23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[510: 匿名さん]

６年ほど前ですが都心部(千代田区、港区)へ人口が増加した理由は福祉や教育、医療に手厚い助成があったからです。足立などは助成は乏しく千代田区などは優遇ですので所得の高い人が賃貸や購入にはしりました。そのため区での２極化が起こっている報じられていました。財政が潤っていますので、医療費免除やら出産の助成金の支給など高優遇でしたので人口が増加したのは肯けます。所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。

[511: 匿名さん]

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

[512: 匿名さん]

ちょっと前まで住宅ローンは審査大甘で、
頭金ほとんどなしとか、強烈なローン組ませて買わせてたからなぁ。

日本版サブプライムの種が蒔かれてるのかもね。

[513: 匿名さん]

>>510
そういう理由で都心に移った人って、全体から見れば僅かだと思うな。
自分は単純に、都心の地価が安くなって買えるようになったし、お買い得感もあったから買って移った。

[514: 匿名さん]

>>510
平均所得が多い区で行政サービスが高くても、それはもともと税金で払ってるからだよ。
したがって
＞所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。
これは当たらない。

むしろ、平均所得が多い区に、都民住宅区民住宅に住む
低所得者が一番得。

まあ、個人的には都心区に福祉住宅は不用だと思うけどね。
自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
非難をあびる社会なのか理解できん。

[515: 匿名さん]

>自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
>なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
>非難をあびる社会なのか理解できん。

同意。
結局何事も中途半端な奴が一番損ってことかな。

[516: 匿名さん]

税金払うのは城東でも都心でも郊外でも同じでしょ。千代田区は住民より企業でまかなっていると思うけど。確かに潤っている区に低所得層が住むほう得だと思います。いつかは誰しも高齢になり介護が必要になりますが、その時に財政の悪化している地域より潤沢な地域に住みたいと思うはず。そういういろいろな面で港区や千代田区のような場所に向かったのは当然な成り行きだと思います。

[517: 5km以内都心山の手住民]

財政とか、助成とかで、千代田区と港区を選ぶ？
あり得ない。
高くても良いから、選んでるんだよ。
その人は、世田谷区も、杉並区も、練馬区も選ばない。

脳内だけで考えてるから、理論的に正しくても、間違うんだよ。
実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。

理論的な正しさを追求してる方々って、
思いっきり実態とずれることが多々ある。

大学教授の、一見、理論的に正しくないかもしれない
分析の方が、実感に合ってて面白いよ。
不思議と、本質的にずれてる感じがしない。

多分、実感を説明できる数字と仮説を
探して見つけてるんだと思うね。

[518: 匿名さん]

>>511さん

東京カンテイの「東京都内で70平方メートル6122万円」って高くないかい？
都心部ならともかく、都内という括りで坪290万円もするのかな。

[519: 匿名さん]

超高層物件の人気、資産価値にも影響　東京カンテイ

って、ニュースも無視しないでね。
買うならやっぱり、タワーマンション。

[520: 賃貸住まいさん]

我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。今妻が妊娠中で保育所施設が充実しているという理由で千代田区。子供が小学校に入学するときは番町小学校の学区に移りすむかも。他の区は待機児童がかなり居て大変だから考えられん。タワマンがバンバンたっている江東区や港区や中央区は大変らしいね。

[521: 匿名さん]

>>517
>実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。
おっしゃる通りです。
「実感」で比較しますと中目黒や吉祥寺はぜひ住んでみたい素晴らしい地域ですが、
門前仲町は住居としてあまり魅力を感じません。（飲み屋街としてはいいですね。）

坪単価で比較すると吉祥寺、中目黒は坪300〜400台、一方で門前仲町は坪300を超えることができません。
私の実感と坪単価はおおむね合致しています。
吉祥寺、中目黒を買う人は、教授の書く通り高くても良いから選んでいるんでしょう。

[522: 匿名さん]

教授の正しさが証明されつつあるということ？
どこの教授なの？

[523: 匿名さん]

＞買うならやっぱり、タワーマンション。

それも、やっぱり高層階でしょう。低層階は何となく資産価値不安かも。

[524: 匿名さん]

高くてもいいから港区や千代田区を買う。冗談でしょ。普通のサラリーマンは後々のことを考えて買うと思います。交通の便も一つの要因かもしれません。都心は便利だがストレスがたまりやすいかといって郊外は生活しやすいが将来的はどうなのかなどなど。金銭的な面も含めていろいろ考えると思います。とくに子供がいる層はなおのこと。環境が悪いと喘息などいろいろ問題が出ますからね。

[525: 匿名さん]

