23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[581: 元院生]

統計は数値の関係を表してくれるが、実態分析が無いと、
どちらが原因でどちらが結果を表しているかを間違える。

江東区が活況を示している事は数値通りの事実。
しかし、それは大量のマンション供給が可能な土地が
あったからでしかない。土地の魅力ではない。
その証拠に既存住宅地ならいろんな会社が
サービスを争うような施設を自前で用意している。


以下は仮説。

有楽町線の便のみが江東湾岸のよさであり、たまたま
眺望が残った物件だけがプレミアム付きなのでは。

そもそもの間違いは、港湾局の先見の目の無い開発。
豊洲・辰巳はともかくとして、有明なんかにマンション
許すなんてのはスプロール開発でしかなく、湾岸の
将来性を大きく損ねている。

[582: 元院生]

城西は成長率を表す指標では他に劣ることは事実。
その原因は、開発余地が少ないから。
しかし、サービス業・商業の成熟を数値で示すことは困難。
フィールド観察しかない。

以下は仮説

江東湾岸は埋立地であるため、地震への備えのある家賃の
高いビルしか建てられない。そのビルの営業担当はサラリーマン。
したがって、無難で家賃負担力のある、駅ビルに見るような
テナントしか入れない。銀座に近いことが高級店の出店に
おいてはマイナス。

一方、城西は償却の終わった戸建商店街が残っている。
多くは衰退しているが、多様性はキープしている。
新たなチャレンジもしやすい。

[583: 元院生]

これも仮説

かくて、江東湾岸は無難な街となり、都心で働く人が
夜帰って安心して眠れる街として発展っすると思う。

[584: 匿名さん]

タワーが一過性のブームと言うのは仮説にすぎない。

マンションが日本に誕生した時、マンションに住むことが一過性のブームではなかったのと同様に。

[585: 匿名さん]

>江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？
江東区の場合、都心外周区というより準県境区といったポジションでは？
江戸川区とかに近い感じ。
あるいは県境どころか国境区ですよね。いろんな意味で。

[586: 匿名さん]

先日ある友人と会話した結果。

世界的なインフレ＝＞企業業績悪化＝＞失業率増＆就職悪化＆収入減少
＝＞都市人口減少＝＞２３区マンション購入層減少＝＞投売り＝＞低価格化
北京オリンピック後の秋口から都心も投売り本格化する？！

最近地震多いよね、液状化や化学物質の危険性高い湾岸埋め立て高層マンションの
資産価値どうなるか。やっぱりそうなったか...という事になるのでしょうね。

[587: 匿名さん]

まあ売れないものが安くなるのは当然ですけど、企業は利益の確保も大事であると。そうすると、当然、低仕様化とか、金のかかる免震構造にしないとか、部屋の大きさを狭くするとかの方法になって行く訳です。世界的インフレがいつの間にか低価格に繋がるというのはどこかに無理がある訳で（インフレになれば、材料費もあがる）、その上、これから２年以内ぐらいに売り出される物件は土地も高い時に取得されたものばかり。少なくとも、短期的（2年ぐらいか？）には買う時期では無いという話はそうだとおもうけど、年内に暴落は無理で、下落の傾向が明らかになるぐらいじゃないの？。

一方で、土地の取得が旧価格の時代の湾岸物件は、明らかに供給過多で暴落する可能性はあるよね、下げる余地もあるし。

[588: 匿名さん]

足立区、葛飾区に続き板橋区も出ました。

http://item.rakuten.co.jp/book/5547545/

板橋区は荒川の北にある認識があるようです。

次はどこでしょう。

世田谷、練馬、板橋、江戸川区、足立区等の外周区って膨大な畑とかが
残ってるので、いざというとき安心ですね。
自給自足できるね。

江東区とは田畑が全然ないので、災害のとき不安が残ります。

[589: 匿名さん]

免震構造は、
免震装置より上の部分の建物を頑強に造らなくても良くなるので、
制振構造の建物よりもトータルでは金が掛かるとは限らないと聞いてるが。

[590: 匿名さん]

トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[591: 匿名さん]

>>590
トヨタは為替の影響だから無問題。
ドル/円は、夏までに110円には必ずなります。これは断言できます。
トヨタは、106円計算ですから、一気に巻き返しますよ。
もっと先を読みましょうよｗ

[592: 匿名さん]

