23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[81: 匿名さん]

大学教授さんの分析では、
結局のところ
都内中古マンション市場の足を引っ張ってるのは、
城南と城西という結論でよろしいのでしょうか。

[82: 匿名さん]

３月中の人口移動の結果がでましたよ。
首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者は増え続けています。
賃貸には朗報ですね。この調子で４月も好調か？
就職氷河期世代が終われば新築マンションも売れ始めますよ。しばらくの辛抱です。

他県との移動
２３区、２０，２８４人増、昨年の４，０６１人増し。
市部、５，３８４人増、昨年の９９３人増し。

詳しくはこちら
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/04/60i4s100.htm

[83: 匿名さん]

確かに大手の不動産の株がこの１ヶ月で相当上がってきてるんで、今回のマンション価格の調整局面がそろそろ終焉に向かいつつあるといえるかも知れませんね。
株価は実際の相場動向よりも半年先行した動きをすると言われてるわけだから、実際の価格反騰はまだ数ヶ月先になるのかもしれないけれど、今が底だと判断しても、そう極端にずれることはなさそうだよね。

[84: 匿名さん]

息の長いダウントレンドを駆け下りてるさなかで
チョコっと上がったからって暴騰とは
これいかに

[85: 匿名さん]

話が急にずれちゃって申し訳ないですが、

首都移転は、どうなったのでしょうか。個人的には、そんなことは
ありえないと思っているのですが、もしかしたら、話は進んでいる
のでしょうか。

首都が移転しても、ニューヨークみたいに、東京が発展していく
可能性はあると思います。東京にこれだけ作った建築物や交通
機関を無駄にすることはありえないと考えています。

[86: 匿名さん]

首都移転ではなく、首都機能移転です。

資金的に無理なのでは。

[87: 大学教授さん]

>>81
価格と言うのは見せかけと実態があるものに分けられます。
見せかけかどうかは、供給が増えて行けば分かって行きます。
供給が増えても価格を維持できれば、実態があるものと判断できます。

それでは、中古マンションについて考えてみましょう。
供給が増え価格が折り合わなくても、初期の段階では成約数は減るものの、成約価格が上がる
ので見かけ上がったように見えます。
しかし、あまり売れずに在庫が積み上がって行くと、限界に達した時に価格調整が起こります。
現状は、見せかけの価格上昇と、実態がある価格上昇とが混在している状態です。

現在の在庫がどの程度なのかは、在庫を月々の平均成約数で割れば簡単に出てきます。
すなわち、現在の在庫が何ヶ月ではけるかです。
城西がかなり危機的状態であるのが分かります。

城東　３月末在庫３４４３、１〜３月平均成約数２７１、１２．７ヶ月分
城南　３月末在庫４０７６、１〜３月平均成約数２０３、２０．１ヶ月分
城西　３月末在庫４２８０、１〜３月平均成約数１４１、３０．４ヶ月分
城北　３月末在庫３２１８、１〜３月平均成約数２０７、１５．５ヶ月分

[88: 大学教授さん]

１都３県の人口移動に変化が出てきた。
都心回帰は相変わらずだが、川崎市への移動が目立ってきた。

２３区　１０，８９８人増
市部　４，１０１人減
さいたま市　７６６人減
その他埼玉県　５９４３人減
千葉市　９５４人増
その他千葉県　２，２０８人減
横浜市　３，７３５人減
川崎市　８，６７７人増
その他神奈川県　３，７７６人減

２３区の増加内訳
市部　５，４４９人増、神奈川県　７７人減、埼玉県　２，３５１人増、千葉県　３，１７５人増
川崎市の増加内訳
東京都　４，６７８人増、その他神奈川県　２，４７１人増、埼玉県　９００人増、千葉県６２８人増
都心回帰は広範囲だが、
川崎市の特徴として、隣接する東京都および神奈川県の入超が多い。

[89: 匿名さん]

中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらし状態ですよ。
一例としては、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらし。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。
そろそろ４００万円台でしょうかね。

[90: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、

[91: 大学教授さん]

次に川崎市が大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増でカバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。

[92: 匿名さん]

大学教授って楽な商売だな。
お粗末な分析と、２次情報のコピペ。
どうせ安いのしか買えないんだろうから、だまっとけ。

[93: 匿名さん]

>>91

でもそれって単なる結果論じゃない？
大規模マンションなどの供給があれば人口は増えるのは当然でしょ。
中国みたいに都市部に出稼ぎに出てくる農民が増えているという
わけでもないしね。

分析も結構だがこのスレは今後の予測なので考察はないのでしょうか？

[94: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様

いくつもの数値データを列挙されてますが
このデータが何を論証するモノなのかよく判りません
まずは仮説モデルを提示して頂けますでしょうか？

要は
「人の増えるトコロは不動産価格が上昇する」と
言いたいのでしょうか？

しかし
・1980年代の不動産価格の急上昇および1990年代の長い下落
・1980年代の都心人口減少および1990年代の都心人口回復
という２つの動向を照らし重ねれば

