ　早い者勝ち　安ホテル
・県境を　二つ越えて　通勤だ
・八王子　昔郊外　今いなか
・いつのまに　産廃処理場　家の裏
・元田んぼ　だんだん家が　沈んでく
・網棚の　新聞漁る　癖がつき
・大遅刻　ダイヤ改編　忘れてた
・妄想が　哀愁誘う　長距離者
・その時間　働いてたら　金持ちに
・今はもう　猫もまたぐよ　郊外は
・売ろうにも　すでに買手は　おりません
・今の価値　知るのが恐い　郊外は
・有意義さ　囚人並に　読書家さ
・怖いのは　通勤費の　自己負担
・さあ着いた　我家はここから　三十分
・少なめに　必ず言います　通勤時間
・環境さ　そんな決まりの　うわ言は
・リストラは　通勤定期の　高い順

[98: 大学教授さん]

>>93
話はそれほど簡単では無い。
大規模マンションが供給された場合考えられる影響は３通りある。
①都心回帰のように広範囲に影響を与える。
②近接するエリアに限定された影響を与える。
③他には影響を与えず、ただ地元の需要のみで賄う。

③の場合は、単に自区内、自市内での移動になるので、自区内、自市内で他の不動産が
余剰になるだけ。
川崎市の場合は②に当たるので、近接するエリアの不動産が余剰になり、そのエリアの不動産
価格を引き下げる方向に働く。ここが予想に当たる。

[99: 大学教授さん]

都心部の場合、
都心を中心に同心円状に広がる極めて限られたエリアである為、
あるポイントの発展は他のポイントに好影響を与える。

しかし郊外の場合は、同心円の円周が大きくなるすぎ、
どこかのエリアの発展は他の隣接地域の力を削ぐことによりもたらされる。
まさに、川崎市と大田区、世田谷区の関係がそうだろう。

[100: 匿名さん]

>>99

外周区は興味ないのでどうでもいいです

[101: 住まいに詳しい人]

>>98-99
よく判らないなぁ？

それらの仮説と
今まで長々とデータを並べた人口動態と何か関係があるのでしょうか？

[102: 匿名さん]

1980年代の不動産価格の上昇は、土地転がしとマンション転がしで雪だるま式に価格上昇していった。
今回のマンションブームとはまた規模も違うし、異質なもの。
それを前例にして、これから将来の動向を予想するのは如何なものか？

[103: 大学教授さん]

人口が増えれば不動産価格は上がって行く。
人口が郊外に分散して、農地であった近郊、郊外の地価は上昇した。

一方現在は、
産業構造が変わって、２３区の産業のソフト化、知的産業化は続き、今さら製造業に回帰することは無い。
恐らく都心回帰は永遠に続くことになろう。
都心回帰には所得の裏付けが必要になる。他より家賃も不動産価格も高い。
住民の入れ替わりが進むとともに人口の増加が続き、住環境の良化は不動産価格の上昇を
もたらす。これは、過去の郊外と同じ現象。

[104: 匿名さん]

首都圏における中古マンション成約価格の上昇続く　　東日本レインズ


やはり、レインズは信用できますね。

[105: 大学教授さん]

１９９４年以降の地方から首都圏への流入人口推移
-16,914、-5,002、18,252、39,665、62,413、65,683、87,995、116,833、119,375、
107,941、100,862、114,688、132,033、155,150
マンション購入者の主体は、人口流入１０万人世代（上京年２００１年以降世代）に徐々に
移行していく。そして、首都圏生まれの存在感は徐々に薄れて行き、地元志向の需要もしだいに
小さくなって行く。より広範囲な選択となって行く。

[106: 匿名さん]

不動産経済研究所と不動産鑑定士ネットワークの不動産鑑定士市場賃料研究会（東京・新宿、平澤春樹代表）は28日、08年版「新築マンション・インデックス」をまとめた。それによると、07年年間の都内新築マンションの利回り（表面利回りベース）は、マンション高騰を背景に、前年比０・６ポイント下落の４・１％に低下、区市別では、墨田区が５・０％でトップ、次いで中央区と台東区が４・８％と続いた。
2008年04月30日

[107: 匿名さん]

その２３での書き込み
明らかに某氏の書き込み
いつまで大学教授を名乗るのか


No.960 by デベにお勤めさん　2008/03/20(木) 09:33

　>>959
　そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
　ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
　そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
　現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
　中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
　勇気を持った転換が必要です。

