23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[469: 匿名さん]

世界の先進主要都市に比べたら
東京なんてカスだからね

[470: 匿名さん]

どこ辺りと比較してカスとな？

[471: 匿名さん]

星も見えない都心に環境求めても無駄だろ。
これからは、都心に近い湾岸タワー高層角部屋の利便性重視の物件と本物の環境求めたリゾート物件（国内か海外）と２つ持つ時代だよ。

[472: 匿名さん]

東京湾は大気が汚れてるんだってさ。船のせいで。
湾岸も都心も、環境が悪いのは同じこと。

[473: 匿名さん]

２つセットで販売すれば安く見えるかも

[474: 近所をよく知る人]

>>473
その中間で１つを買う発想もある．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．かもですが。

[475: 匿名さん]

中間は中途半端かなぁ。
毎日の通勤があると湾岸とリゾートの２物件のほうが魅力的かな

[476: 西の方が良いとは思うけど…]

＞４６２さん
南砂に知り合いがいるので時々行きますが、ウヨウヨいるとこなんて見たことありませんよ。
針小棒大に他人の住んでる地域をバカにするのは感心できませんね。
前から思っていたんですが、平日の昼間から自分の自慢したり他地区をバカにしたりする人はどういう日々を過ごされているのですか？

[477: 匿名さん]

まぁどこにしても、
ひったくり注意！や、痴漢注意！
の紙がやたらと貼ってある街には住みたくないが。

[478: 匿名さん]

雑談レス？

[479: 匿名さん]

＞どこ辺りと比較してカスとな？

中国の人は上海と違って東京は田舎だって言ってる。

[480: 大学教授さん]

>>380
の答えが一向に出てこないので、お答えします。

０〜２歳児の人口ですが２３区は５年前に比べて、１９０６７５人→１９４９２２人に
４２４７人増加しました（市部は１０１８２３人→９９２６０人に２５６３人減少）。
これは団塊Ｊｒのおかげなのですが、
所得が低いと結婚できないし子供も作れない。
所得が低い場合は、親元がしっかりしていないと無理、とハードルが高くなっています。

それでは問題です。
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区と、
大きく減らした５区を挙げてください。
主に、３０代の経済状態を表していると考えてよろしいでしょう。

（答え）
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区
１位　江東区＋１７６３人、２位　港区＋１，６５０人、３位　世田谷区＋１２０１人、
４位　品川区＋１０４１人、５位　中央区＋８５８人
大きく減らした５区
１位　江戸川区▲１５６７人、２位　足立区▲１３１９人、３位　練馬区▲９５０人、
４位　葛飾区▲６１１人、５位　板橋区▲５５９人

[481: 匿名さん]

>>479
バブル頂点の国の人が言いそうな内容だな。

[482: 匿名さん]

バブルの頃は、東京を１個売ればアメリカ合衆国が４個買えるって言ってたもんね。

[483: 5km以内都心山の手住民]

例えば、品川と三鷹だったら、品川の方が断然便利だろ。
新幹線も、プリンスシネマも徒歩、羽田も近い。

門前仲町と調布だったら、門仲の方が断然便利だろ。
三越も、高島屋も、大丸も、銀座からも、タクれる。
大手町も３駅程度だろ。

三鷹も、調布も、いい街で、好きだが、何しろ遠い。
新宿以外、新幹線も、羽田も、成田も遠い。
田園都市線なんて、遠い遠い。
車で動く気が失せる。

２、３億出せて、良い地域の低層マンションを買うなら、
車で移動がストレスなく出来る所がいい。
世田谷、杉並は論外。渋谷、目黒も、いまいち時間がかかる。
自分なら赤坂ｏｒ六本木の、静かなマンションを探すね。
都心は自然も多いよ。

[484: 匿名さん]

前スレで東京を国際金融ハブにって話がでてたけど、海外から見たら噴飯ものみたい。
Ｎｅｗｓｗｅｅｋにこんなん出てたよ。

This Nation Is An Island
Japan's insularity is becoming a drag on its economy and threatening its future.

http://www.newsweek.com/id/135288/page/2

[485: 匿名さん]

２、３億出せるなら、良い地域の低層マンションよりも一戸建てを注文で建てる。
もしくは、タワーの最上階。

[486: 匿名さん]

