23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[590: 匿名さん]

トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[591: 匿名さん]

>>590
トヨタは為替の影響だから無問題。
ドル/円は、夏までに110円には必ずなります。これは断言できます。
トヨタは、106円計算ですから、一気に巻き返しますよ。
もっと先を読みましょうよｗ

[592: 匿名さん]

>>590
トヨタの減益って、円高分だけど、このスレと何の関係がある？

[593: 大学教授さん]

>>577
３０代後半に関し調べました。
５年前の３２〜３４歳に占めるシェアと、現在の３７〜３９歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は１０区、減らした区は１３区です。
シェアを増やした１０区
千代田区　０．３９→０．４９　＋０．１１、中央区　１．２０→１．５７　＋０．３７、
港区　２．１９→２．７６　＋０．５７、新宿区　３．２２→３．２３　＋０．０１、
文京区　１．９６→２．１９　＋０．２２、台東区　１．６５→１．８４　＋０．２０、
墨田区　２．５０→２．６５　＋０．１５、江東区　４．６８→５．３７　＋０．７０、
品川区　３．９９→４．２０　＋０．２１、荒川区　１．８８→１．９４　＋０．０６、
シェアを減らした１３区
目黒区　３．２５→３．１５　▲０．１０、大田区　７．８５→７．８４　▲０．０１、
世田谷区　１０．４３→１０．２６　▲０．１７、渋谷区　２．６８→２．５４　▲０．１４、
中野区　３．８８→３．５２　▲０．３６、杉並区　６．６３→６．１６　▲０．４８、
豊島区　２．８３→２．７３　▲０．１０、北区　３．３８→３．２７　▲０．１１、
板橋区　６．１０→５．７４　▲０．３５、練馬区　８．３７→８．１７　▲０．２０、
足立区　７．４０→７．２２　▲０．１８、葛飾区　４．８６→４．８２　▲０．０５、
江戸川区　８．６８→８．３６　▲０．３２

[594: 大学教授さん]

ついでに、
５年前の２８〜３０歳に占めるシェアと、現在の３３〜３５歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は９区、減らした区は１４区で。このように県境外周区は全滅状態で、
若い世代ほど都心回帰の傾向が強まっている。
シェアを増やした９区
千代田区　０．４２→０．５３　＋０．１２、中央区　１．０７→１．６０　＋０．５３、
港区　２．０４→２．８０　＋０．７７、文京区　２．０３→２．１５　＋０．１２、
台東区　１．６７→１．８２　＋０．１５、墨田区　２．４４→２．６８　＋０．２４、
江東区　４．４６→５．３９　＋０．９４、品川区　４．１２→４．３７　＋０．２５、
荒川区　１．８６→１．９８　＋０．１２、
シェアを減らした１３区
新宿区　３．４４→３．３９　▲０．０５、目黒区　３．３３→３．２２　▲０．１１、
大田区　７．７８→７．６６　▲０．１２、世田谷区　１０．５２→１０．１５　▲０．３８、
渋谷区　２．７６→２．７０　▲０．０６、中野区　４．１８→３．７３　▲０．４５、
杉並区　７．０４→６．３５　▲０．６９、豊島区　３．１３→２．９３　▲０．２１、
北区　３．５９→３．４２　▲０．１７、板橋区　６．３３→５．８６　▲０．４７、
練馬区　７．９３→７．７６　▲０．１７、足立区　７．０４→６．９４　▲０．１１、
葛飾区　４．７４→４．６５　▲０．０９、江戸川区　８．０８→７．９４　▲０．１５

[595: 元院生]

2004年頃の底値時代に大量供給できた区の、３０台シェアが上がっている。
つまり、当時安く住めるようになったところに若い人が増えたってことですね。

[596: 匿名さん]

トヨタの減益を関係ないとホザクばかと
為替の将来を断言する＊＊

お里が知れるな

[597: 匿名さん]

前年の33〜35歳のシェアと現在の33〜35歳のシェアから変化を求めるのがいいと思いますが。どうなのでしょうか。同様に37から39歳も。

[598: 匿名さん]

>>595
当時安かった地域の中で、急激に地価が上がったところが、
今後また減らすということですね。

[599: 大学教授さん]

>>595
既出ですが、
それで持続できるかどうかのキーポイントが坪単価２７０万円前後の限界ポイントをキープ
できるかどうかになるわけです。
今後も大量供給地域である中央区と江東区なら可能と予測しています。

