23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[621: 匿名さん]

ここ2-3年以内にで千代田、港区あたりにマンションを買おうと思っているのだが、今後の価格動向はどうなんでしょうか？
このまま下がり続けるなら（実際には都心はほとんど下がってなさそうだが…）買うのも悩んでしまうが、現状維持ぐらいなら買おうかなと考えてます。
まあ、実需なので、欲しければ買えって言われそうですが…

[622: 入居済み住民さん]

>>621
資産価値はあまり気にしないほうがいいですよ。新築買って住んだとたんに中古で価格０だと思っておけばいいと思います。
そんな私は、品川区のマンションを2003年に青田買いして2005年より入居しています。買った時期がよかったので、現在売りに出すと3割以上値上がりしていますが、これも資産価値を気にせずに、住みたい物件を真剣に選んだ結果だと思います。誰もが住みたがる物件なら、そんなに値下がりはしないですよ。きっと。

[623: 土地勘無しさん]

>>621
新築オンリーでしょうか？
もし中古も選択肢にあるなら、新築後１年頃と３年頃が中古に多く出るタイミングです。
マンションの専有部設備や共用部などさまざまですから、昨年と今年の竣工物件を中心に下調べを開始しておくと良いと思います。
価格は先のことなのでわかりませんが．．．．

[624: 大学教授さん]

都心部の中古マンションの成約数は対前年比でプラスが続いています。
また、３〜５千万円が占める比率も上がり続けています。

価格が安くても県境外周区、郊外は避けられ、職場に近い都心部が好まれる傾向が強まっています。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[625: 大学教授さん]

>>617
誰しも職住近接は望んでいますから、
要は、適切な価格帯で供給できるかどうかだと思います。
数では無いと言う方はいらっしゃいますが、
現実は数いないと何も変わらないのです。

団塊Ｊｒは郊外居住の首都圏出身者が多く、
都心回帰もあまり勢いが無かったですが、
これからは、地方出身の上京者が不動産市場の中心になります。
都心回帰が本格化する素地はあると思いますが、
問題は価格帯でしょう。

[626: 大学教授さん]

今の２０代は地方からの上京者比率が増えていますが、
中身は同じではありません。
２０代後半はいわゆる就職氷河世代で、地方にも職が無く、已む無く都会に出てきた人の
割合が高く恵まれていません。主に、杉並区、世田谷区と云った、県境外周区でも
賃貸アパートが多い地域に集中しています。
ところが、２０代でも前半は、就職好調時代で、若くして都心部居住の人が増えています。

実際、杉並区、世田谷区の各世代における２３区に占める比率は以下の通りで、
就職氷河期世代の比率が高くなっています。

杉並区、２３〜２５歳７．６０％、２８〜３０歳７．４２％、３３〜３５歳６．３５％、３７〜３９歳６．１６％、
世田谷区、２３〜２５歳１０．５３％、２８〜３０歳１０．８８％、３３〜３５歳１０．１５％、３７〜３９歳１０．２６％、

団塊Ｊｒが終われば次の需要は就職氷河期世代になるわけですが、地方出身者が多く都心部志向
は高いが、経済的に恵まれた人が少なく、価格に非常に敏感な世代である点に注意すべきでしょう。
このような世代を対象に販売するには、ますます適正な価格帯の維持が重要になります。

[627: 匿名さん]

就職氷河期時代に東京駅周辺の大企業に職を得た人はごく少数で、
能力に裏付けられた高給をとっている人なのでは。つまりエコノミー物件はＮＯでしょう。
氷河期には小売をはじめとした労働集約型のほうが就職先として多かったから、
むしろ職場は西側のほうが多く、職住近接を求めるとおのずと西よりの、
エコノミー地域になるでしょう。新線開通など新たなムーブメントも萌芽しています。

[628: 匿名さん]

新線開通と言っても、副都心線で便利になるエコノミー地区は
成増や埼玉ですよ。

[629: 大学教授さん]

>>627
実際、就職氷河期上京の人たちは世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが
多い地域に集積している。しかし一方では、５年前に比べ都心部の居住比率も増やしている。
ご指摘に通り、この世代の所得格差は大きく、高給の者は都心部居住を始め、低所得の者は
県境外周区の賃貸アパートにそのまま住む形になって、居住形態に格差が広がっている。

