23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[601: 匿名さん]

>>596
為替断言できるかどうかは、どうでも良いが、
とりあえず、トヨタが数字を出した時よりも今は、円安になってる。

これもどうでも良いが、君、経済とか全く分からない学生でしょ？
そうでなければ、休憩時間に競馬と野球の話しかしない工員等の労務者かな？
いずれにしても、お里は知らんが、君に教養は分かる。
少しは勉強しなさい。

[602: 匿名さん]

>>601
ちょっと日本語が不自由な人かな？？？

変に人を見下す人こそ、コンプレックスの塊りなり。

そして、その文章では多くの人に見下されてる可能性高し。

[603: 大学教授さん]

>>599
このトレンドが維持できれば、１５年後の３７〜３９歳に占める中央区の比率は２．６０％、
江東区は６．３９％になり、江東区は予想される杉並区の５．９３％を抜き、巨大区に成長します。

坪平均単価２７０万円前後を維持できない都心部は流入人口が減り、比率は逆に減って行きます。その部分は坪単価２７０万円前後が維持できる都心部と、低価格で供給可能な県境外周区及び
他県に吸収されるでしょう。
従って、一方的に県境外周区の比率が減り続けることは無く、また、中央区、江東区の
比率が予想以上に高くなる可能性もあります。

[604: 匿名さん]

まあまあ、いいからこれについて説明いただけませんか？

>>トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[605: 匿名さん]

597さんの言われるとおり、同じ年代と比較するべきだと思います。

５さいによる所得差のファクターが入ってきてしまいます。
例えば、５歳経過して所得が上がったので、都心へ住もうとか、、

同じ条件にしないと、その他のファクターが入ってきてしまって、
よくわからなくなると思います。

[606: ビギナーさん]

この地図で昭和22年や38年頃の東京を見てください。
わかっていたつもりでも現実をこのように直視すると、
素直に江東区あたりのマンションは怖いなと感じてしまいました。

http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=24

[607: 匿名さん]

>>606
思わず「江戸時代」みちゃったよ．．．．湾岸無かった(笑

[608: 匿名さん]

いえいえ、現代においても城東湾岸は存在しません＊＊
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[609: 匿名さん]

こういうのもありますよ。

東京大使館マップ
http://blog.livedoor.jp/unknownmelodies/archives/50907946.html

こういう場所に不動産は買いたいものですな（高いけど）

[610: 匿名さん]

古代地図みてみなよ　東京、浅草など周辺凄い事になってるよ

[611: 周辺住民さん]

609の地図は面白いね。
皇居を中心にして東西に分けると、東にはコンゴ（浅草橋）とアルバニア（築地）しかないね。
これが何を意味しているのか大学教授さんに聞いてみたいところだけど、専門外かな？

[612: 匿名さん]

なんだかんだいっても港区の一人勝ち。
あとは大差なしってところですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/03/60i3r201.htm

[613: 匿名さん]

人口増で「一人勝ち」と喜べるなら幸せかも(笑

面白いのは、江東区の一角だけ、その港区と同じ緑色ってことだね？

ちなみに人口増の話しなので、このスレタイとは直接も間接も関係ない。

[614: 匿名さん]

>>613

港区も爆発的に増えているのは一角だけですよ
もちろん大使館が存在しない地域です

[615: 匿名さん]

２３区だと渋谷区だけが１人負けですな！！

[616: 匿名さん]

江東区と同じだけ足立区も増えてますな。

ちなみに江東区の一角が緑なのは、港区の台場。

[617: 匿名さん]

>>615

何でだろうね？湾岸部みたいに大規模物件の新規供給がないからかしら

ちなみに港区も６−７年前までは人口減が激しくて小中学校は統廃合
されるは、商店街は壊滅状態で大変だったんだけどね。
うちの近くも駐車場だらけでしたよ。（しかも借りる人がいないので
安かった）

小さい子供がいたり、新婚家庭には月３万円配るなどの（抽選だけど）
定住策やってたんだけどもう必要ないのでしょうね。

[618: 613]

＞ちなみに江東区の一角が緑なのは、港区の台場。
あはははは！　　　港区の皆さん、失礼しました<(_ _)>

[619: 匿名さん]

世田谷に7つも大使館があるとは。

[620: 匿名さん]

ケニア大使館なんて
八雲の普通の大きな家みたいだったな

[621: 匿名さん]

ここ2-3年以内にで千代田、港区あたりにマンションを買おうと思っているのだが、今後の価格動向はどうなんでしょうか？
このまま下がり続けるなら（実際には都心はほとんど下がってなさそうだが…）買うのも悩んでしまうが、現状維持ぐらいなら買おうかなと考えてます。
まあ、実需なので、欲しければ買えって言われそうですが…

[622: 入居済み住民さん]

>>621
資産価値はあまり気にしないほうがいいですよ。新築買って住んだとたんに中古で価格０だと思っておけばいいと思います。
そんな私は、品川区のマンションを2003年に青田買いして2005年より入居しています。買った時期がよかったので、現在売りに出すと3割以上値上がりしていますが、これも資産価値を気にせずに、住みたい物件を真剣に選んだ結果だと思います。誰もが住みたがる物件なら、そんなに値下がりはしないですよ。きっと。

[623: 土地勘無しさん]

>>621
新築オンリーでしょうか？
もし中古も選択肢にあるなら、新築後１年頃と３年頃が中古に多く出るタイミングです。
マンションの専有部設備や共用部などさまざまですから、昨年と今年の竣工物件を中心に下調べを開始しておくと良いと思います。
価格は先のことなのでわかりませんが．．．．

[624: 大学教授さん]

都心部の中古マンションの成約数は対前年比でプラスが続いています。
また、３〜５千万円が占める比率も上がり続けています。

価格が安くても県境外周区、郊外は避けられ、職場に近い都心部が好まれる傾向が強まっています。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[625: 大学教授さん]

>>617
誰しも職住近接は望んでいますから、
要は、適切な価格帯で供給できるかどうかだと思います。
数では無いと言う方はいらっしゃいますが、
現実は数いないと何も変わらないのです。

団塊Ｊｒは郊外居住の首都圏出身者が多く、
都心回帰もあまり勢いが無かったですが、
これからは、地方出身の上京者が不動産市場の中心になります。
都心回帰が本格化する素地はあると思いますが、
問題は価格帯でしょう。

[626: 大学教授さん]

今の２０代は地方からの上京者比率が増えていますが、
中身は同じではありません。
２０代後半はいわゆる就職氷河世代で、地方にも職が無く、已む無く都会に出てきた人の
割合が高く恵まれていません。主に、杉並区、世田谷区と云った、県境外周区でも
賃貸アパートが多い地域に集中しています。
ところが、２０代でも前半は、就職好調時代で、若くして都心部居住の人が増えています。

実際、杉並区、世田谷区の各世代における２３区に占める比率は以下の通りで、
就職氷河期世代の比率が高くなっています。

杉並区、２３〜２５歳７．６０％、２８〜３０歳７．４２％、３３〜３５歳６．３５％、３７〜３９歳６．１６％、
世田谷区、２３〜２５歳１０．５３％、２８〜３０歳１０．８８％、３３〜３５歳１０．１５％、３７〜３９歳１０．２６％、

団塊Ｊｒが終われば次の需要は就職氷河期世代になるわけですが、地方出身者が多く都心部志向
は高いが、経済的に恵まれた人が少なく、価格に非常に敏感な世代である点に注意すべきでしょう。
このような世代を対象に販売するには、ますます適正な価格帯の維持が重要になります。

[627: 匿名さん]

就職氷河期時代に東京駅周辺の大企業に職を得た人はごく少数で、
能力に裏付けられた高給をとっている人なのでは。つまりエコノミー物件はＮＯでしょう。
氷河期には小売をはじめとした労働集約型のほうが就職先として多かったから、
むしろ職場は西側のほうが多く、職住近接を求めるとおのずと西よりの、
エコノミー地域になるでしょう。新線開通など新たなムーブメントも萌芽しています。

[628: 匿名さん]

新線開通と言っても、副都心線で便利になるエコノミー地区は
成増や埼玉ですよ。

[629: 大学教授さん]

>>627
実際、就職氷河期上京の人たちは世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが
多い地域に集積している。しかし一方では、５年前に比べ都心部の居住比率も増やしている。
ご指摘に通り、この世代の所得格差は大きく、高給の者は都心部居住を始め、低所得の者は
県境外周区の賃貸アパートにそのまま住む形になって、居住形態に格差が広がっている。

