23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[670: 匿名さん]

都心を区だけで定義するあたり無理あり杉。
まだ山手線の内側のほうがマシ。

例えば港区なら港区の下の六本木、麻布、白金、高輪とか
もう一段階掘り下げるって発想位ちょっとは考えないのかね・・・。

アホな議論が続くとホント見てて悲しいよ。

[671: 匿名さん]

もう西とか東とか比べるのは止めませんか。
教授や上等さんには悪いけど、我々は東には興味ありませんから。
東を蔑んでいるつもりは毛頭ありませんし、東が発展してゆくならそれはそれで良いことじゃないですか。がんばってください。

[672: 親と同居中さん]

なんでも区の単位で分析するのが教授の研究手法なんです。
いまさらそれにケチをつけられても・・・

[673: 大学教授さん]

>>652
＜マンション発売＞４月の首都圏、１５年ぶり３０００戸割る
5月15日19時7分配信 毎日新聞
不動産経済研究所が１５日発表した４月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比
２９．７％減の２８７５戸となり、４月としては９３年以来１５年ぶりに３０００戸を割った。
前年同月比の減少は８カ月連続。地価と建築費の上昇による発売価格の値上がり傾向が背景にある。
１戸当たりの平均価格は同１４．９％上昇の５３４４万円で、１７カ月連続で上がった。
売れ行きを示す契約率は同１１．２ポイント低下の６３．１％で、好調の目安となる７０％を
９カ月連続で下回った。地域別では、神奈川県の発売戸数が同５３．９％減と大幅にダウンした。

同研究所は「価格は下がる気配はまだ見えてこない」としている。

[674: 大学教授さん]

鋼材価格、１０万円突破へ　２６年ぶり過去最高
5月15日19時59分配信 産経新聞
新日本製鉄とトヨタ自動車は１５日、平成２０年度の鋼材価格について、１トン当たり２万円台
の引き上げをする方向で最終調整に入った。合意すれば、値上げは２年連続。鋼材平均価格は
２６年ぶりに過去最高を更新し、初めて１０万円を超える。他の鉄鋼大手も追随する見通し。
大口契約を結ぶ家電メーカーなどの負担コスト高騰は避けられない情勢だ。

[675: 匿名さん]

ウダウダ言ってねーで
買えっつーの！

買わねーなら黙ってろ

[676: 匿名さん]

・・・とデべも怒ってます。

[677: 上等]

>>671さんの言われる、
>我々は東には興味ありませんから
これは至極まっとうな考え方だと思います。

何故なら、双六で言えばすでに上がりの状態ですから、
それまでの道程を振り返ったり、まだプレイ中の者に干渉する必要がないからです。

ではなぜ私が城東の情報を発信するのでしょうか？

たとえて言えばこうです。
この「マンションコミュニティ」の他のスレを読ませていただいたところ、
東京と違い、大阪では南北で地域間の差異があるようですね。
(考え違いだったら失礼しました)
仮に私が大阪へ引っ越すことになったとしましょう、
資金が潤沢であれば、マスコミに取り上げられるような一等地を選べばそれで終わりです。
しかし当然そんなことはありませんから、
このようなスレ等を参考にしたり、すでにお住まいの人の話などを聞いて現地の様子を知り、
少しでも不安を取り除きたいと考えるのが人情だと思います。

簡単に申せば、この現象の逆の行為を行っているのだとお許しいただければ幸いです。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[678: 大学教授さん]

２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）に基づいた都心部居住を目指すでしょう。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行くと思われます。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

[679: 大学教授さん]

