23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[81: 匿名さん]

大学教授さんの分析では、
結局のところ
都内中古マンション市場の足を引っ張ってるのは、
城南と城西という結論でよろしいのでしょうか。

[82: 匿名さん]

３月中の人口移動の結果がでましたよ。
首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者は増え続けています。
賃貸には朗報ですね。この調子で４月も好調か？
就職氷河期世代が終われば新築マンションも売れ始めますよ。しばらくの辛抱です。

他県との移動
２３区、２０，２８４人増、昨年の４，０６１人増し。
市部、５，３８４人増、昨年の９９３人増し。

詳しくはこちら
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/04/60i4s100.htm

[83: 匿名さん]

確かに大手の不動産の株がこの１ヶ月で相当上がってきてるんで、今回のマンション価格の調整局面がそろそろ終焉に向かいつつあるといえるかも知れませんね。
株価は実際の相場動向よりも半年先行した動きをすると言われてるわけだから、実際の価格反騰はまだ数ヶ月先になるのかもしれないけれど、今が底だと判断しても、そう極端にずれることはなさそうだよね。

[84: 匿名さん]

息の長いダウントレンドを駆け下りてるさなかで
チョコっと上がったからって暴騰とは
これいかに

[85: 匿名さん]

話が急にずれちゃって申し訳ないですが、

首都移転は、どうなったのでしょうか。個人的には、そんなことは
ありえないと思っているのですが、もしかしたら、話は進んでいる
のでしょうか。

首都が移転しても、ニューヨークみたいに、東京が発展していく
可能性はあると思います。東京にこれだけ作った建築物や交通
機関を無駄にすることはありえないと考えています。

[86: 匿名さん]

首都移転ではなく、首都機能移転です。

資金的に無理なのでは。

[87: 大学教授さん]

>>81
価格と言うのは見せかけと実態があるものに分けられます。
見せかけかどうかは、供給が増えて行けば分かって行きます。
供給が増えても価格を維持できれば、実態があるものと判断できます。

それでは、中古マンションについて考えてみましょう。
供給が増え価格が折り合わなくても、初期の段階では成約数は減るものの、成約価格が上がる
ので見かけ上がったように見えます。
しかし、あまり売れずに在庫が積み上がって行くと、限界に達した時に価格調整が起こります。
現状は、見せかけの価格上昇と、実態がある価格上昇とが混在している状態です。

現在の在庫がどの程度なのかは、在庫を月々の平均成約数で割れば簡単に出てきます。
すなわち、現在の在庫が何ヶ月ではけるかです。
城西がかなり危機的状態であるのが分かります。

城東　３月末在庫３４４３、１〜３月平均成約数２７１、１２．７ヶ月分
城南　３月末在庫４０７６、１〜３月平均成約数２０３、２０．１ヶ月分
城西　３月末在庫４２８０、１〜３月平均成約数１４１、３０．４ヶ月分
城北　３月末在庫３２１８、１〜３月平均成約数２０７、１５．５ヶ月分

[88: 大学教授さん]

１都３県の人口移動に変化が出てきた。
都心回帰は相変わらずだが、川崎市への移動が目立ってきた。

２３区　１０，８９８人増
市部　４，１０１人減
さいたま市　７６６人減
その他埼玉県　５９４３人減
千葉市　９５４人増
その他千葉県　２，２０８人減
横浜市　３，７３５人減
川崎市　８，６７７人増
その他神奈川県　３，７７６人減

２３区の増加内訳
市部　５，４４９人増、神奈川県　７７人減、埼玉県　２，３５１人増、千葉県　３，１７５人増
川崎市の増加内訳
東京都　４，６７８人増、その他神奈川県　２，４７１人増、埼玉県　９００人増、千葉県６２８人増
都心回帰は広範囲だが、
川崎市の特徴として、隣接する東京都および神奈川県の入超が多い。

[89: 匿名さん]

中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらし状態ですよ。
一例としては、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらし。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。
そろそろ４００万円台でしょうかね。

[90: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、

[91: 大学教授さん]

次に川崎市が大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増でカバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。

[92: 匿名さん]