また、親の代からの首都圏在住、就職氷河期世代は、親が地価高騰後の住宅取得となった為、
超郊外自宅者が多い。当然だが、団塊Ｊｒ以上に都心部居住＝職住近接への憧れは大きいが、
親の援助も団塊の世代のようには行かない。
一方では親元に近い居住を求める者も出てくるので、今後は超郊外の安価な戸建の購入者が増える
かもしれない。

[630: 匿名さん]

超郊外自宅者は
超郊外が如何に不便かも身に染みて知っているので、
超郊外の安価な戸建を購入して
自分の家族も同じ目に合わせたいかどうかですね。

[631: 匿名さん]

>誰しも職住近接は望んでいますから

どこの田舎者の議論だよ。
この主張の根拠・裏付けを示してくれ。
お得意のデータでも貼り付けてさ。

[632: サラリーマンさん]

ま、教授には無理でしょうな。
思い込み通り、すべてのデータを都合良く解釈してしまいますからな。

[633: 匿名さん]

＞世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが多い地域に集積している。

でも、足立、江戸川、葛飾といった東側の県境区の方が賃料安いですよね。
安くても「住みたくない」人が多いからではないですか？
大学教授教えてください。

[634: 匿名さん]

職住近接は悪くないですよ。邸宅や庭園の緑の潤いのある山の手の由緒正しいお屋敷街ならね。しかし、職住近接の希望よりも大きな問題として、どんなに職場に近かろうが工場跡地の低地・埋立地に建つマンションなんかには絶対に住みたくないという譲れない条件があることです。これは単にイメージだけで食わず嫌いをしているのではなく（勿論イメージも悪いのは動かしようもないが）、自ら現地を見たり調べたりした上で、土壌汚染・水質・悪臭・騒音などの環境問題を含めた生活環境、教育環境、隣町まで含めた近隣の住民レベルなどを総合的に判断して結論を下したもので如何ともしがたいのです。私みたいな人多いと思うけど、どうしたら良いと思います教授さん?

[635: 匿名さん]

634さんに同意。
玉ねぎを少々高くても紀○国屋で買う人と、安ければどこでもいいという考えの人がいます。
どちらも間違ってはいません。
前者は品質、サーヴィスでモノを選び、後者は価格でモノを選びます。
後者対象のお店の方が人は多く集まりますが、決して前者が衰退するわけではありません。

ちなみに紀○国屋さんの「商品お届けサービス」の対象地区（23区内）は、教授用語でいう
大田、世田谷、練馬の県境外周区を含めた西側14区です。
残念ながら、教授がお住まいの東側9区には、まだ「商品お届けサービス」は無いようですが、
そちらには安いお店がたくさんあるようなので、このサーヴィスは不要ですね。

[636: 匿名さん]

いいものを適正な価格もしくは安価で買える方がいいのでは。見栄の張り合いはみていてなんともつまらないです。よく思うのですが、高層化した地区は将来中国のような集合団地になるような気がしてなりません。30年後は第2の多摩ニュータウンの誕生か。

[637: 匿名さん]

>>636
多摩ニュータウンは、もともと郊外で不便な場所でしたから。
東京駅に近い場所とは比較の対象にもなりません。

[638: 匿名さん]

多摩ニュータウンも当時当初は電車も空いていて、駐車場もただ同然で、
快適に都心にアクセスしながら、
自然環境と治安に恵まれ、強固な地盤に、採光にも配慮した余裕のある配棟で、
専用商店街や学校なども備えてまさに、終の棲家を手に入れたと思っていたんでしょうね。
最先端の団地に住んでいた方々は。

時代はめぐって今は、無残な姿をさらしているわけですが、
本当に人口が減ったあと、計画的な再開発により、
往時のメリットが復活するかもしれません。
ちょうど今最先端の、タワー乱立の場当たり的乱売地域の斜陽化といれかわりに・・・

[639: 土地勘無しさん]

>>637,638
賢い人は、30年の結果を見る前にとっくにお引越しになってますよ。

今新築の物件で、30年後のことまで保証や予測ができる物件ありますか？
あるなら教えて頂きたいものです。

[640: 匿名さん]

＞６３７
東京駅に近い割りには安価ですよね。
西側で言うところの多摩川越えた辺りと同一価格帯。
パストレインで一駅乗るとでマンハッタンのニュージャージーと一緒だね。

[641: 匿名さん]

>639
確かにデベと官が無責任に開発、タワー乱立させてますからね。
30年後の老朽タワーマンション、人々は次々に新しいマンションに引越し、空家が目立ち、
修繕積立金も計画通り集まらず、建替えの資金も賛同も得られないまま野晒し状態。
東京駅から数キロ離れたエリアの治安、環境の悪化は将来の懸念材料ですね。

[642: 匿名さん]

東京・危険な街ランキング〜建物倒壊編
http://www.nikkeibp.co.jp/news/biz08q2/570652/

上位は、墨田区、台東区、足立区、荒川区

[643: ビギナーさん]

30年後の予測
地球温暖化の影響でエコ住宅が主体に。壁面などにソーラパネルの導入。電気料金が現在より大幅に値上がりへ。道路は地中化に向けて着工。エコに対応していないものは税金のアップへ。湾岸区域は大半が高齢者となり医療問題が深刻化。

[644: 土地勘無しさん]

>>643
予想としては、頷ける部分も多いけど、それは都内全域又は日本全域の共通の深刻な問題ですね(ｗ

なぜ湾岸区域だけの問題だと思うのか真面目に聞いてみたい。

[645: 匿名さん]

湾岸の居住者年齢層が偏っているから、
高齢化も一気にくるということでは？
局地的に、プチ団塊見たいになってる

[646: ビギナーさん]

そのことはよく知り尽くしている大学教授さんに聞いたほうがいいのでは。例として人口拡大した湾岸区域を取り上げてみました。

[647: 大学教授さん]

>>633
就職氷河期時代と現在とでは、上京者が最初に住む地域も変わって来ています。

就職氷河期時代は、地方に職が無く已む無く上京する人が多く、飲食業を中心とした
サービス業が盛んな渋谷、新宿、池袋の繁華街およびそれに繋がる中野区、杉並区、目黒区、
世田谷区といったアパート集積地域に多くが居住しました。

ところが現在は、企業の正社員雇用が増え、上京者もそれら企業に通勤するのに便利な地域、
すなわち都心部がより好まれるようになっています。
また、県境外周区でも北部、東部といった家賃が安い地域も、それら企業への通勤利便性が
県境外周区西部に比べ劣らないことから見直されて来ています。

[648: 匿名さん]

水辺を求めるのが都市生活者の一過性の流行であればそうなのだろうが、
各国都市の水辺の住居をみると、案外と普遍的な欲求のような気がしている。

[649: 住まいに詳しい人]

そろそろ教授に餌を与えるのも控えた方が良いのでは？

このままだと、スレの趣旨とは全然違うところに行ったきりです

[650: 大学教授さん]

>>647
各区の区部における２３〜２５歳のシェア推移を調べた。
１０年前（団塊Ｊｒ）、５年前（就職氷河期世代）、現在の推移は以下で、
５年前（就職氷河期世代）にシェアが大きく増えた区が分かる。

また、県境外周区でも北部および東部は減少幅は小さくなったが、少子化の影響を受け、
今だ右肩下がりである。今後低家賃を武器に巻き返しが出来るかが注目だろう。


千代田区０．４８→０．４９→０．５９、中央区０．７９→０．９２→１．１１
港区１．７６→１．８６→２．０６、新宿区３．６４→３．９２→４．０７
文京区２．０８→２．３２→２．４６、台東区１．５９→１．５４→１．６０
墨田区２．３６→２．３２→２．５４、江東区４．１７→４．１０→４．２９
品川区３．９１→４．０５→４．２２、目黒区３．１６→３．３４→３．１７
大田区８．０４→７．８０→８．１２、世田谷区１０．７３→１１．２３→１０．５３
渋谷区２．４６→２．７０→２．４８、中野区４．４６→４．６４→４．７０
杉並区７．４７→７．９２→７．６０、豊島区３．３３→３．５８→３．６８
北区３．７９→３．６２→３．５１、荒川区１．７４→１．７９→１．９０
板橋区６．５４→６．４７→６．３４、練馬区７．９４→７．８４→７．９９
足立区７．３４→６．２３→６．０３、葛飾区４．７１→４．２９→４．１５
江戸川区７．５１→７．０３→６．８６

[651: 匿名さん]

一応２３区内新築マンションの価格を論じる場所なので、
賃貸に興味と主張のの主眼があるなら場所を変えたほうがよろしいですよ。

[652: 大学教授さん]

>>651
就職氷河期世代
これに金利上昇が加われば、
価格帯がますます重要になって行きます。
いずれにしても首都圏で売れるマンション戸数は少なくとも５年間は低水準でしょう。
無理な土地の仕入れは禁物で、分譲から賃貸重視にスタンスを変える業者が今後増えて行きます。