[600: 匿名さん]

>>596
理解できないな。
お里がって、どういう意味あるの？
為替は、断言できることでは、無いと思うが、トヨタの減益とこのスレの関係を、普通の人が分かるように説明してください。
聞いてみたい。

[601: 匿名さん]

>>596
為替断言できるかどうかは、どうでも良いが、
とりあえず、トヨタが数字を出した時よりも今は、円安になってる。

これもどうでも良いが、君、経済とか全く分からない学生でしょ？
そうでなければ、休憩時間に競馬と野球の話しかしない工員等の労務者かな？
いずれにしても、お里は知らんが、君に教養は分かる。
少しは勉強しなさい。

[602: 匿名さん]

>>601
ちょっと日本語が不自由な人かな？？？

変に人を見下す人こそ、コンプレックスの塊りなり。

そして、その文章では多くの人に見下されてる可能性高し。

[603: 大学教授さん]

>>599
このトレンドが維持できれば、１５年後の３７〜３９歳に占める中央区の比率は２．６０％、
江東区は６．３９％になり、江東区は予想される杉並区の５．９３％を抜き、巨大区に成長します。

坪平均単価２７０万円前後を維持できない都心部は流入人口が減り、比率は逆に減って行きます。その部分は坪単価２７０万円前後が維持できる都心部と、低価格で供給可能な県境外周区及び
他県に吸収されるでしょう。
従って、一方的に県境外周区の比率が減り続けることは無く、また、中央区、江東区の
比率が予想以上に高くなる可能性もあります。

[604: 匿名さん]

まあまあ、いいからこれについて説明いただけませんか？

>>トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[605: 匿名さん]

597さんの言われるとおり、同じ年代と比較するべきだと思います。

５さいによる所得差のファクターが入ってきてしまいます。
例えば、５歳経過して所得が上がったので、都心へ住もうとか、、

同じ条件にしないと、その他のファクターが入ってきてしまって、
よくわからなくなると思います。

[606: ビギナーさん]

この地図で昭和22年や38年頃の東京を見てください。
わかっていたつもりでも現実をこのように直視すると、
素直に江東区あたりのマンションは怖いなと感じてしまいました。

http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=24

[607: 匿名さん]

>>606
思わず「江戸時代」みちゃったよ．．．．湾岸無かった(笑

[608: 匿名さん]

いえいえ、現代においても城東湾岸は存在しません＊＊
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[609: 匿名さん]

こういうのもありますよ。

東京大使館マップ
http://blog.livedoor.jp/unknownmelodies/archives/50907946.html

こういう場所に不動産は買いたいものですな（高いけど）

[610: 匿名さん]

古代地図みてみなよ　東京、浅草など周辺凄い事になってるよ

[611: 周辺住民さん]

609の地図は面白いね。
皇居を中心にして東西に分けると、東にはコンゴ（浅草橋）とアルバニア（築地）しかないね。
これが何を意味しているのか大学教授さんに聞いてみたいところだけど、専門外かな？

[612: 匿名さん]

なんだかんだいっても港区の一人勝ち。
あとは大差なしってところですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/03/60i3r201.htm

[613: 匿名さん]

人口増で「一人勝ち」と喜べるなら幸せかも(笑

面白いのは、江東区の一角だけ、その港区と同じ緑色ってことだね？

ちなみに人口増の話しなので、このスレタイとは直接も間接も関係ない。

[614: 匿名さん]

>>613

港区も爆発的に増えているのは一角だけですよ
もちろん大使館が存在しない地域です

[615: 匿名さん]

２３区だと渋谷区だけが１人負けですな！！

[616: 匿名さん]

江東区と同じだけ足立区も増えてますな。

ちなみに江東区の一角が緑なのは、港区の台場。

[617: 匿名さん]

>>615

何でだろうね？湾岸部みたいに大規模物件の新規供給がないからかしら

ちなみに港区も６−７年前までは人口減が激しくて小中学校は統廃合
されるは、商店街は壊滅状態で大変だったんだけどね。
うちの近くも駐車場だらけでしたよ。（しかも借りる人がいないので
安かった）

小さい子供がいたり、新婚家庭には月３万円配るなどの（抽選だけど）
定住策やってたんだけどもう必要ないのでしょうね。

[618: 613]