就職氷河期世代以降、上京者比率が高まっている状況がよく分かるが、
団塊Ｊｒ需要がほぼ終わろうとする今、次の世代には所得格差と言う大きな特徴がある。

国税庁の民間給与実態統計調査によれば、賃金労働者の平均年収は９年連続で減少する一方、
年収２００万円以下と年収１０００万円以上の人が増加し、給与格差が確実に拡大している。
それは、「ネットカフェ難民」に象徴されるフリーターや派遣社員と、正規社員との社会的な
待遇格差を反映した結果である。
また、同じ給与所得者でも、男性は減少傾向にあり、女性は増加傾向だった。専業主婦が減少し、
共稼ぎ世帯が増えている。
これらの事から言えることは、一生独身で、家を購入できない人達が確実に増え続け、
それが首都圏に滞留、蓄積されていることだ。
首都圏の３０代前半、２０代後半人口は多いが、マンション購入と言う面で見ればその数は意外に少ない。
一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした坪２５０万円前後のマンション
は今後もまとまった数が売れ続けるだろう。
そして、坪２５０万円前後とそれ以下の低価格物件との価格差は広がって行く。
各デベはどちらに軸足を置くかはっきり決めることを迫られている。

[680: 匿名さん]

>一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした坪２５０万円前後のマンション
>は今後もまとまった数が売れ続けるだろう。
>そして、坪２５０万円前後とそれ以下の低価格物件との価格差は広がって行く。

もういいよ、東側の話は。
坪250万やそれ以下でマンション売ってるんだから、さっさと買えばいいじゃん。
気持ち悪いよ、教授と上等。
これだから東は・・・。

[681: 匿名さん]

教授と上等

多重人格なんだから実質一人

[682: 匿名さん]

東教授でいいんじゃない（by 山崎豊子）

[683: 匿名さん]

双方みにくいあらそいだな

[684: 大学教授さん]

首都圏の少子化は進み、地元意識による居住場所の選択は右肩下がりで減って行く。
そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。
適正な価格帯で提供でき、なおかつ需要が旺盛な地域が今までにも増して、集中的に発展して
行く図式になる。
各業者は、今までの経験則を捨て、理詰めでそのような地域を選択し、そこに集中投資して
行かないと淘汰の波に飲み込まれていくだろう。
選択と集中が重要な時代に移行しつつある。

[685: 匿名さん]

宗教がかったインチキセミナーみたいで
同じ事を繰り返すのは無意味だということが
いつになったら分かるのでしょう

[686: 匿名さん]

江東区、江戸川区、台東区、墨田区あたりは、安ければそれなりに
買う人がいるでしょうよ。
最初は賃貸で入居するけど、結婚するあたりでマンション買う人も出てくるよね。
そのまま城東で居ついてしまう人も何割かあるさ。
また、千葉の人が江東区を買うケースも無視できないほどいると思います。
でも高すぎたらだめ。そこまで出すほどその層にはお金がないから。
安いことが絶対必要な条件。

[687: 匿名さん]

PTTの住民板見れば分かるけど
入居する住民層は販売当時の平均坪単価なりの層

東に根付く人もいれば絶対脱出を試みる人もいる

[688: 匿名さん]

＞そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。

合理的に考えて、西側のほうが「住宅」にふさわしい環境がそろってるのは明確。
例をあげるまでもない。

そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。

味わいのある街を味わえる人ばかりではないし。

好きなように選び、満足できればよし。
安価なこともひとつの長所。


ただ、それと住宅地としての評価とは別問題。評価は坪単価。

[689: 匿名さん]

>>688

ほとんど同意。

特に
そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。
はわかり易いですね。

ただ、住宅地にふさわしくなくても坪単価が高い場合もある。

[690: 匿名さん]

一戸建てが適した住宅地と、
マンションが適した住宅地と、
タワーマンションが適した住宅地とを、
同じ物差しで評価しようとするのは間違い。

[691: 匿名さん]

>タワーマンションが適した住宅地

住宅地にタワー？
最低限タワーなら地盤が重要ですね。

[692: 匿名さん]

688です。

＞評価は坪単価

と書いたのは、なにも城東を貶めるために書いたわけではない。
豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。それで値をつけられ売れるのだから。

ただ現実問題として、東西線や総武線など東に向かう路線の場合、西に比べて坪単価の下がり方は大きい。その分「総合的には」魅力に欠けるというのは事実だろう。

交通の利便性に1点掛けできる人にとっては魅力的な地ではあるが、そのことをもって将来の発展が約束される、というのは暴論だというだけの話だ。

[693: 銀行関係者さん]

実際問題としては、バブルの拡大を期待して、新東京タワー周辺とか城東あたりに、
先回りのつもりで分不相応な高値の土地を仕込んだ業者が、
今一番淘汰対象の瀬戸際に立たされている。
必死なのはわかるけどね、掲示板活動より金策のほうが重要。

[694: 物件比較中さん]

城東エリアと川崎の下平間、武蔵新城あたりだとどっちが格上?