[108: 匿名さん]

新設住宅着工戸数は前年度比１９・４％減の１０３万５５９８戸で、
１９６６年度以来４１年ぶりの低水準となった。

ってのに、鼻息の荒い連中がいるのに驚き

市況はぶっ壊れたんだぜ

[109: 匿名さん]

鼻息が荒いというより

沈静化に必死なんだよ

[110: 初心者]

はじめて書き込みするものなのですが教えてください。
コミュニティサイトのいろいろな物件のものを見たのですが、
物件サイトによってこれから地価は下がるとか上がるとかまちまちでよくわからなくなってしまいました。
私自身はこれからゆっくりと下がっていくのではないかと思っていたのですが間違いでしょうか？
テレビのニュース等の受け売り的な部分を信じていたので本当の事がわからなくなってきました。

実際皆様はどうおもわれているのでしょうか？

[111: 匿名さん]

＞１１０
確かに他の物件サイトを見てみると鉄鋼価格があがってる等によって上昇するとか書いてますね。
（最近のではBEACONかな）
俺も個人的には１１０と同じく顕著ではないにしろゆっくり下がっていくと思ってます。
しばらくは地価の高い時代に土地を買ったデベの新築MSになるので、間取りが少しずつ狭くなったり、作りがちょっと荒かったり。。。。が続くのではないかと。
なのでおそらくまともな？MSが選べるようになるのって5年とかそれぐらい長いスパンで見てあげてもいいかなって思うよ。

[112: ビギナーさん２]

>>110

場所によると思います。プレミアの付くような希少価値のある一等地においては価格は、今までの騰がりすぎの調整は別にして、それほど値段は変わらないのではないかと思います。これに準ずるものとして、再開発等によって、新たな価値を生み出した土地は、むしろ騰がるかもしれません。
その一方で、駅から遠い、不便、再開発で新しい価値を生み出せないなどの場所については、下落が顕著になる可能性があります。
これらの極端な例の中間に、さまざまな状況に応じた可能性があると思います。
その意味で、土地価格全体について、論じてもしょうがないわけで、個別の土地の事情に応じて判断することが必要になります。その意味で、エンド（消費者）の選球眼も問われることになるのではないかと思います。

[113: 初心者]

１１１さん。１１２さん。
ありがとうございました。
結局マンションは立地ということがわかりました。
少し長い余裕をみて考えてみたいと思いました。
ありがとうございました。

[114: 匿名さん]

へ？？？

＞結局マンションは立地ということがわかりました。
なんで、こういう結論になるんだ？？．．．．最初に回答有りきか(笑

[115: 匿名さん]

東京駅周辺の変化はめちゃ早いよ

皇居に面した「パレスホテル」（東京都千代田区、３８９室）が、老朽化などに伴い建て替えを
計画している。０９年３月から解体工事を始め、１１年１２月に完成予定。６１年に開業した
地上９階建てのホテルは、ホテル棟とオフィス棟の各２３階建てで生まれ変わる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080501-00000015-maip-soci

[116: 住まいに詳しい人]

シティタワーズ豊洲スレが騒ぎになっているが
強気一辺倒だったスミフもとうとう折れちゃったね
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm
たぶん＠290万円でも売れないとは思うが

さぁ、これで雪崩が起きるか、どうか・・・

[117: 大学教授さん]

>>100
県境外周区に興味が無いとのお話ですが、
実は東京の縮図が県境外周区で非常におもしろい存在。

地方から上京すると、従来パターンだと、ほとんどが県境外周区の環七周辺のアパート地帯に
なり、そこが気に入って家を買う人もいれば、さらに郊外に買う人もいて、これが今まで
準郊外と郊外の人気を支えていました。
ところが、都心回帰が始まって様相は一変。
都心に向かう人がいれば、県境外周区に接する他県に移動する人と、両地域にはさまれた
比較的不動産価格が高い県境外周区は大変な苦戦になっています。
人口自体は、地方からの流入人口が増えているので、どうにか増加を保っていますが、
収入が増えて持ち家を取得する段になれば他に流出すると言う悪循環に陥っています。
実際、中古および賃貸の余剰在庫は危険水域に達しています。
解消の方策が無い今では、価格の引き下げしか道は無いのですが・・・・

