23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[790: 匿名さん]

当サイトが実施したアンケート「今後価格が下がりにくいのはどのタイプのマンションと思いますか？」によると、4タイプのマンションのうちトップにきたのが、城東エリアのタワーマンションでした。

城東エリアは、通勤アクセスも良く比較的賃料水準も高いエリアです。豊洲のような湾岸エリアだけでなく、墨田区の新東京タワー建設といった再開発も予定されているため、注目度は高いようです。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index2.ht...
これからの10年間で、まず考えないといけないのが人口の減少でしょう。それは、公示地価の下落率の上位に人口流出の大きい県などがランクされていることからも分ります。
都市部への人口流入が顕著ですが、10年後は首都圏でも人口減になると予測されています。その中で選ばれる街は、医療施設や商業施設に加えて公園などの憩いの場があり、多様な世代から支持される街であることに注目しましょう。
また、また、丸の内エリアをはじめとする都心部のオフィス開発が今後も進み、就労者におけるサービス業などの比率が高まることを踏まえると、首都圏でいえば東京駅周辺を軸とした通勤利便性の高い場所であることも重要です。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index3.ht...

[791: 匿名さん]

>>790
単なるアンケートですな。
「思いますか？」というだけの。

[792: 匿名さん]

>>785
こっちは住民なんだから見てて当然だろ　
おまえバ　カ？

[793: 匿名さん]

あはは、そういう地区の住民は言葉も汚いんだね。

[794: 大学教授さん]

>>791
現状はこのような感じで、都心および隣接部の価格維持率が高くなっています。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
さらに将来を考える場合は、人口減少時代の下での地域の発展性を良く考える必要があります。
アンケートに惑わされず、自分の頭で考え行動すべき。

[795: 大学教授さん]

>>790
日経朝刊の一面に出ているが、
オフィスビルも集中と集積の傾向が強まり、都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは格差が
徐々に開きつつある。
労働人口が今後減少に向かうとともに、企業の淘汰、得意部門への集中が強まり、個々の企業の
規模拡大、生産性の向上と、企業数の減少が同時並行的に進む。
生き残った企業の家賃負担力が強く、規模も大きく、国際化された企業が多く、
さらに利便性を求めて都心３区への集中度を増して行く。
職住近接がより志向される近未来において、住宅エリアの価値を決めて行くのは、
これら地域との交通利便性となろう。

[796: No.15]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　青パー神話も完全に崩壊してるねｗ

[797: 物件比較中さん]

７９５さんよ、それは再開発のサイクルの問題。

ここ数年来、いわゆる都心区周辺の再開発が進んだというだけ。
それは、副都心区より先に開発され、その耐用年数が過ぎ、更新期を
早めに迎えたからというだけ。

これからは、新宿を中心とする西側副都心区周辺再開発が大規模に展開
されますから、企業や人の流れが今後１０年単位の期間を経て西側副都心
周辺エリアに回帰する可能性は極めて高い。

単にそれだけですよ、上等さんｗ

[798: 匿名さん]

796はマルチポスト。
よっぽど嬉しかったんだね。

[799: 匿名さん]

＞７９５
青山パークタワーになんか恨みでもあるの？

もともと５年前の物件だし、西向きだし、売り出し価格で坪４００万円台でしょ。
坪800万で売れないのは当たり前としても坪570万でもまだまだチャレンジ価格でしょ。
坪500万を切ってくれば売れるんじゃない？

第１、坪570万も出すなら３Aで新築が十分に買えるので、わざわざ中古に手を出す意味がない。

[800: 匿名さん]

>都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは

なぜ都心との比較対象が新宿区、渋谷区のみなんでしょう？
都心とそれ以外の格差でしたら、大好きな江東区と都心の格差をご心配されたほうがよいでしょう。
現時点ですら格差を心配されている新宿区、渋谷区の足下にも及ばないのですから。

また、今は確かに江東区などからしたら高嶺の花で、現実的ではないかもしれませんが、
仮に格差が広がって不動産価格が下がるとしたら、その新宿区、渋谷区に住んではいかがでしょう。
渋谷区は港区に、新宿に至っては港区と千代田区に隣接しており、どこよりも都心に近いわけですから。
さらにオフィスに近い事は言うに及ばず、麻布、恵比寿、六本木など人気スポットも至近であり、
西側エリアの文化圏の魅力も十分に享受できます。
これは単に職場に近いだけという、安易な住職近接に興味を示さない文化レベルの高い層にとっても
それこそ理想の住職近接の実現となるでしょう。