>>590
トヨタの減益って、円高分だけど、このスレと何の関係がある？

[593: 大学教授さん]

>>577
３０代後半に関し調べました。
５年前の３２〜３４歳に占めるシェアと、現在の３７〜３９歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は１０区、減らした区は１３区です。
シェアを増やした１０区
千代田区　０．３９→０．４９　＋０．１１、中央区　１．２０→１．５７　＋０．３７、
港区　２．１９→２．７６　＋０．５７、新宿区　３．２２→３．２３　＋０．０１、
文京区　１．９６→２．１９　＋０．２２、台東区　１．６５→１．８４　＋０．２０、
墨田区　２．５０→２．６５　＋０．１５、江東区　４．６８→５．３７　＋０．７０、
品川区　３．９９→４．２０　＋０．２１、荒川区　１．８８→１．９４　＋０．０６、
シェアを減らした１３区
目黒区　３．２５→３．１５　▲０．１０、大田区　７．８５→７．８４　▲０．０１、
世田谷区　１０．４３→１０．２６　▲０．１７、渋谷区　２．６８→２．５４　▲０．１４、
中野区　３．８８→３．５２　▲０．３６、杉並区　６．６３→６．１６　▲０．４８、
豊島区　２．８３→２．７３　▲０．１０、北区　３．３８→３．２７　▲０．１１、
板橋区　６．１０→５．７４　▲０．３５、練馬区　８．３７→８．１７　▲０．２０、
足立区　７．４０→７．２２　▲０．１８、葛飾区　４．８６→４．８２　▲０．０５、
江戸川区　８．６８→８．３６　▲０．３２

[594: 大学教授さん]

ついでに、
５年前の２８〜３０歳に占めるシェアと、現在の３３〜３５歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は９区、減らした区は１４区で。このように県境外周区は全滅状態で、
若い世代ほど都心回帰の傾向が強まっている。
シェアを増やした９区
千代田区　０．４２→０．５３　＋０．１２、中央区　１．０７→１．６０　＋０．５３、
港区　２．０４→２．８０　＋０．７７、文京区　２．０３→２．１５　＋０．１２、
台東区　１．６７→１．８２　＋０．１５、墨田区　２．４４→２．６８　＋０．２４、
江東区　４．４６→５．３９　＋０．９４、品川区　４．１２→４．３７　＋０．２５、
荒川区　１．８６→１．９８　＋０．１２、
シェアを減らした１３区
新宿区　３．４４→３．３９　▲０．０５、目黒区　３．３３→３．２２　▲０．１１、
大田区　７．７８→７．６６　▲０．１２、世田谷区　１０．５２→１０．１５　▲０．３８、
渋谷区　２．７６→２．７０　▲０．０６、中野区　４．１８→３．７３　▲０．４５、
杉並区　７．０４→６．３５　▲０．６９、豊島区　３．１３→２．９３　▲０．２１、
北区　３．５９→３．４２　▲０．１７、板橋区　６．３３→５．８６　▲０．４７、
練馬区　７．９３→７．７６　▲０．１７、足立区　７．０４→６．９４　▲０．１１、
葛飾区　４．７４→４．６５　▲０．０９、江戸川区　８．０８→７．９４　▲０．１５

[595: 元院生]

2004年頃の底値時代に大量供給できた区の、３０台シェアが上がっている。
つまり、当時安く住めるようになったところに若い人が増えたってことですね。

[596: 匿名さん]

トヨタの減益を関係ないとホザクばかと
為替の将来を断言する＊＊

お里が知れるな

[597: 匿名さん]

前年の33〜35歳のシェアと現在の33〜35歳のシェアから変化を求めるのがいいと思いますが。どうなのでしょうか。同様に37から39歳も。

[598: 匿名さん]

>>595
当時安かった地域の中で、急激に地価が上がったところが、
今後また減らすということですね。

[599: 大学教授さん]

>>595
既出ですが、
それで持続できるかどうかのキーポイントが坪単価２７０万円前後の限界ポイントをキープ
できるかどうかになるわけです。
今後も大量供給地域である中央区と江東区なら可能と予測しています。

[600: 匿名さん]

>>596
理解できないな。
お里がって、どういう意味あるの？
為替は、断言できることでは、無いと思うが、トヨタの減益とこのスレの関係を、普通の人が分かるように説明してください。
聞いてみたい。