住居に２・３億出せるなら、俺だったら買わないかな〜。
時々で気に入った場所に好きな部屋借りて住む贅沢。

[487: 匿名さん]

４８５さんに賛成だね。わざわざ上下左右の住人を意識しなければならないような住居に住むのかな。地下でもつくりシアタールームにしたり楽器を演奏など楽しめるのじゃないかな。

[488: 大学教授さん]

県境外周区の中では、世田谷区のみ異質な存在のようです。
都心回帰の本流の中で、健全な発展を維持できるか今後ものです。

郊外志向の人は世田谷区がお勧めのようだ。

[489: 匿名さん]

どういう点で異質なんでしょうか。具体的にお願いします。
都心回帰といいますが交通の便がいいことは分かりますが、他にどのようなところがいいのでしょうか。都心で風致区域などで環境が保たれていればいいですが、そういうところは少ないと思います。結局ストレスを抱えながら生活することになるのでは。

[490: 匿名さん]

「大学教授」と「5km以内都心山の手住民」はセットで登場することが多いな。
まあ、たまたまということにしておこう。

[491: 匿名さん]

>>485
同意
LDKだけリフォームをしたんだけど、それでも
デザイン画を描いたりパーツや建材をいろいろ取り寄せたり、
工場に加工してもらったり、超楽しかった。
これが戸建てだったら隅から隅まで思いっきりこだわれると思うと、一回は建ててみたい。

[492: 匿名さん]

発展ということの捉え方もなんだか共感できないんですよね。
人が集まれば発展？なんかねぇ？

人口減ってる先進国より、
人口爆発してる国のほうが「発展」してるんですかね。

個々の生活の質の問題は問わないのであれば、
確かに安い場所が一番という結論に導けるのでしょうが。

[493: 匿名さん]

もう、ほうっておきません？
とんちんかんな話を読む気もないし、
いくらそれを正したりつっこんだところで、意に介さないようでし。
そのうち飽きるでしょ。

[494: 5km以内都心山の手住民]

戸建で、２・３億？都心だと狭いぞ。
世田谷でも、庭も、地下室も、しょぼしょぼ。
折込広告などで、見てみろよ。
しょぼいぞ。

タワーの最上階なんて、５億以上だろ、普通。
２、３億なんて、買いたくない方向のしょぼい部屋かね。

皆さん、夢見てるのかね。
実際の選択肢だと、良いのは全然ないぞ。
戸建てなんて、２、３億持つと、買わないぞ。
５億あると、もっと買わない。

タワーを借りるのは、ありだな。

[495: 周辺住民さん]

>>476
地元民ですがよく見かけますよ（笑）
どういう事情かしりませんがうそはいけません。

私の実家は江戸川区ですが「犬のフンは持ち帰りましょう」市役所立て看板があります。
自分だけは気をつけるようにしていますが。

[496: 物件比較中さん]

たまには城西の業者さん？？も、データに基づいて価格を今の価格を正当化できる材料を示してほしいものです。感情的で抽象的な反論ばかり。僭越ながら、管理人さんのご挨拶をコピペさせていただきます。

初心者さんと荒らしさん
「掲示板が荒れる」という状況を皆さんもご覧になられたことがあるかと思います。

原因となる投稿は6種類あります。
1．相手への配慮、思いやりに欠ける投稿
2．真実であるけど蒸し返して欲しくない情報
3．馴れ馴れしかったり語気や表現が粗いもの
4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの
5．虚偽の情報
6．荒れることを意図とした投稿
7．広告目的の投稿
「荒れる」という状況は、これらが繰り返されない限り発生しません。

これに抵触している投稿が連発しているのが最近のこのスレですね。

相対感からいえば、ボリュームゾーンの70㎡チョイで5,000万円以下は需要層が厚く、流動性が高そうだから、価格調整の幅はそれほどでもなく、値段が上がりすぎてボリュームゾーンから外れてしまった地域は需要をうまく絞り込めないと、価格調整の幅は大きそうな予感がします。個別差が大きそうですが。