供給数においても、心配無用のようです。
2008年以降、23区別販売予定戸数ランキング
1位新宿区　　60件　13287戸
2位港区　　　57件　7119戸
3位品川区　　39件　6758戸
渋谷区は現時点で決定されている販売戸数は少ないですが、
初台近辺、代々木近辺の再開発も検討されていて、近々行われる駅前の大規模再開発に伴い、
今後多数供給されていきます。

[801: 匿名さん]

>>792
やっちゃったね。ご近所さんも迷惑してるよ、きっと。
住民レベルが低いこと、身をもって示しちゃって。

[802: 匿名さん]

まあ重要度は

住民民度＞教育レベル＞＞職住接近だよね？

そりゃ長距離通勤は論外にしても

[803: 匿名さん]

西側副都心にオフィスが供給されても来るのは３流企業だろうなｗ
新宿が国際金融センターになるとかほざいてた奴も居たがありえないｗ

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/res/2008051610025629364.pdf

新規賃貸の場合の希望エリア

＊全体　都心３区６４％　その他３６％
＊金融保険業　都心３区９０％　その他１０％
＊非製造業　都心３区６１％　その他３９％　
＊製造業　都心３区６２％　その他３８％
＊日系企業　都心３区６２％　その他３８％
＊外資系企業　都心３区６９％　その他３１％

[804: 匿名さん]

オフィス立地は

丸の内＞大手町＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞それ以外

[805: 匿名さん]

でも丸の内勤務者が城東選択するかは・・


解りますよね

[806: 匿名さん]

そもそも渋谷新宿は都心のすぐそばなんだから、分離させて無理矢理敵対させる必要もないだろ。
発展は都心回帰の一環としてとらればいいのでは？
むしろ、都心回帰と江東区なんかをむりやり結びつけるよりよほど自然だと思うんだが。

[807: 匿名さん]

三菱地所、都心部オフィス15—20％値上げ

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080524AT1D2307L23052008.html

[808: 大学教授さん]

渋谷区と新宿区の住宅地としての地位の問題だが、
一部の高級戸建エリアを除き、高値を維持する理由が無くなってくるだろう。
何故なら、渋谷区、新宿区のオフィス機能が劣化して行けば、そこに近接していると云う
地政学的優位性が無くなって行くからだ。
代わって、都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位は下がって行く。

[809: 大学教授さん]

さらに考える必要があるのが、若者文化の地位が急速に低下している点だ。
渋谷区、新宿区ともに県境外周区および郊外に広大な後背地を持ち、そこに住む若者を集め
発展してきたが、若者の絶対数は１０年前にくらべ大きく減少している。

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口と２００８年１月を比較すると、
区部　４６２，２０６人→３６８，２４８人、▲９３，９５８人、▲２０．３３％
市部　２１３，７５２人→１６０，２９２人、▲５３，４６０人、▲２５．０１％
さらに昨今の上京者流入地域はしだいに県境外周区から都心部（すなわち、渋谷区、新宿区
より内側）に移りつつある。

このように、新宿区、渋谷区はオフィス機能のみならず、商業地としての地位低下も有り得る状況にある。

[810: 大学教授さん]

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口は１０年を経過し、２００８年１月時点で３３〜３５歳
の年齢層となっている。その間人口は、
区部　４６２，２０６人→４８６，８４７人、＋２４，６４１人、＋５．３３％
市部　２１３，７５２人→２０６，６１６人、▲７、１３６人、▲３．３４％
都心回帰を続けつつ、その存在感を増している。

商業地としての地位は、この年齢層の居住分布に大きく影響を受けることとなる。
また、この年齢層は持ち家取得世代であり、さらに５年後にはその居住分布図が変わっているだろう。

[811: 匿名さん]

渋谷区と新宿区の住宅地の住人が
渋谷や新宿のオフィスに通ってるとな？？

自転車通勤のフリーターの話してるのかな？


ああスルーしたいんだが突っ込みどころが多すぎてwww

[812: 大学教授さん]

>>811
２００５年の国勢調査によれば、
新宿区、就業者数５３８，９４９人、内新宿区内在住６７，５５８人、１２．５％、
新宿区内在住の就業者数は１３８，５９８人ですから４８．７％が自区内で就業していることとなる。
渋谷区、就業者数３９０，２７６人、内渋谷区内在住４０，１８８人、１０．３％、
渋谷区内在住の就業者数は９０，２５７人ですから４４．５％が自区内で就業していることとなる。

[813: 匿名さん]

>都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
>重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位

渋谷は港区、新宿は千代田区港区の隣なんだけど・・・

[814: 匿名さん]

