23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[681: 匿名さん]

教授と上等

多重人格なんだから実質一人

[682: 匿名さん]

東教授でいいんじゃない（by 山崎豊子）

[683: 匿名さん]

双方みにくいあらそいだな

[684: 大学教授さん]

首都圏の少子化は進み、地元意識による居住場所の選択は右肩下がりで減って行く。
そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。
適正な価格帯で提供でき、なおかつ需要が旺盛な地域が今までにも増して、集中的に発展して
行く図式になる。
各業者は、今までの経験則を捨て、理詰めでそのような地域を選択し、そこに集中投資して
行かないと淘汰の波に飲み込まれていくだろう。
選択と集中が重要な時代に移行しつつある。

[685: 匿名さん]

宗教がかったインチキセミナーみたいで
同じ事を繰り返すのは無意味だということが
いつになったら分かるのでしょう

[686: 匿名さん]

江東区、江戸川区、台東区、墨田区あたりは、安ければそれなりに
買う人がいるでしょうよ。
最初は賃貸で入居するけど、結婚するあたりでマンション買う人も出てくるよね。
そのまま城東で居ついてしまう人も何割かあるさ。
また、千葉の人が江東区を買うケースも無視できないほどいると思います。
でも高すぎたらだめ。そこまで出すほどその層にはお金がないから。
安いことが絶対必要な条件。

[687: 匿名さん]

PTTの住民板見れば分かるけど
入居する住民層は販売当時の平均坪単価なりの層

東に根付く人もいれば絶対脱出を試みる人もいる

[688: 匿名さん]

＞そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。

合理的に考えて、西側のほうが「住宅」にふさわしい環境がそろってるのは明確。
例をあげるまでもない。

そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。

味わいのある街を味わえる人ばかりではないし。

好きなように選び、満足できればよし。
安価なこともひとつの長所。


ただ、それと住宅地としての評価とは別問題。評価は坪単価。

[689: 匿名さん]

>>688

ほとんど同意。

特に
そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。
はわかり易いですね。

ただ、住宅地にふさわしくなくても坪単価が高い場合もある。

[690: 匿名さん]

一戸建てが適した住宅地と、
マンションが適した住宅地と、
タワーマンションが適した住宅地とを、
同じ物差しで評価しようとするのは間違い。

[691: 匿名さん]

>タワーマンションが適した住宅地

住宅地にタワー？
最低限タワーなら地盤が重要ですね。

[692: 匿名さん]

688です。

＞評価は坪単価

と書いたのは、なにも城東を貶めるために書いたわけではない。
豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。それで値をつけられ売れるのだから。

ただ現実問題として、東西線や総武線など東に向かう路線の場合、西に比べて坪単価の下がり方は大きい。その分「総合的には」魅力に欠けるというのは事実だろう。

交通の利便性に1点掛けできる人にとっては魅力的な地ではあるが、そのことをもって将来の発展が約束される、というのは暴論だというだけの話だ。

[693: 銀行関係者さん]

実際問題としては、バブルの拡大を期待して、新東京タワー周辺とか城東あたりに、
先回りのつもりで分不相応な高値の土地を仕込んだ業者が、
今一番淘汰対象の瀬戸際に立たされている。
必死なのはわかるけどね、掲示板活動より金策のほうが重要。

[694: 物件比較中さん]

城東エリアと川崎の下平間、武蔵新城あたりだとどっちが格上?

[695: 匿名さん]

業者もほとんど錯乱状態になってきましたね。
そろそろですかｗ

[696: 住まいに詳しい人]

>>692
>豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。
>それで値をつけられ売れるのだから。

ただご存知のよーに、それがもー売れなくなるみたいなんですよね
だからスミフも当初の＠330万円→＠360万円の価格設定から
あきらめて＠290まで下げてきた

短期で利ざやを稼ごーと目論み豊洲タワーあたりを買っていた方は
投げるべきか塩漬けにすべきか悩んでいる最中です
　
これは豊洲のような城東だけでなく城南、城西でも事情は同じです

[697: 匿名さん]

>>696さん

692です。

>>あきらめて＠290まで下げてきた

価格設定のチャレンジの話と、坪単価の評価をごっちゃにしてませんか？

検証は必要ですが、高すぎて売れなかった物件の坪単価は基準にはできないという話だけです。
当然坪200万に急に下げれば瞬間蒸発してしまうわけですから。

ご存知のように、川を渡って武蔵小杉や川崎西口ならば、250〜280あたりが相場です。
同等か少し上という評価は変わっていないように思われます。

現在の状況ですと、かなり大雑把・乱暴ですが、城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっていないと思われます。

[698: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキング、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
江東区は２６３万円で１７位。

[699: 匿名さん]

武蔵小杉でも去年坪単価300万程度の物件(第2期)が売り出され、
完売しました。しかも、タワーではなく高級でもない物件が。
豊洲で、タワーでも高級でもない物件が高価格で売れた実績はありますか？

[700: 住まいに詳しい人]

>>697
坪単価が地域や物件の評価の物差しになる、というお話は納得しております
ぼくのレスの何にご不満があるのがよく判りません

おそらくは、どの時点、どの状態の坪単価を物差しにするか、ということだと思いますが・・・・・・

相場というのは動いているものですから
実際に市場に受け入れられた坪単価だけを基準にしていたのでは
半年前、１年前の水準でしか語れなくなります

たしか１年前はこのスレでも
「売れ行きが鈍り出した。今の価格水準が高すぎる。下がり出すぞ」と
プロ筋の方が警告を出しておりましたが
「データでは上がり続けてきた。だから今も上がり続けている。
これからも価格は上がる」と受け入れられない方が山ほどおりました

坪単価で評価をするなら、そのあたりの動的な市場構造を認識した上で
具体的な地域、物件の評価をする必要があるとぼくは考えます

豊洲のスミフだって＠290万円というのは予定価格ですから
これでホントに売れるか判りません（たぶん無理でしょ）
実際売れなかったら豊洲の評価は＠260〜280万円程度に修正となる

で、武蔵小杉と比べるなら、あちらのスミフも＠300万円でコケるでしょーが
豊洲ほどは中古も含めての潜在的な在庫はないので、下がりはじめがワンテンポ遅れるかも
そーすると一時的とは言え豊洲より武蔵小杉の方が高いという時期が
２、３年続くかもしれません