23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[790: 匿名さん]

当サイトが実施したアンケート「今後価格が下がりにくいのはどのタイプのマンションと思いますか？」によると、4タイプのマンションのうちトップにきたのが、城東エリアのタワーマンションでした。

城東エリアは、通勤アクセスも良く比較的賃料水準も高いエリアです。豊洲のような湾岸エリアだけでなく、墨田区の新東京タワー建設といった再開発も予定されているため、注目度は高いようです。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index2.ht...
これからの10年間で、まず考えないといけないのが人口の減少でしょう。それは、公示地価の下落率の上位に人口流出の大きい県などがランクされていることからも分ります。
都市部への人口流入が顕著ですが、10年後は首都圏でも人口減になると予測されています。その中で選ばれる街は、医療施設や商業施設に加えて公園などの憩いの場があり、多様な世代から支持される街であることに注目しましょう。
また、また、丸の内エリアをはじめとする都心部のオフィス開発が今後も進み、就労者におけるサービス業などの比率が高まることを踏まえると、首都圏でいえば東京駅周辺を軸とした通勤利便性の高い場所であることも重要です。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index3.ht...

[791: 匿名さん]

>>790
単なるアンケートですな。
「思いますか？」というだけの。

[792: 匿名さん]

>>785
こっちは住民なんだから見てて当然だろ　
おまえバ　カ？

[793: 匿名さん]

あはは、そういう地区の住民は言葉も汚いんだね。

[794: 大学教授さん]

>>791
現状はこのような感じで、都心および隣接部の価格維持率が高くなっています。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
さらに将来を考える場合は、人口減少時代の下での地域の発展性を良く考える必要があります。
アンケートに惑わされず、自分の頭で考え行動すべき。

[795: 大学教授さん]

>>790
日経朝刊の一面に出ているが、
オフィスビルも集中と集積の傾向が強まり、都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは格差が
徐々に開きつつある。
労働人口が今後減少に向かうとともに、企業の淘汰、得意部門への集中が強まり、個々の企業の
規模拡大、生産性の向上と、企業数の減少が同時並行的に進む。
生き残った企業の家賃負担力が強く、規模も大きく、国際化された企業が多く、
さらに利便性を求めて都心３区への集中度を増して行く。
職住近接がより志向される近未来において、住宅エリアの価値を決めて行くのは、
これら地域との交通利便性となろう。

[796: No.15]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　青パー神話も完全に崩壊してるねｗ

[797: 物件比較中さん]

７９５さんよ、それは再開発のサイクルの問題。

ここ数年来、いわゆる都心区周辺の再開発が進んだというだけ。
それは、副都心区より先に開発され、その耐用年数が過ぎ、更新期を
早めに迎えたからというだけ。

これからは、新宿を中心とする西側副都心区周辺再開発が大規模に展開
されますから、企業や人の流れが今後１０年単位の期間を経て西側副都心
周辺エリアに回帰する可能性は極めて高い。

単にそれだけですよ、上等さんｗ

[798: 匿名さん]

796はマルチポスト。
よっぽど嬉しかったんだね。

[799: 匿名さん]

＞７９５
青山パークタワーになんか恨みでもあるの？

もともと５年前の物件だし、西向きだし、売り出し価格で坪４００万円台でしょ。
坪800万で売れないのは当たり前としても坪570万でもまだまだチャレンジ価格でしょ。
坪500万を切ってくれば売れるんじゃない？

第１、坪570万も出すなら３Aで新築が十分に買えるので、わざわざ中古に手を出す意味がない。

[800: 匿名さん]

>都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは

なぜ都心との比較対象が新宿区、渋谷区のみなんでしょう？
都心とそれ以外の格差でしたら、大好きな江東区と都心の格差をご心配されたほうがよいでしょう。
現時点ですら格差を心配されている新宿区、渋谷区の足下にも及ばないのですから。

また、今は確かに江東区などからしたら高嶺の花で、現実的ではないかもしれませんが、
仮に格差が広がって不動産価格が下がるとしたら、その新宿区、渋谷区に住んではいかがでしょう。
渋谷区は港区に、新宿に至っては港区と千代田区に隣接しており、どこよりも都心に近いわけですから。
さらにオフィスに近い事は言うに及ばず、麻布、恵比寿、六本木など人気スポットも至近であり、
西側エリアの文化圏の魅力も十分に享受できます。
これは単に職場に近いだけという、安易な住職近接に興味を示さない文化レベルの高い層にとっても
それこそ理想の住職近接の実現となるでしょう。