[695: 匿名さん]

業者もほとんど錯乱状態になってきましたね。
そろそろですかｗ

[696: 住まいに詳しい人]

>>692
>豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。
>それで値をつけられ売れるのだから。

ただご存知のよーに、それがもー売れなくなるみたいなんですよね
だからスミフも当初の＠330万円→＠360万円の価格設定から
あきらめて＠290まで下げてきた

短期で利ざやを稼ごーと目論み豊洲タワーあたりを買っていた方は
投げるべきか塩漬けにすべきか悩んでいる最中です
　
これは豊洲のような城東だけでなく城南、城西でも事情は同じです

[697: 匿名さん]

>>696さん

692です。

>>あきらめて＠290まで下げてきた

価格設定のチャレンジの話と、坪単価の評価をごっちゃにしてませんか？

検証は必要ですが、高すぎて売れなかった物件の坪単価は基準にはできないという話だけです。
当然坪200万に急に下げれば瞬間蒸発してしまうわけですから。

ご存知のように、川を渡って武蔵小杉や川崎西口ならば、250〜280あたりが相場です。
同等か少し上という評価は変わっていないように思われます。

現在の状況ですと、かなり大雑把・乱暴ですが、城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっていないと思われます。

[698: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキング、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
江東区は２６３万円で１７位。

[699: 匿名さん]

武蔵小杉でも去年坪単価300万程度の物件(第2期)が売り出され、
完売しました。しかも、タワーではなく高級でもない物件が。
豊洲で、タワーでも高級でもない物件が高価格で売れた実績はありますか？

[700: 住まいに詳しい人]

>>697
坪単価が地域や物件の評価の物差しになる、というお話は納得しております
ぼくのレスの何にご不満があるのがよく判りません

おそらくは、どの時点、どの状態の坪単価を物差しにするか、ということだと思いますが・・・・・・

相場というのは動いているものですから
実際に市場に受け入れられた坪単価だけを基準にしていたのでは
半年前、１年前の水準でしか語れなくなります

たしか１年前はこのスレでも
「売れ行きが鈍り出した。今の価格水準が高すぎる。下がり出すぞ」と
プロ筋の方が警告を出しておりましたが
「データでは上がり続けてきた。だから今も上がり続けている。
これからも価格は上がる」と受け入れられない方が山ほどおりました

坪単価で評価をするなら、そのあたりの動的な市場構造を認識した上で
具体的な地域、物件の評価をする必要があるとぼくは考えます

豊洲のスミフだって＠290万円というのは予定価格ですから
これでホントに売れるか判りません（たぶん無理でしょ）
実際売れなかったら豊洲の評価は＠260〜280万円程度に修正となる

で、武蔵小杉と比べるなら、あちらのスミフも＠300万円でコケるでしょーが
豊洲ほどは中古も含めての潜在的な在庫はないので、下がりはじめがワンテンポ遅れるかも
そーすると一時的とは言え豊洲より武蔵小杉の方が高いという時期が
２、３年続くかもしれません

[701: 匿名さん]

>699
タワーで平均300を切ってますから、そんなものありません。
ある意味、豊洲は、割安ってことです。

[702: 匿名さん]

>>698,699
江東区の単価は、首都圏の新築マンションの平均坪単価とほぼ一緒だということですね。
都心への近さを考えると、安い。
江東区も、広いけど、その平均なので、場所の便利さとか、暮らしやすさを考えると、豊洲って、すごく、割安ですね。。。

[703: 大学教授さん]