しかし、世田谷区は緑があって本当にいいし、湾岸からプラス20分くらいの通勤時間は甘んじてもいいくらいの価値があると思います。あんな区部は他にないと思います。民度も場所によりますが、総じて東のはじっこの区部より遙かに高いのは間違いないでしょう。でも値段が上がりすぎで利便性を考えるとどうなの？この値段は維持可能なのか？という点に不安を感じます。
数量を絞って価格維持しようにも、相続税対策でこれから土地供給は放っておいても湧いて出てきそうだし、業者さんは放っておいても参入してくるし、いつまでそれが可能なの？という感じはありますが、どうなんでしょう？
湾岸は町を歩いてみると、そこを歩いている住人っぽい人の民度はそれほど悪い感じはしませんが、街が無機質な感じは否めません。でも、これからどんどん変わるのかもしれない。成城、田園調布も成り立ちはデベの戦略だったような気がするので、変わる要素はいくらでもあるのでしょうが、悩みどころです。

[497: 匿名さん]

例えばこうですね。
５０坪の土地を買い上物５０００万地下２０００万計７０００万ほど。
土地代２億３０００万ほど
大体坪４５０万あたりを探すことになりますか。
しかし普通では無理ですね。こんなに出せません。やはり夢で終わります。

[498: 匿名さん]

>4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの

>たまには城西の業者さん？？も、

[499: 周辺住民さん]

４９６の一本負けですな。

[500: 匿名さん]

仕様低下がはじまります

[501: 匿名さん]

まぁ、３０代は１億円辺りで通勤便利なタワーに走り、定年後は世田谷とかの低層マンションでもいいかも。

[502: 大学教授さん]

>>496
人それぞれ好みはあって、それを言い始めたら収拾が付かなくなる。
だから、数字、統計で判断するわけです。

統計数字はアンケート、人気投票の類と違い、業者の意図が入り込む余地はなくなります。
統計数字の変化を調べ、それをそれぞれの人が分析し、将来予測の参考にすれば良いでしょう。

例えば、５年前に２３〜２５歳だった人は、現在２８〜３０歳になっています。
２３区の５年前の２３〜２５歳人口は３９万人でしたが、現在の２８〜３０歳人口は４４万人に
増えています。これは人口移動がもたらした結果です。
現在の２８〜３０歳がこれからの持ち家取得者になるわけですが、この年齢層は親の代から首都圏
に住んでいる人の比率が小さくなっています。（団塊Ｊｒ世代は、親の代から首都圏に住んでいる
人の比率が高かった）これが不動産市場にもたらす影響は？

また、２３区それぞれの区のシェアは、５年前の２３〜２５歳に占めるシェアと、現在の
２８〜３０歳に占めるシェアで変化があります。
シェアを増やした区は９区、減らした区は１４区です。
それぞれを上げてみて、その特徴を考えてみてください。

[503: 匿名さん]

世田谷の低層マンションといったってピンキリ。
高級物件もあれば、庶民向けの物件もある。

[504: 匿名さん]

>統計数字はアンケート、人気投票の類と違い、業者の意図が入り込む余地はなくなります。

統計データの恣意的な引用や解釈で、言いたい結論を無理やり導き出すのは
昔からある典型的なインチキ主張方法です。

ダレル・ハフ著、高木秀玄訳「統計でウソをつく方法」講談社　1963年

この分野では古典ともいえる古い本だが、現代にも通じる名著です。

[505: 匿名さん]

そういえば、あれだけしつこく壊れたテープレコーダーみたいに
統計データを繰り返し繰り返し貼り付けてた城東 信 者が
自称大学教授の頻出しだしたころから現れなくなったね。
教授が同じようなデータ繰り返し貼るようになったから
もう自分の出る幕ではないと思っているのか。
それとも・・・。

[506: 匿名さん]

統計データは、引用や解釈をする以前に
統計自体に過誤がある場合もあるし。

[508: 匿名さん]

『物件の価格』は誤ることがありますね。
過去に東雲の物件であったように。

[509: 上等]

今更ですが、なぜ都心人気に火がついたのでしょうか？

ストレス社会で忙しい毎日を生き抜くためには、
本来なら職場と全く逆な環境でクールダウン、と言うのが理想だったのかも知れません。

しかし価値観が変わり、
様々な体験や知識欲、あるいは労働や趣味、もしもの場合や子育てなど、
効率良くそれらを最小の労力(移動力)で満足させるためには、
まさに必要に迫られた選択肢だったというとでしょう。
少なくとも現在の日本においては最良の生活の知恵の一つだと思います。