国勢調査って真面目に答えたことないけど
自営や零細も全部ひっくるめてるよねw

[815: 匿名さん]

渋谷区は港区ではない。
新宿区は千代田区港区ではない。

隣は隣、別な区。

[816: 大学教授さん]

>>813
都心３区に隣接する区は他にもあります。
自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
簡単に言えば、比較優位により正当化されていた不動産価格レベルが下がって行きます。

[817: 匿名さん]

コピペ教授のような下町育ちは
テリトリーが狭いからね

新聞、ネットや資料以外の生の声を知らない人だから

[818: 大学教授さん]

影響をより広範囲に見れば、新宿区および渋谷区に労働者を供給している県境外周区および郊外にまで広がって行きます。
特に中央線沿線の杉並区から市部に広がるエリアへの影響は大きいでしょう。

[819: 匿名さん]

>地政学的距離の方がより重要となって行き

ぷっ、「地政学的距離」だって（笑）。
仮にも学問を生業にしていると自称する人間が使う言葉とはね。
こういうのをホメ殺しっていうのか。
城東の住民は辟易してるんじゃないの。

[820: 匿名さん]

どうしても新宿渋谷対都心という構図を作って、
そこから都合のいい結論にもっていきたいらしいようですね。
弱小国が隣接する大国同士を対立させ、
片方にすり寄って、虎の威を借る狐のように地位向上を画策する
B級スパイ映画のストーリーを思い出して笑ってしまいました。

共に共通の西側文化圏に属す都心部で無理やり分けて対立させる必要など皆無。
一体で発展していけばよいことです。
都心の発展で一番利益を享受できるのは、都心3区を除けば隣の新宿渋谷区民です。
都心区に隣接しているんだからこんなに通勤に便利なところはないでしょ？
レベルの高い西側文化と通勤利便性の両立は魅力だと思いますよ。
おまけに自前の大商業施設やオフィス街まで持っている。

対比で考えるならむしろ都心６区対その他では？

>自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
都心３区を除いて新宿渋谷より就業機会と質がまさっている区はどこですか？

[821: 匿名さん]

>隣は隣、別な区。

その通り。西隣も、そして当然ながら東隣も・・・

[822: 大学教授さん]

>>820
新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
内側については都心３区との関わりが深く、ともに良くなっていくが、
外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く、
まったく別の動きとなるでしょう。
私の言う比較優位を失い、不動産価格を下げて行く地域は、明治通りより外側です。
（但し、一部の高級住宅地は除く）

[823: 匿名さん]

>都心３区に隣接する区は他にもあります

>新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
>外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く

新宿の例でいえば、明治通りから新宿駅まで徒歩5分程度。完全に新宿駅商業圏だと思いますが、
どうのような基準での区分けでしょう？
例えば基準が距離だとしたら、その数字の算出方法などをお聞かせいただけますか？

また、同様に都心３区に隣接する他区の中で、
それぞれ都心の発展を享受できなくなる境界を教えてください。

[824: 大学教授さん]

>>823
ターミナル駅から吐き出されて行く通勤者のおよその行動範囲を考えると
概ね明治通りあたりが限界になります。商圏の問題ではありません。
明治通りより内側になると地下鉄利用になります。

東京駅から西に明治通りまでの距離を測定し、
東京駅からその距離で円を描いてみれば、
都心３区とともに発展して行くであろうエリアの距離の感じはつかめると思います。
その他に、都心の発展を享受できなくなる境界として考えられるのは、道路網と土地の区画
だと思います。これらが狭い、小さいと当然ですが開発のスピードが落ち、ともに発展することは
望めないでしょう。

[825: 匿名さん]

城東の人たちは都心の中心が東京駅だと思っている方が多いようです。
実際、城東マンションの広告は都心まで○㎞とかと謳って、東京駅から同心円を書いたりしてますからね。

でも、東京駅は都心の端です。決して都心の中心ではありません。
都心はおおむね東京駅、新宿駅、品川駅で囲まれたあたりですよね。なので、都心のど真ん中は六本木あたりだと思います。

ところで、なぜ城東のマンションは東京駅から○㎞を売りにするのでしょうか？それは他にアピールポイントがないからです。城南の立地が良いマンションはその立地自体を売りにするので、都心までの距離を云々する必要はないのです。（城南マンションでも立地が悪いところは○○駅まで○分などを売り物にするので、広告をみるだけでも立地条件の良し悪しがわかったりします）

[826: 匿名さん]