就職氷河期時代と現在の正社員雇用拡大時代の大きな変化について分析した。
各区の２３〜２５歳と２８〜３０歳における区部に占めるシェア変化を、
１９９８年１月から２００３年１月までと、２００３年１月から２００８年１月までを比較した。
前者は就職氷河期時代を反映、後者は現在を反映している。
都心部はシェアをさらに拡大しているが、県境外周区が軒並みシェアを減らしているのが良く
分かる。安価な家賃を求めて県境外周区に居住する人の比率が減ってきている。
これは次世代購入層の都心回帰志向がより強まることを暗示している。

千代田区▲０．０６→＋０．１０、中央区＋０．２８→＋０．５９、港区＋０．２７→＋０．７２
新宿区▲０．２０→▲０．１６、文京区▲０．０５→▲０．０１、台東区＋０．０８→＋０．１６
墨田区＋０．０８→＋０．２１、江東区＋０．２９→＋０．４６、品川区＋０．２１→＋０．４４、
目黒区＋０．１７→＋０．３２、大田区▲０．２６→▲０．３６、世田谷区▲０．２０→▲０．３５、
渋谷区＋０．３０→＋０．２８、中野区▲０．２８→▲０．１８、杉並区▲０．４３→▲０．５０、
豊島区▲０．１９→▲０．２２、北区▲０．２０→▲０．０９、荒川区＋０．１１→＋０．０８、
板橋区▲０．２１→▲０．５９、練馬区▲０．０１→▲０．３６、足立区▲０．３０→▲０．２３、
葛飾区＋０．０２→▲０．２５、江戸川区＋０．５７→▲０．１２、

[704: 大学教授さん]

２３〜２５歳の年齢層は、地方からの上京者で増加しながら５年後には２８〜３０歳の年齢層
となり、購入予備軍となる。
そしてそのシェアも変化する。
その変化は、いったんどこかに居住しその後転居した結果＝すなわち居住志向の変化を含んだ
ものとなる。シェア変化がマイナスのところは、志向から外れていることを意味し、シェア変化が
プラスのところは好まれていることを意味する。
さらにシェア変化の時系列比較は、時代の変化とともに志向がどう変化しているかを示す。
すなわち、プラスが拡大していればさらにいっそう好まれるようになった事を示し、
マイナスが拡大していればさらにいっそう志向から外れている事を示す。

購入者予備軍の志向の変化を分析することは、
不動産業界にとっても無駄な投資を避ける意味で非常に重要だろう。

[705: 大学教授さん]

上京者の大量流入はあるものの、
区部においても少子化を反映し、２３〜２５歳人口は右肩下がりである。
１９９８年１月時点４６２２０６人
２００３年１月時点３９４５２８人
２００８年１月時点３６８２４８人
なんと１０年前に比較し２０％も減っている。

この減少は、将来の不動産需要の大幅な減少を示し、
この限られたパイを間違いなく獲得するには、単純に作り続けるだけでは無く、
購入者の志向をより的確に分析、予測して行くことが重要である。
不動産業界の淘汰は待ったなしと云える。

[706: 匿名さん]

若年層で「都心回帰」しているのは、おもに独身かDINKSなのではないか。家族もちでこぞって都心
回帰できるほど若年層は恵まれていないし、教育環境等を考えると繁華街に住むのは気が引ける。

だとすれば、都心回帰ののちに現れるのは、都心部の急速な高齢化ではないだろうか。そうなれば、街の活力もへったくれもない気がするのだが。

[707: 匿名さん]

ほら、あの人のいう都心は江東区のことだから。

[708: 大学教授さん]

>>706
従って、都心部の適正な価格帯維持が極めて重要になって来るのです。
地価が高騰するとその地域の発展は止まって、高齢化が進んで行きますから。

[709: 匿名さん]

せいぜい都心６区が都心回帰の対象。
それ以外はバーゲンに人が集まっただけ。
いわゆる都心回帰のムーブメントとは、購入層も動機も別。

[710: 匿名さん]

本当の都心回帰とは、どうしようもなく高くなった都心から流出した人口が、
都心が手ごろな値段になって帰ってきたということ

もともとお手軽価格だった川向こうが、多少人気地区も出て
若い一次所得者が流入するという現象とは全く違うものです

[711: 匿名さん]