[653: 上等]

>>606さんへ

昭和22年や38年の地図情報ありがとうございました。
それにしても驚いたのは、
当時すでにこんなにハッキリした航空写真があったのですね！
Googleマップをはじめ、現代の技術があればこそ可能なものかと思っておりましたが、
おかげさまで、我が家が建つ遙か以前がどのような雰囲気だったか良くわかりました。
流石、城東の面目躍如でもありました（笑）

それから次は「紀ノ国屋」さんに一言。
もしこれをご覧なっている担当者の方がいらっしゃいましたら、
城東地区にも若干名おられますセレブの方達のために、
是非この方面への第一号店を検討してみてください。
私も無理してでも利用させていただくように心がけますので^^;

そして>>642さんへ
たしかに近頃、地震が各地、各国で頻発していますから、
ご案内の、ランキング上位独占地区に住む私にとっても悩みの種でございます。
しかし、阪神淡路大震災を記述したウィキペディアによりますと、

”建築基準法が厳しくなった1982年以降に建築されたビルには被害が少なかった。超高層ビルにおいては被害は殆どなかった”

とありますね。
ですからもし今後そのような不幸に見舞われましても、
皆様のご健在は、かなりの高率なのではないかと信じております。
ただし大震災後に私の書き込みが途絶える可能性も同様に高率なのには困ったものです（泣）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[654: 匿名さん]

教授、住居を家賃で選ぶ層は東側に、環境で選ぶ層は西側にという考えでOKですね。
ちなみに私は環境で選びます。

[655: 匿名さん]

私が紀○国屋担当者なら上等さんには来店ご遠慮願いたいですね。
＜無理して＞来店いただかなくても結構ですので。

[656: 匿名さん]

実際に西側が、家賃の割に環境の良いエリアばかりじゃないけどね。

[657: 匿名さん]

それぐらい判ってるよ。
レヴェルの低い突っ込み入れるなよ。

[658: 匿名さん]

中央区は西？東？

[659: 匿名さん]

中央区は一般的に都心区に分類されますが、基本的には銀座も含めて
下町だからどちらかといえば東じゃないですかね？
山手線（京浜東北）が境目と思ってます。隅田川が境界という説もあるけど
そうすると浅草なんかも西になっちゃうからね

[660: 匿名さん]

中央区は一応都心でいいんじゃない？

[661: 匿名さん]

それだと勝どきや晴海の湾岸まで都心なのか。
ってことになる。

[662: 土地勘無しさん]

>>661
もうそういうつまらない「都心議論」は、誰も釣れないよ．．．

＞それだと勝どきや晴海の湾岸まで都心なのか。
発想が小さすぎ．．．もっと大きな煽りをしようよ！！

[663: 匿名さん]

>662
釣りでも煽りでもなくて、ここの過去スレで以前から言われてた事。
湾岸は都心じゃないと、ね。

もしかして、勝どきでも買って気にさわった？

[664: 匿名さん]

じゃぁ、都心を含む区ってニュアンスでいいんじゃない？
港区だって千代田区だって全部都心かって言えばそんなことないし。

[665: 匿名さん]

中央区、ここのスレだけ大学教授に合わせて東側ってことでいいんじゃない？
どうせ中央区も環境の良い住宅地は無いんだからさ。

[666: 匿名さん]

では千代田区、港区は西で。

[667: 匿名さん]

城東住民さん、がんばってますね＾＾；

[668: 匿名さん]

やっぱり教授の教え子なら、新語作らないとダメでしょう。
江東区や中央区は「都心外周区」でどうでしょう？

[669: 匿名さん]

国境外周区は？

[670: 匿名さん]

都心を区だけで定義するあたり無理あり杉。
まだ山手線の内側のほうがマシ。

例えば港区なら港区の下の六本木、麻布、白金、高輪とか
もう一段階掘り下げるって発想位ちょっとは考えないのかね・・・。

アホな議論が続くとホント見てて悲しいよ。

[671: 匿名さん]

もう西とか東とか比べるのは止めませんか。
教授や上等さんには悪いけど、我々は東には興味ありませんから。
東を蔑んでいるつもりは毛頭ありませんし、東が発展してゆくならそれはそれで良いことじゃないですか。がんばってください。

[672: 親と同居中さん]

なんでも区の単位で分析するのが教授の研究手法なんです。
いまさらそれにケチをつけられても・・・

[673: 大学教授さん]

>>652
＜マンション発売＞４月の首都圏、１５年ぶり３０００戸割る
5月15日19時7分配信 毎日新聞
不動産経済研究所が１５日発表した４月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比
２９．７％減の２８７５戸となり、４月としては９３年以来１５年ぶりに３０００戸を割った。
前年同月比の減少は８カ月連続。地価と建築費の上昇による発売価格の値上がり傾向が背景にある。
１戸当たりの平均価格は同１４．９％上昇の５３４４万円で、１７カ月連続で上がった。
売れ行きを示す契約率は同１１．２ポイント低下の６３．１％で、好調の目安となる７０％を
９カ月連続で下回った。地域別では、神奈川県の発売戸数が同５３．９％減と大幅にダウンした。

同研究所は「価格は下がる気配はまだ見えてこない」としている。

[674: 大学教授さん]

鋼材価格、１０万円突破へ　２６年ぶり過去最高
5月15日19時59分配信 産経新聞
新日本製鉄とトヨタ自動車は１５日、平成２０年度の鋼材価格について、１トン当たり２万円台
の引き上げをする方向で最終調整に入った。合意すれば、値上げは２年連続。鋼材平均価格は
２６年ぶりに過去最高を更新し、初めて１０万円を超える。他の鉄鋼大手も追随する見通し。
大口契約を結ぶ家電メーカーなどの負担コスト高騰は避けられない情勢だ。

[675: 匿名さん]

ウダウダ言ってねーで
買えっつーの！

買わねーなら黙ってろ

[676: 匿名さん]

・・・とデべも怒ってます。

[677: 上等]

>>671さんの言われる、
>我々は東には興味ありませんから
これは至極まっとうな考え方だと思います。

何故なら、双六で言えばすでに上がりの状態ですから、
それまでの道程を振り返ったり、まだプレイ中の者に干渉する必要がないからです。

ではなぜ私が城東の情報を発信するのでしょうか？

たとえて言えばこうです。
この「マンションコミュニティ」の他のスレを読ませていただいたところ、
東京と違い、大阪では南北で地域間の差異があるようですね。
(考え違いだったら失礼しました)
仮に私が大阪へ引っ越すことになったとしましょう、
資金が潤沢であれば、マスコミに取り上げられるような一等地を選べばそれで終わりです。
しかし当然そんなことはありませんから、
このようなスレ等を参考にしたり、すでにお住まいの人の話などを聞いて現地の様子を知り、
少しでも不安を取り除きたいと考えるのが人情だと思います。

簡単に申せば、この現象の逆の行為を行っているのだとお許しいただければ幸いです。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[678: 大学教授さん]

２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）に基づいた都心部居住を目指すでしょう。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行くと思われます。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

[679: 大学教授さん]

就職氷河期世代以降、上京者比率が高まっている状況がよく分かるが、
団塊Ｊｒ需要がほぼ終わろうとする今、次の世代には所得格差と言う大きな特徴がある。

国税庁の民間給与実態統計調査によれば、賃金労働者の平均年収は９年連続で減少する一方、
年収２００万円以下と年収１０００万円以上の人が増加し、給与格差が確実に拡大している。
それは、「ネットカフェ難民」に象徴されるフリーターや派遣社員と、正規社員との社会的な
待遇格差を反映した結果である。
また、同じ給与所得者でも、男性は減少傾向にあり、女性は増加傾向だった。専業主婦が減少し、
共稼ぎ世帯が増えている。
これらの事から言えることは、一生独身で、家を購入できない人達が確実に増え続け、
それが首都圏に滞留、蓄積されていることだ。
首都圏の３０代前半、２０代後半人口は多いが、マンション購入と言う面で見ればその数は意外に少ない。
一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした坪２５０万円前後のマンション
は今後もまとまった数が売れ続けるだろう。
そして、坪２５０万円前後とそれ以下の低価格物件との価格差は広がって行く。
各デベはどちらに軸足を置くかはっきり決めることを迫られている。

[680: 匿名さん]

>一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした坪２５０万円前後のマンション
>は今後もまとまった数が売れ続けるだろう。
>そして、坪２５０万円前後とそれ以下の低価格物件との価格差は広がって行く。

もういいよ、東側の話は。
坪250万やそれ以下でマンション売ってるんだから、さっさと買えばいいじゃん。
気持ち悪いよ、教授と上等。
これだから東は・・・。

[681: 匿名さん]

