23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[751: 匿名さん]

週刊ポスト、東京「幸せな街ランキング」

世田谷、品川強し。

1位　　調布（調布市）
2位　　旗の台（品川区）
3位　　大崎（品川区）
4位　　護国寺（文京区）
5位　　武蔵小山（品川区）
6位　　月島（中央区）
7位　　三軒茶屋（世田谷区）
8位　　大井町（品川区）
9位　　成城学園前（世田谷区）
9位　　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

今回『週刊ポスト』の調査は、“治安”“住環境”“利便
性”“教育”の4つの項目で各街〈駅〉を評価したモノで
す。それぞれ「犯罪発生率」や「交通事故発生率」、「
不動産賃料」「平均所得」「物価」といった他の調査で
もよくあるものも含めて、“治安”ではデルヘルの数、
“住環境”では住民1人あたりの公園面積や自殺率、
“利便性”では1万人当たりのコンビニの数や1000人
当たりの病床数なども含まれている。・・・だそうです。

[752: 匿名さん]

ここ数年、不況から好景気→新価格→新新価格→また不況・・・

本当の適正価格はいったいいくらくらいなんだろう？

都心タワーマンション・・・
城南低層マンション・・・
郊外中規模マンション・・

それぞれ坪単価、いくらだったら？？？

[753: 匿名さん]

都心タワーマンション・・・@350
城南低層マンション・・・@280
郊外中規模マンション・・@180
が適正と思う。

[754: 匿名さん]

>>744

港区の中古というよりも、
港区湾岸の中古ですね。
豊洲新築の競合は。

中央区湾岸の中古も競合に加わるんじゃないかな。

[755: 匿名さん]

>>753
では、たとえば世田谷区の低層マンションなら
８０〜９０平米で7500万くらいが適正ということか。
高級感や駅からの遠さで多少の加減がでてくるとは思うけど。
たとえば、竣工物件を値切るとき、これを参考に買値を算出していくといいかもね。
新新価格から一割値引いてもらったところで、まだ高いと言うわけだ。

[756: 匿名さん]

世田谷区の低層マンションって、
大手ではないデべが幾つも建ててるからね。
デべがどこかも考えて算出を。

[757: 匿名さん]

そうですね。
じゃあ、財閥系デベだったら＠２８０万でいいのかな。

[758: 匿名さん]

でかいを世田谷を一括りって無理ない？
三宿と千歳烏山とか、どう考えても＠50〜100は違うでしょ。

[759: 匿名さん]

去年の世界経済を見誤った人で、間違いを反省せずに資源高とか次のネタで必死に誤魔化そうとしてる人が結構居るね。

こういう間違っても反省しない人は次も間違うんだよな。

[760: 匿名さん]

>>751
ほとんどが南だな。

[761: 匿名さん]

>>759
下がる下がると言ってればいつかは当たる。
それで当たったのを自慢するのと同じレベル。

[762: 匿名さん]

三宿@310の烏山@230でどう？

[763: 匿名さん]

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html
これ見るとこのあたりは@180〜200くらいが妥当ってこと？

[764: 匿名さん]

今、高騰しているらしい建材を使って作って高く売っても売れる好立地にしか
もうマンションは建設されない。

安くしか売れないようなところに金かけて作っても赤字だから。
あるいは高くすると売れないから。

今後マンション業界は尻すぼみです。
マンションに適した土地っていくらでもあるわけじゃないしね。

[765: 匿名さん]

>763
キャンセル住戸だから昔の分譲価格ね。

[766: 匿名さん]

適正価格の話してんだから、おおむね正解じゃね？

[767: 匿名さん]

>>759

自分でバッターボックスに立ったことない人は反省なんか
しませんよ。打席に立たなければ少なくとも三振はないですからね。

[768: 匿名さん]

評論家やアナリストは反省したって、商売にはならない。
後講釈することはあってもね。

[769: 匿名さん]

この前リノベーション特集をやっていましたけどコンクリや鉄筋は古いまんま。
数十年後の湾岸地域の杭なんてかなり錆びてんだろうなぁ。
上辺だけきれいにごまかして横文字であおる業者。

安いはずだなー

[770: 匿名さん]

インチキが知れ渡っただけかも

[771: 匿名さん]

>>763
それ2年前の価格
今はもっと高い

[772: 匿名さん]

