東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その25)」についてご紹介しています。
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住まいに詳しい人 [更新日時] 2008-05-31 01:03:00
 
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買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

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その24:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[スレ作成日時]2008-04-25 20:45:00

 
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23区内の新築マンション価格動向(その25)

561: 匿名さん 
[2008-05-11 06:09:00]
うちのタワーもお年寄りの夫婦意外と多いですね。2、3割くらいでしょうか。

老後は自然の中でのんびり過ごしたいと言って、逗子あたりに別宅まで買っていた知人
も、3年くらい前に都心のタワーに住み替えたのでいろいろ話を聞くと、週2、3回通う
病院が遠いなどいろいろ不便だったとのこと。

若いころはあまり意識しないけど、歳をとると、いい病院が近くにないのは不便だし
不安みたいです。金持ちほど健康に気を遣うようで、その知人は週2回タクシーで
聖路加通いだそうです。

また都心のタワーに住み替えてから、逗子の時は年2回くらいしか来てくれなかった
子供たちが月1,2回遊びにくるようになったと、喜んでました。
562: 大学教授さん 
[2008-05-11 07:05:00]
地方からの上京は続くものの、国内少子化にともなう上京者の絶対数減少。
団塊Jrの購入一巡による需要減。
これらの影響は、地元需要に頼る傾向が強い、郊外および県境外周区に色濃く出る。

例えば、23歳から25歳の人口を5年前と比べ、大きく減少した区は
①世田谷区▲5538人②杉並区▲3255人③江戸川区▲2481人
④足立区▲2377人⑤板橋区▲2190人
また、28歳から30歳の人口を5年前と比べ、大きく減少した区は
①江戸川区▲8416人②足立区▲7431人③練馬区▲5167人
④葛飾区▲4968人⑤板橋区▲4539人

このような環境下で坪単価を上げれば、郊外および県境外周区の販売数が減るのは当然と言えよう。
全体的な需要が減る中で、都心部への集中傾向はより色濃くなって行くと予想される。
563: 匿名さん 
[2008-05-11 07:18:00]
>>561

佃のタワーに住んでるけど、
聖路加が評判ほど良い病院かは疑問。
親切ではあるけどね。
564: 大学教授さん 
[2008-05-11 07:23:00]
首都圏少子化の影響が加速度的に表面化して行く中で、
不動産産業における、地方からの上京者のプレゼンスは年々高くなって行く。
国家公務員単身者用の社宅が都心部湾岸に集約される動きもあり、
全体として、20代前半層の都心部志向は年々高くなると予想される。

5年前に比べて23〜25歳シェアを増した区と減らした区。
千代田+0.10、中央+0.19、港+0.20、新宿+0.16、文京+0.14、台東+0.05、墨田+0.21、
江東+0.19、品川+0.17、大田+0.32、中野+0.07、豊島+0.10、荒川+0.11、練馬+0.15、
23〜25歳シェアを減らした区
目黒▲0.16、世田谷▲0.70、渋谷▲0.22、杉並▲0.32、北▲0.12、板橋▲0.13、足立▲0.20、
葛飾▲0.15、江戸川▲0.17、
565: 匿名さん 
[2008-05-11 07:40:00]
大学教授さん、豊洲の新築物件価格が頭打ちしましたが、今後の城東湾岸はどうなっていくと
考えますか?
・城東湾岸の今後の新築価格の動向
・城東湾岸の中古価格の動向
・城東湾岸部への人口の推移
566: 大学教授さん 
[2008-05-11 07:45:00]
>>565
2007年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は61,021戸で成約率は約70%。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
5000万円〜5500万円 5195戸
5500万円〜6000万円 3749戸
6000万円〜6500万円 2426戸
合計11,370戸で約19%に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で70は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、236万円〜306万円に相当し、
中央値は271万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で270万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で270万円
前後となり、約1万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価300万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf
567: 大学教授さん 
[2008-05-11 07:56:00]
中古価格については4000〜5000万円のレンジだろう。
また、この価格帯が売れ筋でもある。

