23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[561: 匿名さん]

うちのタワーもお年寄りの夫婦意外と多いですね。２、３割くらいでしょうか。

老後は自然の中でのんびり過ごしたいと言って、逗子あたりに別宅まで買っていた知人
も、３年くらい前に都心のタワーに住み替えたのでいろいろ話を聞くと、週２、３回通う
病院が遠いなどいろいろ不便だったとのこと。

若いころはあまり意識しないけど、歳をとると、いい病院が近くにないのは不便だし
不安みたいです。金持ちほど健康に気を遣うようで、その知人は週２回タクシーで
聖路加通いだそうです。

また都心のタワーに住み替えてから、逗子の時は年２回くらいしか来てくれなかった
子供たちが月１，２回遊びにくるようになったと、喜んでました。

[562: 大学教授さん]

地方からの上京は続くものの、国内少子化にともなう上京者の絶対数減少。
団塊Ｊｒの購入一巡による需要減。
これらの影響は、地元需要に頼る傾向が強い、郊外および県境外周区に色濃く出る。

例えば、２３歳から２５歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①世田谷区▲５５３８人②杉並区▲３２５５人③江戸川区▲２４８１人
④足立区▲２３７７人⑤板橋区▲２１９０人
また、２８歳から３０歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①江戸川区▲８４１６人②足立区▲７４３１人③練馬区▲５１６７人
④葛飾区▲４９６８人⑤板橋区▲４５３９人

このような環境下で坪単価を上げれば、郊外および県境外周区の販売数が減るのは当然と言えよう。
全体的な需要が減る中で、都心部への集中傾向はより色濃くなって行くと予想される。

[563: 匿名さん]

>>561

佃のタワーに住んでるけど、
聖路加が評判ほど良い病院かは疑問。
親切ではあるけどね。

[564: 大学教授さん]

首都圏少子化の影響が加速度的に表面化して行く中で、
不動産産業における、地方からの上京者のプレゼンスは年々高くなって行く。
国家公務員単身者用の社宅が都心部湾岸に集約される動きもあり、
全体として、２０代前半層の都心部志向は年々高くなると予想される。

５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区と減らした区。
千代田＋0.10、中央＋0.19、港＋0.20、新宿＋0.16、文京＋0.14、台東＋0.05、墨田＋0.21、
江東＋0.19、品川＋0.17、大田＋0.32、中野＋0.07、豊島＋0.10、荒川＋0.11、練馬＋0.15、
２３〜２５歳シェアを減らした区
目黒▲0.16、世田谷▲0.70、渋谷▲0.22、杉並▲0.32、北▲0.12、板橋▲0.13、足立▲0.20、
葛飾▲0.15、江戸川▲0.17、

[565: 匿名さん]

大学教授さん、豊洲の新築物件価格が頭打ちしましたが、今後の城東湾岸はどうなっていくと
考えますか？
・城東湾岸の今後の新築価格の動向
・城東湾岸の中古価格の動向
・城東湾岸部への人口の推移

[566: 大学教授さん]

>>565
２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で２７０万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で２７０万円
前後となり、約１万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価３００万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf

[567: 大学教授さん]

中古価格については４０００〜５０００万円のレンジだろう。
また、この価格帯が売れ筋でもある。

人口推移については、
価格設定に間違いが無ければ、利便性重視の時代の流れから粛々と売れ、
販売戸数に相当する人口が年々増加して行く。
２３区では中央区と江東区の人口が大幅に増加して行くだろう。

[568: 匿名さん]

ということは、上限坪２７０万レベルの集積地域となるわけですね。
居住者の収入レベルも自ずと均一化されてきますので、消費行動も均一化され、
例えばこのエリアに投資する外食産業は、ファミレス、チェーン居酒屋中心になりますよね。
このような魅力の感じられない街に人は集まってきますか？

[569: 大学教授さん]

>>568
マンション地域であるから、お屋敷街の様にはならない。
坪単価平均２７０万円とし、後はその広さによって価格が異なる形だろう。
５０ｍ２だと４０００万円
８０ｍ２だと６５００万円
１００ｍ２だと８０００万円
２００ｍ２だと１億５千万円
このような感じで、それが購入できる年収層が混在することになる。

都心に勤務する人たちも、年齢、タイトルによって年収は異なるが同じビルで勤務している。
これらの人々が食事をしたりショッピングをしたりし、都心のバライティーに富んだ商業施設が
成り立つ。まさしく、これと同じ事だろう。

[570: 匿名さん]

街の発展は、居住者ではなくそこに集まってくる外部の人たちからもたらされるものだと
思いますがいかがでしょうか？
ヨーカ堂やジャスコ、ららぽーとといった商業施設しかありませんが、外から人は集まって来ますか？