>>我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。

賃貸は家賃というコストがかかるけど、
資産価値の高いマンションなら中古の方が高くなるから家賃がタダどころか得をしますよ。
ご家庭の事情もあるようですが。

[526: とおりすがり]

525さん
土地の価格が横ばいに推移すれば、建物の減価償却分は確実にマンションの価値は下がります。
バブル（去年までのミニバブルも含む）の時は、地価が上昇したから結果的に立地条件の
いいマンションの資産価値が上がっただけ。そんなことはもう起こらないでしょう。
マンションは「管理費+修繕積立金+駐車場代」という『家賃』をずっと払わなければ
ならないという意味において、賃貸と変わりません。

[527: 匿名さん]

とおりすがりさん、
中古マンションが新築より「すごく安い」という前提では、そうかもしれません。
しかし、減価償却は計算上だけの話なので、「資産価値の高いマンションなら」地価が横ばいでも新築時より高く売れるということは珍しくないのでは？
中古の方が高くなると言い切るのは言いすぎかもしれませんが。。。

駐車場代は賃貸でもかかるので別として、管理費+修繕積立金は月2-3万円でしょうから、家賃よりかなり安いと思います。
うまく値上がりすればその分もペイすると思いますが、
仮に10年後に中古で2割か3割値下がりしたとしても、月に按分すれば家賃より安いはずです。
10年で4割値下がりしたら、賃貸の方がお得かな。。。
でも10年で4割値下がりするマンションって、よっぽどひどいマンションだと思います。

[528: 大学教授さん]

５年前に２３〜２５歳だった人は、現在２８〜３０歳になっています。
２３区の５年前の２３〜２５歳人口は３９万人でしたが、現在の２８〜３０歳人口は４４万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の２８〜３０歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。（団塊Ｊｒ世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった）これが不動産市場にもたらす影響は？

また、２３区それぞれの区のシェアは、５年前の２３〜２５歳に占めるシェアと、現在の
２８〜３０歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は１１区、減らした区は１２区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。
（答え）
シェアを増やした１１区
千代田区　０．４９→０．５９　＋０．１０、中央区　０．９２→１．５１　＋０．５９、
港区　１．８６→２．５８、文京区　２．３２→２．３２　変わらず、
台東区　１．５４→１．７１　＋０．１６、墨田区　２．３２→２．５３　＋０．２１、
江東区　４．１０→４．５６　＋０．４６、品川区　４．０５→４．４９　＋０．４４、
目黒区　３．３４→３．６６　＋０．３２、渋谷区　２．７０→２．９７　＋０．２８、
荒川区　１．７９→１．８７　＋０．０８、
シェアを減らした１２区
新宿区　３．９２→３．７５　▲０．１６、大田区　７．８０→７．４４　▲０．３６、
世田谷区　１１．２３→１０．８８　▲０．３５、中野区　４．６４→４．４６　▲０．１８、
杉並区　７．９２→７．４２　▲０．５０、豊島区　３．５８→３．３６　▲０．２２、
北区　３．６２→３．５３　▲０．０９、板橋区　６．４７→５．８８　▲０．５９、
練馬区　７．８４→７．４８　▲０．３６、足立区　６．２３→６．００　▲０．２３、
葛飾区　４．２９→４．０４　▲０．２５、江戸川区　７．０３→６．９１　▲０．１２

[529: 匿名さん]

税金とか、金利の事を考えなければ、買ったほうが得なのかもしれないけどね。
実際はローン組むケースが多いだろうから、コストパフォーマンスはかなり悪いでしょ。
現金で買えば、その間期待できた運用収入がなくなるわけだし。

これから先、中古マンションが買値を維持するとは思えない。
なまじ資産価値など当てにせず、
満足のために消耗品を買うつもりでいたほうが間違いがないと思う。

[530: とおりすがり]

マンション価格＝4割：土地、4割：建物、2割：デベ利益、と言われている（駅近になるほど、
土地の割合がupする）ので、マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンします。
中古は、買い叩けば「2割の売主利益」を払う必要がないので、「お買い得」でしょう。
しかしながら、マンションの資産価値がリーゾナブルな価格で維持されるのは、築後20年
くらいまでで、それを過ぎると計算できなくなります。
マンションは事実上、建て替えが極めて困難で、古い物件は維持費がかなりかかり、ゴースト
マンション化すれば、ほとんどタダ同然になります。そういう意味で中古マンションは
「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」を保有していることになります。
資産価値でいうなら、「土地の価値（物件の6割程度）がずっと残り」「管理費・修繕積立金・
駐車場」がタダの一戸建てを選ぶべきでしょう。

[531: 入居済みさん]

管理費・修繕積立金がタダって…？
実際かかるじゃん。

[532: 匿名さん]