大学教授って楽な商売だな。
お粗末な分析と、２次情報のコピペ。
どうせ安いのしか買えないんだろうから、だまっとけ。

[93: 匿名さん]

>>91

でもそれって単なる結果論じゃない？
大規模マンションなどの供給があれば人口は増えるのは当然でしょ。
中国みたいに都市部に出稼ぎに出てくる農民が増えているという
わけでもないしね。

分析も結構だがこのスレは今後の予測なので考察はないのでしょうか？

[94: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様

いくつもの数値データを列挙されてますが
このデータが何を論証するモノなのかよく判りません
まずは仮説モデルを提示して頂けますでしょうか？

要は
「人の増えるトコロは不動産価格が上昇する」と
言いたいのでしょうか？

しかし
・1980年代の不動産価格の急上昇および1990年代の長い下落
・1980年代の都心人口減少および1990年代の都心人口回復
という２つの動向を照らし重ねれば

５年スパンの話なら
価格下落→人口増加　ではあっても
人口増加→価格上昇　ではないですよ

[95: 長時間通勤者川柳（その１）]

・郊外は、パパは不在で、ママ不倫
・六時半、地元の駅は、もうラッシュ
・郊外は　娘家出し　息子族
・終電車　ホームからダッシュ　タクシー乗り場
・生きがいは、始発電車の、座る席
・喜びは、ボックス席で、ワンカップ
・楽しいな　女子高生との　密着電車
・電車にも　ついたら嬉しい　マイレージ
・終電車　ゲロにびくびく　悲しいな
・ねたみます　近距離通勤者の　余裕顔
・賞与より　額が多いよ　定期代
・定期券　うっかり忘れ　昼抜きだ
・生ビール　帰りのトイレが　不安だな
・また自殺　おかげでこっちは　生き地獄
・ナイターも　試合途中で　帰らなきゃ
・カプセルの　フロントに顔　覚えられ
・時刻表　それなら俺に　聞いてくれ
・おみやげに　お寿司を買ったら　押し寿司に
・ああ無常　終電なのに　なぜ閉める
・図書館で　借りなきゃ本代　大変だ
・ニワトリよ　たまには俺より　早よ起きろ
・海外へ　ツアーと同額　定期代
・まだ十時　既に出発　終電車

[96: 長時間通勤者川柳（その２）]

・一年で　地球一周　できるかな
・タクシー代　沖縄にだって　行けたのに
・キヨスクに　酒が復活　万々歳
・ワンカップ　イカ・タコ・チクワ　文句ある？
・下北の　コンパはやめて　オレ取手
・まだ佳境　一人さびしく　さようなら
・行きたいよ　たまには楽しい　二次会に
・定時でも　間に合わないよ　サッカー戦
・大雪だ　都心は全然　降ってない
・アイロンを　いくらかけても　もみくちゃに
・良い場所に　別荘あるねと　間違われ
・持ち物で　一番貴重な　定期券
・ズームイン　始まる前に　家を出て
・始発なら　座って行けて　快適さ
・ベッドより　電車で寝るのが　楽なのさ
・バブル期に　１６号沿い　買っちゃった
・自分より　遠距離いるさ　まだマシさ
・いつまでも　あると思うな　交通費
・趣味は何？　読書ですよと　苦笑い
・ひっと風呂　あいつは郊外　まだ電車
・地元では　チャリにメットで　通学だ
・今ならば　俺も都内で　土地持ちだ
・庭付きが　自慢できるの　これ一つ

[97: 長時間通勤者川柳（その３）]

・郊外で　庭なし車庫なし　惨めだな
・郊外は　閉店間際の　見切り品
・家畜さえ　睡眠中に　家を出る
・映画館　立ち見も全然　平気だぜ
・暴風雨　今日は帰るの　あきらめた
・それ急げ　早い者勝ち　安ホテル
・県境を　二つ越えて　通勤だ
・八王子　昔郊外　今いなか
・いつのまに　産廃処理場　家の裏
・元田んぼ　だんだん家が　沈んでく
・網棚の　新聞漁る　癖がつき
・大遅刻　ダイヤ改編　忘れてた
・妄想が　哀愁誘う　長距離者
・その時間　働いてたら　金持ちに
・今はもう　猫もまたぐよ　郊外は
・売ろうにも　すでに買手は　おりません
・今の価値　知るのが恐い　郊外は
・有意義さ　囚人並に　読書家さ
・怖いのは　通勤費の　自己負担
・さあ着いた　我家はここから　三十分
・少なめに　必ず言います　通勤時間
・環境さ　そんな決まりの　うわ言は
・リストラは　通勤定期の　高い順