[571: 大学教授さん]

>>570
都心部の場合は職住近接で、
周辺にオフィスビルがあったり、外部の流入もあり複雑である。
郊外、県境外周区のように居住者に合わせた画一的な形にはならない。

所謂スーパーは生活圏として必要だが、個々の飲食店、販売店等は街の発展とともに
その顔ぶれが変化して行く。これらは居住者だけでは無く、そこに通勤する外部の人の
影響も受ける。
夜間人口が増え、昼間人口も増え、それらの人の構成も変わって行き、
それに合わせて変化して行く。

[572: 匿名さん]

なんか大教室で学生が誰も聞いてない状態で壊れたテープレコーダーのように
話してるんだろうな。いつもは・・・

[573: 匿名さん]

大学教授さんに聞きたいがどうして３０代の統計を取らないのでしょうか。購入層はほとんど３０代以降と考えますが。

[574: 大学教授さん]

>>573
３０代はすでに購入した結果を含んでしまうからです（未購入の人も含みますが）。
調べるまでも無く、いわゆる都心部の人口増が顕著です。
将来を予測するには、あまり参考となりません。

[575: 匿名さん]

例えば江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？
ちなみに勝どきにトリトンが出来て久しいですが、街は一向に変化していないように思います。
住友商事などの大手企業もありますが、勝どきを素通りして銀座、六本木の既存商業地に流れて
いると言えませんか？

[576: 大学教授さん]

>>575
個別の話は興味がありませんので。
それに裏付ける統計資料も持ち合わせていません。
その場所でアンケート調査をするしか方法は無いでしょう。

ところで、一向に変化していないのは何かＤＡＴＡの裏付けがあるのでしょうか？
その商業施設の売り上げ高実績推移をお持ちとかですか？

[577: 匿名さん]

教授さん。結果が含まない憶測ではいい答えは導き出せません。都心部購入の方は３０代後半以降ですので(ワンルームは含まず)２３歳などではいいサンプルにはなりません。

[578: 過去スレの40]

ＷＴＩがとうとう１バレル１２０＄を突破したね。
２００３年には２５＄がどうかというレベルだった。
木を見て森を見ずという議論はこのこと。

[579: 匿名さん]

教授さん、江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？

[580: サラリーマンさん]

いっせいに大量供給されたところは将来中古物件が同時期に大量発生する可能性大です。
中古市場は需要と供給の関係で価格が決まりますので、売る方はかなり価格を下げざるを得ないことになりそうです。
また日本人はブームに弱いのでタワーが一過性のブームだとすると、将来見向きもされなくなる可能性も高いです。
居住環境としてタワーに疑問を持つ人はまわりにもかなりいます。

ということで湾岸埋立地に林立するタワーマンションを買うのは永住するならいいですが、資産価値を求めて、転売で稼ごうなどどとせこいことを考えている人は大失敗ですよ。

[581: 元院生]

統計は数値の関係を表してくれるが、実態分析が無いと、
どちらが原因でどちらが結果を表しているかを間違える。

江東区が活況を示している事は数値通りの事実。
しかし、それは大量のマンション供給が可能な土地が
あったからでしかない。土地の魅力ではない。
その証拠に既存住宅地ならいろんな会社が
サービスを争うような施設を自前で用意している。


以下は仮説。

有楽町線の便のみが江東湾岸のよさであり、たまたま
眺望が残った物件だけがプレミアム付きなのでは。

そもそもの間違いは、港湾局の先見の目の無い開発。
豊洲・辰巳はともかくとして、有明なんかにマンション
許すなんてのはスプロール開発でしかなく、湾岸の
将来性を大きく損ねている。

[582: 元院生]

城西は成長率を表す指標では他に劣ることは事実。
その原因は、開発余地が少ないから。
しかし、サービス業・商業の成熟を数値で示すことは困難。
フィールド観察しかない。

以下は仮説

江東湾岸は埋立地であるため、地震への備えのある家賃の
高いビルしか建てられない。そのビルの営業担当はサラリーマン。
したがって、無難で家賃負担力のある、駅ビルに見るような
テナントしか入れない。銀座に近いことが高級店の出店に
おいてはマイナス。

一方、城西は償却の終わった戸建商店街が残っている。
多くは衰退しているが、多様性はキープしている。
新たなチャレンジもしやすい。

[583: 元院生]

これも仮説

かくて、江東湾岸は無難な街となり、都心で働く人が
夜帰って安心して眠れる街として発展っすると思う。

[584: 匿名さん]

タワーが一過性のブームと言うのは仮説にすぎない。

マンションが日本に誕生した時、マンションに住むことが一過性のブームではなかったのと同様に。

[585: 匿名さん]