戸建でも上物はガタがくる。しかも寿命は総じて鉄筋・鉄骨鉄筋より短い。
管理費は戸建だと自己責任。自分でセコムに入りなさいってことだ。
しかもコストは集合住宅よりも上。

[533: 匿名さん]

>>527
管理費＋修繕費２、３万は新築時でしょう。
私の近所のマンションでは管理費2.5万＋修繕積立金1.5万＋駐車場代４万くらいが多いですね。

[534: 匿名さん]

土地の持分の少ないマンションは耐久消費財と同じだよ。
タワマンなんて、その典型。

これだけタワーの将来が不安視されてきているのに
資産価値が高いなんてお気楽な人、まだ居るんだね。

始めは眺望だの大規模ならではの豪華共用施設で人気が維持できても
どちらもすぐに飽きられる。
老朽化してきたら一気に不都合が目に付きだすよ。
どんなメンテをするにしても普通のマンションに比べて金が掛かる。
管理費も修繕費もうなぎ上りだろう。
建替え方法だって確立しているとは言いがたいし、
実証だってほとんどされていない。

皆がその事実に気づく頃には
ババの掴ませ合いで酷いことになっているだろう。
湯沢のリゾートマンションの二の舞か。

[535: 匿名さん]

一戸建ては駅から遠い物件が多いから、
中古で売るときに土地価格の下落率が大きくなる。
また、古い上物がある場合は更地にする費用を値引くか、
自分で更地にしてから売らなければいけない。

一戸建てはブームにさえならなかったので、
売却自体が容易ではないわけだが。

[536: 匿名さん]

一戸建ては買ったとたんに中古で2割くらいダウンするけど、
マンションってダウンしないんじゃないでしょうか？事実として。
マンションによってはデベが粗利4割くらいとっているものもあるから、
その場合デベの利益分4割が中古で吹き飛んでもおかしくないけど、実際はそうではない。
むしろ買った瞬間に含み益のマンションもあるし、中古マンションを買おうとして新築時の値段を聞くと、築10年ならほとんど新築時の価格と変わらないですよ。
中古なんだからもっと安くてもいいだろうと言うと、相手にされなくなります。。。(苦笑)
それに、「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」は取らなければいい（売ればいい）し、昔のマンションと違って躯体がしっかりしているタワーマンションなら、築30-40年は十分価値があると思う。

[537: 匿名さん]

塩害は除きここ数年のマンションは手入れをすれば４０年ほどは価値があると思います。そのことは住宅性能評価を見れば分かると思います。一戸建ては買ったとたん２割下がるとは知りませんでした。ちなみに東京生まれ東京育ちで２０代で住宅購入意欲が強い人が多いのでしょうか。ちょっと不思議に思いました。

[538: 匿名さん]

築１０年超のタワマンに住んでるが管理が行き届いていて老朽化なんて
全然感じないが。

海外赴任時も築３０年のタワー賃貸だったが、リフォームしてあり古さを
感じなかった。

最近のは更に耐久性上がってるし、７０年くらいは大丈夫なんじゃない。

[539: 匿名さん]

老後に夫婦二人で郊外の戸建に住むのもなぁ〜
知り合いの社長は２年前に邸宅売って、用賀の高級マンションに住み替えたが、
住み替えてよかったと言っていたよ。

[540: 匿名さん]

老後も人それぞれかもしれませんね。都心に住んで生涯を終えるのもありますし鎌倉などで菜園等自然とともに暮らす方法もありますからね。

[541: 匿名さん]

不思議なことに誰もが「老朽化して安くなるリスク」は認識していても
自分はそのリスクが顕在化する前に売り抜けられると思っている。

自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

因みに私は「とおりすがりさん」ではないので
戸建てが良いなんてヒトコトも言ってないが。

[542: 匿名さん]

ほとんど差のない商品を、短期で一気に大量供給された地域こそ、
売りトレンドになったとき一気に供給があふれるので、
値崩れは相当なものになるでしょう。
そうなると、あれよあれよという間の値下がりスピードに対応できず、
売り逃して不本意永住になる、というのがこれまでの哀れな庶民のパターンでした。

それでも住んでいるうちに、順調に返済が進み貯蓄もできるようであれば、
損を出しても他へ移ることもできるでしょうけどね。

年収の５倍を超えるようなローンと引き換えで買ってしまったりすると、
キャピタルロスとローン利子支出のダブルパンチを食らうと、
もうどうにも動けないことになってしまいます。

[543: 匿名さん]

＞自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
＞それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

ある程度古くなったマンションをそれこそ消費財として購入しようというニーズもあるみたいですよ。
いついくらで売るか、売れるかは個別に収支計算して、リスクとリターンの見合いで判断したらいいと思う。