供給数においても、心配無用のようです。
2008年以降、23区別販売予定戸数ランキング
1位新宿区　　60件　13287戸
2位港区　　　57件　7119戸
3位品川区　　39件　6758戸
渋谷区は現時点で決定されている販売戸数は少ないですが、
初台近辺、代々木近辺の再開発も検討されていて、近々行われる駅前の大規模再開発に伴い、
今後多数供給されていきます。

[801: 匿名さん]

>>792
やっちゃったね。ご近所さんも迷惑してるよ、きっと。
住民レベルが低いこと、身をもって示しちゃって。

[802: 匿名さん]

まあ重要度は

住民民度＞教育レベル＞＞職住接近だよね？

そりゃ長距離通勤は論外にしても

[803: 匿名さん]

西側副都心にオフィスが供給されても来るのは３流企業だろうなｗ
新宿が国際金融センターになるとかほざいてた奴も居たがありえないｗ

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/res/2008051610025629364.pdf

新規賃貸の場合の希望エリア

＊全体　都心３区６４％　その他３６％
＊金融保険業　都心３区９０％　その他１０％
＊非製造業　都心３区６１％　その他３９％　
＊製造業　都心３区６２％　その他３８％
＊日系企業　都心３区６２％　その他３８％
＊外資系企業　都心３区６９％　その他３１％

[804: 匿名さん]

オフィス立地は

丸の内＞大手町＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞それ以外

[805: 匿名さん]

でも丸の内勤務者が城東選択するかは・・


解りますよね

[806: 匿名さん]

そもそも渋谷新宿は都心のすぐそばなんだから、分離させて無理矢理敵対させる必要もないだろ。
発展は都心回帰の一環としてとらればいいのでは？
むしろ、都心回帰と江東区なんかをむりやり結びつけるよりよほど自然だと思うんだが。

[807: 匿名さん]

三菱地所、都心部オフィス15—20％値上げ

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080524AT1D2307L23052008.html

[808: 大学教授さん]

渋谷区と新宿区の住宅地としての地位の問題だが、
一部の高級戸建エリアを除き、高値を維持する理由が無くなってくるだろう。
何故なら、渋谷区、新宿区のオフィス機能が劣化して行けば、そこに近接していると云う
地政学的優位性が無くなって行くからだ。
代わって、都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位は下がって行く。

[809: 大学教授さん]

さらに考える必要があるのが、若者文化の地位が急速に低下している点だ。
渋谷区、新宿区ともに県境外周区および郊外に広大な後背地を持ち、そこに住む若者を集め
発展してきたが、若者の絶対数は１０年前にくらべ大きく減少している。

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口と２００８年１月を比較すると、
区部　４６２，２０６人→３６８，２４８人、▲９３，９５８人、▲２０．３３％
市部　２１３，７５２人→１６０，２９２人、▲５３，４６０人、▲２５．０１％
さらに昨今の上京者流入地域はしだいに県境外周区から都心部（すなわち、渋谷区、新宿区
より内側）に移りつつある。

このように、新宿区、渋谷区はオフィス機能のみならず、商業地としての地位低下も有り得る状況にある。

[810: 大学教授さん]

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口は１０年を経過し、２００８年１月時点で３３〜３５歳
の年齢層となっている。その間人口は、
区部　４６２，２０６人→４８６，８４７人、＋２４，６４１人、＋５．３３％
市部　２１３，７５２人→２０６，６１６人、▲７、１３６人、▲３．３４％
都心回帰を続けつつ、その存在感を増している。

商業地としての地位は、この年齢層の居住分布に大きく影響を受けることとなる。
また、この年齢層は持ち家取得世代であり、さらに５年後にはその居住分布図が変わっているだろう。

[811: 匿名さん]

渋谷区と新宿区の住宅地の住人が
渋谷や新宿のオフィスに通ってるとな？？

自転車通勤のフリーターの話してるのかな？


ああスルーしたいんだが突っ込みどころが多すぎてwww

[812: 大学教授さん]

>>811
２００５年の国勢調査によれば、
新宿区、就業者数５３８，９４９人、内新宿区内在住６７，５５８人、１２．５％、
新宿区内在住の就業者数は１３８，５９８人ですから４８．７％が自区内で就業していることとなる。
渋谷区、就業者数３９０，２７６人、内渋谷区内在住４０，１８８人、１０．３％、
渋谷区内在住の就業者数は９０，２５７人ですから４４．５％が自区内で就業していることとなる。

[813: 匿名さん]

>都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
>重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位

