23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[449: 大学教授さん]

都市発展の原則ですが、
発展しやすく、その余地もあるところが発展します。
最初に西側近郊に住宅地が広がって行ったのはその理屈です。

それでは、都心回帰が起こったのは、
ただ単に、都心部に発展しやすく、その余地もあるところが出てきたからだけでしょうか？
それとも、人のライフスタイルとして職住近接を望んでいるからでしょうか？
こんな事も真剣に考えるべきでしょう。

[450: 大学教授さん]

>>447
値段は安い方が良いですよね。
ご希望の場所が在庫が膨らんでいる区であれば、その可能性も大きくなりますから、
期待して待つのが良いと思います。

[451: 匿名さん]

そろそろ本題に戻って、これから２３区内で最もリスキーな地区はどこかというと、
豊洲近辺の後発湾岸、および新東京タワー関連の開発計画ではないかとおもいます。
つくばエクスプレス関連も危ないですね。

これらは、マンションブームの継続を前提に先行投資されましたが、
これが頓挫した事でこれから一気に不良事業化する可能性が濃厚でしょう。

これらの地区はプレミアムを狙う事ができない以上、
価格を下げて顧客獲得を図るほかないでしょうが、
そうすればするほど集まる住民も近隣千葉との差異を失い、
非東京化が進むとおもわれます。ショッピングモールを核とした日常生活。
物件の資産価値も生活水準もそちらに収斂していくことでしょう。

[452: 土地勘無しさん]

>>451
今は、30代どころか20代や女性独身でもマンション買う時代。
ツボを突いたデザイナーマンションや付加価値マンションはまだ需要があるのだよ。
全てが中年層の生活重視の居住マンション視点では流れを読めないと思う。

[453: 5km以内都心山の手住民]

大学教授が袋叩きにあっているが、

俺は、批判する奴らより、
大学教授の言ってる事が、
自分の実感に合ってて、面白いと思う。

批判する人の多くは、
実態が体感できてないんじゃないのか。

世田谷、杉並、練馬、不便でも高すぎ、変だろ。

自分は山の手の都心だけど、次点なら、
山の手の奥地より、城南の近場を選ぶよ。

[454: 5km以内都心山の手住民]

>>453
城南じゃなくて、城東でした。

[455: 匿名さん]

将来を考えたら財政力の強い区を選ぶのは当然だと思いますが。

[456: 匿名さん]

>>453
擁護派の意見、どこらのあたりが共感できるのですか？具体的に例示してほしいのですが？
彼の独善的意見は大教室で壊れたテープレコーダーのようにしゃべっているように
聞こえます。学生は誰も聞いてない。

[457: 匿名さん]

>>450
皆が希望する地域は欲しがる人も多く急激な値下がりの可能性は極めて低いでしょう。
在庫の増加は、まだ不人気地域に比べれば十分高く手が出ない人が多いからです。
少しでも手頃になれば今まで他で我慢していた人が随時やって来ます。
人口自体が減少していくのですから、その繰り返しで徐々に下がってはいくと思いますが、
結局極端な話、不人気地域に誰もいなくなるまで人気は継続するわけです。
それまで生きていれる自信があれば待つのもありでしょう。

[458: 匿名さん]