オフィス一つとっても、都心３区の分布の平均的中心はあきらかにもっと西側です。
発展する都心３区の中でも一番の発展が予想される港区の影響力を考えると
中心は永田町あたりと考えないと同心円的発想では無理がでてしまいます。
単純に（というか雑に）距離のみで考えててもその辺から半径Xkmといったところでしょうね。

実際はそこに住民層、文化的成熟度、商業施設の多様性、高級住宅街との距離、イメージなど、
様々なバイアスが大きくかかってくるので、その円はかなり南西側に引き寄せられてしまいます。

[827: 匿名さん]

826です。
失礼、同じような内容の書き込みがかぶってしまいましたね。

[828: サラリーマンさん]

湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なんて東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし、銀座なんてそんなにしょっちゅう行く場所じゃないだろ。
東京駅から同心円状に東京が発展したことは有史以来一度もないし、今後もそれはありえない。
特に住宅地は日本では台地上の土地が優良とされ、低地や埋立地は所得の低い者の住む場所だった。
最近は日本でも臨海部の埋立地にマンションやオフィスビルが建っているが、これは工場跡地があって広大な空き地があるから。しかし、本社機能をそういう場所に移転させることはない。理由は交通が不便だからだ。大企業が湾岸埋立地に進出する場合はＳＥ部門やサポートなど、中枢ではない、どこに置いてもいいような部署を持ってきてるよ。

[829: 匿名さん]

＞＞828

有明についてはそうだろうが、金融関係の若手が、
豊洲を当座の拠点にするということはあるのでは。

稼いだら、城南でも海外でも好きなとこに行ける
のだから。

[830: マンコミュファンさん]

東京の核は山手線沿線なんですよ。
今ですと、東京、有楽町、池袋、新宿、渋谷ですね。
特定の駅の周辺が中心ではありません。
これは都市工学や地理学をやってれば誰でも知ってることです。
東京駅や銀座が中心だといってる人は都市構造をまったく知らない人ですよ。

[831: 匿名さん]

>>824
渋谷駅を降りた通勤者の行動範囲も明治通りまでですか。
ふーん。
明治通りがどこ通ってるか知ってます?

[832: 匿名さん]

>>830
池袋？
ぷっ。

[833: 匿名さん]

>>829　さん
豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。
一瞬イメージがわいたので、ひょっとしてうまく行くかも。
マンハッタンのすぐ川向こうのイメージ？
ニュージャージーも昔と違ってイメージがいいんですよね？
ベンツよりもホンダが似合う街？

[834: 匿名さん]

池袋は池袋黄河文明と呼ばれ、日比谷、赤坂、新宿とならぶ四大文明の一つですよ。

練馬大根が育つ肥沃な文明。
豊かな土地に育つ高度な文明はその土地に起こった。
ホテル文明に幅広く君臨するプリンス王朝はここでも宮殿を築いていた。サンシャインプリンス宮殿である。
エレベーターでは今尚聞き慣れない言語が飛び交うという。

[835: 匿名さん]

都心のについての議論がありますが、上場企業の本社所在地が多い場所というのが参考になるのではないでしょうか。

http://tanezeni.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたtdfk/index.html
上記ページによれば、100社以上の上場企業がある区は、
港区　　　379
中央区　　331
千代田区　317
新宿区　　172
渋谷区　　169
品川区　　122
他の区は、50社以下なので、都心とはいえないと思います。

[836: 匿名さん]

>>828
>湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なん>て東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし

豊洲からは乗り換え無しで丸の内まで通えるでしょ。
っていうかそうやって通ってるよ。
オジサン、東京メトロの有楽町駅の場所知ってる？
僕はまだ20代なんで会社に通うのが便利なのがありがたい。
でも、退職したら丸の内は行くことないかもね。

[837: 匿名さん]

豊洲は土壌汚染と朝鮮人居住区のイメージしかないや…。

[838: 匿名さん]

>>833
向こうは9.11の影響が大きかったと思うのですが。
唯一のチャンス地震待ち？

[839: 匿名さん]

>豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。

実際に、ブラント戦略・広告でイメージを作り上げることに成功した電通の功績です。
土壌汚染にまみれるゴミや瓦礫で作られた埋立地の工場跡地や戦前の貧民街近くを
いっぱしの住宅街にして、田舎者が中心とはいえ信奉者まで出てくるに至らせたのですから
電通の仕事ぶりがいかに際立っていたかわかるでしょう。
彼らが高給を貰うのはダテではありません。

[840: 匿名さん]

８３５です。
ＵＲＬが伏字にされてしまったので、再掲します。
全角表示になっていますので、半角で打ち込んでください。

ｈｔｔｐ：／／ｔａｎｅｚｅｎｉ．ｗｅｂ．ｆｃ２．ｃｏｍ／ｔｄｆｋ／ｉｎｄｅｘ．ｈｔｍｌ

[841: 匿名さん]

