23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[801: 匿名さん]

>>792
やっちゃったね。ご近所さんも迷惑してるよ、きっと。
住民レベルが低いこと、身をもって示しちゃって。

[802: 匿名さん]

まあ重要度は

住民民度＞教育レベル＞＞職住接近だよね？

そりゃ長距離通勤は論外にしても

[803: 匿名さん]

西側副都心にオフィスが供給されても来るのは３流企業だろうなｗ
新宿が国際金融センターになるとかほざいてた奴も居たがありえないｗ

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/res/2008051610025629364.pdf

新規賃貸の場合の希望エリア

＊全体　都心３区６４％　その他３６％
＊金融保険業　都心３区９０％　その他１０％
＊非製造業　都心３区６１％　その他３９％　
＊製造業　都心３区６２％　その他３８％
＊日系企業　都心３区６２％　その他３８％
＊外資系企業　都心３区６９％　その他３１％

[804: 匿名さん]

オフィス立地は

丸の内＞大手町＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞それ以外

[805: 匿名さん]

でも丸の内勤務者が城東選択するかは・・


解りますよね

[806: 匿名さん]

そもそも渋谷新宿は都心のすぐそばなんだから、分離させて無理矢理敵対させる必要もないだろ。
発展は都心回帰の一環としてとらればいいのでは？
むしろ、都心回帰と江東区なんかをむりやり結びつけるよりよほど自然だと思うんだが。

[807: 匿名さん]

三菱地所、都心部オフィス15—20％値上げ

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080524AT1D2307L23052008.html

[808: 大学教授さん]

渋谷区と新宿区の住宅地としての地位の問題だが、
一部の高級戸建エリアを除き、高値を維持する理由が無くなってくるだろう。
何故なら、渋谷区、新宿区のオフィス機能が劣化して行けば、そこに近接していると云う
地政学的優位性が無くなって行くからだ。
代わって、都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位は下がって行く。

[809: 大学教授さん]

さらに考える必要があるのが、若者文化の地位が急速に低下している点だ。
渋谷区、新宿区ともに県境外周区および郊外に広大な後背地を持ち、そこに住む若者を集め
発展してきたが、若者の絶対数は１０年前にくらべ大きく減少している。

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口と２００８年１月を比較すると、
区部　４６２，２０６人→３６８，２４８人、▲９３，９５８人、▲２０．３３％
市部　２１３，７５２人→１６０，２９２人、▲５３，４６０人、▲２５．０１％
さらに昨今の上京者流入地域はしだいに県境外周区から都心部（すなわち、渋谷区、新宿区
より内側）に移りつつある。

このように、新宿区、渋谷区はオフィス機能のみならず、商業地としての地位低下も有り得る状況にある。

[810: 大学教授さん]

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口は１０年を経過し、２００８年１月時点で３３〜３５歳
の年齢層となっている。その間人口は、
区部　４６２，２０６人→４８６，８４７人、＋２４，６４１人、＋５．３３％
市部　２１３，７５２人→２０６，６１６人、▲７、１３６人、▲３．３４％
都心回帰を続けつつ、その存在感を増している。

商業地としての地位は、この年齢層の居住分布に大きく影響を受けることとなる。
また、この年齢層は持ち家取得世代であり、さらに５年後にはその居住分布図が変わっているだろう。

[811: 匿名さん]

渋谷区と新宿区の住宅地の住人が
渋谷や新宿のオフィスに通ってるとな？？

自転車通勤のフリーターの話してるのかな？


ああスルーしたいんだが突っ込みどころが多すぎてwww

[812: 大学教授さん]

>>811
２００５年の国勢調査によれば、
新宿区、就業者数５３８，９４９人、内新宿区内在住６７，５５８人、１２．５％、
新宿区内在住の就業者数は１３８，５９８人ですから４８．７％が自区内で就業していることとなる。
渋谷区、就業者数３９０，２７６人、内渋谷区内在住４０，１８８人、１０．３％、
渋谷区内在住の就業者数は９０，２５７人ですから４４．５％が自区内で就業していることとなる。

[813: 匿名さん]

>都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
>重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位

渋谷は港区、新宿は千代田区港区の隣なんだけど・・・

[814: 匿名さん]

国勢調査って真面目に答えたことないけど
自営や零細も全部ひっくるめてるよねw

[815: 匿名さん]

渋谷区は港区ではない。
新宿区は千代田区港区ではない。

隣は隣、別な区。

[816: 大学教授さん]

>>813
都心３区に隣接する区は他にもあります。
自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
簡単に言えば、比較優位により正当化されていた不動産価格レベルが下がって行きます。

[817: 匿名さん]

コピペ教授のような下町育ちは
テリトリーが狭いからね

新聞、ネットや資料以外の生の声を知らない人だから

[818: 大学教授さん]

影響をより広範囲に見れば、新宿区および渋谷区に労働者を供給している県境外周区および郊外にまで広がって行きます。
特に中央線沿線の杉並区から市部に広がるエリアへの影響は大きいでしょう。

[819: 匿名さん]

>地政学的距離の方がより重要となって行き

ぷっ、「地政学的距離」だって（笑）。
仮にも学問を生業にしていると自称する人間が使う言葉とはね。
こういうのをホメ殺しっていうのか。
城東の住民は辟易してるんじゃないの。

[820: 匿名さん]

どうしても新宿渋谷対都心という構図を作って、
そこから都合のいい結論にもっていきたいらしいようですね。
弱小国が隣接する大国同士を対立させ、
片方にすり寄って、虎の威を借る狐のように地位向上を画策する
B級スパイ映画のストーリーを思い出して笑ってしまいました。

共に共通の西側文化圏に属す都心部で無理やり分けて対立させる必要など皆無。
一体で発展していけばよいことです。
都心の発展で一番利益を享受できるのは、都心3区を除けば隣の新宿渋谷区民です。
都心区に隣接しているんだからこんなに通勤に便利なところはないでしょ？
レベルの高い西側文化と通勤利便性の両立は魅力だと思いますよ。
おまけに自前の大商業施設やオフィス街まで持っている。

対比で考えるならむしろ都心６区対その他では？

>自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
都心３区を除いて新宿渋谷より就業機会と質がまさっている区はどこですか？

[821: 匿名さん]

>隣は隣、別な区。

その通り。西隣も、そして当然ながら東隣も・・・

[822: 大学教授さん]

>>820
新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
内側については都心３区との関わりが深く、ともに良くなっていくが、
外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く、
まったく別の動きとなるでしょう。
私の言う比較優位を失い、不動産価格を下げて行く地域は、明治通りより外側です。
（但し、一部の高級住宅地は除く）

[823: 匿名さん]

>都心３区に隣接する区は他にもあります

>新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
>外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く

新宿の例でいえば、明治通りから新宿駅まで徒歩5分程度。完全に新宿駅商業圏だと思いますが、
どうのような基準での区分けでしょう？
例えば基準が距離だとしたら、その数字の算出方法などをお聞かせいただけますか？

また、同様に都心３区に隣接する他区の中で、
それぞれ都心の発展を享受できなくなる境界を教えてください。

[824: 大学教授さん]

>>823
ターミナル駅から吐き出されて行く通勤者のおよその行動範囲を考えると
概ね明治通りあたりが限界になります。商圏の問題ではありません。
明治通りより内側になると地下鉄利用になります。

東京駅から西に明治通りまでの距離を測定し、
東京駅からその距離で円を描いてみれば、
都心３区とともに発展して行くであろうエリアの距離の感じはつかめると思います。
その他に、都心の発展を享受できなくなる境界として考えられるのは、道路網と土地の区画
だと思います。これらが狭い、小さいと当然ですが開発のスピードが落ち、ともに発展することは
望めないでしょう。