教授と上等

多重人格なんだから実質一人

[682: 匿名さん]

東教授でいいんじゃない（by 山崎豊子）

[683: 匿名さん]

双方みにくいあらそいだな

[684: 大学教授さん]

首都圏の少子化は進み、地元意識による居住場所の選択は右肩下がりで減って行く。
そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。
適正な価格帯で提供でき、なおかつ需要が旺盛な地域が今までにも増して、集中的に発展して
行く図式になる。
各業者は、今までの経験則を捨て、理詰めでそのような地域を選択し、そこに集中投資して
行かないと淘汰の波に飲み込まれていくだろう。
選択と集中が重要な時代に移行しつつある。

[685: 匿名さん]

宗教がかったインチキセミナーみたいで
同じ事を繰り返すのは無意味だということが
いつになったら分かるのでしょう

[686: 匿名さん]

江東区、江戸川区、台東区、墨田区あたりは、安ければそれなりに
買う人がいるでしょうよ。
最初は賃貸で入居するけど、結婚するあたりでマンション買う人も出てくるよね。
そのまま城東で居ついてしまう人も何割かあるさ。
また、千葉の人が江東区を買うケースも無視できないほどいると思います。
でも高すぎたらだめ。そこまで出すほどその層にはお金がないから。
安いことが絶対必要な条件。

[687: 匿名さん]

PTTの住民板見れば分かるけど
入居する住民層は販売当時の平均坪単価なりの層

東に根付く人もいれば絶対脱出を試みる人もいる

[688: 匿名さん]

＞そして代わりに、経済合理性に基づいた選択が主流となって行く。

合理的に考えて、西側のほうが「住宅」にふさわしい環境がそろってるのは明確。
例をあげるまでもない。

そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。

味わいのある街を味わえる人ばかりではないし。

好きなように選び、満足できればよし。
安価なこともひとつの長所。


ただ、それと住宅地としての評価とは別問題。評価は坪単価。

[689: 匿名さん]

>>688

ほとんど同意。

特に
そして東側は近くて安い、まあ大手チェーン店の料理と同じ。
それをリーズナブルと喜ぶ人も当然いるでしょう。
はわかり易いですね。

ただ、住宅地にふさわしくなくても坪単価が高い場合もある。

[690: 匿名さん]

一戸建てが適した住宅地と、
マンションが適した住宅地と、
タワーマンションが適した住宅地とを、
同じ物差しで評価しようとするのは間違い。

[691: 匿名さん]

>タワーマンションが適した住宅地

住宅地にタワー？
最低限タワーなら地盤が重要ですね。

[692: 匿名さん]

688です。

＞評価は坪単価

と書いたのは、なにも城東を貶めるために書いたわけではない。
豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。それで値をつけられ売れるのだから。

ただ現実問題として、東西線や総武線など東に向かう路線の場合、西に比べて坪単価の下がり方は大きい。その分「総合的には」魅力に欠けるというのは事実だろう。

交通の利便性に1点掛けできる人にとっては魅力的な地ではあるが、そのことをもって将来の発展が約束される、というのは暴論だというだけの話だ。

[693: 銀行関係者さん]

実際問題としては、バブルの拡大を期待して、新東京タワー周辺とか城東あたりに、
先回りのつもりで分不相応な高値の土地を仕込んだ業者が、
今一番淘汰対象の瀬戸際に立たされている。
必死なのはわかるけどね、掲示板活動より金策のほうが重要。

[694: 物件比較中さん]

城東エリアと川崎の下平間、武蔵新城あたりだとどっちが格上?

[695: 匿名さん]

業者もほとんど錯乱状態になってきましたね。
そろそろですかｗ

[696: 住まいに詳しい人]

>>692
>豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。
>それで値をつけられ売れるのだから。

ただご存知のよーに、それがもー売れなくなるみたいなんですよね
だからスミフも当初の＠330万円→＠360万円の価格設定から
あきらめて＠290まで下げてきた

短期で利ざやを稼ごーと目論み豊洲タワーあたりを買っていた方は
投げるべきか塩漬けにすべきか悩んでいる最中です
　
これは豊洲のような城東だけでなく城南、城西でも事情は同じです

[697: 匿名さん]

>>696さん

692です。

>>あきらめて＠290まで下げてきた

価格設定のチャレンジの話と、坪単価の評価をごっちゃにしてませんか？

検証は必要ですが、高すぎて売れなかった物件の坪単価は基準にはできないという話だけです。
当然坪200万に急に下げれば瞬間蒸発してしまうわけですから。

ご存知のように、川を渡って武蔵小杉や川崎西口ならば、250〜280あたりが相場です。
同等か少し上という評価は変わっていないように思われます。

現在の状況ですと、かなり大雑把・乱暴ですが、城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっていないと思われます。

[698: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキング、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
江東区は２６３万円で１７位。

[699: 匿名さん]

武蔵小杉でも去年坪単価300万程度の物件(第2期)が売り出され、
完売しました。しかも、タワーではなく高級でもない物件が。
豊洲で、タワーでも高級でもない物件が高価格で売れた実績はありますか？

[700: 住まいに詳しい人]

>>697
坪単価が地域や物件の評価の物差しになる、というお話は納得しております
ぼくのレスの何にご不満があるのがよく判りません

おそらくは、どの時点、どの状態の坪単価を物差しにするか、ということだと思いますが・・・・・・

相場というのは動いているものですから
実際に市場に受け入れられた坪単価だけを基準にしていたのでは
半年前、１年前の水準でしか語れなくなります

たしか１年前はこのスレでも
「売れ行きが鈍り出した。今の価格水準が高すぎる。下がり出すぞ」と
プロ筋の方が警告を出しておりましたが
「データでは上がり続けてきた。だから今も上がり続けている。
これからも価格は上がる」と受け入れられない方が山ほどおりました

坪単価で評価をするなら、そのあたりの動的な市場構造を認識した上で
具体的な地域、物件の評価をする必要があるとぼくは考えます

豊洲のスミフだって＠290万円というのは予定価格ですから
これでホントに売れるか判りません（たぶん無理でしょ）
実際売れなかったら豊洲の評価は＠260〜280万円程度に修正となる

で、武蔵小杉と比べるなら、あちらのスミフも＠300万円でコケるでしょーが
豊洲ほどは中古も含めての潜在的な在庫はないので、下がりはじめがワンテンポ遅れるかも
そーすると一時的とは言え豊洲より武蔵小杉の方が高いという時期が
２、３年続くかもしれません

[701: 匿名さん]

>699
タワーで平均300を切ってますから、そんなものありません。
ある意味、豊洲は、割安ってことです。

[702: 匿名さん]

>>698,699
江東区の単価は、首都圏の新築マンションの平均坪単価とほぼ一緒だということですね。
都心への近さを考えると、安い。
江東区も、広いけど、その平均なので、場所の便利さとか、暮らしやすさを考えると、豊洲って、すごく、割安ですね。。。

[703: 大学教授さん]

就職氷河期時代と現在の正社員雇用拡大時代の大きな変化について分析した。
各区の２３〜２５歳と２８〜３０歳における区部に占めるシェア変化を、
１９９８年１月から２００３年１月までと、２００３年１月から２００８年１月までを比較した。
前者は就職氷河期時代を反映、後者は現在を反映している。
都心部はシェアをさらに拡大しているが、県境外周区が軒並みシェアを減らしているのが良く
分かる。安価な家賃を求めて県境外周区に居住する人の比率が減ってきている。
これは次世代購入層の都心回帰志向がより強まることを暗示している。

千代田区▲０．０６→＋０．１０、中央区＋０．２８→＋０．５９、港区＋０．２７→＋０．７２
新宿区▲０．２０→▲０．１６、文京区▲０．０５→▲０．０１、台東区＋０．０８→＋０．１６
墨田区＋０．０８→＋０．２１、江東区＋０．２９→＋０．４６、品川区＋０．２１→＋０．４４、
目黒区＋０．１７→＋０．３２、大田区▲０．２６→▲０．３６、世田谷区▲０．２０→▲０．３５、
渋谷区＋０．３０→＋０．２８、中野区▲０．２８→▲０．１８、杉並区▲０．４３→▲０．５０、
豊島区▲０．１９→▲０．２２、北区▲０．２０→▲０．０９、荒川区＋０．１１→＋０．０８、
板橋区▲０．２１→▲０．５９、練馬区▲０．０１→▲０．３６、足立区▲０．３０→▲０．２３、
葛飾区＋０．０２→▲０．２５、江戸川区＋０．５７→▲０．１２、

[704: 大学教授さん]