そのくらいが適正価格だったのではないかという意見でしょ。
都心のタワーだって今は400や500オーバーだけど、@350くらいからが妥当、
城南低層も350くらいだけど@280くらいなら適正価格ではって話の流れで、
だったら今250くらいの江東湾岸は＠200くらいかなって話。
今いくらとかの話じゃないから。
（個人的には本当の都心はもうちょっと上でもしょうがないかなって思うけど。）

[773: 匿名さん]

>>772
妥当性や適正価格は、「買う人」が決めるもの。

買う人が居る限り、適正価格よん。

買わない人が根拠もなく妥当価格を出しても、誰も耳貸さない。

ん？２年前竣工のキャンセル住戸２件の価格だけじゃ「根拠」にはならない。

たぶん、772は一度思い込んだら他の意見は耳に入らないタイプだから、これ以上は言わない。

[774: 匿名さん]

>>772
昔のトレンドをそのまま置き換えるのは、素人がよく犯す間違いです。
昔Ａが１００円でＢが８０円でした。
Ａが今９０円だから、Ｂは７０円じゃないとおかしい・・
こんな幼稚な理屈ｗ

[775: 匿名さん]

昔Ａが１００円でＢが８０円でした。
今Ａは９０円でも売れないが、Ｂは９０円で売れている。
ナンデダロー、ナンデダロー、
よーく考えてみようｗ

[776: 匿名さん]

Ｂはバブルに違い無いよ
ナンチャッテｗ

[777: 匿名さん]

>>763

そのCFTの90㎡
LD以外は鉄格子じゃん
今見ても高く感じるな

[778: 匿名さん]

昔100円だったAが110円、昔30円だったBが50円、
これでもうBの価値がAより上がったって思えたらかなりおめでたい。

他人の意見どころか現実が目に入らないのか・・・

[779: 大学教授さん]

>>727
集中と集積は効率性を高める。これは教育の世界にも当てはまる。
国際的人材を最も必要とする都心部に、都心回帰で子育て世代が続々と住むようになり、０〜３歳
人口は急速な勢いで増えている。語学教育への投資もこのエリアに集中的に行えば極めて効率的に
なるだろう。そして、セカンドステージとなる知的移民受け入れ拡大の環境整備につながる。
将来的には、知的水準が上の人たちが都心部に住み、知的移民と混在しつつ、国際都市東京を
支えて行くことになろう。

教職員２万５０００人増、「小学英語」要員など…文科省原案
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080522-00000062-yom-soci

[780: ゼミ生]

教授、おはようございます。
私個人の意見として、知的水準と年収は比例すると思います。
つまり「世帯年収の多い区は知的水準も高い」と言えると思いますが、
教授のお考えはどうでしょうか？

[781: 住まいに詳しい人]

>>780
餌を与えないでください

[782: 匿名さん]

>知的水準が上の人たちが都心部に住み、知的移民と混在しつつ、国際都市東京を支えて行く

ぷっ、無い物ねだりがお得意なようでw
教授お勧めの城東湾岸の現実はどうかというと
日本語が読めないので規約を理解できない住民が
ペットをエレベーターに連れ込んで放尿させてそのまま放置したり
ペット用のケージやカートを共用廊下やタワーの入り口付近に放置したりと
およそ知的ではない所業に及んでいるらしいですね。

[783: 匿名さん]

>>782
城東湾岸物件の住民板まで見てるんだｗ
あんた気持ち悪〜い

[784: 匿名さん]

うちのマンションにも中国人が
しかも、こいつら始終ウルサイ…

[785: 匿名さん]

>>783
人から聞いた話かもしれないのに・・・
あっ、自分は見てますっていう告白？

[786: 匿名さん]

足立区、最高。

[787: 匿名さん]

＞７８４
倭奴、何ほざく。過去反省するよろし。

[788: 匿名さん]

城東じゃないけど港区湾岸も中国人多いッス
保育園２割くらいは外国人です

[789: 匿名さん]

港区湾岸って、城東以上だね。。

[790: 匿名さん]

当サイトが実施したアンケート「今後価格が下がりにくいのはどのタイプのマンションと思いますか？」によると、4タイプのマンションのうちトップにきたのが、城東エリアのタワーマンションでした。

城東エリアは、通勤アクセスも良く比較的賃料水準も高いエリアです。豊洲のような湾岸エリアだけでなく、墨田区の新東京タワー建設といった再開発も予定されているため、注目度は高いようです。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index2.ht...
これからの10年間で、まず考えないといけないのが人口の減少でしょう。それは、公示地価の下落率の上位に人口流出の大きい県などがランクされていることからも分ります。
都市部への人口流入が顕著ですが、10年後は首都圏でも人口減になると予測されています。その中で選ばれる街は、医療施設や商業施設に加えて公園などの憩いの場があり、多様な世代から支持される街であることに注目しましょう。
また、また、丸の内エリアをはじめとする都心部のオフィス開発が今後も進み、就労者におけるサービス業などの比率が高まることを踏まえると、首都圏でいえば東京駅周辺を軸とした通勤利便性の高い場所であることも重要です。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index3.ht...