[98: 大学教授さん]

>>93
話はそれほど簡単では無い。
大規模マンションが供給された場合考えられる影響は３通りある。
①都心回帰のように広範囲に影響を与える。
②近接するエリアに限定された影響を与える。
③他には影響を与えず、ただ地元の需要のみで賄う。

③の場合は、単に自区内、自市内での移動になるので、自区内、自市内で他の不動産が
余剰になるだけ。
川崎市の場合は②に当たるので、近接するエリアの不動産が余剰になり、そのエリアの不動産
価格を引き下げる方向に働く。ここが予想に当たる。

[99: 大学教授さん]

都心部の場合、
都心を中心に同心円状に広がる極めて限られたエリアである為、
あるポイントの発展は他のポイントに好影響を与える。

しかし郊外の場合は、同心円の円周が大きくなるすぎ、
どこかのエリアの発展は他の隣接地域の力を削ぐことによりもたらされる。
まさに、川崎市と大田区、世田谷区の関係がそうだろう。

[100: 匿名さん]

>>99

外周区は興味ないのでどうでもいいです

[101: 住まいに詳しい人]

>>98-99
よく判らないなぁ？

それらの仮説と
今まで長々とデータを並べた人口動態と何か関係があるのでしょうか？

[102: 匿名さん]

1980年代の不動産価格の上昇は、土地転がしとマンション転がしで雪だるま式に価格上昇していった。
今回のマンションブームとはまた規模も違うし、異質なもの。
それを前例にして、これから将来の動向を予想するのは如何なものか？

[103: 大学教授さん]

人口が増えれば不動産価格は上がって行く。
人口が郊外に分散して、農地であった近郊、郊外の地価は上昇した。

一方現在は、
産業構造が変わって、２３区の産業のソフト化、知的産業化は続き、今さら製造業に回帰することは無い。
恐らく都心回帰は永遠に続くことになろう。
都心回帰には所得の裏付けが必要になる。他より家賃も不動産価格も高い。
住民の入れ替わりが進むとともに人口の増加が続き、住環境の良化は不動産価格の上昇を
もたらす。これは、過去の郊外と同じ現象。

[104: 匿名さん]

首都圏における中古マンション成約価格の上昇続く　　東日本レインズ


やはり、レインズは信用できますね。

[105: 大学教授さん]

１９９４年以降の地方から首都圏への流入人口推移
-16,914、-5,002、18,252、39,665、62,413、65,683、87,995、116,833、119,375、
107,941、100,862、114,688、132,033、155,150
マンション購入者の主体は、人口流入１０万人世代（上京年２００１年以降世代）に徐々に
移行していく。そして、首都圏生まれの存在感は徐々に薄れて行き、地元志向の需要もしだいに
小さくなって行く。より広範囲な選択となって行く。

[106: 匿名さん]

不動産経済研究所と不動産鑑定士ネットワークの不動産鑑定士市場賃料研究会（東京・新宿、平澤春樹代表）は28日、08年版「新築マンション・インデックス」をまとめた。それによると、07年年間の都内新築マンションの利回り（表面利回りベース）は、マンション高騰を背景に、前年比０・６ポイント下落の４・１％に低下、区市別では、墨田区が５・０％でトップ、次いで中央区と台東区が４・８％と続いた。
2008年04月30日

[107: 匿名さん]

その２３での書き込み
明らかに某氏の書き込み
いつまで大学教授を名乗るのか


No.960 by デベにお勤めさん　2008/03/20(木) 09:33

　>>959
　そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
　ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
　そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
　現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
　中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
　勇気を持った転換が必要です。