>>835、>>840

本社所在地の多いところが、港、中央、千代田、新宿、渋谷、というのはイメージどおりなのですが、その次が品川というのが意外でした。情報提供、ありがとうございました。

[842: 匿名さん]

>>835

大崎・五反田辺りががんばってるんでしょうか。
最近あの辺すごいですからね。

[843: 匿名さん]

↑
失礼！　No.841さんへの一言でした。

[844: 匿名さん]

田舎者が揃って何言ってるんだ。都心は皇居に決まってるだろ

[845: 不動産購入勉強中さん]

大学教授っていっても自分の専門外は素人同然というヤツらがほとんどだからな。
ここに出てくる大学教授が仮に本物だとしても、専門はまったく関係ない分野なんだろう。
それで、うっかり江東区湾岸の埋立地を高値掴みしてどうにもならなくなって焦ってるんだろうね。
かわいそうだけど、それはもう二度と上がらないから、早めに売って少しでも傷を浅くしたほうがいいよ。

[846: 物件比較中さん]

以前、屋形船に乗るのに月島にいったんだが、緑がまったくなく、狭い土地にタワーマンションが密集していて、こんなところとても住めないと思ったよ。
湾岸ってどこもこんなもんだろ？
今はまだキレイでいいけど、将来老朽化したら、昔の香港の九龍城砦みたいになりそうだな。
ボロボロの高層マンションが立ち並ぶ汚い街・・・・。どこの大都市もスラムってそういう場所だよね。
湾岸って将来はスラム化すると思うな。俺は。

[847: 匿名さん]

新宿は永遠に不滅ですよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080525-00000910-san-soci

しかし、これは気になる・・
客層が一気に高齢化してしまった。客として来るのはおじさんかおじいちゃんですよ。支えているのは団塊の世代と言っても過言でない。

[848: 匿名さん]

都心に存在するものといえば、大使館があると思います。
どの区に多く存在するのでしょうか？

下記、在日大使館の一覧です。
http://www.p-alpha.co.jp/flag/embassy/emb_afr.htm
ざっと見たところ、圧倒的に多いのは、港区。ついで、千代田区、渋谷区あたり。健闘しているのは目黒区と品川区。意外に少ないのは中央区と新宿区といったところです。ちなみに城東には大使館はありません。

大使館の分布でみれば、上記にあげた区が都心といえそうです。

[849: 匿名さん]

>>846
月島っていうより佃。
三井と公団によって大規模開発されたから、綺麗に並んでいる。
佃公園は桜の名所。

他の湾岸とは同列に比べられない。もっとも佃は湾岸ではなく川岸なのだが。

[850: 匿名さん]

＞＞８４８　上記にあげた区が都心といえそうです

誰が決めたかわからない都心９区に入る？　豊島区　文京区　台東区　の住民からお怒りのレスがきますよ〜・・・

[851: 匿名さん]

>>850

>>848は大使館の分布を言っているのみ。
大使館がないから都心ではないとは言っていないとおもうぞ。

でも、上場企業の本社も大使館もほとんどない区が都心といえるのだろうか？

[852: 匿名さん]

＞でも、上場企業の本社も大使館もほとんどない区が都心といえるのだろうか？
これまた、ひどい珍説ですね．．．

上場企業の本社が東京都の２３区にどんだけあるのか？知らないでしょ？
大使館のある区が、都心なんで自分の子供に教えてるんじゃないでしょうね？

困ったお人だ。

[853: 匿名さん]

本社も50以下、大使館もないけど都心にしたい区でもおありですか？

[854: 匿名さん]

>>852

>>835 = >>840 が、データ出してるよ。レス見てる？？

[855: 不動産購入勉強中さん]

都心の議論が盛んだけど、
何をもってして都心というのはわからんが、
｛千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区｝∈都心5区
って世の中の共通認識じゃなかったのか…

どうでもいいが、オフィス賃料で言えば千代田区＞＞港区、中央区、新宿区、渋谷区
レジの賃料で言えば
港区≧千代田区≧渋谷区≧中央区、新宿区
ってイメージがあるな。

これまで上がり方が大きかった場所ほど下がりも大きい傾向はあるんだろうけど、
うまく再開発して地域の価値を向上させたところはそうでもないのでは？
逆に武蔵野を山の手と言ったり、世田谷でも大した価値向上なしに他に便乗して
値上がったところは下げがきつのでは？
城西の暮らしやすさは城東にはかなわないが、湾岸は利便性だけはめちゃくちゃに
いいので、城西と湾岸の価格格差は縮小してもおかしくないと思う。
場所によるのは認識しているので、きついツッコミは御堪忍を。

