23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[510: 匿名さん]

６年ほど前ですが都心部(千代田区、港区)へ人口が増加した理由は福祉や教育、医療に手厚い助成があったからです。足立などは助成は乏しく千代田区などは優遇ですので所得の高い人が賃貸や購入にはしりました。そのため区での２極化が起こっている報じられていました。財政が潤っていますので、医療費免除やら出産の助成金の支給など高優遇でしたので人口が増加したのは肯けます。所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。

[511: 匿名さん]

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

[512: 匿名さん]

ちょっと前まで住宅ローンは審査大甘で、
頭金ほとんどなしとか、強烈なローン組ませて買わせてたからなぁ。

日本版サブプライムの種が蒔かれてるのかもね。

[513: 匿名さん]

>>510
そういう理由で都心に移った人って、全体から見れば僅かだと思うな。
自分は単純に、都心の地価が安くなって買えるようになったし、お買い得感もあったから買って移った。

[514: 匿名さん]

>>510
平均所得が多い区で行政サービスが高くても、それはもともと税金で払ってるからだよ。
したがって
＞所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。
これは当たらない。

むしろ、平均所得が多い区に、都民住宅区民住宅に住む
低所得者が一番得。

まあ、個人的には都心区に福祉住宅は不用だと思うけどね。
自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
非難をあびる社会なのか理解できん。

[515: 匿名さん]

>自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
>なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
>非難をあびる社会なのか理解できん。

同意。
結局何事も中途半端な奴が一番損ってことかな。

[516: 匿名さん]

税金払うのは城東でも都心でも郊外でも同じでしょ。千代田区は住民より企業でまかなっていると思うけど。確かに潤っている区に低所得層が住むほう得だと思います。いつかは誰しも高齢になり介護が必要になりますが、その時に財政の悪化している地域より潤沢な地域に住みたいと思うはず。そういういろいろな面で港区や千代田区のような場所に向かったのは当然な成り行きだと思います。

[517: 5km以内都心山の手住民]

財政とか、助成とかで、千代田区と港区を選ぶ？
あり得ない。
高くても良いから、選んでるんだよ。
その人は、世田谷区も、杉並区も、練馬区も選ばない。

脳内だけで考えてるから、理論的に正しくても、間違うんだよ。
実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。

理論的な正しさを追求してる方々って、
思いっきり実態とずれることが多々ある。

大学教授の、一見、理論的に正しくないかもしれない
分析の方が、実感に合ってて面白いよ。
不思議と、本質的にずれてる感じがしない。

多分、実感を説明できる数字と仮説を
探して見つけてるんだと思うね。

[518: 匿名さん]

>>511さん

東京カンテイの「東京都内で70平方メートル6122万円」って高くないかい？
都心部ならともかく、都内という括りで坪290万円もするのかな。

[519: 匿名さん]

超高層物件の人気、資産価値にも影響　東京カンテイ

って、ニュースも無視しないでね。
買うならやっぱり、タワーマンション。

[520: 賃貸住まいさん]

我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。今妻が妊娠中で保育所施設が充実しているという理由で千代田区。子供が小学校に入学するときは番町小学校の学区に移りすむかも。他の区は待機児童がかなり居て大変だから考えられん。タワマンがバンバンたっている江東区や港区や中央区は大変らしいね。

[521: 匿名さん]

>>517
>実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。
おっしゃる通りです。
「実感」で比較しますと中目黒や吉祥寺はぜひ住んでみたい素晴らしい地域ですが、
門前仲町は住居としてあまり魅力を感じません。（飲み屋街としてはいいですね。）

坪単価で比較すると吉祥寺、中目黒は坪300〜400台、一方で門前仲町は坪300を超えることができません。
私の実感と坪単価はおおむね合致しています。
吉祥寺、中目黒を買う人は、教授の書く通り高くても良いから選んでいるんでしょう。

[522: 匿名さん]

教授の正しさが証明されつつあるということ？
どこの教授なの？

[523: 匿名さん]

＞買うならやっぱり、タワーマンション。

それも、やっぱり高層階でしょう。低層階は何となく資産価値不安かも。

[524: 匿名さん]

高くてもいいから港区や千代田区を買う。冗談でしょ。普通のサラリーマンは後々のことを考えて買うと思います。交通の便も一つの要因かもしれません。都心は便利だがストレスがたまりやすいかといって郊外は生活しやすいが将来的はどうなのかなどなど。金銭的な面も含めていろいろ考えると思います。とくに子供がいる層はなおのこと。環境が悪いと喘息などいろいろ問題が出ますからね。

[525: 匿名さん]