[825: 匿名さん]

城東の人たちは都心の中心が東京駅だと思っている方が多いようです。
実際、城東マンションの広告は都心まで○㎞とかと謳って、東京駅から同心円を書いたりしてますからね。

でも、東京駅は都心の端です。決して都心の中心ではありません。
都心はおおむね東京駅、新宿駅、品川駅で囲まれたあたりですよね。なので、都心のど真ん中は六本木あたりだと思います。

ところで、なぜ城東のマンションは東京駅から○㎞を売りにするのでしょうか？それは他にアピールポイントがないからです。城南の立地が良いマンションはその立地自体を売りにするので、都心までの距離を云々する必要はないのです。（城南マンションでも立地が悪いところは○○駅まで○分などを売り物にするので、広告をみるだけでも立地条件の良し悪しがわかったりします）

[826: 匿名さん]

オフィス一つとっても、都心３区の分布の平均的中心はあきらかにもっと西側です。
発展する都心３区の中でも一番の発展が予想される港区の影響力を考えると
中心は永田町あたりと考えないと同心円的発想では無理がでてしまいます。
単純に（というか雑に）距離のみで考えててもその辺から半径Xkmといったところでしょうね。

実際はそこに住民層、文化的成熟度、商業施設の多様性、高級住宅街との距離、イメージなど、
様々なバイアスが大きくかかってくるので、その円はかなり南西側に引き寄せられてしまいます。

[827: 匿名さん]

826です。
失礼、同じような内容の書き込みがかぶってしまいましたね。

[828: サラリーマンさん]

湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なんて東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし、銀座なんてそんなにしょっちゅう行く場所じゃないだろ。
東京駅から同心円状に東京が発展したことは有史以来一度もないし、今後もそれはありえない。
特に住宅地は日本では台地上の土地が優良とされ、低地や埋立地は所得の低い者の住む場所だった。
最近は日本でも臨海部の埋立地にマンションやオフィスビルが建っているが、これは工場跡地があって広大な空き地があるから。しかし、本社機能をそういう場所に移転させることはない。理由は交通が不便だからだ。大企業が湾岸埋立地に進出する場合はＳＥ部門やサポートなど、中枢ではない、どこに置いてもいいような部署を持ってきてるよ。

[829: 匿名さん]

＞＞828

有明についてはそうだろうが、金融関係の若手が、
豊洲を当座の拠点にするということはあるのでは。

稼いだら、城南でも海外でも好きなとこに行ける
のだから。

[830: マンコミュファンさん]

東京の核は山手線沿線なんですよ。
今ですと、東京、有楽町、池袋、新宿、渋谷ですね。
特定の駅の周辺が中心ではありません。
これは都市工学や地理学をやってれば誰でも知ってることです。
東京駅や銀座が中心だといってる人は都市構造をまったく知らない人ですよ。

[831: 匿名さん]

>>824
渋谷駅を降りた通勤者の行動範囲も明治通りまでですか。
ふーん。
明治通りがどこ通ってるか知ってます?

[832: 匿名さん]

>>830
池袋？
ぷっ。

[833: 匿名さん]

>>829　さん
豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。
一瞬イメージがわいたので、ひょっとしてうまく行くかも。
マンハッタンのすぐ川向こうのイメージ？
ニュージャージーも昔と違ってイメージがいいんですよね？
ベンツよりもホンダが似合う街？

[834: 匿名さん]

池袋は池袋黄河文明と呼ばれ、日比谷、赤坂、新宿とならぶ四大文明の一つですよ。

練馬大根が育つ肥沃な文明。
豊かな土地に育つ高度な文明はその土地に起こった。
ホテル文明に幅広く君臨するプリンス王朝はここでも宮殿を築いていた。サンシャインプリンス宮殿である。
エレベーターでは今尚聞き慣れない言語が飛び交うという。

[835: 匿名さん]

都心のについての議論がありますが、上場企業の本社所在地が多い場所というのが参考になるのではないでしょうか。

http://tanezeni.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたtdfk/index.html
上記ページによれば、100社以上の上場企業がある区は、
港区　　　379
中央区　　331
千代田区　317
新宿区　　172
渋谷区　　169
品川区　　122
他の区は、50社以下なので、都心とはいえないと思います。

[836: 匿名さん]

>>828
>湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なん>て東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし

豊洲からは乗り換え無しで丸の内まで通えるでしょ。
っていうかそうやって通ってるよ。
オジサン、東京メトロの有楽町駅の場所知ってる？
僕はまだ20代なんで会社に通うのが便利なのがありがたい。
でも、退職したら丸の内は行くことないかもね。

[837: 匿名さん]

豊洲は土壌汚染と朝鮮人居住区のイメージしかないや…。

[838: 匿名さん]

>>833
向こうは9.11の影響が大きかったと思うのですが。
唯一のチャンス地震待ち？

[839: 匿名さん]

>豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。

実際に、ブラント戦略・広告でイメージを作り上げることに成功した電通の功績です。
土壌汚染にまみれるゴミや瓦礫で作られた埋立地の工場跡地や戦前の貧民街近くを
いっぱしの住宅街にして、田舎者が中心とはいえ信奉者まで出てくるに至らせたのですから
電通の仕事ぶりがいかに際立っていたかわかるでしょう。
彼らが高給を貰うのはダテではありません。

[840: 匿名さん]

８３５です。
ＵＲＬが伏字にされてしまったので、再掲します。
全角表示になっていますので、半角で打ち込んでください。

ｈｔｔｐ：／／ｔａｎｅｚｅｎｉ．ｗｅｂ．ｆｃ２．ｃｏｍ／ｔｄｆｋ／ｉｎｄｅｘ．ｈｔｍｌ

[841: 匿名さん]

>>835、>>840

本社所在地の多いところが、港、中央、千代田、新宿、渋谷、というのはイメージどおりなのですが、その次が品川というのが意外でした。情報提供、ありがとうございました。

[842: 匿名さん]

>>835

大崎・五反田辺りががんばってるんでしょうか。
最近あの辺すごいですからね。

[843: 匿名さん]

↑
失礼！　No.841さんへの一言でした。

[844: 匿名さん]

田舎者が揃って何言ってるんだ。都心は皇居に決まってるだろ

[845: 不動産購入勉強中さん]

大学教授っていっても自分の専門外は素人同然というヤツらがほとんどだからな。
ここに出てくる大学教授が仮に本物だとしても、専門はまったく関係ない分野なんだろう。
それで、うっかり江東区湾岸の埋立地を高値掴みしてどうにもならなくなって焦ってるんだろうね。
かわいそうだけど、それはもう二度と上がらないから、早めに売って少しでも傷を浅くしたほうがいいよ。

[846: 物件比較中さん]

以前、屋形船に乗るのに月島にいったんだが、緑がまったくなく、狭い土地にタワーマンションが密集していて、こんなところとても住めないと思ったよ。
湾岸ってどこもこんなもんだろ？
今はまだキレイでいいけど、将来老朽化したら、昔の香港の九龍城砦みたいになりそうだな。
ボロボロの高層マンションが立ち並ぶ汚い街・・・・。どこの大都市もスラムってそういう場所だよね。
湾岸って将来はスラム化すると思うな。俺は。

[847: 匿名さん]

新宿は永遠に不滅ですよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080525-00000910-san-soci

しかし、これは気になる・・
客層が一気に高齢化してしまった。客として来るのはおじさんかおじいちゃんですよ。支えているのは団塊の世代と言っても過言でない。

[848: 匿名さん]