[118: 大学教授さん]

>>116
豊洲に関して言えば、どこまで価格を上がられるかの話題で、まだ平和な話題だろう。
最も注目すべきは、来年春の武蔵小杉大型物件竣工にともなう人の移動だろう。
大量の人が抜ければ、そこに中古マンション、賃貸マンションの在庫の山が築かれる。
現時点でさえ、都心回帰の影響で在庫を膨らましている県境外周区が、
供給の削減だけではたして価格維持ができるのか？
私は不可能では無いかと考える。
皆さんどう考えられます？

[119: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、
次に川崎市が２００７年に大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増である程度カバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。
大田区が地方上京者に人気があるのは、家賃レベルもあるが、東京と横浜にはさまれ、通勤に至便なためだろう。

[120: 住まいに詳しい人]

>>119
もーいいよ、人口異動と不動産価格なんて
首都圏全体レベルのマクロでなければ関係ないから

[121: 大学教授さん]

>>120
ところが違うのですよ。
首都圏全体といったレベルでは無く、結構細かく分けたブロック毎で事情は変わって行きます。

首都圏全体の人口論になれば、地方からのコンスタントな人口流入が見込める首都圏は
どこも不動産価格が上がる理屈になりますが、そうはなりません。
何故なら、不動産を購入するには一定の所得レベルが必要となり、
その所得レベルの人は限られるとともに、購入志向する地域も偏って行きます。
すなわち、価格レベルおよび住環境・将来性から判断されるので、衆目が一致するところに
需要が偏ってしまいます。それで不動産価格が下方に調整される地域が出てくるのです。

[122: 匿名さん]

>>118
武蔵小杉のスレを読むと、あちらも厳しそうですよ。
賃貸用が分譲用に変わったり、賃貸がガラガラだったり…
武蔵小杉自体が、来春にどうなりますか。

[123: 匿名さん]

城東期待の星、頼みの綱の豊洲の事実上の上限が中野、練馬、杉並はおろか
三鷹、武蔵小金井にすら及ばなかったことが、
今後の価格の推移の本質を如実に物語っていますね。
結局人は通勤時間だけでマンションを買ったりしないということです。
少なくてもここ数年の販売状況からデベがくだした東京駅5km圏内の価値が
はっきりしましたね。

世田谷住民のみなさん、少しでも実力を疑った私をゆるしてください。

[124: 大学教授さん]

都心回帰の大敵は価格上昇ですよ。
私は東京の都市構造が大きく変革して行くのに良いニュースだと思いますが。
価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
坪単価はそれほど高くなく、より高額なものが買える人はより広い物件を買う。
極めて健全な動きではないでしょうか？

[125: 匿名さん]

「豊洲ブーム」はデベと電通のマッチポンプでしょ。
最近メディアで見かけなくなったけど、ららぽーとと銀座近くが売りなだけで良く引っ張れたと思うよ。
ファミリー層を取り込めなかったのが痛かったね。

[126: 匿名さん]

>>123
豊洲の開発はまだ3割程度ですよ。
判断するのは5年後ぐらいとみています。

[127: 匿名さん]

>価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
皆が希望する場所を安くしか売れない理由がどこにあるのでしょう？

[128: 匿名さん]

今後の豊洲の開発ってオフィスビルばっかりだからなあ…
先が見えちゃってるんだよね。

[129: 匿名さん]

豊洲のタワーの低層お見合いが坪２８０万円からスタートって、むしろぼったくりの予感だが。
みんな安いって宣伝してるから、笑いがとまらんでしょうなぁ。

[130: 大学教授さん]

>>127
それは販売戸数の問題です。
供給量を絞り、限られた人をターゲットにすれば常識外の高値も可能ですが、
今の都心回帰は大規模なもので、より幅広い人が購入可能な坪単価でないと、
途中で息切れ、頓挫してしまいます。
そう言った意味で、むやみやたらに坪単価が高くなると悪影響が出てきます。
例えば狭小化ですね。

[131: 匿名さん]

1000戸もあって、お見合いもあるんだから
安い部屋があるのは当然。

豊洲から銀座は３駅隣りなので、近くはありません。
言うまでもないけど。

[132: 住まいに詳しい人]