＞ちなみに江東区の一角が緑なのは、港区の台場。
あはははは！　　　港区の皆さん、失礼しました<(_ _)>

[619: 匿名さん]

世田谷に7つも大使館があるとは。

[620: 匿名さん]

ケニア大使館なんて
八雲の普通の大きな家みたいだったな

[621: 匿名さん]

ここ2-3年以内にで千代田、港区あたりにマンションを買おうと思っているのだが、今後の価格動向はどうなんでしょうか？
このまま下がり続けるなら（実際には都心はほとんど下がってなさそうだが…）買うのも悩んでしまうが、現状維持ぐらいなら買おうかなと考えてます。
まあ、実需なので、欲しければ買えって言われそうですが…

[622: 入居済み住民さん]

>>621
資産価値はあまり気にしないほうがいいですよ。新築買って住んだとたんに中古で価格０だと思っておけばいいと思います。
そんな私は、品川区のマンションを2003年に青田買いして2005年より入居しています。買った時期がよかったので、現在売りに出すと3割以上値上がりしていますが、これも資産価値を気にせずに、住みたい物件を真剣に選んだ結果だと思います。誰もが住みたがる物件なら、そんなに値下がりはしないですよ。きっと。

[623: 土地勘無しさん]

>>621
新築オンリーでしょうか？
もし中古も選択肢にあるなら、新築後１年頃と３年頃が中古に多く出るタイミングです。
マンションの専有部設備や共用部などさまざまですから、昨年と今年の竣工物件を中心に下調べを開始しておくと良いと思います。
価格は先のことなのでわかりませんが．．．．

[624: 大学教授さん]

都心部の中古マンションの成約数は対前年比でプラスが続いています。
また、３〜５千万円が占める比率も上がり続けています。

価格が安くても県境外周区、郊外は避けられ、職場に近い都心部が好まれる傾向が強まっています。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[625: 大学教授さん]

>>617
誰しも職住近接は望んでいますから、
要は、適切な価格帯で供給できるかどうかだと思います。
数では無いと言う方はいらっしゃいますが、
現実は数いないと何も変わらないのです。

団塊Ｊｒは郊外居住の首都圏出身者が多く、
都心回帰もあまり勢いが無かったですが、
これからは、地方出身の上京者が不動産市場の中心になります。
都心回帰が本格化する素地はあると思いますが、
問題は価格帯でしょう。

[626: 大学教授さん]

今の２０代は地方からの上京者比率が増えていますが、
中身は同じではありません。
２０代後半はいわゆる就職氷河世代で、地方にも職が無く、已む無く都会に出てきた人の
割合が高く恵まれていません。主に、杉並区、世田谷区と云った、県境外周区でも
賃貸アパートが多い地域に集中しています。
ところが、２０代でも前半は、就職好調時代で、若くして都心部居住の人が増えています。

実際、杉並区、世田谷区の各世代における２３区に占める比率は以下の通りで、
就職氷河期世代の比率が高くなっています。

杉並区、２３〜２５歳７．６０％、２８〜３０歳７．４２％、３３〜３５歳６．３５％、３７〜３９歳６．１６％、
世田谷区、２３〜２５歳１０．５３％、２８〜３０歳１０．８８％、３３〜３５歳１０．１５％、３７〜３９歳１０．２６％、

団塊Ｊｒが終われば次の需要は就職氷河期世代になるわけですが、地方出身者が多く都心部志向
は高いが、経済的に恵まれた人が少なく、価格に非常に敏感な世代である点に注意すべきでしょう。
このような世代を対象に販売するには、ますます適正な価格帯の維持が重要になります。

[627: 匿名さん]

就職氷河期時代に東京駅周辺の大企業に職を得た人はごく少数で、
能力に裏付けられた高給をとっている人なのでは。つまりエコノミー物件はＮＯでしょう。
氷河期には小売をはじめとした労働集約型のほうが就職先として多かったから、
むしろ職場は西側のほうが多く、職住近接を求めるとおのずと西よりの、
エコノミー地域になるでしょう。新線開通など新たなムーブメントも萌芽しています。

[628: 匿名さん]

新線開通と言っても、副都心線で便利になるエコノミー地区は
成増や埼玉ですよ。

[629: 大学教授さん]