都心に存在するものといえば、大使館があると思います。
どの区に多く存在するのでしょうか？

下記、在日大使館の一覧です。
http://www.p-alpha.co.jp/flag/embassy/emb_afr.htm
ざっと見たところ、圧倒的に多いのは、港区。ついで、千代田区、渋谷区あたり。健闘しているのは目黒区と品川区。意外に少ないのは中央区と新宿区といったところです。ちなみに城東には大使館はありません。

大使館の分布でみれば、上記にあげた区が都心といえそうです。

[849: 匿名さん]

>>846
月島っていうより佃。
三井と公団によって大規模開発されたから、綺麗に並んでいる。
佃公園は桜の名所。

他の湾岸とは同列に比べられない。もっとも佃は湾岸ではなく川岸なのだが。

[850: 匿名さん]

＞＞８４８　上記にあげた区が都心といえそうです

誰が決めたかわからない都心９区に入る？　豊島区　文京区　台東区　の住民からお怒りのレスがきますよ〜・・・

[851: 匿名さん]

>>850

>>848は大使館の分布を言っているのみ。
大使館がないから都心ではないとは言っていないとおもうぞ。

でも、上場企業の本社も大使館もほとんどない区が都心といえるのだろうか？

[852: 匿名さん]

＞でも、上場企業の本社も大使館もほとんどない区が都心といえるのだろうか？
これまた、ひどい珍説ですね．．．

上場企業の本社が東京都の２３区にどんだけあるのか？知らないでしょ？
大使館のある区が、都心なんで自分の子供に教えてるんじゃないでしょうね？

困ったお人だ。

[853: 匿名さん]

本社も50以下、大使館もないけど都心にしたい区でもおありですか？

[854: 匿名さん]

>>852

>>835 = >>840 が、データ出してるよ。レス見てる？？

[855: 不動産購入勉強中さん]

都心の議論が盛んだけど、
何をもってして都心というのはわからんが、
｛千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区｝∈都心5区
って世の中の共通認識じゃなかったのか…

どうでもいいが、オフィス賃料で言えば千代田区＞＞港区、中央区、新宿区、渋谷区
レジの賃料で言えば
港区≧千代田区≧渋谷区≧中央区、新宿区
ってイメージがあるな。

これまで上がり方が大きかった場所ほど下がりも大きい傾向はあるんだろうけど、
うまく再開発して地域の価値を向上させたところはそうでもないのでは？
逆に武蔵野を山の手と言ったり、世田谷でも大した価値向上なしに他に便乗して
値上がったところは下げがきつのでは？
城西の暮らしやすさは城東にはかなわないが、湾岸は利便性だけはめちゃくちゃに
いいので、城西と湾岸の価格格差は縮小してもおかしくないと思う。
場所によるのは認識しているので、きついツッコミは御堪忍を。

自分自身は場所を悩み中だが、利便性をとるか？周辺環境の良好さをとるかで悩み中。。。


再開発による地域価値の向上を全否定する理由がよくわからんのと、あからさまな
差別発言はいかがなもんかね。丸の内勤務でも湾岸住んでいる人はたくさんいるだろ？
いないんだったら、なんで朝の有楽町線にたくさんサラリーマンが乗っていて、有楽町
でたくさん降りるのか、説明してほしい。

[856: 匿名さん]

>>852
上場企業の本社も大使館もほとんどない区でも都心といえる
それでは、何があれば都心と言えるのか。又は何が足りないと都心とは言えないのか。
851ではないが興味があるので教えていただきたい。

[857: 匿名さん]

>>855
心南とかいって
KY珍説を繰り返すコピペ教授がいなければ
ここまでコキ下ろされてはいないだろう

彼のやってることは褒め殺しなんだよ

[858: 深川ジモティ]

>>856

都心っていうのと違うけど江戸っ子として思うのは
都会としての格を決めるのはやはり街としてのキャリア、即ち歴史
じゃないでしょうか。東京以外の地方都市でも外国であってもそう
でしょう？

ちょっと区単位で語るのは無理があるんだけど、皆さんの大好きな
江東区で言えば門前仲町は江戸府内で都市文化があるけど、砂町は
農村ですので文化が待ったく異なります。
歴史は都会の必要条件です。ただし十分条件でもありません。

都心というのは区単位よりもう少し範囲が狭いでしょう。
また都心というくらいだからそこより都会な場所がある街は
都心とはいえないでしょう。

[859: 不動産購入勉強中さん]

>>855

＞城西の暮らしやすさは城東にはかなわない
城東の暮らしやすさは城西には全くかなわないでした。＊＊てますな。。。

[860: 匿名さん]

>>859
週刊ポスト、幸せな街ランキング。
http://narinari.com/Nd/2008059406.html
1位　調布（調布市）
2位　旗の台（品川区）
3位　大崎（品川区）
4位　護国寺（文京区）
5位　武蔵小山（品川区）
6位　月島（中央区）
7位　三軒茶屋（世田谷区）
8位　大井町（品川区）
9位　成城学園前（世田谷区）
9位　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

[861: 匿名さん]

>>855
857氏も書いてますが全否定されてるのは一人の空気読めない人でしょ。
湾岸の評価は坪単価に表れている通りじゃないか。

[862: 筋金入りの唐変木]

大学教授殿の意見も確かに合理性はなくはないが、人口という定量データばかりで生活のしやすさの実感という数字に出てこない部分がすっぽり抜け落ちてる。
教授というからにはその辺りはモデル化できているとは思うけど、不動産価格のモデル式か何かは作っているのかな？不動産価格や賃料はそれぞれの駅からの距離は線形に作用されやすいと思うけど、数値化しにくい部分は変数化のモデリングが難しいと思うが、線形モデルか非線形モデルか何かで作っているのかな？どうなんでしょう。

ファミリーではなくて、コンビニがあるかないかが一番気になる独身サラリーマンを対象にしたワンルームマンションの賃料を見るうえでは参考になりそうだけど。

[863: 匿名さん]

城東には城東の城南には城南の暮らしがあるわけで
どっちがいいとはいえないでしょう。
ただしどちらに住むにしてもそれぞれの場所の暮らし・文化
に最適化された住宅を相場にあった価格で購入することが
幸せです。麻布に庶民的マンションは似合わないし、江東区
に超高級マンションをつくっても誰も購入しません。

[864: 大学教授さん]

ビジネスを行うに当たって東京駅周辺の優位性は誰も否定できない。
現在明らかになっている計画だけでなく、玉突き的に開発が進んで行くことを考えれば、
その集積度は今では考えられないような水準に達するだろう。
従って、都心自体もかなり狭まった範囲となって行く可能性が高い。

それでは、都心がそのような状態になった場合、
今の不動産レベルから、まだ割安と判断されるエリアはどこだろうか？
旧来型の不動産市場の秩序が維持できなくなって行く可能性は高い。

例えば、杉並区だが、
この区は地方から大量の上京者を受け入れ発展してきた。
ところが都心回帰が進み、最初に上京した時点から都心部居住を選択する者が増え、
若年層の増加数は頭打ちから減少に転じて来ている。
選択の基準が明らかに以前から変化しているのだ。

[865: 購入経験者さん]

あとどうでもいいんだけど企業の社宅が多い地域ってのは
潜在的なマンション購入者が多い地域なのだろうなと思う。
人間関係や子供の学校の関係もあるから、住み慣れた地域
で不動産を購入する人も多いから。
まあもちろんダイナミックかつ合理的に住居を決める人も
多いと思うが、地縁というものは結構大きなファクター
だからね。