>江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？
江東区の場合、都心外周区というより準県境区といったポジションでは？
江戸川区とかに近い感じ。
あるいは県境どころか国境区ですよね。いろんな意味で。

[586: 匿名さん]

先日ある友人と会話した結果。

世界的なインフレ＝＞企業業績悪化＝＞失業率増＆就職悪化＆収入減少
＝＞都市人口減少＝＞２３区マンション購入層減少＝＞投売り＝＞低価格化
北京オリンピック後の秋口から都心も投売り本格化する？！

最近地震多いよね、液状化や化学物質の危険性高い湾岸埋め立て高層マンションの
資産価値どうなるか。やっぱりそうなったか...という事になるのでしょうね。

[587: 匿名さん]

まあ売れないものが安くなるのは当然ですけど、企業は利益の確保も大事であると。そうすると、当然、低仕様化とか、金のかかる免震構造にしないとか、部屋の大きさを狭くするとかの方法になって行く訳です。世界的インフレがいつの間にか低価格に繋がるというのはどこかに無理がある訳で（インフレになれば、材料費もあがる）、その上、これから２年以内ぐらいに売り出される物件は土地も高い時に取得されたものばかり。少なくとも、短期的（2年ぐらいか？）には買う時期では無いという話はそうだとおもうけど、年内に暴落は無理で、下落の傾向が明らかになるぐらいじゃないの？。

一方で、土地の取得が旧価格の時代の湾岸物件は、明らかに供給過多で暴落する可能性はあるよね、下げる余地もあるし。

[588: 匿名さん]

足立区、葛飾区に続き板橋区も出ました。

http://item.rakuten.co.jp/book/5547545/

板橋区は荒川の北にある認識があるようです。

次はどこでしょう。

世田谷、練馬、板橋、江戸川区、足立区等の外周区って膨大な畑とかが
残ってるので、いざというとき安心ですね。
自給自足できるね。

江東区とは田畑が全然ないので、災害のとき不安が残ります。

[589: 匿名さん]

免震構造は、
免震装置より上の部分の建物を頑強に造らなくても良くなるので、
制振構造の建物よりもトータルでは金が掛かるとは限らないと聞いてるが。

[590: 匿名さん]

トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[591: 匿名さん]

>>590
トヨタは為替の影響だから無問題。
ドル/円は、夏までに110円には必ずなります。これは断言できます。
トヨタは、106円計算ですから、一気に巻き返しますよ。
もっと先を読みましょうよｗ

[592: 匿名さん]

>>590
トヨタの減益って、円高分だけど、このスレと何の関係がある？

[593: 大学教授さん]

>>577
３０代後半に関し調べました。
５年前の３２〜３４歳に占めるシェアと、現在の３７〜３９歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は１０区、減らした区は１３区です。
シェアを増やした１０区
千代田区　０．３９→０．４９　＋０．１１、中央区　１．２０→１．５７　＋０．３７、
港区　２．１９→２．７６　＋０．５７、新宿区　３．２２→３．２３　＋０．０１、
文京区　１．９６→２．１９　＋０．２２、台東区　１．６５→１．８４　＋０．２０、
墨田区　２．５０→２．６５　＋０．１５、江東区　４．６８→５．３７　＋０．７０、
品川区　３．９９→４．２０　＋０．２１、荒川区　１．８８→１．９４　＋０．０６、
シェアを減らした１３区
目黒区　３．２５→３．１５　▲０．１０、大田区　７．８５→７．８４　▲０．０１、
世田谷区　１０．４３→１０．２６　▲０．１７、渋谷区　２．６８→２．５４　▲０．１４、
中野区　３．８８→３．５２　▲０．３６、杉並区　６．６３→６．１６　▲０．４８、
豊島区　２．８３→２．７３　▲０．１０、北区　３．３８→３．２７　▲０．１１、
板橋区　６．１０→５．７４　▲０．３５、練馬区　８．３７→８．１７　▲０．２０、
足立区　７．４０→７．２２　▲０．１８、葛飾区　４．８６→４．８２　▲０．０５、
江戸川区　８．６８→８．３６　▲０．３２

[594: 大学教授さん]