[544: 匿名さん]

>短期で一気に大量供給

ＰＣＴとＴＴＴの完成で、湾岸に桁違いの大量供給をされたけど、
中古物件の値崩れはありましたか？

[545: 匿名さん]

損切りしてまで逃げる庶民？
どこに逃げる？
まさか、損切りしてまで（賃貸物件に）逃げる？

[546: 匿名さん]

中古が一気に大量供給されると、
中古市場が崩落するという話でしょう。
マンションはだいたい十数年で住み変えるみたいですよ。
眺望の劣化、住民層の劣化、老朽化にともなう面倒、
ライフスタイルの変化もあるから。

[547: 匿名さん]

完成時も、未入居中古が一気に大量供給されますよ。
だいたいなんて曖昧な期間ではなく、短期に集中します。

[548: 匿名さん]

うちのタワーも子育てが終了して、その生活の舞台だった戸建てを処分して移り住んで来られた方々が多いと聞きました
戸建ては 老夫婦のみで暮らすには不便かつ危険（段差が多い、風呂・トイレと居住部の温度差が大きい）なのだそうです

現金購入の意向を示したら 同様のケースとして、そのようなエピソードを教えてくれました
今ほど個人情報云々をうるさく言わなかった2001年頃の話です

[549: 匿名さん]

マンションって建物は劣化してなくても住民層は確実に劣化していく。
金持ちは少しずつ抜けていくから・・・アーメン。

[550: 匿名さん]

>５４９
拝金主義者の豚、資本家の犬め・・・なむあみだぶ。

[551: とおりすがり]

548さん
老後、戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能。
であれば、戸建てを購入し、老後にマンションに移るのがベストかも。

[552: 匿名さん]

>>551　　>戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能

可能か不可能かは、戸建てもマンションもどの地域のどのレベルのものかによるのでは。

[553: 匿名さん]

老後に一戸建てを買うなら、建て売りですかね。
本格注文住宅にするには打ち合わせや好みの手直しにかなりの手間暇が掛かりますよ。
で、建て売りに住むのならマンションから移り住むメリットが大きいとは思えませんが…

[554: 匿名さん]

老後に備えて住み替えるなら都心で駅に近く治安の良いところという選択肢に落ち着く気がする。優良な中古マンションの低層階を購入してバリアフリーに全面リフォームというのがコストパフォーマンス的にベストでは。

[555: 匿名さん]

都心の低層階など買ったら日が入らないで気がめいりそうですね。やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

[556: 匿名さん]

墨田区押上に建設予定の電波塔、仮称「新東京タワー」の届出が３月13日に都庁に提出された。建築物の名称は「業平橋押上地区開発計画（新タワー）（仮称）」である。新タワーは仮称で、４月からネーミングの全国投票が始まっている。
建築主は東武鉄道（株）、新東京タワー（株）の２社で、計画に係る施設の延面積は22万9812㎡、高さは最高で610m、地上32階・塔屋2階、地下3階で工事着工予定日は2008年7月1日、竣工予定は2011年12月末である。
タワー建設決定以降、押上地区は不動産の先行取得が行われており、中古マンションの価格も築年数の浅いマンションは販売当時と変わらない価格ないしは分譲価格を上回る価格で取引されておりタワーバブルとも評されている。
http://www.tdbbs.co.jp/ci_200803.html

[557: 匿名さん]

＞やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

私は房総派だな。
50歳でリタイアし、都心のマンションは人に貸す。
ローンを終えたマンションが生み出すキャッシュフローは、お小遣いには十分すぎる。
温暖な房総に自分好みの平屋建てを建て、
だだっ広い庭で健康のために家庭菜園でもしていたい（なにしろ房総の土地は坪数万円だからね）。

朝は犬を連れて海岸でも散歩し、好きな時には車で１時間ちょいの東京へ出て、気が向けば海外長期旅行でもしていたい。

[558: 匿名さん]

>タワーバブル

バブルである以上、押上地区は
将来の価格崩壊が既に予見されているのですね。

[559: 匿名さん]

アーリーリタイアメントしたい人ってやっぱり金融とか？
仕事は面白くないの？単にアメちゃんの真似？

[560: 匿名さん]

>>550
何をいまさら当たり前だろ！
「マンションは住み代え前提、＊＊＊は戸建」とバトル板で決着ついただろ。
最悪なのは貧乏なのに年収の５倍以上３５年でマンション買った奴。


・・・・てかスレ違いだろ（＾＾　　俺もか

[561: 匿名さん]