しかし近年すごい勢いで社宅が廃止されているから、今後
は教授のいうところの「上京者」とやらが結婚して不動産
購入前に住む場所が今までとは違ってくる可能性は高い。
あいにくデータを持ち合わせいないのでどこがどういうよ
うに変って来るのかという考察がなくて恐縮ですけど。

[866: 匿名さん]

かまってもらいたいだけならしょうがないけど、
本気でその辺の価値向上を夢見てるならもう出てこない方がいいよ。
あきらかにネガキャンになってるから。
これだけはどっちの住人にも共通の見解だから。

[867: 匿名さん]

上京者の大半は進学時じゃないの？

[868: 大学教授さん]

既出ですが、
減っている区を括弧でくくり見やすくしました。

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
（目黒区６５１９→６１５４）、大田区１１１８３→１２９７７、（世田谷区２２１８０→１９３８６）
（渋谷区５７１７→５２４１）、中野区１０１３８→１０５５９、（杉並区１７０６７→１５９７０）
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
（板橋区９９２５→９８６７）、（練馬区１１５１４→１１１０８）、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、（江戸川区８２６７→８１２７）
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

[869: 大学教授さん]

東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。

[870: 匿名さん]

一番多いのが大学入学時に上京してそのまま東京に住むってパターンじゃないですか？

[871: 匿名さん]

>>870

そうなんだけど不動産購入するのは結婚後の人のほうが多いでしょう？
結婚してしばらく賃貸か社宅、その後購入ってパターンが多数と思われる
ので上京時にどこに住んだかより、新婚時にどこに住んだかのほうが
一次取得者のロケーション選択に与える影響が大きいと考えます。
まあその場合は住んでいる区というよりは沿線で選択する可能性のほう
が高いかもしれないけどね。「中央線の＊＊」という本がありましたが
東急線の＊＊も東海道線の＊＊も同様にあると思われます。

まあ学生の時に住んでいた場所なども土地カンがあるから購入対象に
なるだろうけどさ。

[872: 匿名さん]

なるほど、
そうするとゼクシーとかの住みたい町ランキングとかに
次世代の需要のヒントがありそうですね。

[873: 匿名さん]

教授って頭が悪い人？
・文章が長い
・読み難い
・何書いているかわからない
なので、途中まで読むと、続きを読む気がなくなります。

[874: 匿名さん]

>２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
>少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、

↑しつこくこのコピペ貼ってるけどねぇ

>中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り

はるか昔から城南地区でマンション購入する層ではないんで関係なし

>少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている

優秀な人間を吸収する経済力が今の地方には枯渇してるからだっつーの
少子化を補充するため？ここ2年の求人バブル報道を読み違えてるんじゃないの？

[875: ２３区内旧農家]

田舎から出てきた人間は東京に住み着くからねー
土地持ちとしてはドンドン田舎から出てきてくれて
東京の地価を買い支えてくれればうれしい限り
マスゴミの東京バラ色プロパガンダがかなり効いてるねー
田舎のことなんて知ったこっちゃ無いというのが本音
小泉竹中には感謝感謝ですわ

[876: 匿名さん]

住みたい街ランキング上位に必ず入る自由が丘に、
皆さん実際に住むかというと？

アンケートランキング結果など、需要の当てにはなりません。

[877: 匿名さん]

>>876
そういえばデザイナーのナガオカゲンメイの事務所があるな。

[878: 匿名さん]

>876
一向にランキングに入らないからって妬かない妬かない。

[879: 大学教授さん]

>>779
5月26日8時1分配信 産経新聞
政府の教育再生懇談会（座長・安西祐一郎慶応義塾塾長）が２６日に福田康夫首相に提出する
第１次報告が２５日、明らかになった。日本の国際競争力を高める観点から英語教育の
「抜本的強化」を強調、小学３年から英語を必修化させるほか、毎年１０万人の高校生を英語圏
に留学させることなどを提言した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080526-00000050-san-soci

[880: 匿名さん]

ランキングやアンケートもあながち、ば　かにできない面もあるのでは？
中目黒なんて、10年前はその手のランキングに登場することは皆無だったのに、
ここ数年ではたまに見るようになった。
そしていざ駅前にタワーが建設されれば、五反田や大崎といった山手線沿線を
上回るような価格で出てくるまでになった。
ランキング王者吉祥寺だって、駅近の出もの自体が少ないけど、
出てきたらとんでもない値段で売買される。
都心との距離のみしか考えなかったらそれこそ法外な値段。
他にもランキング常連でも大きく価値の下がったところがないことを考えると、
ランキングに登場しないからダメというわけではないが、
少なくともランキングに挙がるということは、何らかの需要を持っていると
考えるのが自然でしょ。

[881: 匿名さん]

中目って10年前のランキングに載ってなかったっけ？
代官山も恵比寿も近いし前から人気あったと思ったけど。

中目って祖父江慎やグルビ伊藤など、デザイナーが好むイメージがある。
佐藤カシワは今でこそ広尾に住んでるが昔は中目だったな。
デザイナーって南寄りが多いような気がする。

[882: 申込予定さん]

＞青山パークタワー

ＰＣ赤坂等の３Ａタワー新築マンションへの買い替えのために安く出ていますが、
これ以降は３Ａのタワーマンションは建築されないので、値段は落ち着くと言われています。

ただし三田では価格破壊は起こる可能性はあります。

[883: 匿名さん]

アクセスのランキングで、
一般人だか関係者だか誰だか分からないアクセス数で決めるようでは信用できないでしょう。
以前、アンケートでどこのデべのマンションを買いたいかのオリコンランキングで、
第１位は大京でしたから。まぁ大京をどうのこうの言うわけじゃないけど。

[884: 匿名さん]

>>881
う〜ん10年前・・・そういわれると自信がなくなるんだけど・・・・
じゃぁ20年前で（笑）
さすがにそのころは代官山の影で、単独でランキングにでることはなかった・・・よね？

しかし、チャッピーももう10年以上前のことになるか・・・早いね。
ひょっとしてフォントグラファーでカタカナフォントとか作ったくち？
ちょっと親近感。

[885: 匿名さん]

東京都江東区潮見２のマンションに住む会社員女性（２３）が行方不明になった事件で、警視庁捜査１課は２５日、同じマンションに住む派遣会社社員、星島貴徳容疑者（３３）を住居侵入容疑で逮捕した。調べに、暴行目的で女性が帰宅直後に玄関から侵入したことを認め、殺害し遺体を細かく切断したとも供述している。警視庁は深川署に捜査本部を設置した。

　警視庁は、女性の名前を東城瑠理香（とうじょうるりか）さんと発表した。調べでは、星島容疑者は４月１８日午後７時半ごろ、東城さん方に侵入した疑い。星島容疑者は、同じ９階の部屋（９１８号）に住み、空き部屋を挟んだ部屋（９１６号）に東城さんが住んでいた。

　捜査１課によると、東城さんの部屋から星島容疑者の指紋が検出され、星島容疑者の部屋からは東城さんのものとみられる血痕が見つかった。防犯ビデオの映像やマンション住民への聞き取りから、東城さんの帰宅時間に９階には星島容疑者しかいなかったことも分かった。

　調べに、星島容疑者は当初、東城さんについて「会ったことがない」としていたが、その後「１度は会釈したことがある」などと説明。指紋検出を突きつけられ、殺害を認めたという。

[886: 匿名さん]

>>884
1995年ぐらいに中目ブームがあったような気がしますね。おおよそ10年前ぐらいですか。
20年前だとバブル期にかかるので、ランキング外だったんじゃないですかね〜（笑）

>ひょっとしてフォントグラファーでカタカナフォントとか作ったくち？
懐かしいですね〜。
マンコミでフォントグラファーという言葉に遭遇するとは思いませんでした（笑）