２３〜２５歳の年齢層は、地方からの上京者で増加しながら５年後には２８〜３０歳の年齢層
となり、購入予備軍となる。
そしてそのシェアも変化する。
その変化は、いったんどこかに居住しその後転居した結果＝すなわち居住志向の変化を含んだ
ものとなる。シェア変化がマイナスのところは、志向から外れていることを意味し、シェア変化が
プラスのところは好まれていることを意味する。
さらにシェア変化の時系列比較は、時代の変化とともに志向がどう変化しているかを示す。
すなわち、プラスが拡大していればさらにいっそう好まれるようになった事を示し、
マイナスが拡大していればさらにいっそう志向から外れている事を示す。

購入者予備軍の志向の変化を分析することは、
不動産業界にとっても無駄な投資を避ける意味で非常に重要だろう。

[705: 大学教授さん]

上京者の大量流入はあるものの、
区部においても少子化を反映し、２３〜２５歳人口は右肩下がりである。
１９９８年１月時点４６２２０６人
２００３年１月時点３９４５２８人
２００８年１月時点３６８２４８人
なんと１０年前に比較し２０％も減っている。

この減少は、将来の不動産需要の大幅な減少を示し、
この限られたパイを間違いなく獲得するには、単純に作り続けるだけでは無く、
購入者の志向をより的確に分析、予測して行くことが重要である。
不動産業界の淘汰は待ったなしと云える。

[706: 匿名さん]

若年層で「都心回帰」しているのは、おもに独身かDINKSなのではないか。家族もちでこぞって都心
回帰できるほど若年層は恵まれていないし、教育環境等を考えると繁華街に住むのは気が引ける。

だとすれば、都心回帰ののちに現れるのは、都心部の急速な高齢化ではないだろうか。そうなれば、街の活力もへったくれもない気がするのだが。

[707: 匿名さん]

ほら、あの人のいう都心は江東区のことだから。

[708: 大学教授さん]

>>706
従って、都心部の適正な価格帯維持が極めて重要になって来るのです。
地価が高騰するとその地域の発展は止まって、高齢化が進んで行きますから。

[709: 匿名さん]

せいぜい都心６区が都心回帰の対象。
それ以外はバーゲンに人が集まっただけ。
いわゆる都心回帰のムーブメントとは、購入層も動機も別。

[710: 匿名さん]

本当の都心回帰とは、どうしようもなく高くなった都心から流出した人口が、
都心が手ごろな値段になって帰ってきたということ

もともとお手軽価格だった川向こうが、多少人気地区も出て
若い一次所得者が流入するという現象とは全く違うものです

[711: 匿名さん]

回帰って言葉が間違い、一度人気低落の郊外でローン組んで家を買った人は
よほどの経済力がなければ都内へ戻る事は不可能。
都内で購入している人は初めての物件購入でしょ。

[712: 匿名さん]

前回のバブル期に、
高く地上げされて郊外に流出した人口が多いんですよ。
金は持ってるしローンでもないから、
悠々と都内に戻れます。

[713: 匿名さん]

まぁ、そういう層がもどるのが、どっちみちあの辺ではないのは確か。

[714: 匿名さん]

人口減少
供給過多
延べ床面積の増大
あげく非効率で割高な商品

解ってて金出してるんだから
ほっとけよ

不動産は下がりだすと、先が長いんだから

[715: 匿名はん]

東京駅５Km圏が売りの城東でも通勤地獄の東西線沿線は厳しい。

[716: ビギナーさん]

ここは、湾岸とタワーマンションに恨みでもある人たちのたまり場なんですか？
普通に郊外一戸建て持っていようが、投資目的でなくても湾岸やタワマン買ってる人いるでしょ？

バブル崩壊以降は、西武グループも東急グループも弱ってますから・・・
ひと昔前みたいにありがたがってそちらに住む人もあんまり増えないんじゃないですか？

イメージだけで、人口増やしたって言うんならそっちが先でしょうｗ
日本人は外国風の街並みや店舗、カタカナの名前がついてればみんなありがたがってるころに人がたくさん集まった場所ですよねぇ〜ｗ

大学教授さんや上等さんがいってるのは、首都圏で人口かかえてる近県居住者の東京区部（外周以外）への住み替えが進んでいることや、都心部には白人系の外国人とごく一部の大金持ちしか住めないところばかりだけど、湾岸エリアや新しい土地ならアジア系の外国人や日本人の小金持ちでも買えますから・・・土地もたくさんありますしｗ

既得権益者やマフィアだらけの宿場町系ターミナル駅群よりは、まっとうな方がお住いになるんなら東側のほうがましかもしれませんよ〜・・・って言ってるんだと思いますが？

なんでもかんでもケチつけて上げ足とってるばっかりの人は、マンションなんて住んでも息苦しいだけでしょうから・・・郊外の一戸建てがお似合いカモしれませんねぇ〜

それから、都心がどこだとか気にしてばっかりいる人は皇居にでも住まなければ永遠にご満足されないんだと思いますｗ

[717: 大学教授さん]

団塊Ｊｒは首都圏に多くの人口を抱えていたこともあり、上京者比率は低く、首都圏出身者が多い、
この為、居住志向としては地元志向が強く、郊外、県境外周区へのまとまった需要もあった。

その団塊Ｊｒ需要もそろそろ終わりを迎えようとしているわけだが、
次に続くのは就職氷河期世代で、地方経済が崩壊し、已む無く上京した人たちが多く、２３区の
上京者比率は４５％に達している。特に世田谷区と杉並区は多く、上京者比率はそれぞれ、
５４％、５６％と過半数を超えている。これは、不況により中小の町工場の雇用が無くなり、
飲食店を中心としたサービス業と販売業に人が流れ、池袋、新宿、渋谷といった繁華街に近く、
また安いアパートストックも多い世田谷区、杉並区に集中したためだ。
しかしながら、この世代の所得格差は大きく、持ち家が購入できる人の割合は今までに無い低率に
なることが予想される。
全体のパイの縮小と持ち家率の低下が同時に起こる不動産業界にとっては最悪の世代と云えるだろう。

[718: 匿名さん]

大学教授＝上等＝ビギナー（なのに外周とか言ってるw）


　　　鉄板ですw

[719: 大学教授さん]

現在２８〜３０歳の年齢層が５年前、すなわち２３〜２５歳時の上京者数と、
現在の２３〜２５歳の上京者数を比較すると以下となる。
千代田区３７５→６９８、中央区１３５４→１８２９、港区２９１２→３８８２
新宿区８０７２→９０７２、文京区３９８９→４６８６、台東区１５４６→２２７６
墨田区２１２６→３５５９、江東区３０６１→４７９１、品川区６３３６→７０３５
目黒区６５１９→６１５４、大田区１１１８３→１２９７７、世田谷区２２１８０→１９３８６
渋谷区５７１７→５２４１、中野区１０１３８→１０５５９、杉並区１７０６７→１５９７０
豊島区７８９２→８４３６、北区４０３６→４６８７、荒川区１８８６→２５２８
板橋区９９２５→９８６７、練馬区１１５１４→１１１０８、足立区３６４８→４７８０
葛飾区３５６３→３６９３、江戸川区８２６７→８１２７
総数１５３３０６→１６１３４１
増加総数を増やすとともに、都心部が大きく増えているが、県境外周区は概ね停滞している。

その背景には、上京者の中身の大きな変化がある。
東京都の１８歳から１９歳になった際の増加数＝高卒上京者数の推移
１９９７年中２５５２６人、２００２年中１８３９５人、２００７年中１３４７３人
２２歳から２３歳になった際の増加数＝大卒上京者数の推移
１９９７年中１６６６人、２００２年中８１０３人、２００７年中１４２９６人

２３区の産業構造が変わり、中小製造業、小売店といった高卒の就職先は減り、代わって、首都圏の
少子化を補充するための大卒ホワイトカラーの上京が増えている。この傾向が続けば、
上京者の高学歴化、高収入化が進み、親の代からの首都圏在住者と格差が発生するかもしれない。
親の代からの首都圏在住者には持ち家が既にある場合もあり、ストック面では恵まれているが、
フロー面では上京者の方が上位になるだろう。

[720: 大学教授さん]

２３区は地方からの大卒者の流入人口増加により、少子化による人材不足を補っている状態で
あるが、地方も程度は軽いものの少子化が進んでいる。
いずれは、知的移民の受け入れ拡大で人材不足をカバーして行く時代になる。
その場合も居住の中心は知的産業が集中・集積している都心に隣接した区になる。

経財諮問会議　“高度人材”２倍の３０万人に　外国人の受け入れ拡大提言
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080510-00000006-fsi-bus_all
激しさ増す学生獲得競争　慶大院留学のススメ　奨学金２年９００万円
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080512-00000084-san-soci

[721: 匿名さん]