自分自身は場所を悩み中だが、利便性をとるか？周辺環境の良好さをとるかで悩み中。。。


再開発による地域価値の向上を全否定する理由がよくわからんのと、あからさまな
差別発言はいかがなもんかね。丸の内勤務でも湾岸住んでいる人はたくさんいるだろ？
いないんだったら、なんで朝の有楽町線にたくさんサラリーマンが乗っていて、有楽町
でたくさん降りるのか、説明してほしい。

[856: 匿名さん]

>>852
上場企業の本社も大使館もほとんどない区でも都心といえる
それでは、何があれば都心と言えるのか。又は何が足りないと都心とは言えないのか。
851ではないが興味があるので教えていただきたい。

[857: 匿名さん]

>>855
心南とかいって
KY珍説を繰り返すコピペ教授がいなければ
ここまでコキ下ろされてはいないだろう

彼のやってることは褒め殺しなんだよ

[858: 深川ジモティ]

>>856

都心っていうのと違うけど江戸っ子として思うのは
都会としての格を決めるのはやはり街としてのキャリア、即ち歴史
じゃないでしょうか。東京以外の地方都市でも外国であってもそう
でしょう？

ちょっと区単位で語るのは無理があるんだけど、皆さんの大好きな
江東区で言えば門前仲町は江戸府内で都市文化があるけど、砂町は
農村ですので文化が待ったく異なります。
歴史は都会の必要条件です。ただし十分条件でもありません。

都心というのは区単位よりもう少し範囲が狭いでしょう。
また都心というくらいだからそこより都会な場所がある街は
都心とはいえないでしょう。

[859: 不動産購入勉強中さん]

>>855

＞城西の暮らしやすさは城東にはかなわない
城東の暮らしやすさは城西には全くかなわないでした。＊＊てますな。。。

[860: 匿名さん]

>>859
週刊ポスト、幸せな街ランキング。
http://narinari.com/Nd/2008059406.html
1位　調布（調布市）
2位　旗の台（品川区）
3位　大崎（品川区）
4位　護国寺（文京区）
5位　武蔵小山（品川区）
6位　月島（中央区）
7位　三軒茶屋（世田谷区）
8位　大井町（品川区）
9位　成城学園前（世田谷区）
9位　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

[861: 匿名さん]

>>855
857氏も書いてますが全否定されてるのは一人の空気読めない人でしょ。
湾岸の評価は坪単価に表れている通りじゃないか。

[862: 筋金入りの唐変木]

大学教授殿の意見も確かに合理性はなくはないが、人口という定量データばかりで生活のしやすさの実感という数字に出てこない部分がすっぽり抜け落ちてる。
教授というからにはその辺りはモデル化できているとは思うけど、不動産価格のモデル式か何かは作っているのかな？不動産価格や賃料はそれぞれの駅からの距離は線形に作用されやすいと思うけど、数値化しにくい部分は変数化のモデリングが難しいと思うが、線形モデルか非線形モデルか何かで作っているのかな？どうなんでしょう。

ファミリーではなくて、コンビニがあるかないかが一番気になる独身サラリーマンを対象にしたワンルームマンションの賃料を見るうえでは参考になりそうだけど。

[863: 匿名さん]

城東には城東の城南には城南の暮らしがあるわけで
どっちがいいとはいえないでしょう。
ただしどちらに住むにしてもそれぞれの場所の暮らし・文化
に最適化された住宅を相場にあった価格で購入することが
幸せです。麻布に庶民的マンションは似合わないし、江東区
に超高級マンションをつくっても誰も購入しません。

[864: 大学教授さん]

ビジネスを行うに当たって東京駅周辺の優位性は誰も否定できない。
現在明らかになっている計画だけでなく、玉突き的に開発が進んで行くことを考えれば、
その集積度は今では考えられないような水準に達するだろう。
従って、都心自体もかなり狭まった範囲となって行く可能性が高い。

それでは、都心がそのような状態になった場合、
今の不動産レベルから、まだ割安と判断されるエリアはどこだろうか？
旧来型の不動産市場の秩序が維持できなくなって行く可能性は高い。

例えば、杉並区だが、
この区は地方から大量の上京者を受け入れ発展してきた。
ところが都心回帰が進み、最初に上京した時点から都心部居住を選択する者が増え、
若年層の増加数は頭打ちから減少に転じて来ている。
選択の基準が明らかに以前から変化しているのだ。