>>130
ホントに困った人だね
あなたの話は例外がっかりで、普遍性がナイじゃないか

繰り返すが、人口異動とマンション価格は全然関係ないから

Ａ：2006年1月1日→2007年1月1日の人口増加率
Ｂ：2006年→2007年新築マンション平均坪単価上昇率
__________Ａ___Ｂ
千代田区2.4%_*9.4%
中央区__3.6%_*5.7%
港区____4.9%_44.0%
新宿区__0.6%_*8.2%
文京区__1.5%_29.2%
台東区__0.9%_22.2%
墨田区__1.8%_*9.2%
江東区__1.9%_15.9%
品川区__1.0%_27.2%
目黒区__1.2%_19.8%
大田区__0.7%_15.0%
世田谷区1.2%_18.6%
渋谷区__0.4%_40.0%
中野区__0.2%_14.1%
杉並区__0.5%_13.4%
豊島区__1.4%_33.2%
北区___-0.3%_23.5%
荒川区__0.5%_17.0%
板橋区__0.5%_15.3%
練馬区__0.7%_*8.8%
足立区__0.1%_19.1%
葛飾区__0.4%_*5.4%
江戸川区0.6%_*7.4%

相関係数0.23

[133: ビギナーさん]

坪２８０万円はちっとも安くないよ。
牧田　司 記者は提灯持ちじゃないの。
なぜ安いと思えるのか不思議。
中古で坪３００万円オーバーで転売できるとは思えない。

＞記者はすぐ携帯の電卓で単価を弾いた。
＞１ＬＤＫで285万円、２ＬＤＫで270万円、３ＬＤＫで278万円、最上階住戸で459万円だ。
＞当然300万円を突破すると思っていたのでビックリした。

[134: 住まいに詳しい人]

>>133
スミフは先行他社物件の＋20％で売り出すのがセオリーだったから
今回先行物件より安い設定だったことに驚いた

つうことでしょ
別に「お買い得」とは書いてないし

[135: 匿名さん]

>>132
港区と渋谷区や豊島区が割高って解釈で、よろしいのでしょうか。

[136: ビギナーさん]

ただ単にぼったくらなかったという意味？

いずれにせよ、お買い得ではないのは同意。

[137: 住まいに詳しい人]

>>135
そんな解釈は全く出来ません

このデータから言えるのは
1年単位、市区単位の人口の増加減をいくら追いかけても
不動産価格の変化は説明出来ないということです

もちろん10年単位、都道府県単位ぐらいの
ゆっくりとした大きな変化であれば、経済のファンダメンタルズの変化として
なんらかの関係性は説明出来るかもしれませんが
それでも人口増加→不動産価格上昇というよーな
独立変数がひとつの回帰式で説明できる単純なものではありません

[138: 匿名さん]

つーか
城東地場の不動産屋が
大学教授と名乗って書き込みしまくるのヤメレ

杉並世田谷あたりの賃貸需要を城東に引き寄せたくて
某掲示板でも必死だったのに、大学教授って（笑

[139: 匿名さん]

世田谷の賃貸＊＊＊

[140: 匿名さん]

＞住まいに詳しい人さん
あなたみたいなまともな人がこんな掲示板でムキにならんでも　笑）
数字で物事を考えられる人間はごくごく一部であることがこの掲示板でよ〜くわかりますよね

[141: 匿名さん]

豊洲はマンション販売の主戦場じゃなくなったから、
とりあえず幕引き終了。宣伝投資もカット。あとは住民にお任せで放置。
大方の予想通りの展開でしょうか。
再開発地区はどこもそういうパターンです。先行事例を見てもね。
デベにとっては、売り終わった地域がどうなろうと関係ないし。
不動産屋にとっても物件動いて手数料とれれば、高かろうが安かろうがかまわない。

ブーム継続を当てにした高値で、
販売用不動産仕込んで抱えてるところだけはピンチかもしれませんが。

むしろ再開発のような宣伝で人を集めた場所は、徐々に衰退して脱出者が出て、
それが次のブーム地域の顧客になってリサイクルできたほうがありがたい。
正味の話、ホントに永住なんかされちゃったら、
デベに限らず日本の土建業界商売上がったりだから。

とりあえず城東のフラッグシップであった、
豊洲の天井高値の臨界点がはっきりした事で、
他の城東地区は、それ以下の位置付けが確定したといえるでしょう。
準千葉区域は安さが自慢の庶民の味方、
平成大団地としての発展を目指すのでしょう。