２３区の平均寿命格差　『西高東低』（東京新聞）

平均寿命にも地域差がある。東京２３区内では、山の手と下町に
「西高東低」の格差がある。平均寿命のデータによると、二十三区の中
で最も短いのは男性は台東区、女性は墨田区。荒川区は男女とも二十二
番目だ。なぜ墨田区は寿命が短いのか。区の担当者は「塩分やカロリー
の高い食生活」を要因の一つに挙げる。「区内は家内工業的な町工場
などが多く、主婦の多くが働いている。食事の準備にかけられる時間
が少なく塩分の高い総菜などに頼ることが多いのかも」と推測する。
女性の喫煙率が高いという統計もある。長時間労働のストレスが関係
している可能性もあるという。二十三区のデータを見ると、上位は
西側の山の手地域、下位は東側の下町地域にくっきりと分かれている。
首都大学東京・大学院の星旦二教授（公衆衛生学・医師）は「下町
の寿命が短い格差の背景には所得水準や生活様式、環境汚染がある
のではないか。所得が高い層では食生活のバランスがとれ、住居も広
く、精神的にも安定し、前向きに生きているのでは。かつて小工場が
数多く立地していた下町は、大気の汚染や土壌の汚染も多い。
これらが総合的に影響している可能性がある」と指摘する。
また下町は糖尿病で亡くなる人の割合が全国平均を大きく上回る。
「お金をかけずにおなかがふくれる食材を多用する食生活で、子ども
のころから肥満率が高い。症状が悪化するまで受診しない傾向もある」
と担当者。

[459: 匿名さん]

>>454
城東といっても広いからね。
大手町から一番便利なのは門前仲町や清澄白河。
湾岸よりも実際は近場。
都心から移り住みたいかは、私はちょっとね。

[460: 匿名さん]

でも街並みをみると民度って現われてるよな。
犬のフン、ゴミ、痰、自転車のマナー、子供の程度など。

比較的西より東のレベルが低い場合が多い。

[461: 匿名さん]

>>452
>30代どころか20代や女性独身
が
>デザイナーマンション
を
買おうと思ったとき真っ先に
イメージするのは城南では？
わたしの知人でも購入した独身女性は多いですが、
全て、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区です。
あっ、一人西新宿のタワーがいました。

[462: 匿名さん]

実家が都下の武蔵野市だが全く見ない金髪ジャージ姿のヤンママ、ヤンパパが
南砂のジャスコに行ったらウヨウヨいた！！

所詮城東は城東・・・

[463: 土地勘無しさん]

>>462
確かに武蔵野市は都下では別格。
でも、お隣の三鷹市になると怪しくなり、西東京市に到ってはヤン○○がウヨウヨいるから武蔵野市からは出ないように！！

[464: 匿名さん]

門仲とか東西線は混み過ぎで厳しい。
湾岸は有楽町線ですいてる。
所で、在庫の話だが、ヤフーのは人住んないのだけが登録されてるの？

[465: 事情通]

世界的に見て　先進国ほど　都心の猥雑なエリアから適度に離れた近郊高台に　上流階層や富裕層が好んで住まう高級住宅地が形成される。都心からの近さを売り物にするなど　いかにも貧乏臭く安っぽい議論。しょせん、一般マス層相手の底辺ビジネスの発想。

[466: 匿名さん]

>>465
ロンドンもパリも都心が劇高

アメリカ型の都市が世界のスタンダートじゃないんだよ

[467: 匿名さん]

>>466
日本の場合、都心に近いからといって決して高くはならないのは
例を挙げるまでもなく明らかだよね。

[468: 匿名さん]

まあ都市の所得分布はドーナツ型と富士山型があるのさ

大阪なんかは典型的アメリカ型ドーナツ

東京は東から北にかけては大噴火で崩落した状態の富士山型

[469: 匿名さん]

世界の先進主要都市に比べたら
東京なんてカスだからね

[470: 匿名さん]

どこ辺りと比較してカスとな？

[471: 匿名さん]

星も見えない都心に環境求めても無駄だろ。
これからは、都心に近い湾岸タワー高層角部屋の利便性重視の物件と本物の環境求めたリゾート物件（国内か海外）と２つ持つ時代だよ。

[472: 匿名さん]

東京湾は大気が汚れてるんだってさ。船のせいで。
湾岸も都心も、環境が悪いのは同じこと。

[473: 匿名さん]

２つセットで販売すれば安く見えるかも

[474: 近所をよく知る人]

>>473
その中間で１つを買う発想もある．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．かもですが。

[475: 匿名さん]

中間は中途半端かなぁ。
毎日の通勤があると湾岸とリゾートの２物件のほうが魅力的かな

[476: 西の方が良いとは思うけど…]

