23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[730: 匿名さん]

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html

適正価格に落ち着いてきますね。

[731: 住まいに詳しい人]

>>725
でも、それも過去の常識じゃないかな？
　
　
　
今後５年間に関しては、全面下げかもしれません
下げ幅は色々ありますでしょーが

都心の超一等地は瞬間風速で＠1100万円まで逝っちゃたわけで
これを維持するのは無理ですよ、今の日本経済では

今はあらゆる場所が割高なんだから、全てに調整は必要です

[732: 匿名さん]

722は、毎度お馴染みココロコス久米川を持ち出してる記事だよ。
東村山を例にあげて都心を語る意味なし。

[733: 大学教授さん]

>>719
来春卒業する大学生の内定先
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0805/19/news103.html
内定を得ている学生に内定先業種を聞いたところ、文系は「銀行」が最も多く28.2％、次いで
「保険」「情報処理・ソフトウエア」（いずれも15.5％）、「証券・投信・投資顧問」（9.0％）
と金融業が上位にランクイン。
一方で理系は「情報処理・ソフトウエア」が27.7％でトップ、「建設・住宅・不動産」
（20.7％）、「電子・電機」（18.7％）、「自動車・輸送用機器」（16.0％）と続いた。

今後不動産購入の主体は徐々に上京者に移行する。
上京者の志向は職住近接、従って、このような業種が集積しているところ若しくは近接している
ところの不動産は将来も堅調に推移するだろう。
不動産投資の目安になる。

ちなみに新社会人の支払い家賃が高い業種
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0804/02/news053.html

[734: 大学教授さん]

外資系高級ホテルの客室稼働率に格差が起こっています。
都心に続々とホテルが生まれ、
都心以外の新宿区、目黒区といったところは稼働率５０〜６０％台。
オフィスの都心集中が今後も続きますから、格差は広がる一方でしょう。
今年１１月には丸の内トラストタワーが完成して、シャングリラホテル東京が入居します。

[735: ビギナーさん]

大学教授のコピペのせいで、このスレは使いづらく、見づらく、つまらなくなった。

[736: 匿名さん]

コピペ自体は、以前から多いスレなんだよ。
コピペ中身が都合の良い人だけは喜んでるんじゃないの。

[737: 匿名さん]

最近は皆スルーがうまくなってきた
２WAYコミュニケーションが出来ないようですから
完全スルー推奨です

[738: 匿名さん]

教授の中では丸の内は身内（城東）扱いだな（笑）
ところで、目黒のホテルってどこを指してるわけ？
クラスカのこと？
都心の外資ホテルとはターゲットが違うでしょうが。
ということでスルーで（笑）

[739: 匿名さん]

目黒は、ウエスティンでしょ多分？

[740: 匿名さん]

そうか、目黒区にも立派なホテルがあったんだな。
忘れてた。
ところで教授のところの外資ホテルって？
イースト２１？

[741: 匿名さん]

マンダリンオリエンタル東京とフォーシーズンズホテル丸の内ですが、
山手線より東にあるからって城東扱いするのだけは勘弁してくださいっ！

[742: 相場の神]

4月以降の中古マンションの成約事例眺めていると高値成約が少ないね。

・元麻布ヒルズ低層棟の3Fが@731万（2億8000万円）で成約。
・代官山アドレスの21Fが@575万円（1億4400万円）で成約。

上記2件だけ突出した高額成約事例だが、あとはこんなものです。
・WCTアクアタワーの22Fが＠285万（6900万）で成約。
・WCTブリーズタワーの39Fが＠317万（7980万）で成約。
・芝浦アイランドケープタワーの10Fが@233万（6250万）で成約。
・芝浦アイランドグローヴタワーの29Fが@285万（8800万）で成約。
・キャピタルマークタワーの23Fが＠250万（5750万）で成約。
・パ−クハウス神宮前の1Fが@415万（12000万）で成約。
・フォーシーズンズグランデ一番町 の2Fが@435万（11000万）で成約。

都心部しか調べてないけど何か知りたいとこありますか？
ただし成約事例は載ってない場合もあります。

[743: 匿名さん]

>・代官山アドレスの21Fが@575万円（1億4400万円）で成約。

思いのほかアドレス強いですね。
私のまわりでも、なぜか外国人富裕層が代官山に集まってきてるんですよね。
ちょっと気になっていたもので。

[744: 購入検討中さん]

