23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[521: 匿名さん]

>>517
>実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。
おっしゃる通りです。
「実感」で比較しますと中目黒や吉祥寺はぜひ住んでみたい素晴らしい地域ですが、
門前仲町は住居としてあまり魅力を感じません。（飲み屋街としてはいいですね。）

坪単価で比較すると吉祥寺、中目黒は坪300〜400台、一方で門前仲町は坪300を超えることができません。
私の実感と坪単価はおおむね合致しています。
吉祥寺、中目黒を買う人は、教授の書く通り高くても良いから選んでいるんでしょう。

[522: 匿名さん]

教授の正しさが証明されつつあるということ？
どこの教授なの？

[523: 匿名さん]

＞買うならやっぱり、タワーマンション。

それも、やっぱり高層階でしょう。低層階は何となく資産価値不安かも。

[524: 匿名さん]

高くてもいいから港区や千代田区を買う。冗談でしょ。普通のサラリーマンは後々のことを考えて買うと思います。交通の便も一つの要因かもしれません。都心は便利だがストレスがたまりやすいかといって郊外は生活しやすいが将来的はどうなのかなどなど。金銭的な面も含めていろいろ考えると思います。とくに子供がいる層はなおのこと。環境が悪いと喘息などいろいろ問題が出ますからね。

[525: 匿名さん]

>>我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。

賃貸は家賃というコストがかかるけど、
資産価値の高いマンションなら中古の方が高くなるから家賃がタダどころか得をしますよ。
ご家庭の事情もあるようですが。

[526: とおりすがり]

525さん
土地の価格が横ばいに推移すれば、建物の減価償却分は確実にマンションの価値は下がります。
バブル（去年までのミニバブルも含む）の時は、地価が上昇したから結果的に立地条件の
いいマンションの資産価値が上がっただけ。そんなことはもう起こらないでしょう。
マンションは「管理費+修繕積立金+駐車場代」という『家賃』をずっと払わなければ
ならないという意味において、賃貸と変わりません。

[527: 匿名さん]

とおりすがりさん、
中古マンションが新築より「すごく安い」という前提では、そうかもしれません。
しかし、減価償却は計算上だけの話なので、「資産価値の高いマンションなら」地価が横ばいでも新築時より高く売れるということは珍しくないのでは？
中古の方が高くなると言い切るのは言いすぎかもしれませんが。。。

駐車場代は賃貸でもかかるので別として、管理費+修繕積立金は月2-3万円でしょうから、家賃よりかなり安いと思います。
うまく値上がりすればその分もペイすると思いますが、
仮に10年後に中古で2割か3割値下がりしたとしても、月に按分すれば家賃より安いはずです。
10年で4割値下がりしたら、賃貸の方がお得かな。。。
でも10年で4割値下がりするマンションって、よっぽどひどいマンションだと思います。

[528: 大学教授さん]

５年前に２３〜２５歳だった人は、現在２８〜３０歳になっています。
２３区の５年前の２３〜２５歳人口は３９万人でしたが、現在の２８〜３０歳人口は４４万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の２８〜３０歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。（団塊Ｊｒ世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった）これが不動産市場にもたらす影響は？

また、２３区それぞれの区のシェアは、５年前の２３〜２５歳に占めるシェアと、現在の
２８〜３０歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は１１区、減らした区は１２区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。
（答え）
シェアを増やした１１区
千代田区　０．４９→０．５９　＋０．１０、中央区　０．９２→１．５１　＋０．５９、
港区　１．８６→２．５８、文京区　２．３２→２．３２　変わらず、
台東区　１．５４→１．７１　＋０．１６、墨田区　２．３２→２．５３　＋０．２１、
江東区　４．１０→４．５６　＋０．４６、品川区　４．０５→４．４９　＋０．４４、
目黒区　３．３４→３．６６　＋０．３２、渋谷区　２．７０→２．９７　＋０．２８、
荒川区　１．７９→１．８７　＋０．０８、
シェアを減らした１２区
新宿区　３．９２→３．７５　▲０．１６、大田区　７．８０→７．４４　▲０．３６、
世田谷区　１１．２３→１０．８８　▲０．３５、中野区　４．６４→４．４６　▲０．１８、
杉並区　７．９２→７．４２　▲０．５０、豊島区　３．５８→３．３６　▲０．２２、
北区　３．６２→３．５３　▲０．０９、板橋区　６．４７→５．８８　▲０．５９、
練馬区　７．８４→７．４８　▲０．３６、足立区　６．２３→６．００　▲０．２３、
葛飾区　４．２９→４．０４　▲０．２５、江戸川区　７．０３→６．９１　▲０．１２

[529: 匿名さん]