人口推移については、
価格設定に間違いが無ければ、利便性重視の時代の流れから粛々と売れ、
販売戸数に相当する人口が年々増加して行く。
23区では中央区と江東区の人口が大幅に増加して行くだろう。
568: 匿名さん 
[2008-05-11 08:08:00]
ということは、上限坪270万レベルの集積地域となるわけですね。
居住者の収入レベルも自ずと均一化されてきますので、消費行動も均一化され、
例えばこのエリアに投資する外食産業は、ファミレス、チェーン居酒屋中心になりますよね。
このような魅力の感じられない街に人は集まってきますか?
569: 大学教授さん 
[2008-05-11 08:20:00]
>>568
マンション地域であるから、お屋敷街の様にはならない。
坪単価平均270万円とし、後はその広さによって価格が異なる形だろう。
50m2だと4000万円
80m2だと6500万円
100m2だと8000万円
200m2だと1億5千万円
このような感じで、それが購入できる年収層が混在することになる。

都心に勤務する人たちも、年齢、タイトルによって年収は異なるが同じビルで勤務している。
これらの人々が食事をしたりショッピングをしたりし、都心のバライティーに富んだ商業施設が
成り立つ。まさしく、これと同じ事だろう。
570: 匿名さん 
[2008-05-11 08:37:00]
街の発展は、居住者ではなくそこに集まってくる外部の人たちからもたらされるものだと
思いますがいかがでしょうか?
ヨーカ堂やジャスコ、ららぽーとといった商業施設しかありませんが、外から人は集まって来ますか?
571: 大学教授さん 
[2008-05-11 08:49:00]
>>570
都心部の場合は職住近接で、
周辺にオフィスビルがあったり、外部の流入もあり複雑である。
郊外、県境外周区のように居住者に合わせた画一的な形にはならない。

所謂スーパーは生活圏として必要だが、個々の飲食店、販売店等は街の発展とともに
その顔ぶれが変化して行く。これらは居住者だけでは無く、そこに通勤する外部の人の
影響も受ける。
夜間人口が増え、昼間人口も増え、それらの人の構成も変わって行き、
それに合わせて変化して行く。
572: 匿名さん 
[2008-05-11 08:56:00]
なんか大教室で学生が誰も聞いてない状態で壊れたテープレコーダーのように
話してるんだろうな。いつもは・・・
573: 匿名さん 
[2008-05-11 08:57:00]
大学教授さんに聞きたいがどうして30代の統計を取らないのでしょうか。購入層はほとんど30代以降と考えますが。
574: 大学教授さん 
[2008-05-11 09:05:00]
>>573
30代はすでに購入した結果を含んでしまうからです(未購入の人も含みますが)。
調べるまでも無く、いわゆる都心部の人口増が顕著です。
将来を予測するには、あまり参考となりません。
575: 匿名さん 
[2008-05-11 09:06:00]
例えば江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね?
ちなみに勝どきにトリトンが出来て久しいですが、街は一向に変化していないように思います。
住友商事などの大手企業もありますが、勝どきを素通りして銀座、六本木の既存商業地に流れて
いると言えませんか?
576: 大学教授さん 
[2008-05-11 09:13:00]
>>575
個別の話は興味がありませんので。
それに裏付ける統計資料も持ち合わせていません。
その場所でアンケート調査をするしか方法は無いでしょう。

ところで、一向に変化していないのは何かDATAの裏付けがあるのでしょうか?
その商業施設の売り上げ高実績推移をお持ちとかですか?
577: 匿名さん 
[2008-05-11 09:31:00]
教授さん。結果が含まない憶測ではいい答えは導き出せません。都心部購入の方は30代後半以降ですので(ワンルームは含まず)23歳などではいいサンプルにはなりません。
578: 過去スレの40 
[2008-05-11 09:55:00]
WTIがとうとう1バレル120$を突破したね。
2003年には25$がどうかというレベルだった。
木を見て森を見ずという議論はこのこと。
579: 匿名さん 
[2008-05-11 09:56:00]
教授さん、江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね?
580: サラリーマンさん 
[2008-05-11 10:16:00]
いっせいに大量供給されたところは将来中古物件が同時期に大量発生する可能性大です。
中古市場は需要と供給の関係で価格が決まりますので、売る方はかなり価格を下げざるを得ないことになりそうです。
また日本人はブームに弱いのでタワーが一過性のブームだとすると、将来見向きもされなくなる可能性も高いです。
居住環境としてタワーに疑問を持つ人はまわりにもかなりいます。

ということで湾岸埋立地に林立するタワーマンションを買うのは永住するならいいですが、資産価値を求めて、転売で稼ごうなどどとせこいことを考えている人は大失敗ですよ。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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