回帰って言葉が間違い、一度人気低落の郊外でローン組んで家を買った人は
よほどの経済力がなければ都内へ戻る事は不可能。
都内で購入している人は初めての物件購入でしょ。

[712: 匿名さん]

前回のバブル期に、
高く地上げされて郊外に流出した人口が多いんですよ。
金は持ってるしローンでもないから、
悠々と都内に戻れます。

[713: 匿名さん]

まぁ、そういう層がもどるのが、どっちみちあの辺ではないのは確か。

[714: 匿名さん]

人口減少
供給過多
延べ床面積の増大
あげく非効率で割高な商品

解ってて金出してるんだから
ほっとけよ

不動産は下がりだすと、先が長いんだから

[715: 匿名はん]

東京駅５Km圏が売りの城東でも通勤地獄の東西線沿線は厳しい。

[716: ビギナーさん]

ここは、湾岸とタワーマンションに恨みでもある人たちのたまり場なんですか？
普通に郊外一戸建て持っていようが、投資目的でなくても湾岸やタワマン買ってる人いるでしょ？

バブル崩壊以降は、西武グループも東急グループも弱ってますから・・・
ひと昔前みたいにありがたがってそちらに住む人もあんまり増えないんじゃないですか？

イメージだけで、人口増やしたって言うんならそっちが先でしょうｗ
日本人は外国風の街並みや店舗、カタカナの名前がついてればみんなありがたがってるころに人がたくさん集まった場所ですよねぇ〜ｗ

大学教授さんや上等さんがいってるのは、首都圏で人口かかえてる近県居住者の東京区部（外周以外）への住み替えが進んでいることや、都心部には白人系の外国人とごく一部の大金持ちしか住めないところばかりだけど、湾岸エリアや新しい土地ならアジア系の外国人や日本人の小金持ちでも買えますから・・・土地もたくさんありますしｗ

既得権益者やマフィアだらけの宿場町系ターミナル駅群よりは、まっとうな方がお住いになるんなら東側のほうがましかもしれませんよ〜・・・って言ってるんだと思いますが？

なんでもかんでもケチつけて上げ足とってるばっかりの人は、マンションなんて住んでも息苦しいだけでしょうから・・・郊外の一戸建てがお似合いカモしれませんねぇ〜

それから、都心がどこだとか気にしてばっかりいる人は皇居にでも住まなければ永遠にご満足されないんだと思いますｗ

[717: 大学教授さん]

団塊Ｊｒは首都圏に多くの人口を抱えていたこともあり、上京者比率は低く、首都圏出身者が多い、
この為、居住志向としては地元志向が強く、郊外、県境外周区へのまとまった需要もあった。

その団塊Ｊｒ需要もそろそろ終わりを迎えようとしているわけだが、
次に続くのは就職氷河期世代で、地方経済が崩壊し、已む無く上京した人たちが多く、２３区の
上京者比率は４５％に達している。特に世田谷区と杉並区は多く、上京者比率はそれぞれ、
５４％、５６％と過半数を超えている。これは、不況により中小の町工場の雇用が無くなり、
飲食店を中心としたサービス業と販売業に人が流れ、池袋、新宿、渋谷といった繁華街に近く、
また安いアパートストックも多い世田谷区、杉並区に集中したためだ。
しかしながら、この世代の所得格差は大きく、持ち家が購入できる人の割合は今までに無い低率に
なることが予想される。
全体のパイの縮小と持ち家率の低下が同時に起こる不動産業界にとっては最悪の世代と云えるだろう。

[718: 匿名さん]

大学教授＝上等＝ビギナー（なのに外周とか言ってるw）


　　　鉄板ですw

[719: 大学教授さん]

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
目黒区６５１９→６１５４、大田区１１１８３→１２９７７、世田谷区２２１８０→１９３８６
渋谷区５７１７→５２４１、中野区１０１３８→１０５５９、杉並区１７０６７→１５９７０
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
板橋区９９２５→９８６７、練馬区１１５１４→１１１０８、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、江戸川区８２６７→８１２７
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

その背景には、上京者の中身の大きな変化がある。
東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。