うちのタワーもお年寄りの夫婦意外と多いですね。２、３割くらいでしょうか。

老後は自然の中でのんびり過ごしたいと言って、逗子あたりに別宅まで買っていた知人
も、３年くらい前に都心のタワーに住み替えたのでいろいろ話を聞くと、週２、３回通う
病院が遠いなどいろいろ不便だったとのこと。

若いころはあまり意識しないけど、歳をとると、いい病院が近くにないのは不便だし
不安みたいです。金持ちほど健康に気を遣うようで、その知人は週２回タクシーで
聖路加通いだそうです。

また都心のタワーに住み替えてから、逗子の時は年２回くらいしか来てくれなかった
子供たちが月１，２回遊びにくるようになったと、喜んでました。

[562: 大学教授さん]

地方からの上京は続くものの、国内少子化にともなう上京者の絶対数減少。
団塊Ｊｒの購入一巡による需要減。
これらの影響は、地元需要に頼る傾向が強い、郊外および県境外周区に色濃く出る。

例えば、２３歳から２５歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①世田谷区▲５５３８人②杉並区▲３２５５人③江戸川区▲２４８１人
④足立区▲２３７７人⑤板橋区▲２１９０人
また、２８歳から３０歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①江戸川区▲８４１６人②足立区▲７４３１人③練馬区▲５１６７人
④葛飾区▲４９６８人⑤板橋区▲４５３９人

このような環境下で坪単価を上げれば、郊外および県境外周区の販売数が減るのは当然と言えよう。
全体的な需要が減る中で、都心部への集中傾向はより色濃くなって行くと予想される。

[563: 匿名さん]

>>561

佃のタワーに住んでるけど、
聖路加が評判ほど良い病院かは疑問。
親切ではあるけどね。

[564: 大学教授さん]

首都圏少子化の影響が加速度的に表面化して行く中で、
不動産産業における、地方からの上京者のプレゼンスは年々高くなって行く。
国家公務員単身者用の社宅が都心部湾岸に集約される動きもあり、
全体として、２０代前半層の都心部志向は年々高くなると予想される。

５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区と減らした区。
千代田＋0.10、中央＋0.19、港＋0.20、新宿＋0.16、文京＋0.14、台東＋0.05、墨田＋0.21、
江東＋0.19、品川＋0.17、大田＋0.32、中野＋0.07、豊島＋0.10、荒川＋0.11、練馬＋0.15、
２３〜２５歳シェアを減らした区
目黒▲0.16、世田谷▲0.70、渋谷▲0.22、杉並▲0.32、北▲0.12、板橋▲0.13、足立▲0.20、
葛飾▲0.15、江戸川▲0.17、

[565: 匿名さん]

大学教授さん、豊洲の新築物件価格が頭打ちしましたが、今後の城東湾岸はどうなっていくと
考えますか？
・城東湾岸の今後の新築価格の動向
・城東湾岸の中古価格の動向
・城東湾岸部への人口の推移

[566: 大学教授さん]

>>565
２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で２７０万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で２７０万円
前後となり、約１万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価３００万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf

[567: 大学教授さん]

中古価格については４０００〜５０００万円のレンジだろう。
また、この価格帯が売れ筋でもある。

人口推移については、
価格設定に間違いが無ければ、利便性重視の時代の流れから粛々と売れ、
販売戸数に相当する人口が年々増加して行く。
２３区では中央区と江東区の人口が大幅に増加して行くだろう。

[568: 匿名さん]

ということは、上限坪２７０万レベルの集積地域となるわけですね。
居住者の収入レベルも自ずと均一化されてきますので、消費行動も均一化され、
例えばこのエリアに投資する外食産業は、ファミレス、チェーン居酒屋中心になりますよね。
このような魅力の感じられない街に人は集まってきますか？

[569: 大学教授さん]

>>568
マンション地域であるから、お屋敷街の様にはならない。
坪単価平均２７０万円とし、後はその広さによって価格が異なる形だろう。
５０ｍ２だと４０００万円
８０ｍ２だと６５００万円
１００ｍ２だと８０００万円
２００ｍ２だと１億５千万円
このような感じで、それが購入できる年収層が混在することになる。

都心に勤務する人たちも、年齢、タイトルによって年収は異なるが同じビルで勤務している。
これらの人々が食事をしたりショッピングをしたりし、都心のバライティーに富んだ商業施設が
成り立つ。まさしく、これと同じ事だろう。

[570: 匿名さん]

街の発展は、居住者ではなくそこに集まってくる外部の人たちからもたらされるものだと
思いますがいかがでしょうか？
ヨーカ堂やジャスコ、ららぽーとといった商業施設しかありませんが、外から人は集まって来ますか？

[571: 大学教授さん]