>>740

＊＊にマジレスするのも無粋ですがイースト２１はオークラです。
隅田川の東にも外資ホテルは沢山ありますよ、舞浜にｗ

>>742

おお、レインズ情報ね
港区タワーも坪単価的にはこなれてきましたね。豊洲の新築の競合は
実は港区の中古かも。ただし芝浦島は駐車場の空きが少ないので
敬遠されると聞きました。WCTは立体なら空きがあるそうな

[745: 匿名さん]

あるマネー雑誌によれば、やがて０５年以前の「旧価格」に戻る可能性が強いとか。
郊外は明らかでしょうが、都心はさてどうか。もしも戻れば、またブーム復活で、この種の掲示板も賑わうのでしょうか。

[746: 匿名さん]

地価は下がる、原材料費は上がる上がる、人件費は横ばい・・・

[747: 匿名さん]

>742
中古が新築より高いと言う逆転現象が正常に戻ってきていると言うことでしょうか.

聞きたいのですが、1年前の価格上昇期には同じようなマンションはどのくらいの価格で成約されてたのでしょうか？

[748: 匿名さん]

外資系高級ホテルの客室稼働率が低下している。

2003年の開業以来、90％前後の稼働率を維持してきたグランドハイアット東京は
80％を切っており、ウェスティンホテル東京（東京・目黒）の1-3月の稼働率も
50-60％台にとどまった。

新築オフィスも空室率上昇中

改めて見返すとマンションから顕在化したね

[749: 匿名さん]

代官山は大使館やスクールが多いしな。
渋谷区でも富ヶ谷・代官山・恵比寿あたりは中目黒同様にデザイナーさんやメディア系の人たちに人気が大きいな。

[750: ビギナーさん２]

>>742

ありがたいデータですね。タワーも選別されるようになってきたという感じですね。その中でやはりＡＡＡは強い感じはしますね。あと、芝浦島は駐車場が不足しているのですね。しかし、あそこで駐車場がないのはちょっとガンですね。

>>745

一律に０５年の旧価格というより、物件による格差が出てきているような気がします。

しかし、一次産品価格の高騰もあり、物件の値段がそれほど下がるという感じはしないですけどね。（高級仕様の）高いものはより高く、安いものはいくら値を下げても、なかなか売れない・・という感じでしょうか。

[751: 匿名さん]

週刊ポスト、東京「幸せな街ランキング」

世田谷、品川強し。

1位　　調布（調布市）
2位　　旗の台（品川区）
3位　　大崎（品川区）
4位　　護国寺（文京区）
5位　　武蔵小山（品川区）
6位　　月島（中央区）
7位　　三軒茶屋（世田谷区）
8位　　大井町（品川区）
9位　　成城学園前（世田谷区）
9位　　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

今回『週刊ポスト』の調査は、“治安”“住環境”“利便
性”“教育”の4つの項目で各街〈駅〉を評価したモノで
す。それぞれ「犯罪発生率」や「交通事故発生率」、「
不動産賃料」「平均所得」「物価」といった他の調査で
もよくあるものも含めて、“治安”ではデルヘルの数、
“住環境”では住民1人あたりの公園面積や自殺率、
“利便性”では1万人当たりのコンビニの数や1000人
当たりの病床数なども含まれている。・・・だそうです。

[752: 匿名さん]

ここ数年、不況から好景気→新価格→新新価格→また不況・・・

本当の適正価格はいったいいくらくらいなんだろう？

都心タワーマンション・・・
城南低層マンション・・・
郊外中規模マンション・・

それぞれ坪単価、いくらだったら？？？

[753: 匿名さん]

都心タワーマンション・・・@350
城南低層マンション・・・@280
郊外中規模マンション・・@180
が適正と思う。

[754: 匿名さん]

>>744

港区の中古というよりも、
港区湾岸の中古ですね。
豊洲新築の競合は。

中央区湾岸の中古も競合に加わるんじゃないかな。

[755: 匿名さん]

>>753
では、たとえば世田谷区の低層マンションなら
８０〜９０平米で7500万くらいが適正ということか。
高級感や駅からの遠さで多少の加減がでてくるとは思うけど。
たとえば、竣工物件を値切るとき、これを参考に買値を算出していくといいかもね。
新新価格から一割値引いてもらったところで、まだ高いと言うわけだ。

[756: 匿名さん]

世田谷区の低層マンションって、
大手ではないデべが幾つも建ててるからね。
デべがどこかも考えて算出を。

[757: 匿名さん]

そうですね。
じゃあ、財閥系デベだったら＠２８０万でいいのかな。

[758: 匿名さん]