[887: 匿名さん]

>>885
お台場、潮見と湾岸地域でこの手の猟奇事件が連続しているな…。
湾岸地域の空気には人を狂気に駆り立てる成分でも含まれているんじゃなかろうか。

[888: 申込予定さん]

・周りの空気、他人の感情を読み取ることが苦手
・ある特定の事柄に極度に執着する
・自分にしか意味のわからない新語を造語をする
・繰り返しや反復に強い満足感を感じる

これらはアスペルガー症候群にみられる症例だそうです。
病気なら、仕方ないですよね・・・・

[889: 匿名さん]

教授は都合の悪い質問には答えません（答えられない）からねぇ。
これとか
↓

＞知的水準と年収は比例すると思います。
＞つまり「世帯年収の多い区は知的水準も高い」と言えると思いますが、
＞教授のお考えはどうでしょうか？

病気なら仕方ないか。

[890: 匿名さん]

>>888

自分の過去の書き込みに
自己レスを繰り返すも入れといて

[891: 匿名さん]

>888
まんま、あの人のことじゃないですか！

[892: 匿名さん]

リクルート社発行の「都心に住む」の対象エリアは２００３年の創刊時には確か
以下の通りでした。

・全域が含まれるエリア

千代田区、港区、中央区、渋谷、新宿、文京、品川

・一部地域が含まれるエリア

目黒区、世田谷区（いずれも環七より内側のみ対象エリア）

なお台東区の一部は千代田区に、江東区の一部は中央区に、豊島区の山手線内側エリア
は文京区に含んでいます。
最近号をみたら豊島区はいつのまにか独立した項目に、目黒区・世田谷区は全域が対象
となり新たに大田区・杉並区・中野区が新たに追加されていました。

[893: 匿名さん]

>>892
都心が広くなったということですか？

[894: 契約済みさん]

>>893
たぶん供給が細っている顕れなんでしょうね。

[895: 匿名さん]

>>893

この雑誌は広告なのでご指摘のように供給側の都合によりエリアは決められ
ていると考えます。
当初のエリアはおそらく創刊時に設定した最低分譲価格ライン（坪２５０万程度？）
を元に決められた思われます。エリアが広がったのは坪２５０万ライン
が地価上昇を受けて再び郊外に向かって広がっていった結果と考えられます。

[898: 大学教授さん]

都心３区は高値を維持しています。
２０１２年には本格的なオフィス淘汰が始まりますが、
値下げ余地が大きい都心３区が市場を占有して行くでしょう。

5月26日9時28分配信 ロイター
［東京　２６日　ロイター］　三菱地所<8802.T>は２６日、東京・丸の内地区のオフィス賃料を
１５─２０％値上げすることで交渉中であることを、ロイターに対して明らかにした。
また、三井不動産<8801.T>は都心物件を中心に１０─１５％の値上げで、森トラストは東京都港区
のオフィスを中心に平均２０％程度の値上げで顧客と交渉している。
背景にあるのは大都市中心部にある優良オフィスへの需要の高まりで、三菱地所の丸の内地区の
オフィスの空室率は、２００８年３月末で０．１９％に低下。同社が空室率を公表し始めた
２００３年以降では最低の水準となっている。
また、三井不動産でも、優良大型物件に関しては空室がほとんどないという。

[899: 匿名さん]

いっこうに持論が浸透せず、希望の豊洲があのありさまだと、
今度は世田谷物件にまでいってネガキャンですか・・・

無理ですよ。あそこは埋立地なんかとは比較にならないくらい高い。

[900: 匿名さん]

世田谷物件ってニコタマ？
人気物件の常で、抽選まではネガキャンが多い。

環境が良くて確かに高そうですね。
だけど東京駅まで遠いのも事実。

[901: 匿名さん]

確かにニコタマスレで城東教授風の持論展開してる人がいたな。
しかもこのスレの自作自演で鍛えたのか微妙なキャラ替えがうざい。

[902: 匿名さん]

さしずめ、次のターゲットは三井の浜田山、中目のタワーあたりでしょ。
どっちも格が違うと思うけど。

[903: 匿名さん]

>>901
オレのことか？

[904: 大学教授さん]

このような記事を見ると、アジアの富裕層取り込みをもっと本格化すべきと感じますね。
東京地価の命運は、人と仕事の国際化がどこまで進むかにかかっています。

5月27日6時3分配信 時事通信
【ロンドン26日時事】26日付の英紙フィナンシャル・タイムズは、世界で最も店舗賃貸料の高い
ショッピング街はニューヨークの五番街、2位はパリのシャンゼリゼ、3位はモスクワのトベルスカヤ
だと報じた。東京の銀座は9位で、ダブリン（アイルランド）、サンクトペテルブルク（ロシア）
などの高級ショッピング街より下位となった。
これは国際不動産コンサルティング組織のコリアーズ・インターナショナルがまとめた
世界ショッピング街の賃貸料上位20カ所の番付。4、5位にはロンドンのボンド・ストリートと
オックスフォード・ストリートが入った。6位はダブリンのグラフトン・ストリート、7位は香港の
セントラル、8位はサンクトペテルブルクのネフスキー・プロスペクト。

[905: 匿名さん]

豊洲や東雲は場所柄、朝鮮系・中国系の住民が多いですね。
まあ富裕層とは限りませんが。

[906: 大学教授さん]

海外からの高度人材、そして富裕層。
特に人口が多く、近いアジアが中心になります。

このような人達が増えて行くかどうかで、２３区の地価は変わって行くでしょう。
その場合でも、第一条件は都心に近く、開発余地がある事だと思います。

[907: 匿名さん]

凄惨な事件となってしまった潮見も、教授が絶賛する江東区で豊洲の近隣ですね。
江東区湾岸はこういった事件（女性が被害者）が多すぎではないですか？

[908: 匿名さん]

行政と警察が朝鮮対策しないかぎり
なにやっても無駄

[909: 匿名さん]

NHKスペシャル「沸騰都市」が面白かったです。「ドバイ」「ロンドン」が
放送済みです。次回は、バングラディシュの「ダッカ」だったような？！

「ドバイ」はいわゆるオイルマネー（911テロ以降の逃避先）、
「ロンドン」はロシア・インドマネー。東京も、外資との付き合い方
次第ですネ。

世界中でインフレ傾向が加速するであろう今後において、
日本の土地も買われるため（鞘取り）底固いと見るがいかに。

[910: 5km以内都心山の手住民]

教授の、西側に対する発想って、結構、面白いと思うよ。

自分は、山手線の外には、まず出ない。

　新宿は、伊勢丹に行く時、明治通り内側の駐車場まで。
　明治通りと、その外側には、出ないね。

　渋谷とその外側も、行きたくない。R246が激混みだから。
　明治通りも混んでて嫌い。外苑東通りなら時々使う。

　南は、品川プリンス・高輪・五反田のキャッツシアターまで。

　山手線の外側に出るのは、東だけ、中央通りまで。
　銀座と、日本橋三越と、日本橋高島屋。

電車だって、地下鉄だけ。山手線さえ、まず使わない。
　私鉄なんて全然不要。相互乗り入れに興味もない。

　山手線の外側へ、行く目的が、ないからね。

[911: 5km以内都心山の手住民]

東側を、擁護するつもりもない。

山手線越えでも、負担があるのに、

川や、水路を越えるなんて、考えられない。

[912: 匿名さん]

高層ビル群　風下に大雨　地表の風　上昇気流に
風向き別に分類すると、東風の時に大雨となったケースが百五件と最多。
うち新宿の高層ビル群風下（西側）に当たる中野から世田谷区にかけてはほかの地域と比べ
強い雨の頻度が高く、約１５％の計十五、六件に上った。
南風では、高層ビル群が広がる新宿や池袋の風下に当たる板橋区周辺で、
北風の時は渋谷から霞が関の風下に該当する目黒から港区で、強い雨の頻度が高かった。
西風では強い雨は少なかった。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008052702000255.htm...