>967
>城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっ>ていないと思われます。

誰が、いつ、そんな評価した？
「城東には絶対住みたくない」という人が大勢いることをお忘れなく。

[722: 匿名さん]

＜マンション販売＞全国的に低調…価格急上昇、買い控え
5月19日12時5分配信 毎日新聞
■「値引き」ＤＭも

　「弊社物件に来場して頂いた方限定でご案内しています」。東京都渋谷区に住む男性会社員（３１）は、自宅に届いたダイレクトメールを開いて目を見張った。大手不動産会社が売り主の杉並区の新築マンションで、販売価格を７７９０万円から６０００万円台まで、１割以上値引きしていたためだ。

　この男性は結婚を機に昨春から１０件以上の物件を見学したが、条件に合うマンションはいずれも「５０００万円台」の予算を超す物件ばかり。最近はモデルルーム通いも休んでいた。「もう少し待てば、もっと値下がりするかも……」と様子見を決め込むつもりだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000036-mai-soci

[723: 匿名さん]

>条件に合うマンションはいずれも「５０００万円台」の予算を超す物件ばかり。
やっぱり場所にこだわりがあるんでしょうね。
待ってでも希望する地域にこだわる人は多いですから。

[724: 匿名さん]

条件って何なんでしょうね？
奥さんの実家に近い必要があるからかな？
＜この男性は結婚を機に昨春から１０件以上の物件を見学＞
これがヒントかな？

[725: 匿名さん]

>　ただ、住宅評論家の櫻井幸雄さんは「値引きするのは交通の便など何か悪材料があるためで、何>でも『待てば下がる』わけではない」と指摘する。

やっぱりオチなんですかね。

[726: 親と同居中さん]

クレストリヴァシスが大幅値引きのようで掲示板がにぎわっています。

まだ今のところ北区ですが、やはり徐々に、
新価格、新新価格については崩落が迫っているようです。
契約したら即含み損というような事態もありえますね。

[727: 大学教授さん]

不動産業界の方は是非今夜のＮＨＫスペシャルを見るべきでしょう。
東京の将来かもしれません。
ロンドン、ＮＹ交代の背景の一部にはテロ問題もあったようです。その都市の治安は経済活動を
行う意味で重要です。東京はそれを十分クリアーしていますが、問題は語学でしょう。

ＮＨＫスペシャル
沸騰都市　第2回　「ロンドン　世界の首都を奪還せよ」
午後10：00〜10：49
今ロンドンが、「世界の首都」の地位をニューヨークから奪い返しつつある。数年前まで多国籍
企業は、NY証券取引所で上場するのが常だったが、今や多くの企業がロンドンに押し寄せる。
外国為替や外国株式の取引量もロンドンがNYを抜き去った。
ロンドン復活の大きな要因は、インド、ロシア、中国、中東など新興国との結びつきを深めた
ことにある。同時多発テロ以降、規制が厳しくなったアメリカを嫌った企業・資本・人材が、
市場開放を売り物にするロンドンに一気に方向を変え流れ込んだのだ。
その象徴がサッカーの世界最高峰、プレミアリーグだ。ロシアやアジアの富豪が名門チームを
次々と買収。莫大な資金力を背景に有名な外国人の選手や監督を獲得し、リーグを大いに沸かせ
ている。今や、半数近くのチームが外国人のオーナーとなった。
テムズ川沿いのモスクワといわれる地区に集まる多くのロシア人富豪たち、ロンドンに次々と
進出するインド系企業、なだれ込むポーランド人労働者など、ロンドンは多国籍のエネルギーに
満ちている。
自前の成長エンジンをあきらめ、新興国のエンジンを使うことで復活をとげたロンドン。グロー
バリズムを主導しながら、その精神を失いつつあるニューヨークから主役の座を奪い返そうとし
ている。グローバリズム主役交代のうねりを描く。

[728: 匿名さん]

城東・城北の相場は崩落か…

[729: 大学教授さん]

5月19日8時26分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ
人材派遣や人材紹介など人材ビジネス業界で、日本企業に外国人雇用を促す動きが顕著になって
きた。政府が医療、教育、ＩＴ（情報技術）など専門的技術を持つ外国人雇用の拡大に向けた
具体策を検討しており、専門技能を持つ外国人の雇用促進は、人材ビジネス各社にとって大きな
ビジネスチャンス。さまざまな工夫を凝らして事業拡大を競い始めた。
金融やＩＴ分野に特化した米系人材紹介会社のロバートハーフジャパン（東京都千代田区）は
今月末から、米国本社が昨年１０月に開設した海外の求人情報や各国の労働事情などを検索できる
ポータルサイトに日本情報を掲載する。
イギリス、オーストラリア、ベルギーなど１０カ国に次いで、アジアとしては初登場。昨年１１月
には米国本社に「ジャパンデスク」設置し、日本企業への転職相談体制を整えた。加えて、日本
情報の提供で日本企業への人材紹介件数を増やす。
人材派遣大手のパソナグループは、２月に日本の大学に留学している外国人専用の就職支援サイト
「グローバルルーキー２００９」を開設し、留学生の日本企業への就職支援に乗り出した。
先週末の１６、１７日には、米ロサンゼルスで日本も含むアジア各国からの留学生を対象とした
就職フェアも初めて開催した。アジアからの米国留学生は３０万人いるといわれる。
フェアでは就職相談や、日系企業を中心とした求人情報を提供した。
技術者派遣大手のメイテックは２００４年から、中国５カ所にエンジニア養成学校を開設。
優秀な中国人卒業生を社員として採用し、日本国内の企業に派遣している。初年度の０５年度は
３０人だった中国人採用は毎年増加し、来春までに１８０人を採用する。
同社は、自社で雇用した技術者を派遣する特定人材派遣業。「中国現地法人の幹部候補として
中国人技術者を派遣してほしいという日本企業が増えている。このため、３年後に派遣先企業の
正社員にする紹介派遣契約が多い」（広報部）という。
香港資本の人材紹介会社で、昨年１月に事業を開始したグッドジョブクリエーションズ（東京都
品川区）は、中国滞在経験の長い日本人や、日本滞在が５年以上で日本語の堪能な中国人に限定
して人材紹介を行っている。井上一幸社長は、「日本企業の中国ビジネス拡大で、日本語が堪能
な中国人のホワイトカラー需要は増加している」とし、今年度は初年度比２倍の約５０人を
日本企業などに紹介する計画だ。

[730: 匿名さん]

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html

適正価格に落ち着いてきますね。

[731: 住まいに詳しい人]

>>725
でも、それも過去の常識じゃないかな？
　
　
　
今後５年間に関しては、全面下げかもしれません
下げ幅は色々ありますでしょーが

都心の超一等地は瞬間風速で＠1100万円まで逝っちゃたわけで
これを維持するのは無理ですよ、今の日本経済では

今はあらゆる場所が割高なんだから、全てに調整は必要です

[732: 匿名さん]

722は、毎度お馴染みココロコス久米川を持ち出してる記事だよ。
東村山を例にあげて都心を語る意味なし。

[733: 大学教授さん]

>>719
来春卒業する大学生の内定先
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0805/19/news103.html
内定を得ている学生に内定先業種を聞いたところ、文系は「銀行」が最も多く28.2％、次いで
「保険」「情報処理・ソフトウエア」（いずれも15.5％）、「証券・投信・投資顧問」（9.0％）
と金融業が上位にランクイン。
一方で理系は「情報処理・ソフトウエア」が27.7％でトップ、「建設・住宅・不動産」
（20.7％）、「電子・電機」（18.7％）、「自動車・輸送用機器」（16.0％）と続いた。

今後不動産購入の主体は徐々に上京者に移行する。
上京者の志向は職住近接、従って、このような業種が集積しているところ若しくは近接している
ところの不動産は将来も堅調に推移するだろう。
不動産投資の目安になる。

ちなみに新社会人の支払い家賃が高い業種
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0804/02/news053.html

[734: 大学教授さん]

外資系高級ホテルの客室稼働率に格差が起こっています。
都心に続々とホテルが生まれ、
都心以外の新宿区、目黒区といったところは稼働率５０〜６０％台。
オフィスの都心集中が今後も続きますから、格差は広がる一方でしょう。
今年１１月には丸の内トラストタワーが完成して、シャングリラホテル東京が入居します。

[735: ビギナーさん]

大学教授のコピペのせいで、このスレは使いづらく、見づらく、つまらなくなった。

[736: 匿名さん]

コピペ自体は、以前から多いスレなんだよ。
コピペ中身が都合の良い人だけは喜んでるんじゃないの。

[737: 匿名さん]

最近は皆スルーがうまくなってきた
２WAYコミュニケーションが出来ないようですから
完全スルー推奨です

[738: 匿名さん]