でかいを世田谷を一括りって無理ない？
三宿と千歳烏山とか、どう考えても＠50〜100は違うでしょ。

[759: 匿名さん]

去年の世界経済を見誤った人で、間違いを反省せずに資源高とか次のネタで必死に誤魔化そうとしてる人が結構居るね。

こういう間違っても反省しない人は次も間違うんだよな。

[760: 匿名さん]

>>751
ほとんどが南だな。

[761: 匿名さん]

>>759
下がる下がると言ってればいつかは当たる。
それで当たったのを自慢するのと同じレベル。

[762: 匿名さん]

三宿@310の烏山@230でどう？

[763: 匿名さん]

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html
これ見るとこのあたりは@180〜200くらいが妥当ってこと？

[764: 匿名さん]

今、高騰しているらしい建材を使って作って高く売っても売れる好立地にしか
もうマンションは建設されない。

安くしか売れないようなところに金かけて作っても赤字だから。
あるいは高くすると売れないから。

今後マンション業界は尻すぼみです。
マンションに適した土地っていくらでもあるわけじゃないしね。

[765: 匿名さん]

>763
キャンセル住戸だから昔の分譲価格ね。

[766: 匿名さん]

適正価格の話してんだから、おおむね正解じゃね？

[767: 匿名さん]

>>759

自分でバッターボックスに立ったことない人は反省なんか
しませんよ。打席に立たなければ少なくとも三振はないですからね。

[768: 匿名さん]

評論家やアナリストは反省したって、商売にはならない。
後講釈することはあってもね。

[769: 匿名さん]

この前リノベーション特集をやっていましたけどコンクリや鉄筋は古いまんま。
数十年後の湾岸地域の杭なんてかなり錆びてんだろうなぁ。
上辺だけきれいにごまかして横文字であおる業者。

安いはずだなー

[770: 匿名さん]

インチキが知れ渡っただけかも

[771: 匿名さん]

>>763
それ2年前の価格
今はもっと高い

[772: 匿名さん]

そのくらいが適正価格だったのではないかという意見でしょ。
都心のタワーだって今は400や500オーバーだけど、@350くらいからが妥当、
城南低層も350くらいだけど@280くらいなら適正価格ではって話の流れで、
だったら今250くらいの江東湾岸は＠200くらいかなって話。
今いくらとかの話じゃないから。
（個人的には本当の都心はもうちょっと上でもしょうがないかなって思うけど。）

[773: 匿名さん]

>>772
妥当性や適正価格は、「買う人」が決めるもの。

買う人が居る限り、適正価格よん。

買わない人が根拠もなく妥当価格を出しても、誰も耳貸さない。

ん？２年前竣工のキャンセル住戸２件の価格だけじゃ「根拠」にはならない。

たぶん、772は一度思い込んだら他の意見は耳に入らないタイプだから、これ以上は言わない。

[774: 匿名さん]

>>772
昔のトレンドをそのまま置き換えるのは、素人がよく犯す間違いです。
昔Ａが１００円でＢが８０円でした。
Ａが今９０円だから、Ｂは７０円じゃないとおかしい・・
こんな幼稚な理屈ｗ

[775: 匿名さん]

昔Ａが１００円でＢが８０円でした。
今Ａは９０円でも売れないが、Ｂは９０円で売れている。
ナンデダロー、ナンデダロー、
よーく考えてみようｗ

[776: 匿名さん]

Ｂはバブルに違い無いよ
ナンチャッテｗ

[777: 匿名さん]

>>763

そのCFTの90㎡
LD以外は鉄格子じゃん
今見ても高く感じるな

[778: 匿名さん]

昔100円だったAが110円、昔30円だったBが50円、
これでもうBの価値がAより上がったって思えたらかなりおめでたい。

他人の意見どころか現実が目に入らないのか・・・

[779: 大学教授さん]

>>727
集中と集積は効率性を高める。これは教育の世界にも当てはまる。
国際的人材を最も必要とする都心部に、都心回帰で子育て世代が続々と住むようになり、０〜３歳
人口は急速な勢いで増えている。語学教育への投資もこのエリアに集中的に行えば極めて効率的に
なるだろう。そして、セカンドステージとなる知的移民受け入れ拡大の環境整備につながる。
将来的には、知的水準が上の人たちが都心部に住み、知的移民と混在しつつ、国際都市東京を
支えて行くことになろう。

教職員２万５０００人増、「小学英語」要員など…文科省原案
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080522-00000062-yom-soci