[913: 匿名さん]

>>912
何がいいたいのかな？
将来は都心の江東区あたりに超高層ビルが乱立するので、その周辺での大雨が多くなりそうですね（大笑）

[914: 匿名さん]

素朴な質問です。
ここは土地の評価のレスですか？
価格動向ではないのでしょうか？
価格動向が気になりのぞいてみたのですが・・・・？？

[915: 匿名さん]

ずっと…その中にいて、
楽しいですか？

温泉にも、海外旅行にも、
いけませんね…かわいそう。

[916: 5km以内都心山の手住民]

温泉にも、海外旅行にも、行ってますよ。

ロマンスカーは、なかなか良いですね。
沿線に用事が無いので、急行や普通に乗る事はありませんが。

新宿を歩いてる人の９割以上が、山手線外側の人かな。
通勤・通学・買い物に、大変な混雑、いやだろうなと思う。

[917: 匿名さん]

>>910
汐留、お台場とかビッグサイトとかにも行かないのですか？
浅草とか、両国のお相撲、隅田川と花火も？
陸地ばかりでつまらなくない？
>>913
運河と隅田川と荒川が風の道になるから大丈夫ですよ。残念でした（大笑）
風の道があると夏も涼しいよ。内陸はヒートアイランドですが（大笑）

[918: 匿名さん]

>>916
マリンスポーツもやらないのですか？
これから夏なのに、ビルに囲まれた生活は暑苦しいでしょ。

[919: 915]

山の手内側さん、おもしろいです！

川や水路が越えられないから、どこもいけないのかと思っちゃいましたw

でも、全員が新宿めざしてるわけでもないし…

山手線内側に住んでる人のほとんどは、外人か地方出身の方かもしれませんね！
新宿にいく迄の混雑よりも、私は新宿の混雑がいやですけどw

[920: 匿名さん]

山の手内側＝城東教授
だろうな。

[921: 匿名さん]

ロマンスカーっていうから、
豊洲から乗るロマンスカーの方を連想してしまった…

[922: 匿名さん]

>>921
豊洲を意識しすぎですよ医者に見てもらったら？

[923: 匿名さん]

>910
伊勢丹は明治通りの外じゃね？

[924: 5km以内都心山の手住民]

最近では、銀座の混雑も閉口してる。
中国人を筆頭にアジア系外人が多くて。
松屋に観光バス横付けしてたのには驚いた。

汐留には行っても、台場とビックサイトはいかない。
浅草にもいかない。特に行きたいと思わない。
花火もいかない。混雑して蚊が居ていやだから。

デパートと銀座以外だと、新丸ビル、ミッドタウン、
オアゾの丸善、品プリシネマ、島津山のハンバーガー、
青山、番町のパン屋、曙橋、牛込神楽坂、播磨坂、
最近車で行った所って、こんなもん。

次は、まだ行ってない新国立博物館に行くつもり。

[925: 5km以内都心山の手住民]

赤坂サカスにも行ってみる。

[926: 5km以内都心山の手住民]

空いてるパークシティ伊勢丹に留めて、
伊勢丹まで歩いてる。雨のときは送迎バス。

[927: 5km以内都心山の手住民]

橋って、どこも例外なく、車が混雑する。
橋が必要な所って不便。
お台場に行きたくないのも、たぶんこれ。

例えば、車で豊洲から銀座は、近いのに時間がかかる。
道路の混雑がすごいからだろう。

[928: 匿名さん]

>>927
豊洲から、銀座は、車でも時間かからないよ。混んでないよ。
来たことないだろ。

[929: 山手線内住民]

山手線内の夜間休日の人口密度はマンハッタンの１／３だったかな？
土日車が空いているのはそのせいです。

ちなみにハンバーガーはフランクリンもいいけど、人形町のブラザースがお勧め。
本郷のファイヤーハウスは有名だけどブラザーズのほうが２ランクくらい
上だと思うのでたまには山手線外にでてみてくださいｗ

[930: 物件比較中さん]

>>928
なにいってんだ？
朝８時頃からの佐川渋滞と
トラック渋滞を知らないのか？
来たことないだろ。

[931: 城西住人]

よくデベが「銀座が生活圏！豊洲から銀座にチャリで！」（イメージ写真付き）みたいな売り文句でマンションを販売していたが、
銀座に昔から住んでいる友人に言わせるととても面倒くさくて行きたくない距離みたい。
その友人のイメージでは豊洲は人が住む場所ではないらしい。

昔から住んでいる人は新興埋立地にかなり拒否反応ありますね。

[932: 城西住人]

>>927
そういえばその友人も橋が面倒だと言ってました＾＾

[933: サラリーマン]

東京に昔から住んでる人は埋立地に住もうなんて思いませんよ。
京浜東北線から西側しか考えないのが普通です。

[934: 匿名さん]

>東京に昔から住んでる人

それは　所謂おじいちゃん　おばあちゃん達の事ですか？　
橋が面倒だの　チャリが面倒くさいだの　
足腰が弱ってる人には辛いですよね

[935: サラリーマン]

いえ、三十代ですよ。
東京で生まれ育った人はそもそもタワーなんかありがたがらないし、住むところじゃないと思ってます。
また、湾岸がどういうところかも知ってますから。

[936: 匿名さん]

豊洲を筆頭とする江東区湾岸住民って中国人みたいなもの。
成長著しい点に誇りを持っているところも似ている。

残念だが私たちは日本人だから中国なんかに住みたいと思わないし
中国が伸びてるなんて聞いても羨ましいとか感じないのと一緒。
民　度が低い点、成金ぽい点も非常に似ている。

[937: 匿名さん]

↑
クレ○ホームズの営業マンさん？　何時も湾岸スレと同時に動きますねｗ
賢い皆さんは気付いていますよｗ

[938: 匿名さん]

熱心なのはわかったけど、
大半は興味ないんだが・・・

[939: 匿名さん]

湾岸物件を嫌悪してる人がいても気にしないけど、それを粘着して投稿する行為は、湾岸の人気に反発してるからなんだと思うよ。

[940: 匿名さん]

>>937
なんでも業者に見えるのは病気だよ
豊洲住人過敏すぎ！！（ｗ

[941: 匿名さん]

湾岸物件が、銀座に近い都心に近いと
銀座や都心の虎の威を借りてイメージアップ宣伝始めた時点で、
虎の尻尾を踏んじまったって事。

湾岸の人気に反発してるのではなく、
銀座や都心を貶めることへの嫌悪感。

[942: サラリーマンさん]

湾岸なんて安いから住むだけでしょ。

埋立地乙

[943: 匿名さん]

熱心なのはわかったけど、

大半は興味ないんだが・・・

[944: 匿名さん]

結論　　　大半は湾岸に興味なし　おｋ？

[945: 上等]

>>716のビギナーさんへ。

ちょっと話は戻りますが、
ふだん言いづらかった私の考えを、代弁してくださっているような気分でした＾＾
ありがとうございます。
強いて言えば江東区より墨田区のほうが詳しかったりしますが（笑）

そんなわけで、新東京タワーのネーミング投票も明後日までですね。
けっこう良いものが当選するようですよ！
http://tower-naming.jp/pc/
と言っている自分がまだ投票していませんでした^^;