＞４６２さん
南砂に知り合いがいるので時々行きますが、ウヨウヨいるとこなんて見たことありませんよ。
針小棒大に他人の住んでる地域をバカにするのは感心できませんね。
前から思っていたんですが、平日の昼間から自分の自慢したり他地区をバカにしたりする人はどういう日々を過ごされているのですか？

[477: 匿名さん]

まぁどこにしても、
ひったくり注意！や、痴漢注意！
の紙がやたらと貼ってある街には住みたくないが。

[478: 匿名さん]

雑談レス？

[479: 匿名さん]

＞どこ辺りと比較してカスとな？

中国の人は上海と違って東京は田舎だって言ってる。

[480: 大学教授さん]

>>380
の答えが一向に出てこないので、お答えします。

０〜２歳児の人口ですが２３区は５年前に比べて、１９０６７５人→１９４９２２人に
４２４７人増加しました（市部は１０１８２３人→９９２６０人に２５６３人減少）。
これは団塊Ｊｒのおかげなのですが、
所得が低いと結婚できないし子供も作れない。
所得が低い場合は、親元がしっかりしていないと無理、とハードルが高くなっています。

それでは問題です。
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区と、
大きく減らした５区を挙げてください。
主に、３０代の経済状態を表していると考えてよろしいでしょう。

（答え）
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区
１位　江東区＋１７６３人、２位　港区＋１，６５０人、３位　世田谷区＋１２０１人、
４位　品川区＋１０４１人、５位　中央区＋８５８人
大きく減らした５区
１位　江戸川区▲１５６７人、２位　足立区▲１３１９人、３位　練馬区▲９５０人、
４位　葛飾区▲６１１人、５位　板橋区▲５５９人

[481: 匿名さん]

>>479
バブル頂点の国の人が言いそうな内容だな。

[482: 匿名さん]

バブルの頃は、東京を１個売ればアメリカ合衆国が４個買えるって言ってたもんね。

[483: 5km以内都心山の手住民]

例えば、品川と三鷹だったら、品川の方が断然便利だろ。
新幹線も、プリンスシネマも徒歩、羽田も近い。

門前仲町と調布だったら、門仲の方が断然便利だろ。
三越も、高島屋も、大丸も、銀座からも、タクれる。
大手町も３駅程度だろ。

三鷹も、調布も、いい街で、好きだが、何しろ遠い。
新宿以外、新幹線も、羽田も、成田も遠い。
田園都市線なんて、遠い遠い。
車で動く気が失せる。

２、３億出せて、良い地域の低層マンションを買うなら、
車で移動がストレスなく出来る所がいい。
世田谷、杉並は論外。渋谷、目黒も、いまいち時間がかかる。
自分なら赤坂ｏｒ六本木の、静かなマンションを探すね。
都心は自然も多いよ。

[484: 匿名さん]

前スレで東京を国際金融ハブにって話がでてたけど、海外から見たら噴飯ものみたい。
Ｎｅｗｓｗｅｅｋにこんなん出てたよ。

This Nation Is An Island
Japan's insularity is becoming a drag on its economy and threatening its future.

http://www.newsweek.com/id/135288/page/2

[485: 匿名さん]

２、３億出せるなら、良い地域の低層マンションよりも一戸建てを注文で建てる。
もしくは、タワーの最上階。

[486: 匿名さん]

住居に２・３億出せるなら、俺だったら買わないかな〜。
時々で気に入った場所に好きな部屋借りて住む贅沢。

[487: 匿名さん]

４８５さんに賛成だね。わざわざ上下左右の住人を意識しなければならないような住居に住むのかな。地下でもつくりシアタールームにしたり楽器を演奏など楽しめるのじゃないかな。

[488: 大学教授さん]

県境外周区の中では、世田谷区のみ異質な存在のようです。
都心回帰の本流の中で、健全な発展を維持できるか今後ものです。

郊外志向の人は世田谷区がお勧めのようだ。

[489: 匿名さん]