>>我が家は行政サービスで選んで賃貸生活です。

賃貸は家賃というコストがかかるけど、
資産価値の高いマンションなら中古の方が高くなるから家賃がタダどころか得をしますよ。
ご家庭の事情もあるようですが。

[526: とおりすがり]

525さん
土地の価格が横ばいに推移すれば、建物の減価償却分は確実にマンションの価値は下がります。
バブル（去年までのミニバブルも含む）の時は、地価が上昇したから結果的に立地条件の
いいマンションの資産価値が上がっただけ。そんなことはもう起こらないでしょう。
マンションは「管理費+修繕積立金+駐車場代」という『家賃』をずっと払わなければ
ならないという意味において、賃貸と変わりません。

[527: 匿名さん]

とおりすがりさん、
中古マンションが新築より「すごく安い」という前提では、そうかもしれません。
しかし、減価償却は計算上だけの話なので、「資産価値の高いマンションなら」地価が横ばいでも新築時より高く売れるということは珍しくないのでは？
中古の方が高くなると言い切るのは言いすぎかもしれませんが。。。

駐車場代は賃貸でもかかるので別として、管理費+修繕積立金は月2-3万円でしょうから、家賃よりかなり安いと思います。
うまく値上がりすればその分もペイすると思いますが、
仮に10年後に中古で2割か3割値下がりしたとしても、月に按分すれば家賃より安いはずです。
10年で4割値下がりしたら、賃貸の方がお得かな。。。
でも10年で4割値下がりするマンションって、よっぽどひどいマンションだと思います。

[528: 大学教授さん]

５年前に２３〜２５歳だった人は、現在２８〜３０歳になっています。
２３区の５年前の２３〜２５歳人口は３９万人でしたが、現在の２８〜３０歳人口は４４万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の２８〜３０歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。（団塊Ｊｒ世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった）これが不動産市場にもたらす影響は？

また、２３区それぞれの区のシェアは、５年前の２３〜２５歳に占めるシェアと、現在の
２８〜３０歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は１１区、減らした区は１２区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。
（答え）
シェアを増やした１１区
千代田区　０．４９→０．５９　＋０．１０、中央区　０．９２→１．５１　＋０．５９、
港区　１．８６→２．５８、文京区　２．３２→２．３２　変わらず、
台東区　１．５４→１．７１　＋０．１６、墨田区　２．３２→２．５３　＋０．２１、
江東区　４．１０→４．５６　＋０．４６、品川区　４．０５→４．４９　＋０．４４、
目黒区　３．３４→３．６６　＋０．３２、渋谷区　２．７０→２．９７　＋０．２８、
荒川区　１．７９→１．８７　＋０．０８、
シェアを減らした１２区
新宿区　３．９２→３．７５　▲０．１６、大田区　７．８０→７．４４　▲０．３６、
世田谷区　１１．２３→１０．８８　▲０．３５、中野区　４．６４→４．４６　▲０．１８、
杉並区　７．９２→７．４２　▲０．５０、豊島区　３．５８→３．３６　▲０．２２、
北区　３．６２→３．５３　▲０．０９、板橋区　６．４７→５．８８　▲０．５９、
練馬区　７．８４→７．４８　▲０．３６、足立区　６．２３→６．００　▲０．２３、
葛飾区　４．２９→４．０４　▲０．２５、江戸川区　７．０３→６．９１　▲０．１２

[529: 匿名さん]

税金とか、金利の事を考えなければ、買ったほうが得なのかもしれないけどね。
実際はローン組むケースが多いだろうから、コストパフォーマンスはかなり悪いでしょ。
現金で買えば、その間期待できた運用収入がなくなるわけだし。

これから先、中古マンションが買値を維持するとは思えない。
なまじ資産価値など当てにせず、
満足のために消耗品を買うつもりでいたほうが間違いがないと思う。

[530: とおりすがり]

マンション価格＝4割：土地、4割：建物、2割：デベ利益、と言われている（駅近になるほど、
土地の割合がupする）ので、マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンします。
中古は、買い叩けば「2割の売主利益」を払う必要がないので、「お買い得」でしょう。
しかしながら、マンションの資産価値がリーゾナブルな価格で維持されるのは、築後20年
くらいまでで、それを過ぎると計算できなくなります。
マンションは事実上、建て替えが極めて困難で、古い物件は維持費がかなりかかり、ゴースト
マンション化すれば、ほとんどタダ同然になります。そういう意味で中古マンションは
「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」を保有していることになります。
資産価値でいうなら、「土地の価値（物件の6割程度）がずっと残り」「管理費・修繕積立金・
駐車場」がタダの一戸建てを選ぶべきでしょう。