教授の中では丸の内は身内（城東）扱いだな（笑）
ところで、目黒のホテルってどこを指してるわけ？
クラスカのこと？
都心の外資ホテルとはターゲットが違うでしょうが。
ということでスルーで（笑）

[739: 匿名さん]

目黒は、ウエスティンでしょ多分？

[740: 匿名さん]

そうか、目黒区にも立派なホテルがあったんだな。
忘れてた。
ところで教授のところの外資ホテルって？
イースト２１？

[741: 匿名さん]

マンダリンオリエンタル東京とフォーシーズンズホテル丸の内ですが、
山手線より東にあるからって城東扱いするのだけは勘弁してくださいっ！

[742: 相場の神]

4月以降の中古マンションの成約事例眺めていると高値成約が少ないね。

・元麻布ヒルズ低層棟の3Fが@731万（2億8000万円）で成約。
・代官山アドレスの21Fが@575万円（1億4400万円）で成約。

上記2件だけ突出した高額成約事例だが、あとはこんなものです。
・WCTアクアタワーの22Fが＠285万（6900万）で成約。
・WCTブリーズタワーの39Fが＠317万（7980万）で成約。
・芝浦アイランドケープタワーの10Fが@233万（6250万）で成約。
・芝浦アイランドグローヴタワーの29Fが@285万（8800万）で成約。
・キャピタルマークタワーの23Fが＠250万（5750万）で成約。
・パ−クハウス神宮前の1Fが@415万（12000万）で成約。
・フォーシーズンズグランデ一番町 の2Fが@435万（11000万）で成約。

都心部しか調べてないけど何か知りたいとこありますか？
ただし成約事例は載ってない場合もあります。

[743: 匿名さん]

>・代官山アドレスの21Fが@575万円（1億4400万円）で成約。

思いのほかアドレス強いですね。
私のまわりでも、なぜか外国人富裕層が代官山に集まってきてるんですよね。
ちょっと気になっていたもので。

[744: 購入検討中さん]

>>740

＊＊にマジレスするのも無粋ですがイースト２１はオークラです。
隅田川の東にも外資ホテルは沢山ありますよ、舞浜にｗ

>>742

おお、レインズ情報ね
港区タワーも坪単価的にはこなれてきましたね。豊洲の新築の競合は
実は港区の中古かも。ただし芝浦島は駐車場の空きが少ないので
敬遠されると聞きました。WCTは立体なら空きがあるそうな

[745: 匿名さん]

あるマネー雑誌によれば、やがて０５年以前の「旧価格」に戻る可能性が強いとか。
郊外は明らかでしょうが、都心はさてどうか。もしも戻れば、またブーム復活で、この種の掲示板も賑わうのでしょうか。

[746: 匿名さん]

地価は下がる、原材料費は上がる上がる、人件費は横ばい・・・

[747: 匿名さん]

>742
中古が新築より高いと言う逆転現象が正常に戻ってきていると言うことでしょうか.

聞きたいのですが、1年前の価格上昇期には同じようなマンションはどのくらいの価格で成約されてたのでしょうか？

[748: 匿名さん]

外資系高級ホテルの客室稼働率が低下している。

2003年の開業以来、90％前後の稼働率を維持してきたグランドハイアット東京は
80％を切っており、ウェスティンホテル東京（東京・目黒）の1-3月の稼働率も
50-60％台にとどまった。

新築オフィスも空室率上昇中

改めて見返すとマンションから顕在化したね

[749: 匿名さん]

代官山は大使館やスクールが多いしな。
渋谷区でも富ヶ谷・代官山・恵比寿あたりは中目黒同様にデザイナーさんやメディア系の人たちに人気が大きいな。

[750: ビギナーさん２]

>>742

ありがたいデータですね。タワーも選別されるようになってきたという感じですね。その中でやはりＡＡＡは強い感じはしますね。あと、芝浦島は駐車場が不足しているのですね。しかし、あそこで駐車場がないのはちょっとガンですね。

>>745

一律に０５年の旧価格というより、物件による格差が出てきているような気がします。

しかし、一次産品価格の高騰もあり、物件の値段がそれほど下がるという感じはしないですけどね。（高級仕様の）高いものはより高く、安いものはいくら値を下げても、なかなか売れない・・という感じでしょうか。

[751: 匿名さん]

週刊ポスト、東京「幸せな街ランキング」

世田谷、品川強し。

1位　　調布（調布市）
2位　　旗の台（品川区）
3位　　大崎（品川区）
4位　　護国寺（文京区）
5位　　武蔵小山（品川区）
6位　　月島（中央区）
7位　　三軒茶屋（世田谷区）
8位　　大井町（品川区）
9位　　成城学園前（世田谷区）
9位　　二子玉川（世田谷区）
11位　自由が丘（目黒区）

今回『週刊ポスト』の調査は、“治安”“住環境”“利便
性”“教育”の4つの項目で各街〈駅〉を評価したモノで
す。それぞれ「犯罪発生率」や「交通事故発生率」、「
不動産賃料」「平均所得」「物価」といった他の調査で
もよくあるものも含めて、“治安”ではデルヘルの数、
“住環境”では住民1人あたりの公園面積や自殺率、
“利便性”では1万人当たりのコンビニの数や1000人
当たりの病床数なども含まれている。・・・だそうです。

[752: 匿名さん]

ここ数年、不況から好景気→新価格→新新価格→また不況・・・

本当の適正価格はいったいいくらくらいなんだろう？

都心タワーマンション・・・
城南低層マンション・・・
郊外中規模マンション・・

それぞれ坪単価、いくらだったら？？？

[753: 匿名さん]

都心タワーマンション・・・@350
城南低層マンション・・・@280
郊外中規模マンション・・@180
が適正と思う。

[754: 匿名さん]

>>744

港区の中古というよりも、
港区湾岸の中古ですね。
豊洲新築の競合は。

中央区湾岸の中古も競合に加わるんじゃないかな。

[755: 匿名さん]

>>753
では、たとえば世田谷区の低層マンションなら
８０〜９０平米で7500万くらいが適正ということか。
高級感や駅からの遠さで多少の加減がでてくるとは思うけど。
たとえば、竣工物件を値切るとき、これを参考に買値を算出していくといいかもね。
新新価格から一割値引いてもらったところで、まだ高いと言うわけだ。

[756: 匿名さん]

世田谷区の低層マンションって、
大手ではないデべが幾つも建ててるからね。
デべがどこかも考えて算出を。

[757: 匿名さん]

そうですね。
じゃあ、財閥系デベだったら＠２８０万でいいのかな。

[758: 匿名さん]

でかいを世田谷を一括りって無理ない？
三宿と千歳烏山とか、どう考えても＠50〜100は違うでしょ。

[759: 匿名さん]

去年の世界経済を見誤った人で、間違いを反省せずに資源高とか次のネタで必死に誤魔化そうとしてる人が結構居るね。

こういう間違っても反省しない人は次も間違うんだよな。

[760: 匿名さん]

>>751
ほとんどが南だな。

[761: 匿名さん]

>>759
下がる下がると言ってればいつかは当たる。
それで当たったのを自慢するのと同じレベル。

[762: 匿名さん]

三宿@310の烏山@230でどう？

[763: 匿名さん]

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html
これ見るとこのあたりは@180〜200くらいが妥当ってこと？

[764: 匿名さん]

今、高騰しているらしい建材を使って作って高く売っても売れる好立地にしか
もうマンションは建設されない。

安くしか売れないようなところに金かけて作っても赤字だから。
あるいは高くすると売れないから。

今後マンション業界は尻すぼみです。
マンションに適した土地っていくらでもあるわけじゃないしね。

[765: 匿名さん]

>763
キャンセル住戸だから昔の分譲価格ね。

[766: 匿名さん]

適正価格の話してんだから、おおむね正解じゃね？

[767: 匿名さん]

>>759

自分でバッターボックスに立ったことない人は反省なんか
しませんよ。打席に立たなければ少なくとも三振はないですからね。

[768: 匿名さん]

評論家やアナリストは反省したって、商売にはならない。
後講釈することはあってもね。

[769: 匿名さん]

この前リノベーション特集をやっていましたけどコンクリや鉄筋は古いまんま。
数十年後の湾岸地域の杭なんてかなり錆びてんだろうなぁ。
上辺だけきれいにごまかして横文字であおる業者。

安いはずだなー

[770: 匿名さん]

インチキが知れ渡っただけかも

[771: 匿名さん]

>>763
それ2年前の価格
今はもっと高い

[772: 匿名さん]