[791: 匿名さん]

>>790
単なるアンケートですな。
「思いますか？」というだけの。

[792: 匿名さん]

>>785
こっちは住民なんだから見てて当然だろ　
おまえバ　カ？

[793: 匿名さん]

あはは、そういう地区の住民は言葉も汚いんだね。

[794: 大学教授さん]

>>791
現状はこのような感じで、都心および隣接部の価格維持率が高くなっています。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
さらに将来を考える場合は、人口減少時代の下での地域の発展性を良く考える必要があります。
アンケートに惑わされず、自分の頭で考え行動すべき。

[795: 大学教授さん]

>>790
日経朝刊の一面に出ているが、
オフィスビルも集中と集積の傾向が強まり、都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは格差が
徐々に開きつつある。
労働人口が今後減少に向かうとともに、企業の淘汰、得意部門への集中が強まり、個々の企業の
規模拡大、生産性の向上と、企業数の減少が同時並行的に進む。
生き残った企業の家賃負担力が強く、規模も大きく、国際化された企業が多く、
さらに利便性を求めて都心３区への集中度を増して行く。
職住近接がより志向される近未来において、住宅エリアの価値を決めて行くのは、
これら地域との交通利便性となろう。

[796: No.15]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　青パー神話も完全に崩壊してるねｗ

[797: 物件比較中さん]

７９５さんよ、それは再開発のサイクルの問題。

ここ数年来、いわゆる都心区周辺の再開発が進んだというだけ。
それは、副都心区より先に開発され、その耐用年数が過ぎ、更新期を
早めに迎えたからというだけ。

これからは、新宿を中心とする西側副都心区周辺再開発が大規模に展開
されますから、企業や人の流れが今後１０年単位の期間を経て西側副都心
周辺エリアに回帰する可能性は極めて高い。

単にそれだけですよ、上等さんｗ

[798: 匿名さん]

796はマルチポスト。
よっぽど嬉しかったんだね。

[799: 匿名さん]

＞７９５
青山パークタワーになんか恨みでもあるの？

もともと５年前の物件だし、西向きだし、売り出し価格で坪４００万円台でしょ。
坪800万で売れないのは当たり前としても坪570万でもまだまだチャレンジ価格でしょ。
坪500万を切ってくれば売れるんじゃない？

第１、坪570万も出すなら３Aで新築が十分に買えるので、わざわざ中古に手を出す意味がない。

[800: 匿名さん]

>都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは

なぜ都心との比較対象が新宿区、渋谷区のみなんでしょう？
都心とそれ以外の格差でしたら、大好きな江東区と都心の格差をご心配されたほうがよいでしょう。
現時点ですら格差を心配されている新宿区、渋谷区の足下にも及ばないのですから。

また、今は確かに江東区などからしたら高嶺の花で、現実的ではないかもしれませんが、
仮に格差が広がって不動産価格が下がるとしたら、その新宿区、渋谷区に住んではいかがでしょう。
渋谷区は港区に、新宿に至っては港区と千代田区に隣接しており、どこよりも都心に近いわけですから。
さらにオフィスに近い事は言うに及ばず、麻布、恵比寿、六本木など人気スポットも至近であり、
西側エリアの文化圏の魅力も十分に享受できます。
これは単に職場に近いだけという、安易な住職近接に興味を示さない文化レベルの高い層にとっても
それこそ理想の住職近接の実現となるでしょう。

供給数においても、心配無用のようです。
2008年以降、23区別販売予定戸数ランキング
1位新宿区　　60件　13287戸
2位港区　　　57件　7119戸
3位品川区　　39件　6758戸
渋谷区は現時点で決定されている販売戸数は少ないですが、
初台近辺、代々木近辺の再開発も検討されていて、近々行われる駅前の大規模再開発に伴い、
今後多数供給されていきます。