また、親の代からの首都圏在住、就職氷河期世代は、親が地価高騰後の住宅取得となった為、
超郊外自宅者が多い。当然だが、団塊Ｊｒ以上に都心部居住＝職住近接への憧れは大きいが、
親の援助も団塊の世代のようには行かない。
一方では親元に近い居住を求める者も出てくるので、今後は超郊外の安価な戸建の購入者が増える
かもしれない。

[630: 匿名さん]

超郊外自宅者は
超郊外が如何に不便かも身に染みて知っているので、
超郊外の安価な戸建を購入して
自分の家族も同じ目に合わせたいかどうかですね。

[631: 匿名さん]

>誰しも職住近接は望んでいますから

どこの田舎者の議論だよ。
この主張の根拠・裏付けを示してくれ。
お得意のデータでも貼り付けてさ。

[632: サラリーマンさん]

ま、教授には無理でしょうな。
思い込み通り、すべてのデータを都合良く解釈してしまいますからな。

[633: 匿名さん]

＞世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが多い地域に集積している。

でも、足立、江戸川、葛飾といった東側の県境区の方が賃料安いですよね。
安くても「住みたくない」人が多いからではないですか？
大学教授教えてください。

[634: 匿名さん]

職住近接は悪くないですよ。邸宅や庭園の緑の潤いのある山の手の由緒正しいお屋敷街ならね。しかし、職住近接の希望よりも大きな問題として、どんなに職場に近かろうが工場跡地の低地・埋立地に建つマンションなんかには絶対に住みたくないという譲れない条件があることです。これは単にイメージだけで食わず嫌いをしているのではなく（勿論イメージも悪いのは動かしようもないが）、自ら現地を見たり調べたりした上で、土壌汚染・水質・悪臭・騒音などの環境問題を含めた生活環境、教育環境、隣町まで含めた近隣の住民レベルなどを総合的に判断して結論を下したもので如何ともしがたいのです。私みたいな人多いと思うけど、どうしたら良いと思います教授さん?

[635: 匿名さん]

634さんに同意。
玉ねぎを少々高くても紀○国屋で買う人と、安ければどこでもいいという考えの人がいます。
どちらも間違ってはいません。
前者は品質、サーヴィスでモノを選び、後者は価格でモノを選びます。
後者対象のお店の方が人は多く集まりますが、決して前者が衰退するわけではありません。

ちなみに紀○国屋さんの「商品お届けサービス」の対象地区（23区内）は、教授用語でいう
大田、世田谷、練馬の県境外周区を含めた西側14区です。
残念ながら、教授がお住まいの東側9区には、まだ「商品お届けサービス」は無いようですが、
そちらには安いお店がたくさんあるようなので、このサーヴィスは不要ですね。

[636: 匿名さん]

いいものを適正な価格もしくは安価で買える方がいいのでは。見栄の張り合いはみていてなんともつまらないです。よく思うのですが、高層化した地区は将来中国のような集合団地になるような気がしてなりません。30年後は第2の多摩ニュータウンの誕生か。

[637: 匿名さん]

>>636
多摩ニュータウンは、もともと郊外で不便な場所でしたから。
東京駅に近い場所とは比較の対象にもなりません。

[638: 匿名さん]

多摩ニュータウンも当時当初は電車も空いていて、駐車場もただ同然で、
快適に都心にアクセスしながら、
自然環境と治安に恵まれ、強固な地盤に、採光にも配慮した余裕のある配棟で、
専用商店街や学校なども備えてまさに、終の棲家を手に入れたと思っていたんでしょうね。
最先端の団地に住んでいた方々は。

時代はめぐって今は、無残な姿をさらしているわけですが、
本当に人口が減ったあと、計画的な再開発により、
往時のメリットが復活するかもしれません。
ちょうど今最先端の、タワー乱立の場当たり的乱売地域の斜陽化といれかわりに・・・

[639: 土地勘無しさん]

>>637,638
賢い人は、30年の結果を見る前にとっくにお引越しになってますよ。

今新築の物件で、30年後のことまで保証や予測ができる物件ありますか？
あるなら教えて頂きたいものです。

[640: 匿名さん]

＞６３７
東京駅に近い割りには安価ですよね。
西側で言うところの多摩川越えた辺りと同一価格帯。
パストレインで一駅乗るとでマンハッタンのニュージャージーと一緒だね。