>>570
都心部の場合は職住近接で、
周辺にオフィスビルがあったり、外部の流入もあり複雑である。
郊外、県境外周区のように居住者に合わせた画一的な形にはならない。

所謂スーパーは生活圏として必要だが、個々の飲食店、販売店等は街の発展とともに
その顔ぶれが変化して行く。これらは居住者だけでは無く、そこに通勤する外部の人の
影響も受ける。
夜間人口が増え、昼間人口も増え、それらの人の構成も変わって行き、
それに合わせて変化して行く。

[572: 匿名さん]

なんか大教室で学生が誰も聞いてない状態で壊れたテープレコーダーのように
話してるんだろうな。いつもは・・・

[573: 匿名さん]

大学教授さんに聞きたいがどうして３０代の統計を取らないのでしょうか。購入層はほとんど３０代以降と考えますが。

[574: 大学教授さん]

>>573
３０代はすでに購入した結果を含んでしまうからです（未購入の人も含みますが）。
調べるまでも無く、いわゆる都心部の人口増が顕著です。
将来を予測するには、あまり参考となりません。

[575: 匿名さん]

例えば江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？
ちなみに勝どきにトリトンが出来て久しいですが、街は一向に変化していないように思います。
住友商事などの大手企業もありますが、勝どきを素通りして銀座、六本木の既存商業地に流れて
いると言えませんか？

[576: 大学教授さん]

>>575
個別の話は興味がありませんので。
それに裏付ける統計資料も持ち合わせていません。
その場所でアンケート調査をするしか方法は無いでしょう。

ところで、一向に変化していないのは何かＤＡＴＡの裏付けがあるのでしょうか？
その商業施設の売り上げ高実績推移をお持ちとかですか？

[577: 匿名さん]

教授さん。結果が含まない憶測ではいい答えは導き出せません。都心部購入の方は３０代後半以降ですので(ワンルームは含まず)２３歳などではいいサンプルにはなりません。

[578: 過去スレの40]

ＷＴＩがとうとう１バレル１２０＄を突破したね。
２００３年には２５＄がどうかというレベルだった。
木を見て森を見ずという議論はこのこと。

[579: 匿名さん]

教授さん、江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？

[580: サラリーマンさん]

いっせいに大量供給されたところは将来中古物件が同時期に大量発生する可能性大です。
中古市場は需要と供給の関係で価格が決まりますので、売る方はかなり価格を下げざるを得ないことになりそうです。
また日本人はブームに弱いのでタワーが一過性のブームだとすると、将来見向きもされなくなる可能性も高いです。
居住環境としてタワーに疑問を持つ人はまわりにもかなりいます。

ということで湾岸埋立地に林立するタワーマンションを買うのは永住するならいいですが、資産価値を求めて、転売で稼ごうなどどとせこいことを考えている人は大失敗ですよ。

[581: 元院生]

統計は数値の関係を表してくれるが、実態分析が無いと、
どちらが原因でどちらが結果を表しているかを間違える。

江東区が活況を示している事は数値通りの事実。
しかし、それは大量のマンション供給が可能な土地が
あったからでしかない。土地の魅力ではない。
その証拠に既存住宅地ならいろんな会社が
サービスを争うような施設を自前で用意している。


以下は仮説。

有楽町線の便のみが江東湾岸のよさであり、たまたま
眺望が残った物件だけがプレミアム付きなのでは。

そもそもの間違いは、港湾局の先見の目の無い開発。
豊洲・辰巳はともかくとして、有明なんかにマンション
許すなんてのはスプロール開発でしかなく、湾岸の
将来性を大きく損ねている。

[582: 元院生]

城西は成長率を表す指標では他に劣ることは事実。
その原因は、開発余地が少ないから。
しかし、サービス業・商業の成熟を数値で示すことは困難。
フィールド観察しかない。

以下は仮説

江東湾岸は埋立地であるため、地震への備えのある家賃の
高いビルしか建てられない。そのビルの営業担当はサラリーマン。
したがって、無難で家賃負担力のある、駅ビルに見るような
テナントしか入れない。銀座に近いことが高級店の出店に
おいてはマイナス。

一方、城西は償却の終わった戸建商店街が残っている。
多くは衰退しているが、多様性はキープしている。
新たなチャレンジもしやすい。

[583: 元院生]

これも仮説

かくて、江東湾岸は無難な街となり、都心で働く人が
夜帰って安心して眠れる街として発展っすると思う。

[584: 匿名さん]

タワーが一過性のブームと言うのは仮説にすぎない。

マンションが日本に誕生した時、マンションに住むことが一過性のブームではなかったのと同様に。

[585: 匿名さん]