渋谷は港区、新宿は千代田区港区の隣なんだけど・・・

[814: 匿名さん]

国勢調査って真面目に答えたことないけど
自営や零細も全部ひっくるめてるよねw

[815: 匿名さん]

渋谷区は港区ではない。
新宿区は千代田区港区ではない。

隣は隣、別な区。

[816: 大学教授さん]

>>813
都心３区に隣接する区は他にもあります。
自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
簡単に言えば、比較優位により正当化されていた不動産価格レベルが下がって行きます。

[817: 匿名さん]

コピペ教授のような下町育ちは
テリトリーが狭いからね

新聞、ネットや資料以外の生の声を知らない人だから

[818: 大学教授さん]

影響をより広範囲に見れば、新宿区および渋谷区に労働者を供給している県境外周区および郊外にまで広がって行きます。
特に中央線沿線の杉並区から市部に広がるエリアへの影響は大きいでしょう。

[819: 匿名さん]

>地政学的距離の方がより重要となって行き

ぷっ、「地政学的距離」だって（笑）。
仮にも学問を生業にしていると自称する人間が使う言葉とはね。
こういうのをホメ殺しっていうのか。
城東の住民は辟易してるんじゃないの。

[820: 匿名さん]

どうしても新宿渋谷対都心という構図を作って、
そこから都合のいい結論にもっていきたいらしいようですね。
弱小国が隣接する大国同士を対立させ、
片方にすり寄って、虎の威を借る狐のように地位向上を画策する
B級スパイ映画のストーリーを思い出して笑ってしまいました。

共に共通の西側文化圏に属す都心部で無理やり分けて対立させる必要など皆無。
一体で発展していけばよいことです。
都心の発展で一番利益を享受できるのは、都心3区を除けば隣の新宿渋谷区民です。
都心区に隣接しているんだからこんなに通勤に便利なところはないでしょ？
レベルの高い西側文化と通勤利便性の両立は魅力だと思いますよ。
おまけに自前の大商業施設やオフィス街まで持っている。

対比で考えるならむしろ都心６区対その他では？

>自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
都心３区を除いて新宿渋谷より就業機会と質がまさっている区はどこですか？

[821: 匿名さん]

>隣は隣、別な区。

その通り。西隣も、そして当然ながら東隣も・・・

[822: 大学教授さん]

>>820
新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
内側については都心３区との関わりが深く、ともに良くなっていくが、
外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く、
まったく別の動きとなるでしょう。
私の言う比較優位を失い、不動産価格を下げて行く地域は、明治通りより外側です。
（但し、一部の高級住宅地は除く）

[823: 匿名さん]

>都心３区に隣接する区は他にもあります

>新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
>外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く

新宿の例でいえば、明治通りから新宿駅まで徒歩5分程度。完全に新宿駅商業圏だと思いますが、
どうのような基準での区分けでしょう？
例えば基準が距離だとしたら、その数字の算出方法などをお聞かせいただけますか？

また、同様に都心３区に隣接する他区の中で、
それぞれ都心の発展を享受できなくなる境界を教えてください。

[824: 大学教授さん]

>>823
ターミナル駅から吐き出されて行く通勤者のおよその行動範囲を考えると
概ね明治通りあたりが限界になります。商圏の問題ではありません。
明治通りより内側になると地下鉄利用になります。

東京駅から西に明治通りまでの距離を測定し、
東京駅からその距離で円を描いてみれば、
都心３区とともに発展して行くであろうエリアの距離の感じはつかめると思います。
その他に、都心の発展を享受できなくなる境界として考えられるのは、道路網と土地の区画
だと思います。これらが狭い、小さいと当然ですが開発のスピードが落ち、ともに発展することは
望めないでしょう。

[825: 匿名さん]

城東の人たちは都心の中心が東京駅だと思っている方が多いようです。
実際、城東マンションの広告は都心まで○㎞とかと謳って、東京駅から同心円を書いたりしてますからね。

でも、東京駅は都心の端です。決して都心の中心ではありません。
都心はおおむね東京駅、新宿駅、品川駅で囲まれたあたりですよね。なので、都心のど真ん中は六本木あたりだと思います。

ところで、なぜ城東のマンションは東京駅から○㎞を売りにするのでしょうか？それは他にアピールポイントがないからです。城南の立地が良いマンションはその立地自体を売りにするので、都心までの距離を云々する必要はないのです。（城南マンションでも立地が悪いところは○○駅まで○分などを売り物にするので、広告をみるだけでも立地条件の良し悪しがわかったりします）