[531: 入居済みさん]

管理費・修繕積立金がタダって…？
実際かかるじゃん。

[532: 匿名さん]

戸建でも上物はガタがくる。しかも寿命は総じて鉄筋・鉄骨鉄筋より短い。
管理費は戸建だと自己責任。自分でセコムに入りなさいってことだ。
しかもコストは集合住宅よりも上。

[533: 匿名さん]

>>527
管理費＋修繕費２、３万は新築時でしょう。
私の近所のマンションでは管理費2.5万＋修繕積立金1.5万＋駐車場代４万くらいが多いですね。

[534: 匿名さん]

土地の持分の少ないマンションは耐久消費財と同じだよ。
タワマンなんて、その典型。

これだけタワーの将来が不安視されてきているのに
資産価値が高いなんてお気楽な人、まだ居るんだね。

始めは眺望だの大規模ならではの豪華共用施設で人気が維持できても
どちらもすぐに飽きられる。
老朽化してきたら一気に不都合が目に付きだすよ。
どんなメンテをするにしても普通のマンションに比べて金が掛かる。
管理費も修繕費もうなぎ上りだろう。
建替え方法だって確立しているとは言いがたいし、
実証だってほとんどされていない。

皆がその事実に気づく頃には
ババの掴ませ合いで酷いことになっているだろう。
湯沢のリゾートマンションの二の舞か。

[535: 匿名さん]

一戸建ては駅から遠い物件が多いから、
中古で売るときに土地価格の下落率が大きくなる。
また、古い上物がある場合は更地にする費用を値引くか、
自分で更地にしてから売らなければいけない。

一戸建てはブームにさえならなかったので、
売却自体が容易ではないわけだが。

[536: 匿名さん]

一戸建ては買ったとたんに中古で2割くらいダウンするけど、
マンションってダウンしないんじゃないでしょうか？事実として。
マンションによってはデベが粗利4割くらいとっているものもあるから、
その場合デベの利益分4割が中古で吹き飛んでもおかしくないけど、実際はそうではない。
むしろ買った瞬間に含み益のマンションもあるし、中古マンションを買おうとして新築時の値段を聞くと、築10年ならほとんど新築時の価格と変わらないですよ。
中古なんだからもっと安くてもいいだろうと言うと、相手にされなくなります。。。(苦笑)
それに、「築後20年に資産価値が非常に安くなるリスク」は取らなければいい（売ればいい）し、昔のマンションと違って躯体がしっかりしているタワーマンションなら、築30-40年は十分価値があると思う。

[537: 匿名さん]

塩害は除きここ数年のマンションは手入れをすれば４０年ほどは価値があると思います。そのことは住宅性能評価を見れば分かると思います。一戸建ては買ったとたん２割下がるとは知りませんでした。ちなみに東京生まれ東京育ちで２０代で住宅購入意欲が強い人が多いのでしょうか。ちょっと不思議に思いました。

[538: 匿名さん]

築１０年超のタワマンに住んでるが管理が行き届いていて老朽化なんて
全然感じないが。

海外赴任時も築３０年のタワー賃貸だったが、リフォームしてあり古さを
感じなかった。

最近のは更に耐久性上がってるし、７０年くらいは大丈夫なんじゃない。

[539: 匿名さん]

老後に夫婦二人で郊外の戸建に住むのもなぁ〜
知り合いの社長は２年前に邸宅売って、用賀の高級マンションに住み替えたが、
住み替えてよかったと言っていたよ。

[540: 匿名さん]

老後も人それぞれかもしれませんね。都心に住んで生涯を終えるのもありますし鎌倉などで菜園等自然とともに暮らす方法もありますからね。

[541: 匿名さん]

不思議なことに誰もが「老朽化して安くなるリスク」は認識していても
自分はそのリスクが顕在化する前に売り抜けられると思っている。

自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

因みに私は「とおりすがりさん」ではないので
戸建てが良いなんてヒトコトも言ってないが。

[542: 匿名さん]

ほとんど差のない商品を、短期で一気に大量供給された地域こそ、
売りトレンドになったとき一気に供給があふれるので、
値崩れは相当なものになるでしょう。
そうなると、あれよあれよという間の値下がりスピードに対応できず、
売り逃して不本意永住になる、というのがこれまでの哀れな庶民のパターンでした。

それでも住んでいるうちに、順調に返済が進み貯蓄もできるようであれば、
損を出しても他へ移ることもできるでしょうけどね。

年収の５倍を超えるようなローンと引き換えで買ってしまったりすると、
キャピタルロスとローン利子支出のダブルパンチを食らうと、
もうどうにも動けないことになってしまいます。