では次に移ります。
どちらかというと国粋主義ではありますが、
中国はもとより、他のアジア圏の人々とも仲良くする時が来たと感じております。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[946: 匿名さん]

まぁ、投稿してる人のみ関心大有りってことで・・・（ネガな人いないとスレ伸びないし）

[947: 匿名さん]

地価が上がればプレーヤーは誰でもいい？
ロンドンではロシアマネーのおかげで高騰したが
普通の市井の市民はそれでうれしいのか？
家持の人は、アメリカのように担保が増えたから更に借金して
消費しまくりとかいう行動に移ってるのかねぇ
ウィンブルドン現象なんてなつかしい言葉を件のTVを見て思い出した

経団連も能天気な移民待望論を展開するが
負の部分の手当ては社会に丸無げだからね
ヨーロッパの苦しみに彼らは何か学んでいるのだろうか？
彼らの工場で働く派遣の移民の子供たちに何か教育の機会を提供したりしてるのか？

とりあえず金が流れ込めば
不動産屋はウハウハなんだろうけどねぇ

[948: 匿名さん]

>>945さん
投票してきました
情報どうもありがとう

[949: 匿名さん]

>>941
>湾岸物件が、銀座に近い都心に近いと
>銀座や都心の虎の威を借りてイメージアップ宣伝始めた時点で、
>虎の尻尾を踏んじまったって事。
湾岸物件なら当然、近さを売りにするでしょ。イメージアップじゃなく、一番の売りなんだから。

[950: 匿名さん]

千葉物件だって東京駅からの距離やタワーの眺望なんかを売りにするわけですからね。

遠くの価値あるものをダシにして、そうでもない土地を買ってもらう。
刑務所から見る街の灯はさぞかし明るいのでしょう。

[951: 匿名さん]

>>945さん

ライジングイーストタワーがいいな。

[952: 匿名さん]

長くね？

[953: 匿名さん]

上等タワー

[954: 匿名さん]

墨東（ぼくとう）タワー

[955: 踊る湾岸住人]

>>949
儲けたい業者のイメージアップ戦略以外のなにものでもないだろ。
もともと湾岸なんかに住みたい人はいなかったわけだから。

[956: 5km以内都心山の手住民]

>>929
本郷のファイヤーハウスは近いけど、ジューシーすぎ。
五反田のフランクリンの方が好みなんですよ。

人形町のブラザーズ、ブログ検索したら、その中間って感じかな。
ナイフとフォークじゃなく、かぶりつきなのが玉に瑕だけど。

今度、行ってみます。
ランチタイムは混んでるみたいだけど。
人形町だから、甘味屋にもよってみようっと。

ご紹介ありがとう。

平日昼間人口の１／３って実感と合う。郊外は逆に混んでるんだろうな。
道が空いてるってのが、何よりだ。

[957: 匿名さん]

江東区の下水管から、人の骨…

[958: 匿名さん]

９５７さんは陰湿だね。
掲示板だからといってなんでもしていいと思っているのでしょうか。
ちなみに二子玉川ででてくる自己中心的な匿名さんではないかな。
少しは礼儀をわきまえてください。
世田谷住民より

[959: 匿名さん]

それはともかく湾岸は猟奇的な殺人事件が多いね。
住民の問題？湾岸独特な土地柄のせい？

[960: 匿名さん]

ここに常駐されている業者の皆さんに、今週の「東洋経済」に関するコメントをお願いします。

[961: 匿名さん]

業者じゃないけど

基本“ド”が付く郊外と湾岸の話が中心。
しかも、280万びっくり価格ということで取り上げられたＣＴＴは住不が絶対売れると思って付けた価格で、案の定大盛況。

東洋経済に五反田・大崎や中目黒あたりが300万切り＝格安！って出てたら大騒ぎだけど、いわゆる駅遠物件は大変ですね、という話に過ぎません。
基本的にマスコミは騒ぎたてて煽るものです。全員が気づいた時にはすでに相場は逆方向に動いているということは良くあることです。

[962: 匿名さん]

東洋経済へのコメント。業者ではないが。

玉川学園前駅を下落の代表みたいに書いてるが、
あそこは丸２年前に完成済みのマンションが
新築として売られている駅。しかも２物件も。
丸２年前とは、マンションブーム初期である。
そんな前からマンションが売れ残ってる駅を
まるでサブプラが影響して下落したかの様に書くとは、
感覚がズレてるね。

[963: 購入経験者さん]

東洋経済の・・・

値下がりした駅99駅に見事ランクインした駅（用賀なんですが）を購入してしまったものです。
07→08　−1％強。いいランクに出れば嬉しいですが、悪いランクに出ると悲しい。購入者の性ってもんです。私が購入した物件が坪200万台後半、その後駅前に330万〜350万の大規模物件が登場し、さらには400万を超える物件が登場しました。周辺の物件がどんどん値上がりするのは嬉しくもあり怖くもありました。07年はその突出した物件の影響であり、08年は大体330万水準に下がっています。07年の異常値を取って値下がりと書かれても…と周辺相場をウォッチしている人間に当然のこととして受け止められるものです。
マスコミなんてものは個別事情など把握せずに煽るので、やはり自分が興味を持った地域は徹底的に調べてみるしかないんでしょうね。

[964: 土地勘無しさん]

東洋経済へのコメント。業者のふりをするシロートですが。

．．．．．．．．まだ読んでません。

[965: 住まいに詳しい人]

東洋経済じゃ豊洲に注目していたが、核心は都心高級物件の相場崩壊の方だね

『パークマンション六本木』は＠1100超だから
１年前の売り出しなら『パークコート赤坂』は＠700は軽く越えたかな
それが＠560なんだから、２年くらい戻った価格設定です
そりゃ騒ぐ意味は充分あるでしょ

次の三田小山町は三井も住友も＠500を下回るわけで
徐々にドミノ倒しのように広まって行くだけですね

あとは世界を巡る投機資金が東京に戻ってくることがアルのかナイのか？
アルにしても何時なのか？つうことでしょ

[966: ビギナーさん]

23区内ってくくりが通用しなくなってきたようですね。都内でもかなり魅力に差がでてきている。
投棄マネーが去れば、立地物件の細かい内容を吟味して買う堅実な消費者の選択にさらされます。
ある意味正常。
環境と便利さ両方を求めるなら、場所によっては郊外駅近物件の方が価格が坪単価が高い物件が出てきてもおかしくない。むしろ、何にプライオリティーをもって物件を購入するかが問われるので、業者も企画をしっかりたてないと大コケする状況はいいことではないですか。

[967: 大学教授さん]

東洋経済の「０８年の新規分譲価格が下落した駅」だが、
注目すべきは０６年→０７年→０８年の推移だろう。

７０ｍ２換算価格４千万円超え地域で、
一貫して右肩下がりの駅があるが、これは購入者の嗜好が変わった長期的なトレンドである
可能性が高い。共通点は郊外高額エリアと支線の都心通勤不便駅。

鷺沼（田園都市線）5223→4630→3600
尾山台（大井町線）6666→6444→5590
石川町（根岸線）6056→5220→4659
国立（中央線）4849→4646→4381
池上（池上線）7062→6541→6200
浮間舟渡（埼京線）6585→4891→4664
大泉学園（池袋線）4891→4510→4415
たまプラーザ（田園都市線）4630→4603→4542

[968: 大学教授さん]

県境外周区以遠で高値を正当化できるのは、一部の高級住宅地に限られて行くだろう。

[969: 匿名さん]

大学教授、「都心に近く開発余地のあるエリア」って、この地図ではどこでしょうか？

http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[970: 匿名さん]