[108: 匿名さん]

新設住宅着工戸数は前年度比１９・４％減の１０３万５５９８戸で、
１９６６年度以来４１年ぶりの低水準となった。

ってのに、鼻息の荒い連中がいるのに驚き

市況はぶっ壊れたんだぜ

[109: 匿名さん]

鼻息が荒いというより

沈静化に必死なんだよ

[110: 初心者]

はじめて書き込みするものなのですが教えてください。
コミュニティサイトのいろいろな物件のものを見たのですが、
物件サイトによってこれから地価は下がるとか上がるとかまちまちでよくわからなくなってしまいました。
私自身はこれからゆっくりと下がっていくのではないかと思っていたのですが間違いでしょうか？
テレビのニュース等の受け売り的な部分を信じていたので本当の事がわからなくなってきました。

実際皆様はどうおもわれているのでしょうか？

[111: 匿名さん]

＞１１０
確かに他の物件サイトを見てみると鉄鋼価格があがってる等によって上昇するとか書いてますね。
（最近のではBEACONかな）
俺も個人的には１１０と同じく顕著ではないにしろゆっくり下がっていくと思ってます。
しばらくは地価の高い時代に土地を買ったデベの新築MSになるので、間取りが少しずつ狭くなったり、作りがちょっと荒かったり。。。。が続くのではないかと。
なのでおそらくまともな？MSが選べるようになるのって5年とかそれぐらい長いスパンで見てあげてもいいかなって思うよ。

[112: ビギナーさん２]

>>110

場所によると思います。プレミアの付くような希少価値のある一等地においては価格は、今までの騰がりすぎの調整は別にして、それほど値段は変わらないのではないかと思います。これに準ずるものとして、再開発等によって、新たな価値を生み出した土地は、むしろ騰がるかもしれません。
その一方で、駅から遠い、不便、再開発で新しい価値を生み出せないなどの場所については、下落が顕著になる可能性があります。
これらの極端な例の中間に、さまざまな状況に応じた可能性があると思います。
その意味で、土地価格全体について、論じてもしょうがないわけで、個別の土地の事情に応じて判断することが必要になります。その意味で、エンド（消費者）の選球眼も問われることになるのではないかと思います。

[113: 初心者]

１１１さん。１１２さん。
ありがとうございました。
結局マンションは立地ということがわかりました。
少し長い余裕をみて考えてみたいと思いました。
ありがとうございました。

[114: 匿名さん]

へ？？？

＞結局マンションは立地ということがわかりました。
なんで、こういう結論になるんだ？？．．．．最初に回答有りきか(笑

[115: 匿名さん]

東京駅周辺の変化はめちゃ早いよ

皇居に面した「パレスホテル」（東京都千代田区、３８９室）が、老朽化などに伴い建て替えを
計画している。０９年３月から解体工事を始め、１１年１２月に完成予定。６１年に開業した
地上９階建てのホテルは、ホテル棟とオフィス棟の各２３階建てで生まれ変わる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080501-00000015-maip-soci

[116: 住まいに詳しい人]

シティタワーズ豊洲スレが騒ぎになっているが
強気一辺倒だったスミフもとうとう折れちゃったね
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm
たぶん＠290万円でも売れないとは思うが

さぁ、これで雪崩が起きるか、どうか・・・

[117: 大学教授さん]

>>100
県境外周区に興味が無いとのお話ですが、
実は東京の縮図が県境外周区で非常におもしろい存在。

地方から上京すると、従来パターンだと、ほとんどが県境外周区の環七周辺のアパート地帯に
なり、そこが気に入って家を買う人もいれば、さらに郊外に買う人もいて、これが今まで
準郊外と郊外の人気を支えていました。
ところが、都心回帰が始まって様相は一変。
都心に向かう人がいれば、県境外周区に接する他県に移動する人と、両地域にはさまれた
比較的不動産価格が高い県境外周区は大変な苦戦になっています。
人口自体は、地方からの流入人口が増えているので、どうにか増加を保っていますが、
収入が増えて持ち家を取得する段になれば他に流出すると言う悪循環に陥っています。
実際、中古および賃貸の余剰在庫は危険水域に達しています。
解消の方策が無い今では、価格の引き下げしか道は無いのですが・・・・