[826: 匿名さん]

オフィス一つとっても、都心３区の分布の平均的中心はあきらかにもっと西側です。
発展する都心３区の中でも一番の発展が予想される港区の影響力を考えると
中心は永田町あたりと考えないと同心円的発想では無理がでてしまいます。
単純に（というか雑に）距離のみで考えててもその辺から半径Xkmといったところでしょうね。

実際はそこに住民層、文化的成熟度、商業施設の多様性、高級住宅街との距離、イメージなど、
様々なバイアスが大きくかかってくるので、その円はかなり南西側に引き寄せられてしまいます。

[827: 匿名さん]

826です。
失礼、同じような内容の書き込みがかぶってしまいましたね。

[828: サラリーマンさん]

湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なんて東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし、銀座なんてそんなにしょっちゅう行く場所じゃないだろ。
東京駅から同心円状に東京が発展したことは有史以来一度もないし、今後もそれはありえない。
特に住宅地は日本では台地上の土地が優良とされ、低地や埋立地は所得の低い者の住む場所だった。
最近は日本でも臨海部の埋立地にマンションやオフィスビルが建っているが、これは工場跡地があって広大な空き地があるから。しかし、本社機能をそういう場所に移転させることはない。理由は交通が不便だからだ。大企業が湾岸埋立地に進出する場合はＳＥ部門やサポートなど、中枢ではない、どこに置いてもいいような部署を持ってきてるよ。

[829: 匿名さん]

＞＞828

有明についてはそうだろうが、金融関係の若手が、
豊洲を当座の拠点にするということはあるのでは。

稼いだら、城南でも海外でも好きなとこに行ける
のだから。

[830: マンコミュファンさん]

東京の核は山手線沿線なんですよ。
今ですと、東京、有楽町、池袋、新宿、渋谷ですね。
特定の駅の周辺が中心ではありません。
これは都市工学や地理学をやってれば誰でも知ってることです。
東京駅や銀座が中心だといってる人は都市構造をまったく知らない人ですよ。

[831: 匿名さん]

>>824
渋谷駅を降りた通勤者の行動範囲も明治通りまでですか。
ふーん。
明治通りがどこ通ってるか知ってます?

[832: 匿名さん]

>>830
池袋？
ぷっ。

[833: 匿名さん]

>>829　さん
豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。
一瞬イメージがわいたので、ひょっとしてうまく行くかも。
マンハッタンのすぐ川向こうのイメージ？
ニュージャージーも昔と違ってイメージがいいんですよね？
ベンツよりもホンダが似合う街？

[834: 匿名さん]

池袋は池袋黄河文明と呼ばれ、日比谷、赤坂、新宿とならぶ四大文明の一つですよ。

練馬大根が育つ肥沃な文明。
豊かな土地に育つ高度な文明はその土地に起こった。
ホテル文明に幅広く君臨するプリンス王朝はここでも宮殿を築いていた。サンシャインプリンス宮殿である。
エレベーターでは今尚聞き慣れない言語が飛び交うという。

[835: 匿名さん]

都心のについての議論がありますが、上場企業の本社所在地が多い場所というのが参考になるのではないでしょうか。

http://tanezeni.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたtdfk/index.html
上記ページによれば、100社以上の上場企業がある区は、
港区　　　379
中央区　　331
千代田区　317
新宿区　　172
渋谷区　　169
品川区　　122
他の区は、50社以下なので、都心とはいえないと思います。

[836: 匿名さん]

>>828
>湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なん>て東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし

豊洲からは乗り換え無しで丸の内まで通えるでしょ。
っていうかそうやって通ってるよ。
オジサン、東京メトロの有楽町駅の場所知ってる？
僕はまだ20代なんで会社に通うのが便利なのがありがたい。
でも、退職したら丸の内は行くことないかもね。

[837: 匿名さん]

豊洲は土壌汚染と朝鮮人居住区のイメージしかないや…。

[838: 匿名さん]

>>833
向こうは9.11の影響が大きかったと思うのですが。
唯一のチャンス地震待ち？

[839: 匿名さん]

>豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。

実際に、ブラント戦略・広告でイメージを作り上げることに成功した電通の功績です。
土壌汚染にまみれるゴミや瓦礫で作られた埋立地の工場跡地や戦前の貧民街近くを
いっぱしの住宅街にして、田舎者が中心とはいえ信奉者まで出てくるに至らせたのですから
電通の仕事ぶりがいかに際立っていたかわかるでしょう。
彼らが高給を貰うのはダテではありません。