５年スパンの話なら
価格下落→人口増加　ではあっても
人口増加→価格上昇　ではないですよ

[95: 長時間通勤者川柳（その１）]

・郊外は、パパは不在で、ママ不倫
・六時半、地元の駅は、もうラッシュ
・郊外は　娘家出し　息子族
・終電車　ホームからダッシュ　タクシー乗り場
・生きがいは、始発電車の、座る席
・喜びは、ボックス席で、ワンカップ
・楽しいな　女子高生との　密着電車
・電車にも　ついたら嬉しい　マイレージ
・終電車　ゲロにびくびく　悲しいな
・ねたみます　近距離通勤者の　余裕顔
・賞与より　額が多いよ　定期代
・定期券　うっかり忘れ　昼抜きだ
・生ビール　帰りのトイレが　不安だな
・また自殺　おかげでこっちは　生き地獄
・ナイターも　試合途中で　帰らなきゃ
・カプセルの　フロントに顔　覚えられ
・時刻表　それなら俺に　聞いてくれ
・おみやげに　お寿司を買ったら　押し寿司に
・ああ無常　終電なのに　なぜ閉める
・図書館で　借りなきゃ本代　大変だ
・ニワトリよ　たまには俺より　早よ起きろ
・海外へ　ツアーと同額　定期代
・まだ十時　既に出発　終電車

[96: 長時間通勤者川柳（その２）]

・一年で　地球一周　できるかな
・タクシー代　沖縄にだって　行けたのに
・キヨスクに　酒が復活　万々歳
・ワンカップ　イカ・タコ・チクワ　文句ある？
・下北の　コンパはやめて　オレ取手
・まだ佳境　一人さびしく　さようなら
・行きたいよ　たまには楽しい　二次会に
・定時でも　間に合わないよ　サッカー戦
・大雪だ　都心は全然　降ってない
・アイロンを　いくらかけても　もみくちゃに
・良い場所に　別荘あるねと　間違われ
・持ち物で　一番貴重な　定期券
・ズームイン　始まる前に　家を出て
・始発なら　座って行けて　快適さ
・ベッドより　電車で寝るのが　楽なのさ
・バブル期に　１６号沿い　買っちゃった
・自分より　遠距離いるさ　まだマシさ
・いつまでも　あると思うな　交通費
・趣味は何？　読書ですよと　苦笑い
・ひっと風呂　あいつは郊外　まだ電車
・地元では　チャリにメットで　通学だ
・今ならば　俺も都内で　土地持ちだ
・庭付きが　自慢できるの　これ一つ

[97: 長時間通勤者川柳（その３）]

・郊外で　庭なし車庫なし　惨めだな
・郊外は　閉店間際の　見切り品
・家畜さえ　睡眠中に　家を出る
・映画館　立ち見も全然　平気だぜ
・暴風雨　今日は帰るの　あきらめた
・それ急げ　早い者勝ち　安ホテル
・県境を　二つ越えて　通勤だ
・八王子　昔郊外　今いなか
・いつのまに　産廃処理場　家の裏
・元田んぼ　だんだん家が　沈んでく
・網棚の　新聞漁る　癖がつき
・大遅刻　ダイヤ改編　忘れてた
・妄想が　哀愁誘う　長距離者
・その時間　働いてたら　金持ちに
・今はもう　猫もまたぐよ　郊外は
・売ろうにも　すでに買手は　おりません
・今の価値　知るのが恐い　郊外は
・有意義さ　囚人並に　読書家さ
・怖いのは　通勤費の　自己負担
・さあ着いた　我家はここから　三十分
・少なめに　必ず言います　通勤時間
・環境さ　そんな決まりの　うわ言は
・リストラは　通勤定期の　高い順

[98: 大学教授さん]

>>93
話はそれほど簡単では無い。
大規模マンションが供給された場合考えられる影響は３通りある。
①都心回帰のように広範囲に影響を与える。
②近接するエリアに限定された影響を与える。
③他には影響を与えず、ただ地元の需要のみで賄う。

③の場合は、単に自区内、自市内での移動になるので、自区内、自市内で他の不動産が
余剰になるだけ。
川崎市の場合は②に当たるので、近接するエリアの不動産が余剰になり、そのエリアの不動産
価格を引き下げる方向に働く。ここが予想に当たる。

[99: 大学教授さん]

都心部の場合、
都心を中心に同心円状に広がる極めて限られたエリアである為、
あるポイントの発展は他のポイントに好影響を与える。

しかし郊外の場合は、同心円の円周が大きくなるすぎ、
どこかのエリアの発展は他の隣接地域の力を削ぐことによりもたらされる。
まさに、川崎市と大田区、世田谷区の関係がそうだろう。

[100: 匿名さん]

>>99

外周区は興味ないのでどうでもいいです