>江東区の場合、県境区ではありませんが、都心外周区という考え方で良いですよね？
江東区の場合、都心外周区というより準県境区といったポジションでは？
江戸川区とかに近い感じ。
あるいは県境どころか国境区ですよね。いろんな意味で。

[586: 匿名さん]

先日ある友人と会話した結果。

世界的なインフレ＝＞企業業績悪化＝＞失業率増＆就職悪化＆収入減少
＝＞都市人口減少＝＞２３区マンション購入層減少＝＞投売り＝＞低価格化
北京オリンピック後の秋口から都心も投売り本格化する？！

最近地震多いよね、液状化や化学物質の危険性高い湾岸埋め立て高層マンションの
資産価値どうなるか。やっぱりそうなったか...という事になるのでしょうね。

[587: 匿名さん]

まあ売れないものが安くなるのは当然ですけど、企業は利益の確保も大事であると。そうすると、当然、低仕様化とか、金のかかる免震構造にしないとか、部屋の大きさを狭くするとかの方法になって行く訳です。世界的インフレがいつの間にか低価格に繋がるというのはどこかに無理がある訳で（インフレになれば、材料費もあがる）、その上、これから２年以内ぐらいに売り出される物件は土地も高い時に取得されたものばかり。少なくとも、短期的（2年ぐらいか？）には買う時期では無いという話はそうだとおもうけど、年内に暴落は無理で、下落の傾向が明らかになるぐらいじゃないの？。

一方で、土地の取得が旧価格の時代の湾岸物件は、明らかに供給過多で暴落する可能性はあるよね、下げる余地もあるし。

[588: 匿名さん]

足立区、葛飾区に続き板橋区も出ました。

http://item.rakuten.co.jp/book/5547545/

板橋区は荒川の北にある認識があるようです。

次はどこでしょう。

世田谷、練馬、板橋、江戸川区、足立区等の外周区って膨大な畑とかが
残ってるので、いざというとき安心ですね。
自給自足できるね。

江東区とは田畑が全然ないので、災害のとき不安が残ります。

[589: 匿名さん]

免震構造は、
免震装置より上の部分の建物を頑強に造らなくても良くなるので、
制振構造の建物よりもトータルでは金が掛かるとは限らないと聞いてるが。

[590: 匿名さん]

トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[591: 匿名さん]

>>590
トヨタは為替の影響だから無問題。
ドル/円は、夏までに110円には必ずなります。これは断言できます。
トヨタは、106円計算ですから、一気に巻き返しますよ。
もっと先を読みましょうよｗ

[592: 匿名さん]

>>590
トヨタの減益って、円高分だけど、このスレと何の関係がある？

[593: 大学教授さん]

>>577
３０代後半に関し調べました。
５年前の３２〜３４歳に占めるシェアと、現在の３７〜３９歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は１０区、減らした区は１３区です。
シェアを増やした１０区
千代田区　０．３９→０．４９　＋０．１１、中央区　１．２０→１．５７　＋０．３７、
港区　２．１９→２．７６　＋０．５７、新宿区　３．２２→３．２３　＋０．０１、
文京区　１．９６→２．１９　＋０．２２、台東区　１．６５→１．８４　＋０．２０、
墨田区　２．５０→２．６５　＋０．１５、江東区　４．６８→５．３７　＋０．７０、
品川区　３．９９→４．２０　＋０．２１、荒川区　１．８８→１．９４　＋０．０６、
シェアを減らした１３区
目黒区　３．２５→３．１５　▲０．１０、大田区　７．８５→７．８４　▲０．０１、
世田谷区　１０．４３→１０．２６　▲０．１７、渋谷区　２．６８→２．５４　▲０．１４、
中野区　３．８８→３．５２　▲０．３６、杉並区　６．６３→６．１６　▲０．４８、
豊島区　２．８３→２．７３　▲０．１０、北区　３．３８→３．２７　▲０．１１、
板橋区　６．１０→５．７４　▲０．３５、練馬区　８．３７→８．１７　▲０．２０、
足立区　７．４０→７．２２　▲０．１８、葛飾区　４．８６→４．８２　▲０．０５、
江戸川区　８．６８→８．３６　▲０．３２

[594: 大学教授さん]