その意味では、よく優良居住地の例えとして山手線沿線が取り上げられますが、
改めてそれぞれ駅名を見ると、
確かに１周１時間の間に都会的生活のすべてが凝縮されている思いがいたします。
ですから、その内側に住むということは、非常に理にかなっていることなのでしょうね。
さらに言えば、昔では実現不可能だった夢を、マンションが後押ししたとも考えられます。
(こう書くとすぐにデベだろうと疑われますが、どちらかというと戸建派なのです^^;)

それはともかく、途中　”夢”と記述したように、その場所に理想を叶えるということは、
ここにお集まりの皆様にとっては造作ないことだとしても、
一般庶民にとっては多大な犠牲を払ってこそ叶う”夢”とも言えるわけです。

「でも、それに準じた生活をしてみたい、できればその犠牲を最小限度に押さえたいな！」

一部を除けば２３区にもまだまだ住み心地の良い地が沢山存在するようですが、
例によってアノあたりも意外と良いと言うことを忘れないでくださいね、ゴホゴホ・・（笑）

”ご自分達の家計に悪影響なく、街が勝手に発展して利便性に富んで参ります　”

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[510: 匿名さん]

６年ほど前ですが都心部(千代田区、港区)へ人口が増加した理由は福祉や教育、医療に手厚い助成があったからです。足立などは助成は乏しく千代田区などは優遇ですので所得の高い人が賃貸や購入にはしりました。そのため区での２極化が起こっている報じられていました。財政が潤っていますので、医療費免除やら出産の助成金の支給など高優遇でしたので人口が増加したのは肯けます。所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。

[511: 匿名さん]

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

[512: 匿名さん]

ちょっと前まで住宅ローンは審査大甘で、
頭金ほとんどなしとか、強烈なローン組ませて買わせてたからなぁ。

日本版サブプライムの種が蒔かれてるのかもね。

[513: 匿名さん]

>>510
そういう理由で都心に移った人って、全体から見れば僅かだと思うな。
自分は単純に、都心の地価が安くなって買えるようになったし、お買い得感もあったから買って移った。

[514: 匿名さん]

>>510
平均所得が多い区で行政サービスが高くても、それはもともと税金で払ってるからだよ。
したがって
＞所得の高い人ほど医療費など掛からない。金持ちほど得ということですね。
これは当たらない。

むしろ、平均所得が多い区に、都民住宅区民住宅に住む
低所得者が一番得。

まあ、個人的には都心区に福祉住宅は不用だと思うけどね。
自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
非難をあびる社会なのか理解できん。

[515: 匿名さん]

>自分で住宅を買うときには、金が無いヤツは不便な場所に買わざるを得ないのに、
>なんで「家を買う金も無い人が住むのは不便な場所でいい」と言うと
>非難をあびる社会なのか理解できん。

同意。
結局何事も中途半端な奴が一番損ってことかな。

[516: 匿名さん]

税金払うのは城東でも都心でも郊外でも同じでしょ。千代田区は住民より企業でまかなっていると思うけど。確かに潤っている区に低所得層が住むほう得だと思います。いつかは誰しも高齢になり介護が必要になりますが、その時に財政の悪化している地域より潤沢な地域に住みたいと思うはず。そういういろいろな面で港区や千代田区のような場所に向かったのは当然な成り行きだと思います。

[517: 5km以内都心山の手住民]

財政とか、助成とかで、千代田区と港区を選ぶ？
あり得ない。
高くても良いから、選んでるんだよ。
その人は、世田谷区も、杉並区も、練馬区も選ばない。

脳内だけで考えてるから、理論的に正しくても、間違うんだよ。
実際に物件を歩いて見て感じてみれば判る。

理論的な正しさを追求してる方々って、
思いっきり実態とずれることが多々ある。

大学教授の、一見、理論的に正しくないかもしれない
分析の方が、実感に合ってて面白いよ。
不思議と、本質的にずれてる感じがしない。

多分、実感を説明できる数字と仮説を
探して見つけてるんだと思うね。

[518: 匿名さん]

>>511さん

東京カンテイの「東京都内で70平方メートル6122万円」って高くないかい？
都心部ならともかく、都内という括りで坪290万円もするのかな。