税金とか、金利の事を考えなければ、買ったほうが得なのかもしれないけどね。
実際はローン組むケースが多いだろうから、コストパフォーマンスはかなり悪いでしょ。
現金で買えば、その間期待できた運用収入がなくなるわけだし。

これから先、中古マンションが買値を維持するとは思えない。
なまじ資産価値など当てにせず、
満足のために消耗品を買うつもりでいたほうが間違いがないと思う。

[530: とおりすがり]

マンション価格＝4割：土地、4割：建物、2割：デベ利益、と言われている（駅近になるほど、
土地の割合がupする）ので、マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンします。
中古は、買い叩けば「2割の売主利益」を払う必要がないので、「お買い得」でしょう。
しかしながら、マンションの資産価値がリーゾナブルな価格で維持されるのは、築後20年
くらいまでで、それを過ぎると計算できなくなります。
マンションは事実上、建て替えが極めて困難で、古い物件は維持費がかなりかかり、ゴースト
マンション化すれば、ほとんどタダ同然になります。そういう意味で中古マンションは
「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」を保有していることになります。
資産価値でいうなら、「土地の価値（物件の6割程度）がずっと残り」「管理費・修繕積立金・
駐車場」がタダの一戸建てを選ぶべきでしょう。

[531: 入居済みさん]

管理費・修繕積立金がタダって…？
実際かかるじゃん。

[532: 匿名さん]

戸建でも上物はガタがくる。しかも寿命は総じて鉄筋・鉄骨鉄筋より短い。
管理費は戸建だと自己責任。自分でセコムに入りなさいってことだ。
しかもコストは集合住宅よりも上。

[533: 匿名さん]

>>527
管理費＋修繕費２、３万は新築時でしょう。
私の近所のマンションでは管理費2.5万＋修繕積立金1.5万＋駐車場代４万くらいが多いですね。

[534: 匿名さん]

土地の持分の少ないマンションは耐久消費財と同じだよ。
タワマンなんて、その典型。

これだけタワーの将来が不安視されてきているのに
資産価値が高いなんてお気楽な人、まだ居るんだね。

始めは眺望だの大規模ならではの豪華共用施設で人気が維持できても
どちらもすぐに飽きられる。
老朽化してきたら一気に不都合が目に付きだすよ。
どんなメンテをするにしても普通のマンションに比べて金が掛かる。
管理費も修繕費もうなぎ上りだろう。
建替え方法だって確立しているとは言いがたいし、
実証だってほとんどされていない。

皆がその事実に気づく頃には
ババの掴ませ合いで酷いことになっているだろう。
湯沢のリゾートマンションの二の舞か。

[535: 匿名さん]

一戸建ては駅から遠い物件が多いから、
中古で売るときに土地価格の下落率が大きくなる。
また、古い上物がある場合は更地にする費用を値引くか、
自分で更地にしてから売らなければいけない。

一戸建てはブームにさえならなかったので、
売却自体が容易ではないわけだが。

[536: 匿名さん]

一戸建ては買ったとたんに中古で2割くらいダウンするけど、
マンションってダウンしないんじゃないでしょうか？事実として。
マンションによってはデベが粗利4割くらいとっているものもあるから、
その場合デベの利益分4割が中古で吹き飛んでもおかしくないけど、実際はそうではない。
むしろ買った瞬間に含み益のマンションもあるし、中古マンションを買おうとして新築時の値段を聞くと、築10年ならほとんど新築時の価格と変わらないですよ。
中古なんだからもっと安くてもいいだろうと言うと、相手にされなくなります。。。(苦笑)
それに、「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」は取らなければいい（売ればいい）し、昔のマンションと違って躯体がしっかりしているタワーマンションなら、築30-40年は十分価値があると思う。

[537: 匿名さん]

塩害は除きここ数年のマンションは手入れをすれば４０年ほどは価値があると思います。そのことは住宅性能評価を見れば分かると思います。一戸建ては買ったとたん２割下がるとは知りませんでした。ちなみに東京生まれ東京育ちで２０代で住宅購入意欲が強い人が多いのでしょうか。ちょっと不思議に思いました。

[538: 匿名さん]

築１０年超のタワマンに住んでるが管理が行き届いていて老朽化なんて
全然感じないが。

海外赴任時も築３０年のタワー賃貸だったが、リフォームしてあり古さを
感じなかった。

最近のは更に耐久性上がってるし、７０年くらいは大丈夫なんじゃない。

[539: 匿名さん]

老後に夫婦二人で郊外の戸建に住むのもなぁ〜
知り合いの社長は２年前に邸宅売って、用賀の高級マンションに住み替えたが、
住み替えてよかったと言っていたよ。

[540: 匿名さん]

老後も人それぞれかもしれませんね。都心に住んで生涯を終えるのもありますし鎌倉などで菜園等自然とともに暮らす方法もありますからね。