ついでに、
５年前の２８〜３０歳に占めるシェアと、現在の３３〜３５歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は９区、減らした区は１４区で。このように県境外周区は全滅状態で、
若い世代ほど都心回帰の傾向が強まっている。
シェアを増やした９区
千代田区　０．４２→０．５３　＋０．１２、中央区　１．０７→１．６０　＋０．５３、
港区　２．０４→２．８０　＋０．７７、文京区　２．０３→２．１５　＋０．１２、
台東区　１．６７→１．８２　＋０．１５、墨田区　２．４４→２．６８　＋０．２４、
江東区　４．４６→５．３９　＋０．９４、品川区　４．１２→４．３７　＋０．２５、
荒川区　１．８６→１．９８　＋０．１２、
シェアを減らした１３区
新宿区　３．４４→３．３９　▲０．０５、目黒区　３．３３→３．２２　▲０．１１、
大田区　７．７８→７．６６　▲０．１２、世田谷区　１０．５２→１０．１５　▲０．３８、
渋谷区　２．７６→２．７０　▲０．０６、中野区　４．１８→３．７３　▲０．４５、
杉並区　７．０４→６．３５　▲０．６９、豊島区　３．１３→２．９３　▲０．２１、
北区　３．５９→３．４２　▲０．１７、板橋区　６．３３→５．８６　▲０．４７、
練馬区　７．９３→７．７６　▲０．１７、足立区　７．０４→６．９４　▲０．１１、
葛飾区　４．７４→４．６５　▲０．０９、江戸川区　８．０８→７．９４　▲０．１５

[595: 元院生]

2004年頃の底値時代に大量供給できた区の、３０台シェアが上がっている。
つまり、当時安く住めるようになったところに若い人が増えたってことですね。

[596: 匿名さん]

トヨタの減益を関係ないとホザクばかと
為替の将来を断言する＊＊

お里が知れるな

[597: 匿名さん]

前年の33〜35歳のシェアと現在の33〜35歳のシェアから変化を求めるのがいいと思いますが。どうなのでしょうか。同様に37から39歳も。

[598: 匿名さん]

>>595
当時安かった地域の中で、急激に地価が上がったところが、
今後また減らすということですね。

[599: 大学教授さん]

>>595
既出ですが、
それで持続できるかどうかのキーポイントが坪単価２７０万円前後の限界ポイントをキープ
できるかどうかになるわけです。
今後も大量供給地域である中央区と江東区なら可能と予測しています。

[600: 匿名さん]

>>596
理解できないな。
お里がって、どういう意味あるの？
為替は、断言できることでは、無いと思うが、トヨタの減益とこのスレの関係を、普通の人が分かるように説明してください。
聞いてみたい。

[601: 匿名さん]

>>596
為替断言できるかどうかは、どうでも良いが、
とりあえず、トヨタが数字を出した時よりも今は、円安になってる。

これもどうでも良いが、君、経済とか全く分からない学生でしょ？
そうでなければ、休憩時間に競馬と野球の話しかしない工員等の労務者かな？
いずれにしても、お里は知らんが、君に教養は分かる。
少しは勉強しなさい。

[602: 匿名さん]

>>601
ちょっと日本語が不自由な人かな？？？

変に人を見下す人こそ、コンプレックスの塊りなり。

そして、その文章では多くの人に見下されてる可能性高し。

[603: 大学教授さん]

>>599
このトレンドが維持できれば、１５年後の３７〜３９歳に占める中央区の比率は２．６０％、
江東区は６．３９％になり、江東区は予想される杉並区の５．９３％を抜き、巨大区に成長します。

坪平均単価２７０万円前後を維持できない都心部は流入人口が減り、比率は逆に減って行きます。その部分は坪単価２７０万円前後が維持できる都心部と、低価格で供給可能な県境外周区及び
他県に吸収されるでしょう。
従って、一方的に県境外周区の比率が減り続けることは無く、また、中央区、江東区の
比率が予想以上に高くなる可能性もあります。

[604: 匿名さん]

まあまあ、いいからこれについて説明いただけませんか？

>>トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[605: 匿名さん]

597さんの言われるとおり、同じ年代と比較するべきだと思います。

５さいによる所得差のファクターが入ってきてしまいます。
例えば、５歳経過して所得が上がったので、都心へ住もうとか、、

同じ条件にしないと、その他のファクターが入ってきてしまって、
よくわからなくなると思います。

[606: ビギナーさん]

この地図で昭和22年や38年頃の東京を見てください。
わかっていたつもりでも現実をこのように直視すると、
素直に江東区あたりのマンションは怖いなと感じてしまいました。

http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=24

[607: 匿名さん]

>>606
思わず「江戸時代」みちゃったよ．．．．湾岸無かった(笑

[608: 匿名さん]

いえいえ、現代においても城東湾岸は存在しません＊＊
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[609: 匿名さん]

こういうのもありますよ。

東京大使館マップ
http://blog.livedoor.jp/unknownmelodies/archives/50907946.html

こういう場所に不動産は買いたいものですな（高いけど）

[610: 匿名さん]

古代地図みてみなよ　東京、浅草など周辺凄い事になってるよ