>>627
実際、就職氷河期上京の人たちは世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが
多い地域に集積している。しかし一方では、５年前に比べ都心部の居住比率も増やしている。
ご指摘に通り、この世代の所得格差は大きく、高給の者は都心部居住を始め、低所得の者は
県境外周区の賃貸アパートにそのまま住む形になって、居住形態に格差が広がっている。

また、親の代からの首都圏在住、就職氷河期世代は、親が地価高騰後の住宅取得となった為、
超郊外自宅者が多い。当然だが、団塊Ｊｒ以上に都心部居住＝職住近接への憧れは大きいが、
親の援助も団塊の世代のようには行かない。
一方では親元に近い居住を求める者も出てくるので、今後は超郊外の安価な戸建の購入者が増える
かもしれない。

[630: 匿名さん]

超郊外自宅者は
超郊外が如何に不便かも身に染みて知っているので、
超郊外の安価な戸建を購入して
自分の家族も同じ目に合わせたいかどうかですね。

[631: 匿名さん]

>誰しも職住近接は望んでいますから

どこの田舎者の議論だよ。
この主張の根拠・裏付けを示してくれ。
お得意のデータでも貼り付けてさ。

[632: サラリーマンさん]

ま、教授には無理でしょうな。
思い込み通り、すべてのデータを都合良く解釈してしまいますからな。

[633: 匿名さん]

＞世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが多い地域に集積している。

でも、足立、江戸川、葛飾といった東側の県境区の方が賃料安いですよね。
安くても「住みたくない」人が多いからではないですか？
大学教授教えてください。

[634: 匿名さん]

職住近接は悪くないですよ。邸宅や庭園の緑の潤いのある山の手の由緒正しいお屋敷街ならね。しかし、職住近接の希望よりも大きな問題として、どんなに職場に近かろうが工場跡地の低地・埋立地に建つマンションなんかには絶対に住みたくないという譲れない条件があることです。これは単にイメージだけで食わず嫌いをしているのではなく（勿論イメージも悪いのは動かしようもないが）、自ら現地を見たり調べたりした上で、土壌汚染・水質・悪臭・騒音などの環境問題を含めた生活環境、教育環境、隣町まで含めた近隣の住民レベルなどを総合的に判断して結論を下したもので如何ともしがたいのです。私みたいな人多いと思うけど、どうしたら良いと思います教授さん?

[635: 匿名さん]

634さんに同意。
玉ねぎを少々高くても紀○国屋で買う人と、安ければどこでもいいという考えの人がいます。
どちらも間違ってはいません。
前者は品質、サーヴィスでモノを選び、後者は価格でモノを選びます。
後者対象のお店の方が人は多く集まりますが、決して前者が衰退するわけではありません。

ちなみに紀○国屋さんの「商品お届けサービス」の対象地区（23区内）は、教授用語でいう
大田、世田谷、練馬の県境外周区を含めた西側14区です。
残念ながら、教授がお住まいの東側9区には、まだ「商品お届けサービス」は無いようですが、
そちらには安いお店がたくさんあるようなので、このサーヴィスは不要ですね。

[636: 匿名さん]

いいものを適正な価格もしくは安価で買える方がいいのでは。見栄の張り合いはみていてなんともつまらないです。よく思うのですが、高層化した地区は将来中国のような集合団地になるような気がしてなりません。30年後は第2の多摩ニュータウンの誕生か。

[637: 匿名さん]

>>636
多摩ニュータウンは、もともと郊外で不便な場所でしたから。
東京駅に近い場所とは比較の対象にもなりません。

[638: 匿名さん]

多摩ニュータウンも当時当初は電車も空いていて、駐車場もただ同然で、
快適に都心にアクセスしながら、
自然環境と治安に恵まれ、強固な地盤に、採光にも配慮した余裕のある配棟で、
専用商店街や学校なども備えてまさに、終の棲家を手に入れたと思っていたんでしょうね。
最先端の団地に住んでいた方々は。

時代はめぐって今は、無残な姿をさらしているわけですが、
本当に人口が減ったあと、計画的な再開発により、
往時のメリットが復活するかもしれません。
ちょうど今最先端の、タワー乱立の場当たり的乱売地域の斜陽化といれかわりに・・・

[639: 土地勘無しさん]

>>637,638
賢い人は、30年の結果を見る前にとっくにお引越しになってますよ。

今新築の物件で、30年後のことまで保証や予測ができる物件ありますか？
あるなら教えて頂きたいものです。