そのくらいが適正価格だったのではないかという意見でしょ。
都心のタワーだって今は400や500オーバーだけど、@350くらいからが妥当、
城南低層も350くらいだけど@280くらいなら適正価格ではって話の流れで、
だったら今250くらいの江東湾岸は＠200くらいかなって話。
今いくらとかの話じゃないから。
（個人的には本当の都心はもうちょっと上でもしょうがないかなって思うけど。）

[773: 匿名さん]

>>772
妥当性や適正価格は、「買う人」が決めるもの。

買う人が居る限り、適正価格よん。

買わない人が根拠もなく妥当価格を出しても、誰も耳貸さない。

ん？２年前竣工のキャンセル住戸２件の価格だけじゃ「根拠」にはならない。

たぶん、772は一度思い込んだら他の意見は耳に入らないタイプだから、これ以上は言わない。

[774: 匿名さん]

>>772
昔のトレンドをそのまま置き換えるのは、素人がよく犯す間違いです。
昔Ａが１００円でＢが８０円でした。
Ａが今９０円だから、Ｂは７０円じゃないとおかしい・・
こんな幼稚な理屈ｗ

[775: 匿名さん]

昔Ａが１００円でＢが８０円でした。
今Ａは９０円でも売れないが、Ｂは９０円で売れている。
ナンデダロー、ナンデダロー、
よーく考えてみようｗ

[776: 匿名さん]

Ｂはバブルに違い無いよ
ナンチャッテｗ

[777: 匿名さん]

>>763

そのCFTの90㎡
LD以外は鉄格子じゃん
今見ても高く感じるな

[778: 匿名さん]

昔100円だったAが110円、昔30円だったBが50円、
これでもうBの価値がAより上がったって思えたらかなりおめでたい。

他人の意見どころか現実が目に入らないのか・・・

[779: 大学教授さん]

>>727
集中と集積は効率性を高める。これは教育の世界にも当てはまる。
国際的人材を最も必要とする都心部に、都心回帰で子育て世代が続々と住むようになり、０〜３歳
人口は急速な勢いで増えている。語学教育への投資もこのエリアに集中的に行えば極めて効率的に
なるだろう。そして、セカンドステージとなる知的移民受け入れ拡大の環境整備につながる。
将来的には、知的水準が上の人たちが都心部に住み、知的移民と混在しつつ、国際都市東京を
支えて行くことになろう。

教職員２万５０００人増、「小学英語」要員など…文科省原案
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080522-00000062-yom-soci

[780: ゼミ生]

教授、おはようございます。
私個人の意見として、知的水準と年収は比例すると思います。
つまり「世帯年収の多い区は知的水準も高い」と言えると思いますが、
教授のお考えはどうでしょうか？

[781: 住まいに詳しい人]

>>780
餌を与えないでください

[782: 匿名さん]

>知的水準が上の人たちが都心部に住み、知的移民と混在しつつ、国際都市東京を支えて行く

ぷっ、無い物ねだりがお得意なようでw
教授お勧めの城東湾岸の現実はどうかというと
日本語が読めないので規約を理解できない住民が
ペットをエレベーターに連れ込んで放尿させてそのまま放置したり
ペット用のケージやカートを共用廊下やタワーの入り口付近に放置したりと
およそ知的ではない所業に及んでいるらしいですね。

[783: 匿名さん]

>>782
城東湾岸物件の住民板まで見てるんだｗ
あんた気持ち悪〜い

[784: 匿名さん]

うちのマンションにも中国人が
しかも、こいつら始終ウルサイ…

[785: 匿名さん]

>>783
人から聞いた話かもしれないのに・・・
あっ、自分は見てますっていう告白？

[786: 匿名さん]

足立区、最高。

[787: 匿名さん]

＞７８４
倭奴、何ほざく。過去反省するよろし。

[788: 匿名さん]

城東じゃないけど港区湾岸も中国人多いッス
保育園２割くらいは外国人です

[789: 匿名さん]

港区湾岸って、城東以上だね。。

[790: 匿名さん]

当サイトが実施したアンケート「今後価格が下がりにくいのはどのタイプのマンションと思いますか？」によると、4タイプのマンションのうちトップにきたのが、城東エリアのタワーマンションでした。

城東エリアは、通勤アクセスも良く比較的賃料水準も高いエリアです。豊洲のような湾岸エリアだけでなく、墨田区の新東京タワー建設といった再開発も予定されているため、注目度は高いようです。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index2.ht...
これからの10年間で、まず考えないといけないのが人口の減少でしょう。それは、公示地価の下落率の上位に人口流出の大きい県などがランクされていることからも分ります。
都市部への人口流入が顕著ですが、10年後は首都圏でも人口減になると予測されています。その中で選ばれる街は、医療施設や商業施設に加えて公園などの憩いの場があり、多様な世代から支持される街であることに注目しましょう。
また、また、丸の内エリアをはじめとする都心部のオフィス開発が今後も進み、就労者におけるサービス業などの比率が高まることを踏まえると、首都圏でいえば東京駅周辺を軸とした通勤利便性の高い場所であることも重要です。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080514A/index3.ht...

[791: 匿名さん]

>>790
単なるアンケートですな。
「思いますか？」というだけの。

[792: 匿名さん]

>>785
こっちは住民なんだから見てて当然だろ　
おまえバ　カ？

[793: 匿名さん]

あはは、そういう地区の住民は言葉も汚いんだね。

[794: 大学教授さん]

>>791
現状はこのような感じで、都心および隣接部の価格維持率が高くなっています。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
さらに将来を考える場合は、人口減少時代の下での地域の発展性を良く考える必要があります。
アンケートに惑わされず、自分の頭で考え行動すべき。

[795: 大学教授さん]

>>790
日経朝刊の一面に出ているが、
オフィスビルも集中と集積の傾向が強まり、都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは格差が
徐々に開きつつある。
労働人口が今後減少に向かうとともに、企業の淘汰、得意部門への集中が強まり、個々の企業の
規模拡大、生産性の向上と、企業数の減少が同時並行的に進む。
生き残った企業の家賃負担力が強く、規模も大きく、国際化された企業が多く、
さらに利便性を求めて都心３区への集中度を増して行く。
職住近接がより志向される近未来において、住宅エリアの価値を決めて行くのは、
これら地域との交通利便性となろう。

[796: No.15]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　青パー神話も完全に崩壊してるねｗ

[797: 物件比較中さん]

７９５さんよ、それは再開発のサイクルの問題。

ここ数年来、いわゆる都心区周辺の再開発が進んだというだけ。
それは、副都心区より先に開発され、その耐用年数が過ぎ、更新期を
早めに迎えたからというだけ。

これからは、新宿を中心とする西側副都心区周辺再開発が大規模に展開
されますから、企業や人の流れが今後１０年単位の期間を経て西側副都心
周辺エリアに回帰する可能性は極めて高い。

単にそれだけですよ、上等さんｗ

[798: 匿名さん]

796はマルチポスト。
よっぽど嬉しかったんだね。

[799: 匿名さん]

＞７９５
青山パークタワーになんか恨みでもあるの？

もともと５年前の物件だし、西向きだし、売り出し価格で坪４００万円台でしょ。
坪800万で売れないのは当たり前としても坪570万でもまだまだチャレンジ価格でしょ。
坪500万を切ってくれば売れるんじゃない？

第１、坪570万も出すなら３Aで新築が十分に買えるので、わざわざ中古に手を出す意味がない。

[800: 匿名さん]

>都心３区とそれ以外の新宿区、渋谷区とでは

なぜ都心との比較対象が新宿区、渋谷区のみなんでしょう？
都心とそれ以外の格差でしたら、大好きな江東区と都心の格差をご心配されたほうがよいでしょう。
現時点ですら格差を心配されている新宿区、渋谷区の足下にも及ばないのですから。

また、今は確かに江東区などからしたら高嶺の花で、現実的ではないかもしれませんが、
仮に格差が広がって不動産価格が下がるとしたら、その新宿区、渋谷区に住んではいかがでしょう。
渋谷区は港区に、新宿に至っては港区と千代田区に隣接しており、どこよりも都心に近いわけですから。
さらにオフィスに近い事は言うに及ばず、麻布、恵比寿、六本木など人気スポットも至近であり、
西側エリアの文化圏の魅力も十分に享受できます。
これは単に職場に近いだけという、安易な住職近接に興味を示さない文化レベルの高い層にとっても
それこそ理想の住職近接の実現となるでしょう。

供給数においても、心配無用のようです。
2008年以降、23区別販売予定戸数ランキング
1位新宿区　　60件　13287戸
2位港区　　　57件　7119戸
3位品川区　　39件　6758戸
渋谷区は現時点で決定されている販売戸数は少ないですが、
初台近辺、代々木近辺の再開発も検討されていて、近々行われる駅前の大規模再開発に伴い、
今後多数供給されていきます。