おしゃれ生活を夢見たセレブ志望者は怒るかな。
むしろ資産価値維持などとカリカリしたり、
背伸びしなくて良くなってほっとする住民層が大多数かもしれませんが。

[142: 大学教授さん]

>>137
不動産を購入し、そこに住み生涯の財産とする場合、長期的な３０年先くらいの視野を持ちつつ
選択して行くべきだと思います。
一般の人にとっては、不動産は投機では無いのですから。

都市構造が変革して行くには大きな人口移動が必要になります。それは最終的に不動産価格を上げますが、
肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。

例えば、港区で最も販売数量が増えた２００５年の平均坪単価は２９８万円でした（港区は
超高値物件があるので、これを除外すれば平均はもっと下）。
他区を見れば、世田谷区２４５万円、品川区２３７万円、新宿区２８１万円、杉並区２５４万円、
大田区２０９万円、練馬区２１０万円、中央区２６０万円、文京区２６９万円、豊島区２３８万円、
渋谷区３１７万円、目黒区２８５万円。
この水準をはるかに超えてしまった区は、販売数量を減らしどうにか高値を維持しているのが
実体です。しかし、これはその地域の将来性を奪って行きます。
購入者層は他に逃げてしまい、残るのは不動産が購入できる所得レベルに達していない賃貸層
だけになってしまいます。

[143: 大学教授さん]

それぞれ現在の平均坪単価と比較すると以下のようになります。
その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
港区２９８万円ｖｓ４９５万円、世田谷区２４５万円ｖｓ３４２万円、品川区２３７万円ｖｓ３５７万円、
新宿区２８１万円ｖｓ３６６万円、杉並区２５４万円ｖｓ３１４万円、大田区２０９万円ｖｓ２６０万円、
練馬区２１０万円ｖｓ２４７万円、中央区２６０万円ｖｓ３０２万円、文京区２６９万円ｖｓ３６８万円、
豊島区２３８万円ｖｓ３４１万円、渋谷区３１７万円ｖｓ５２７万円、目黒区２８５万円ｖｓ４０６万円。

[144: 匿名さん]

>そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
>ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
>そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
>現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
>中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
>勇気を持った転換が必要です。


そっくりそのままお返ししたい言葉ですね。

[145: 匿名さん]

>肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
>以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。
坪単価で280万になった豊洲が中途で破綻するってことですか？

>その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
ちなみに江東区の２００５年の平均坪単価と現在の平均坪単価の差はいかほどですかね？

バブル崩壊まで、人気区がとても手が出ないような価格になったのにもかかわらず
いっこうに衰退しなかったり、逆に割安だった地域の発展がほとんどみられなかったわけですから、
価格の上昇地域は全ての開発の集中する場所を意味し、将来性を期待できるところですね。

[146: 匿名さん]

安い賃金の人が増えても金使いません。スーパーふえてもいみなし。

[147: 匿名さん]

富裕層が集まる場所が高いのであって、人口が増える場所が高いわけじゃない。
シムシティのやりすぎ？

[148: 匿名さん]

でも高い港区も、結構庶民の住む賃貸が多いけど。

[149: 銀行関係者さん]

>>146 >>147
金持ち層（資産10億以上）は、たいして金を使いません。
一番金を落とすのは、DINKSなどの世帯年収1000万〜2000万程度の一般サラリーマン。
そしてそういう層が多く、そういう層に人気があるのが豊洲などの湾岸地域。

[150: 匿名さん]

世帯年収1000万でマンション買った層が、いったいいくら金を落とせるっていうんだろう？

[151: 匿名さん]

昨年は豊洲の宣伝凄かったな。
ブロードキャスターの番組内で久保純子に「友人が豊洲の賃貸に住んでいる」と嘘をつかせてまで宣伝に躍起だったのが印象的だった。
（後にその友人は六本木ミッドタウンレジデンス住まいだったことが判明。）
嘘情報信じて買っちゃった人もいるんだろうなあ。

[152: 匿名さん]

>>151
だんなが確か電通・・・露骨過ぎ。
使えるものは何でも使うって精神は相変わらずですなぁ。

[153: 匿名さん]

>>151
その放送見て
さすがTBSだとあきれたが
ミッドタウンレジデンスの件はなんかソースあるの？

[154: 匿名さん]