[118: 大学教授さん]

>>116
豊洲に関して言えば、どこまで価格を上がられるかの話題で、まだ平和な話題だろう。
最も注目すべきは、来年春の武蔵小杉大型物件竣工にともなう人の移動だろう。
大量の人が抜ければ、そこに中古マンション、賃貸マンションの在庫の山が築かれる。
現時点でさえ、都心回帰の影響で在庫を膨らましている県境外周区が、
供給の削減だけではたして価格維持ができるのか？
私は不可能では無いかと考える。
皆さんどう考えられます？

[119: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、
次に川崎市が２００７年に大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増である程度カバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。
大田区が地方上京者に人気があるのは、家賃レベルもあるが、東京と横浜にはさまれ、通勤に至便なためだろう。

[120: 住まいに詳しい人]

>>119
もーいいよ、人口異動と不動産価格なんて
首都圏全体レベルのマクロでなければ関係ないから

[121: 大学教授さん]

>>120
ところが違うのですよ。
首都圏全体といったレベルでは無く、結構細かく分けたブロック毎で事情は変わって行きます。

首都圏全体の人口論になれば、地方からのコンスタントな人口流入が見込める首都圏は
どこも不動産価格が上がる理屈になりますが、そうはなりません。
何故なら、不動産を購入するには一定の所得レベルが必要となり、
その所得レベルの人は限られるとともに、購入志向する地域も偏って行きます。
すなわち、価格レベルおよび住環境・将来性から判断されるので、衆目が一致するところに
需要が偏ってしまいます。それで不動産価格が下方に調整される地域が出てくるのです。

[122: 匿名さん]

>>118
武蔵小杉のスレを読むと、あちらも厳しそうですよ。
賃貸用が分譲用に変わったり、賃貸がガラガラだったり…
武蔵小杉自体が、来春にどうなりますか。

[123: 匿名さん]

城東期待の星、頼みの綱の豊洲の事実上の上限が中野、練馬、杉並はおろか
三鷹、武蔵小金井にすら及ばなかったことが、
今後の価格の推移の本質を如実に物語っていますね。
結局人は通勤時間だけでマンションを買ったりしないということです。
少なくてもここ数年の販売状況からデベがくだした東京駅5km圏内の価値が
はっきりしましたね。

世田谷住民のみなさん、少しでも実力を疑った私をゆるしてください。

[124: 大学教授さん]

都心回帰の大敵は価格上昇ですよ。
私は東京の都市構造が大きく変革して行くのに良いニュースだと思いますが。
価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
坪単価はそれほど高くなく、より高額なものが買える人はより広い物件を買う。
極めて健全な動きではないでしょうか？

[125: 匿名さん]

「豊洲ブーム」はデベと電通のマッチポンプでしょ。
最近メディアで見かけなくなったけど、ららぽーとと銀座近くが売りなだけで良く引っ張れたと思うよ。
ファミリー層を取り込めなかったのが痛かったね。

[126: 匿名さん]

>>123
豊洲の開発はまだ3割程度ですよ。
判断するのは5年後ぐらいとみています。

[127: 匿名さん]

>価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
皆が希望する場所を安くしか売れない理由がどこにあるのでしょう？

[128: 匿名さん]

今後の豊洲の開発ってオフィスビルばっかりだからなあ…
先が見えちゃってるんだよね。

[129: 匿名さん]

豊洲のタワーの低層お見合いが坪２８０万円からスタートって、むしろぼったくりの予感だが。
みんな安いって宣伝してるから、笑いがとまらんでしょうなぁ。

[130: 大学教授さん]

>>127
それは販売戸数の問題です。
供給量を絞り、限られた人をターゲットにすれば常識外の高値も可能ですが、
今の都心回帰は大規模なもので、より幅広い人が購入可能な坪単価でないと、
途中で息切れ、頓挫してしまいます。
そう言った意味で、むやみやたらに坪単価が高くなると悪影響が出てきます。
例えば狭小化ですね。