ついでに、
５年前の２８〜３０歳に占めるシェアと、現在の３３〜３５歳に占めるシェア変化。
シェアを増やした区は９区、減らした区は１４区で。このように県境外周区は全滅状態で、
若い世代ほど都心回帰の傾向が強まっている。
シェアを増やした９区
千代田区　０．４２→０．５３　＋０．１２、中央区　１．０７→１．６０　＋０．５３、
港区　２．０４→２．８０　＋０．７７、文京区　２．０３→２．１５　＋０．１２、
台東区　１．６７→１．８２　＋０．１５、墨田区　２．４４→２．６８　＋０．２４、
江東区　４．４６→５．３９　＋０．９４、品川区　４．１２→４．３７　＋０．２５、
荒川区　１．８６→１．９８　＋０．１２、
シェアを減らした１３区
新宿区　３．４４→３．３９　▲０．０５、目黒区　３．３３→３．２２　▲０．１１、
大田区　７．７８→７．６６　▲０．１２、世田谷区　１０．５２→１０．１５　▲０．３８、
渋谷区　２．７６→２．７０　▲０．０６、中野区　４．１８→３．７３　▲０．４５、
杉並区　７．０４→６．３５　▲０．６９、豊島区　３．１３→２．９３　▲０．２１、
北区　３．５９→３．４２　▲０．１７、板橋区　６．３３→５．８６　▲０．４７、
練馬区　７．９３→７．７６　▲０．１７、足立区　７．０４→６．９４　▲０．１１、
葛飾区　４．７４→４．６５　▲０．０９、江戸川区　８．０８→７．９４　▲０．１５

[595: 元院生]

2004年頃の底値時代に大量供給できた区の、３０台シェアが上がっている。
つまり、当時安く住めるようになったところに若い人が増えたってことですね。

[596: 匿名さん]

トヨタの減益を関係ないとホザクばかと
為替の将来を断言する＊＊

お里が知れるな

[597: 匿名さん]

前年の33〜35歳のシェアと現在の33〜35歳のシェアから変化を求めるのがいいと思いますが。どうなのでしょうか。同様に37から39歳も。

[598: 匿名さん]

>>595
当時安かった地域の中で、急激に地価が上がったところが、
今後また減らすということですね。

[599: 大学教授さん]

>>595
既出ですが、
それで持続できるかどうかのキーポイントが坪単価２７０万円前後の限界ポイントをキープ
できるかどうかになるわけです。
今後も大量供給地域である中央区と江東区なら可能と予測しています。

[600: 匿名さん]

>>596
理解できないな。
お里がって、どういう意味あるの？
為替は、断言できることでは、無いと思うが、トヨタの減益とこのスレの関係を、普通の人が分かるように説明してください。
聞いてみたい。

[601: 匿名さん]

>>596
為替断言できるかどうかは、どうでも良いが、
とりあえず、トヨタが数字を出した時よりも今は、円安になってる。

これもどうでも良いが、君、経済とか全く分からない学生でしょ？
そうでなければ、休憩時間に競馬と野球の話しかしない工員等の労務者かな？
いずれにしても、お里は知らんが、君に教養は分かる。
少しは勉強しなさい。

[602: 匿名さん]

>>601
ちょっと日本語が不自由な人かな？？？

変に人を見下す人こそ、コンプレックスの塊りなり。

そして、その文章では多くの人に見下されてる可能性高し。

[603: 大学教授さん]

>>599
このトレンドが維持できれば、１５年後の３７〜３９歳に占める中央区の比率は２．６０％、
江東区は６．３９％になり、江東区は予想される杉並区の５．９３％を抜き、巨大区に成長します。

坪平均単価２７０万円前後を維持できない都心部は流入人口が減り、比率は逆に減って行きます。その部分は坪単価２７０万円前後が維持できる都心部と、低価格で供給可能な県境外周区及び
他県に吸収されるでしょう。
従って、一方的に県境外周区の比率が減り続けることは無く、また、中央区、江東区の
比率が予想以上に高くなる可能性もあります。

[604: 匿名さん]

まあまあ、いいからこれについて説明いただけませんか？

>>トヨタですら、今年営業利益３０％減なのに
随分悠長な方々が多い
この界隈では、作り手、売り手、買い手がとんでもなくまぬけなのか？

[605: 匿名さん]

597さんの言われるとおり、同じ年代と比較するべきだと思います。

５さいによる所得差のファクターが入ってきてしまいます。
例えば、５歳経過して所得が上がったので、都心へ住もうとか、、

同じ条件にしないと、その他のファクターが入ってきてしまって、
よくわからなくなると思います。

[606: ビギナーさん]

この地図で昭和22年や38年頃の東京を見てください。
わかっていたつもりでも現実をこのように直視すると、
素直に江東区あたりのマンションは怖いなと感じてしまいました。

http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=24

[607: 匿名さん]

>>606
思わず「江戸時代」みちゃったよ．．．．湾岸無かった(笑

[608: 匿名さん]

いえいえ、現代においても城東湾岸は存在しません＊＊
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[609: 匿名さん]

こういうのもありますよ。

東京大使館マップ
http://blog.livedoor.jp/unknownmelodies/archives/50907946.html

こういう場所に不動産は買いたいものですな（高いけど）