[543: 匿名さん]

＞自分が売ろうとするときには買い手もそのリスクに気づいていて
＞それを織り込んだ買値しか提示しないとは思いもつかないのか。

ある程度古くなったマンションをそれこそ消費財として購入しようというニーズもあるみたいですよ。
いついくらで売るか、売れるかは個別に収支計算して、リスクとリターンの見合いで判断したらいいと思う。

[544: 匿名さん]

>短期で一気に大量供給

ＰＣＴとＴＴＴの完成で、湾岸に桁違いの大量供給をされたけど、
中古物件の値崩れはありましたか？

[545: 匿名さん]

損切りしてまで逃げる庶民？
どこに逃げる？
まさか、損切りしてまで（賃貸物件に）逃げる？

[546: 匿名さん]

中古が一気に大量供給されると、
中古市場が崩落するという話でしょう。
マンションはだいたい十数年で住み変えるみたいですよ。
眺望の劣化、住民層の劣化、老朽化にともなう面倒、
ライフスタイルの変化もあるから。

[547: 匿名さん]

完成時も、未入居中古が一気に大量供給されますよ。
だいたいなんて曖昧な期間ではなく、短期に集中します。

[548: 匿名さん]

うちのタワーも子育てが終了して、その生活の舞台だった戸建てを処分して移り住んで来られた方々が多いと聞きました
戸建ては 老夫婦のみで暮らすには不便かつ危険（段差が多い、風呂・トイレと居住部の温度差が大きい）なのだそうです

現金購入の意向を示したら 同様のケースとして、そのようなエピソードを教えてくれました
今ほど個人情報云々をうるさく言わなかった2001年頃の話です

[549: 匿名さん]

マンションって建物は劣化してなくても住民層は確実に劣化していく。
金持ちは少しずつ抜けていくから・・・アーメン。

[550: 匿名さん]

>５４９
拝金主義者の豚、資本家の犬め・・・なむあみだぶ。

[551: とおりすがり]

548さん
老後、戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能。
であれば、戸建てを購入し、老後にマンションに移るのがベストかも。

[552: 匿名さん]

>>551　　>戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能

可能か不可能かは、戸建てもマンションもどの地域のどのレベルのものかによるのでは。

[553: 匿名さん]

老後に一戸建てを買うなら、建て売りですかね。
本格注文住宅にするには打ち合わせや好みの手直しにかなりの手間暇が掛かりますよ。
で、建て売りに住むのならマンションから移り住むメリットが大きいとは思えませんが…

[554: 匿名さん]

老後に備えて住み替えるなら都心で駅に近く治安の良いところという選択肢に落ち着く気がする。優良な中古マンションの低層階を購入してバリアフリーに全面リフォームというのがコストパフォーマンス的にベストでは。

[555: 匿名さん]

都心の低層階など買ったら日が入らないで気がめいりそうですね。やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

[556: 匿名さん]

墨田区押上に建設予定の電波塔、仮称「新東京タワー」の届出が３月13日に都庁に提出された。建築物の名称は「業平橋押上地区開発計画（新タワー）（仮称）」である。新タワーは仮称で、４月からネーミングの全国投票が始まっている。
建築主は東武鉄道（株）、新東京タワー（株）の２社で、計画に係る施設の延面積は22万9812㎡、高さは最高で610m、地上32階・塔屋2階、地下3階で工事着工予定日は2008年7月1日、竣工予定は2011年12月末である。
タワー建設決定以降、押上地区は不動産の先行取得が行われており、中古マンションの価格も築年数の浅いマンションは販売当時と変わらない価格ないしは分譲価格を上回る価格で取引されておりタワーバブルとも評されている。
http://www.tdbbs.co.jp/ci_200803.html

[557: 匿名さん]

＞やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

私は房総派だな。
50歳でリタイアし、都心のマンションは人に貸す。
ローンを終えたマンションが生み出すキャッシュフローは、お小遣いには十分すぎる。
温暖な房総に自分好みの平屋建てを建て、
だだっ広い庭で健康のために家庭菜園でもしていたい（なにしろ房総の土地は坪数万円だからね）。

朝は犬を連れて海岸でも散歩し、好きな時には車で１時間ちょいの東京へ出て、気が向けば海外長期旅行でもしていたい。

[558: 匿名さん]

>タワーバブル

バブルである以上、押上地区は
将来の価格崩壊が既に予見されているのですね。

[559: 匿名さん]

アーリーリタイアメントしたい人ってやっぱり金融とか？
仕事は面白くないの？単にアメちゃんの真似？