>一部の高級住宅地

これを持つか持たないかが、その周辺地域の住民層、住環境、文化成熟度、
そしてイメージに大きな影響力を及ぼします。
世田谷などは、数多く点在する優良住宅地の影響力でうまく区の大部分をカバーしているといえます。

ある程度の頂点を持たない地域はだんだん平均的にすり減って行くことになります。

[971: 准教授]

>>969

地図の中央付近にある緑色のエリアなどが該当するのでは
ないでしょうか。

[972: 匿名さん]

世田谷か・・・実姉家族が引っ越したので良く行くようになりました。
もちろん今までも世田谷のメジャーな住宅地は知ってましたけど・・・

静寂で交通及び生活必需品の買い物が便利な地域って、ほんと限られてますよね？＜世田谷区。

駅や幹線道路から、ちょっと入ったところでは道路も狭く、バス路線もえええ？っというところ走っているし。

世田谷区の手の届かないような限られた住宅を探すより、新興住宅地の高層マンションのほうが手ごろで便利で楽しめると思います。

[973: 匿名さん]

970に賛同。
東横は客層や雰囲気が違うよね。
田園都市線も悪くない。
あと、日比谷線は東武の車両と東急の車両では広告内容が全然違う。
東急が雑誌や化粧品、飲料などの大手広告なのに比べ、
東武は債権回収、地方マンション、自動車学校の広告ばかり。
別に東武も好きですけどね（＾＾；

[974: 匿名さん]

＞９７２
お姉さん、よほど「えええ？」っていうところに引越しちゃったんだね（涙）

[975: 匿名さん]

>静寂で交通及び生活必需品の買い物が便利な地域って、ほんと限られてますよね？＜世田谷区。

それがまったくない地域に住みたくないから、人気があるんじゃないですかね？

[976: 匿名さん]

山手線内から言わせてもらえば、世田谷区全体が、えええって感じだけどね(笑)

[977: 匿名さん]

都心高級住宅地組からすれば山手線内だって大半は、えええっだろ。

[978: 匿名さん]

山手線内でも17号から東は「えええっ！」って感じだけどね（笑）

[979: 匿名さん]

17号って、、埼玉県人？(笑)
別の呼び方すれば？

今のところ、

都心＞山手線内＞世田谷区でいい？(笑)

[980: 匿名さん]

ニューヨークからすれば東京は、えええっだろ。

[981: 匿名さん]

ややこしいことを(笑)

ニューヨークはランクにいれません

[982: 匿名さん]

２３区限定　かつ　マンション所在地　でお願いします。

[983: 匿名さん]

山手線内は23区確定です

[984: ヒマ人]

この板に投稿する人は、どうでもよいこと、ああでもないこうでもないと、よほどヒマ人のようですね。という私も暇をもてあまして、板を読んでる一人ですが？　ホホホホ！！！

[985: 匿名さん]

山手線内は23区確定です

大田区世田谷区板橋区、品川区？なんかは山手線内より右に加えてください(笑)

[986: 匿名さん]

新東京タワーの記事が新潮か文春にあった
記事自体も小さいが内容もかなりトホホ

墨田の人は期待してるんだろうが
どの名前に決まってもトホホ
動員しても応募２万程度でトホホ

[987: 匿名さん]

本題にもどり、
今日NHK７時のニュースで、マンションの価格動向のことをやっていた。
３か月ごとの価格で、今日のニュースは、４月１日のものでした。
もっと下がっているとおもっていたが、下がったのは、一部だけで、
まだ、上がっている地点の方が多い！
これから株が上がりそうなので、価格上がっていくかもね。

[988: 住まいに詳しい人]

>>987
“順調に”下落していますので、上がる気配なんて全くありませんよ

>今回まとまった４月１日時点の地価は、３か月前に比べて、
>上昇した地点の割合は全体の４１％と前回調査の８７％に比べ半数以下にとどまった一方、
>下落した地点は９％と前回の２％より大幅に増えました。
>このうち「東京圏」では、上昇した地点は前回の９３％から４６％に減った一方、
>前回の調査では見られなかった下落した地点が今回は６％ありました。
http://www.nhk.or.jp/news/k10014911871000.html#

[989: 大学教授さん]

東京都２３区内での建物は2006年末までの５年間で２万棟減少。
住宅は２万４千棟増えたが、
商店など商業施設が１万６千棟減少、
工場など工業施設が１万９千棟減少。
工場、商店から住宅地への転換が進んでいる。

一方、１棟当たりの平均敷地面積は４．５ｍ２増え、２１８．４ｍ２になった。
産業構造が変わり、工場系が無くなって行くとともに、中小企業が減って行き、商業施設の
大規模化が進んでいる。
効率的で、住環境も優良な都心部に変わりつつある。
都心部はもはや住むべき場所に変わったと言えよう。

[990: 匿名さん]

>>988
このデータが正しいかどうかは、知らないが、上がる率が小さくなっているが、まだ、上がっていると言えるね。

[991: 匿名さん]

↑思っていたこと書かれてしまった。
上がっているかどうかは別として、この資料から下がっているなんて言えないですよね。
速度は＋。
加速度は−ということ。

[992: 大学教授さん]

旧来、２３区内には工場等が点在し、居住に適した地域は限られていた。
これが、産業構造が変わって行き、従来では考えられなかった地域が住宅地化している。
しかも都心に近い非常に便利な場所が多い。
このような供給は今後も続くであろうから、
旧来型の２３区内の住宅地の希少価値は、一部の高級住宅地を除き、失われて行くであろう。
今のところは、親の代から居住している層の需要があるが、将来的には少子化の影響を受け、
年とともに減って行く。
その間、都心部の住宅地化は着実に進んで行く。

旧来のイメージで、価格の維持を期待すると大きなしっぺ返しを受ける地域が、今後多数発生する
であろう。旧来の固定観念に囚われた選択は大きな失敗につながる。

[993: 匿名さん]

＃訂正
放送どおりに、実際に上がっているかどうかは別として、
この資料から下がっているなんて言えないですよね。
速度は＋。
加速度は−ということ。

[994: 匿名さん]

全国地価だから、
人口が都会に集中して過疎地の下落地点が増えるのは当然。

[995: 大学教授さん]

都市構造が変わり、それによって良化して行くところの地価は、
理論的に上昇する。
しかし、上昇スピードは需給バランスにより、上昇速度を弱めたり、
また一時的に下がったりするが、長期的に見れば上昇トレンドを描くことになる。

[996: 元祖匿名はん]

上がっていませんよ。何の希望的観測か知りませんが。

[997: 匿名さん]

＞＞996
たしかに希望的観測で下がってますね（笑）

[998: 匿名さん]

996>
何が上がっていないの、ちゃんと条件を書いて、それに対して上がっていないといったら、
そもそも、なんで簡単に断言してしまうのかがわからん。

[999: 元祖匿名はん]

現場では、プロ、セミプロの断末魔の喘ぎ声が鳴り響いていますよ。

いまさら下がってるとワザワザ言うのも憚られるほどの状況です。

このタイミングで上がってるなどとノタマウ人間はエンド掲示板とはいえ全く信用ならない。

[1000: 匿名さん]

大学教授にはなにを言っても無駄。
出処不明のデータをご自分の都合いいように解釈してしまいますからね。
「都心部に人口は集中していく、そして再開発余地の高いエリアが発展する」と
まるで呪文か祈念のよう（笑）

＞旧来のイメージで、価格の維持を期待すると大きなしっぺ返しを受ける地域が、今後多数発生する
＞であろう。旧来の固定観念に囚われた選択は大きな失敗につながる。

すでに大学教授がお住まいのあのエリアは新築、中古を含めてどんどん下落しています。
失敗しましたね〜♪