[865: 購入経験者さん]

あとどうでもいいんだけど企業の社宅が多い地域ってのは
潜在的なマンション購入者が多い地域なのだろうなと思う。
人間関係や子供の学校の関係もあるから、住み慣れた地域
で不動産を購入する人も多いから。
まあもちろんダイナミックかつ合理的に住居を決める人も
多いと思うが、地縁というものは結構大きなファクター
だからね。

しかし近年すごい勢いで社宅が廃止されているから、今後
は教授のいうところの「上京者」とやらが結婚して不動産
購入前に住む場所が今までとは違ってくる可能性は高い。
あいにくデータを持ち合わせいないのでどこがどういうよ
うに変って来るのかという考察がなくて恐縮ですけど。

[866: 匿名さん]

かまってもらいたいだけならしょうがないけど、
本気でその辺の価値向上を夢見てるならもう出てこない方がいいよ。
あきらかにネガキャンになってるから。
これだけはどっちの住人にも共通の見解だから。

[867: 匿名さん]

上京者の大半は進学時じゃないの？

[868: 大学教授さん]

既出ですが、
減っている区を括弧でくくり見やすくしました。

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
（目黒区６５１９→６１５４）、大田区１１１８３→１２９７７、（世田谷区２２１８０→１９３８６）
（渋谷区５７１７→５２４１）、中野区１０１３８→１０５５９、（杉並区１７０６７→１５９７０）
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
（板橋区９９２５→９８６７）、（練馬区１１５１４→１１１０８）、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、（江戸川区８２６７→８１２７）
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

[869: 大学教授さん]

東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。

[870: 匿名さん]

一番多いのが大学入学時に上京してそのまま東京に住むってパターンじゃないですか？

[871: 匿名さん]

>>870

そうなんだけど不動産購入するのは結婚後の人のほうが多いでしょう？
結婚してしばらく賃貸か社宅、その後購入ってパターンが多数と思われる
ので上京時にどこに住んだかより、新婚時にどこに住んだかのほうが
一次取得者のロケーション選択に与える影響が大きいと考えます。
まあその場合は住んでいる区というよりは沿線で選択する可能性のほう
が高いかもしれないけどね。「中央線の＊＊」という本がありましたが
東急線の＊＊も東海道線の＊＊も同様にあると思われます。

まあ学生の時に住んでいた場所なども土地カンがあるから購入対象に
なるだろうけどさ。

[872: 匿名さん]

なるほど、
そうするとゼクシーとかの住みたい町ランキングとかに
次世代の需要のヒントがありそうですね。

[873: 匿名さん]

教授って頭が悪い人？
・文章が長い
・読み難い
・何書いているかわからない
なので、途中まで読むと、続きを読む気がなくなります。

[874: 匿名さん]

>２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
>少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、

↑しつこくこのコピペ貼ってるけどねぇ

>中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り

はるか昔から城南地区でマンション購入する層ではないんで関係なし

>少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている

優秀な人間を吸収する経済力が今の地方には枯渇してるからだっつーの
少子化を補充するため？ここ2年の求人バブル報道を読み違えてるんじゃないの？

[875: ２３区内旧農家]

田舎から出てきた人間は東京に住み着くからねー
土地持ちとしてはドンドン田舎から出てきてくれて
東京の地価を買い支えてくれればうれしい限り
マスゴミの東京バラ色プロパガンダがかなり効いてるねー
田舎のことなんて知ったこっちゃ無いというのが本音
小泉竹中には感謝感謝ですわ

[876: 匿名さん]

住みたい街ランキング上位に必ず入る自由が丘に、
皆さん実際に住むかというと？

アンケートランキング結果など、需要の当てにはなりません。

[877: 匿名さん]

>>876
そういえばデザイナーのナガオカゲンメイの事務所があるな。

[878: 匿名さん]

>876
一向にランキングに入らないからって妬かない妬かない。

[879: 大学教授さん]

>>779
5月26日8時1分配信 産経新聞
政府の教育再生懇談会（座長・安西祐一郎慶応義塾塾長）が２６日に福田康夫首相に提出する
第１次報告が２５日、明らかになった。日本の国際競争力を高める観点から英語教育の
「抜本的強化」を強調、小学３年から英語を必修化させるほか、毎年１０万人の高校生を英語圏
に留学させることなどを提言した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080526-00000050-san-soci

[880: 匿名さん]