芝浦・港南はおろか、ニコタマにまで噛み付いていた豊洲 信 者も、
いまとなっては可愛いく思えるから不思議（笑）

[155: 匿名はん]

たまたまこちらを拝見していて、都市経済を本当に研究している専門家とは思えない書き込みを見かけてちょっとコメント。

都市への人口集中は各国、とりわけ発展途上地域でよく見られる現象
ですが、地価上昇とは必ずしも直結しないのは専門家ならご存知と思いますが・・・。
経済成長を伴わない単なる人口集中の場合は「スラム化地域」がよく見られ、むしろこれをいかに
防止するかが重要課題です。
もし人口増が不動産価値に単純に直結するなら、激しい人口集中が起こっているアフリカや
中南米の大都市の不動産は暴騰してもおかしくはないはずですが、現実にはこうした地域の
中で特に所得の低いエリアにおいては、不動産市場として形成されていると言えるのは一部の
外国人居住区等が主です。

まあ日本の場合は経済ストックが大きいので貧困地域の話は現実味をもって受け止められない
とは思いますが、いずれにせよ人口増が不動産価格上昇の最大の原因という言い方は、もし本当に
専門家だとするとミスリーディングですね。

現実には、やはり
１）事業用地の場合は事業による便益
２）住宅用地の場合は居住者側の所得と生活便益（通勤などを含む）
が基礎ファクターで、プラス土地ブランドなどの個別要因、更に最新のeco physicsで研究が
進みつつある現実市場における揺らぎが価格変動を大きく増幅させる、という見方が妥当でしょう。
これは「揺らぎ」とはいっても振れが振れを呼ぶため暴騰、暴落の双方を生む可能性があるという分析が進んでいます。

ここでは主に最近の住宅用地の話のようなのでそれに限って言えば、所得が向上しない中で
各種エネルギー料金上昇、食費増大、税負担上昇、社会保険負担上昇など実質所得を下げる
要因ばかりがあるわけで、基礎要因としてはマイナス方向なのはほぼ確実ですが、とは言え「揺らぎ」からなんらかのきっかけで上昇する可能性ももちろんあります。
但し、やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね。

[156: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

これの165あたりからが教授の書き込み

[157: 大学教授さん]

>>155
東京も発展途上国と同列に見られ論じられるようになればお終いですが、
もう少し都市工学をお勉強すべきですね。
論ずるにも値しない理論です。苦笑。

[158: 匿名さん]

教授は都市工学とか都市構造とかいう言葉が大好きですか
高卒で城東の不動産屋勤めです

[159: 大学教授さん]

>>155
人が集まれば良いと言うものではない。
都市生活における暗部、安アパート、ネット難民問題のことを言っているんだろうと思う。
確かに、特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。
持ち家が取得できる所得層に達したら、都心部もしくは隣接する他県に移動し、残るのは
持ち家が取得できないプアーな層だけになってしまう恐れが大きい。
一方で、既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

[160: 匿名さん]

ひょっとして随分前に「心南4区」などというおもしろ発言を繰り返してみたものの
むしろそれを揶揄した「心東4区」の方が文字通り浸透してしまったイタい人も教授でした？

[161: 匿名さん]

東側のアパートの方が安いのでそっちに引っ越します。

[162: 匿名さん]

＞159
＞特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。

「その傾向が顕著」と言えるデータを提示してください。

＞既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

高齢化＝スラム化という貴殿の自説を証明できるよう、23区各区の平均年齢を提示したうえで、
現在スラム化が進行している区を挙げてください。

できますか？

[163: 大学教授さん]

>>161
ご参考まで、アパートの募集物件数とその賃料。
供給地域に極端な偏りが見られます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[164: 匿名さん]

>>東京も発展途上国と同列

街並みだけなら、それ以下
業界も含め不健全過ぎる

[165: 大学教授さん]

>>162
若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。
唯一の方法は、国勢調査上の男の従業者と非従業者の比率でしょう。
２０００年から２００５年にかけて恐らく、どの区も非従業者が増えていると思われますが、
その比率が高いところがどの区かを調査すれば良いでしょう。

次に平均年齢ですが、安いアパートが多くある地域は、若い人の人口比率が高くなるので、
平均年齢は低くなります。
既存住民の高齢化が進んでいるか否かは、その地域が住宅地としてどの時期に開発され、
多くの住民が入植したかの、過去の歴史を紐解けば分かります。
西側の県境外周区の場合は東京オリンピック前後です。

[166: 匿名さん]

23区内で東側県境外周区が安いのがよくわかりました。
安心して引っ越せます。
世田谷も杉並も高くてバイト代じゃ家賃がはらえません。

[167: 大学教授さん]

>>166
県境外周区の場合、西も東も都心のサービス業従事者の労働力供給源になる可能性が大きいと
思います。いまのところはアパートのストックが圧倒的に西側が多いので偏りますが、
その内に東側の建築も増えると思います。
しかし、サービス業は西側の方が多いですから、西側優位は動かないと思います。

[168: ふむふむ さん]

>>１５５　やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね

どんな根拠があっての論旨か、もう少し詳しく教えてくださいな。
下振れリスクの有る時期、すなわち、あなたが、最大に落ち込むと予想される時期予測など、お願いします。

[169: 匿名さん]

スラム街といえば城東教授オススメ豊洲の隣がそうですね。

[170: 匿名さん]

>>163
安アパートにすんでいる若い人の多くは学生です。
学生は就職しある程度の所得ができれば当然安アパートから出て行きます。
優良企業に勤めていれば住居のランクもそれに伴い上がっていくでしょう。

ですが、近年企業間にも賃金等の大きな格差が顕著になっています。
当然、かろうじてワンルーム、1Kから出てはみたものの住居のランクを上げることができない
層が出てきます。
そういった学生以上、優良企業勤務未満の低所得者家族が必然的に住むのが、安い2K、2DKです。
教授の貼られたリンクをみると23区内で1LDK、2K、2DKの家賃が安いのは
足立区、葛飾区、江戸川区あたりで、募集件数もかなりあります。
勿論杉並区、練馬区などの募集件数はもっと多いのですが、家賃がずっと高いので、
基本的に住民層が異なります。

[171: 大学教授さん]

>>170
かなり昔の感覚だと思いますよ。
今や結婚するのが当たり前の時代じゃなくなって、
所得が低ければ結婚しない時代になっています。
低所得ほど独身率が高くなっています。
従って、主流は１Ｋです。

[172: 匿名さん]

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。

[173: 匿名さん]

マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。
・住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。
・マンション価格は昨年１年間で１５−２０％アップしたが、この価格が上昇前の０６年価格まで下がれば値ごろ感も出てくる。先に見たように住宅地価格は既に調整局面に入っており、課題は高原状態にある建築コストをいかに圧縮できるかどうかにかかっている。ディベロッパーにとっては体力勝負のサバイバルとなる。


郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、(これから)ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

[174: 匿名さん]

>>171
そういう層だけではないし
もともとターゲットではないでしょ

[175: 匿名さん]

>>173

その下にあった記事。

「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」

超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

[176: 匿名さん]

>173
>「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」
>超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

この記事、巧妙にぼかしてかかれるような…

”売れている”という話しは「パークコート赤坂　ザ　タワー」だけだし。

他は、モデルルームに人が沢山来ているとか、「ガラスカーテンウォール」の外壁などが特徴とか、国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」も採用してるとか

なんか論点がずれているし。

で、話しの途中で、唐突に
「このように全国で超高層マンションが増加しているのは、価格の値崩れが起きにくいことから」
と言い切っちゃうし。

おいおい、

「パークコート赤坂　ザ　タワー」が売れて、モデルルームに人が沢山来て、「ガラスカーテンウォール」の外壁や国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」を採用してると
値段の値崩れが起きにくいと言えるのかい？

[177: 匿名さん]

記事なんて、所詮その程度のもの。

自分に都合よく、引用してきてもね。

[178: 匿名さん]

安易に一般化するのは止めましょう。

この記事がひどいからって、他の記事がひどいことにはなりません。当たり前だけど。

[179: 匿名さん]

173の記事を書いたのも、175の記事を書いたのも、
目黒孝一氏。つまり、同一人物です。

173の記事はひどくなくて、175の記事はひどい。
とはこれ如何に？

173の記事を前提にして175の記事が続くと解釈すべきでしょう。
当たり前だけど。
173の中身は気に入って、175の中身が気に入らなくてもね。

[180: 匿名さん]

コストアップを消費者に転化できるか？