ランキングやアンケートもあながち、ば　かにできない面もあるのでは？
中目黒なんて、10年前はその手のランキングに登場することは皆無だったのに、
ここ数年ではたまに見るようになった。
そしていざ駅前にタワーが建設されれば、五反田や大崎といった山手線沿線を
上回るような価格で出てくるまでになった。
ランキング王者吉祥寺だって、駅近の出もの自体が少ないけど、
出てきたらとんでもない値段で売買される。
都心との距離のみしか考えなかったらそれこそ法外な値段。
他にもランキング常連でも大きく価値の下がったところがないことを考えると、
ランキングに登場しないからダメというわけではないが、
少なくともランキングに挙がるということは、何らかの需要を持っていると
考えるのが自然でしょ。

[881: 匿名さん]

中目って10年前のランキングに載ってなかったっけ？
代官山も恵比寿も近いし前から人気あったと思ったけど。

中目って祖父江慎やグルビ伊藤など、デザイナーが好むイメージがある。
佐藤カシワは今でこそ広尾に住んでるが昔は中目だったな。
デザイナーって南寄りが多いような気がする。

[882: 申込予定さん]

＞青山パークタワー

ＰＣ赤坂等の３Ａタワー新築マンションへの買い替えのために安く出ていますが、
これ以降は３Ａのタワーマンションは建築されないので、値段は落ち着くと言われています。

ただし三田では価格破壊は起こる可能性はあります。

[883: 匿名さん]

アクセスのランキングで、
一般人だか関係者だか誰だか分からないアクセス数で決めるようでは信用できないでしょう。
以前、アンケートでどこのデべのマンションを買いたいかのオリコンランキングで、
第１位は大京でしたから。まぁ大京をどうのこうの言うわけじゃないけど。

[884: 匿名さん]

>>881
う〜ん10年前・・・そういわれると自信がなくなるんだけど・・・・
じゃぁ20年前で（笑）
さすがにそのころは代官山の影で、単独でランキングにでることはなかった・・・よね？

しかし、チャッピーももう10年以上前のことになるか・・・早いね。
ひょっとしてフォントグラファーでカタカナフォントとか作ったくち？
ちょっと親近感。

[885: 匿名さん]

東京都江東区潮見２のマンションに住む会社員女性（２３）が行方不明になった事件で、警視庁捜査１課は２５日、同じマンションに住む派遣会社社員、星島貴徳容疑者（３３）を住居侵入容疑で逮捕した。調べに、暴行目的で女性が帰宅直後に玄関から侵入したことを認め、殺害し遺体を細かく切断したとも供述している。警視庁は深川署に捜査本部を設置した。

　警視庁は、女性の名前を東城瑠理香（とうじょうるりか）さんと発表した。調べでは、星島容疑者は４月１８日午後７時半ごろ、東城さん方に侵入した疑い。星島容疑者は、同じ９階の部屋（９１８号）に住み、空き部屋を挟んだ部屋（９１６号）に東城さんが住んでいた。

　捜査１課によると、東城さんの部屋から星島容疑者の指紋が検出され、星島容疑者の部屋からは東城さんのものとみられる血痕が見つかった。防犯ビデオの映像やマンション住民への聞き取りから、東城さんの帰宅時間に９階には星島容疑者しかいなかったことも分かった。

　調べに、星島容疑者は当初、東城さんについて「会ったことがない」としていたが、その後「１度は会釈したことがある」などと説明。指紋検出を突きつけられ、殺害を認めたという。

[886: 匿名さん]

>>884
1995年ぐらいに中目ブームがあったような気がしますね。おおよそ10年前ぐらいですか。
20年前だとバブル期にかかるので、ランキング外だったんじゃないですかね〜（笑）

>ひょっとしてフォントグラファーでカタカナフォントとか作ったくち？
懐かしいですね〜。
マンコミでフォントグラファーという言葉に遭遇するとは思いませんでした（笑）

[887: 匿名さん]

>>885
お台場、潮見と湾岸地域でこの手の猟奇事件が連続しているな…。
湾岸地域の空気には人を狂気に駆り立てる成分でも含まれているんじゃなかろうか。

[888: 申込予定さん]

・周りの空気、他人の感情を読み取ることが苦手
・ある特定の事柄に極度に執着する
・自分にしか意味のわからない新語を造語をする
・繰り返しや反復に強い満足感を感じる

これらはアスペルガー症候群にみられる症例だそうです。
病気なら、仕方ないですよね・・・・

[889: 匿名さん]

教授は都合の悪い質問には答えません（答えられない）からねぇ。
これとか
↓

＞知的水準と年収は比例すると思います。
＞つまり「世帯年収の多い区は知的水準も高い」と言えると思いますが、
＞教授のお考えはどうでしょうか？

病気なら仕方ないか。