どういう点で異質なんでしょうか。具体的にお願いします。
都心回帰といいますが交通の便がいいことは分かりますが、他にどのようなところがいいのでしょうか。都心で風致区域などで環境が保たれていればいいですが、そういうところは少ないと思います。結局ストレスを抱えながら生活することになるのでは。

[490: 匿名さん]

「大学教授」と「5km以内都心山の手住民」はセットで登場することが多いな。
まあ、たまたまということにしておこう。

[491: 匿名さん]

>>485
同意
LDKだけリフォームをしたんだけど、それでも
デザイン画を描いたりパーツや建材をいろいろ取り寄せたり、
工場に加工してもらったり、超楽しかった。
これが戸建てだったら隅から隅まで思いっきりこだわれると思うと、一回は建ててみたい。

[492: 匿名さん]

発展ということの捉え方もなんだか共感できないんですよね。
人が集まれば発展？なんかねぇ？

人口減ってる先進国より、
人口爆発してる国のほうが「発展」してるんですかね。

個々の生活の質の問題は問わないのであれば、
確かに安い場所が一番という結論に導けるのでしょうが。

[493: 匿名さん]

もう、ほうっておきません？
とんちんかんな話を読む気もないし、
いくらそれを正したりつっこんだところで、意に介さないようでし。
そのうち飽きるでしょ。

[494: 5km以内都心山の手住民]

戸建で、２・３億？都心だと狭いぞ。
世田谷でも、庭も、地下室も、しょぼしょぼ。
折込広告などで、見てみろよ。
しょぼいぞ。

タワーの最上階なんて、５億以上だろ、普通。
２、３億なんて、買いたくない方向のしょぼい部屋かね。

皆さん、夢見てるのかね。
実際の選択肢だと、良いのは全然ないぞ。
戸建てなんて、２、３億持つと、買わないぞ。
５億あると、もっと買わない。

タワーを借りるのは、ありだな。

[495: 周辺住民さん]

>>476
地元民ですがよく見かけますよ（笑）
どういう事情かしりませんがうそはいけません。

私の実家は江戸川区ですが「犬のフンは持ち帰りましょう」市役所立て看板があります。
自分だけは気をつけるようにしていますが。

[496: 物件比較中さん]

たまには城西の業者さん？？も、データに基づいて価格を今の価格を正当化できる材料を示してほしいものです。感情的で抽象的な反論ばかり。僭越ながら、管理人さんのご挨拶をコピペさせていただきます。

初心者さんと荒らしさん
「掲示板が荒れる」という状況を皆さんもご覧になられたことがあるかと思います。

原因となる投稿は6種類あります。
1．相手への配慮、思いやりに欠ける投稿
2．真実であるけど蒸し返して欲しくない情報
3．馴れ馴れしかったり語気や表現が粗いもの
4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの
5．虚偽の情報
6．荒れることを意図とした投稿
7．広告目的の投稿
「荒れる」という状況は、これらが繰り返されない限り発生しません。

これに抵触している投稿が連発しているのが最近のこのスレですね。

相対感からいえば、ボリュームゾーンの70㎡チョイで5,000万円以下は需要層が厚く、流動性が高そうだから、価格調整の幅はそれほどでもなく、値段が上がりすぎてボリュームゾーンから外れてしまった地域は需要をうまく絞り込めないと、価格調整の幅は大きそうな予感がします。個別差が大きそうですが。

しかし、世田谷区は緑があって本当にいいし、湾岸からプラス20分くらいの通勤時間は甘んじてもいいくらいの価値があると思います。あんな区部は他にないと思います。民度も場所によりますが、総じて東のはじっこの区部より遙かに高いのは間違いないでしょう。でも値段が上がりすぎで利便性を考えるとどうなの？この値段は維持可能なのか？という点に不安を感じます。
数量を絞って価格維持しようにも、相続税対策でこれから土地供給は放っておいても湧いて出てきそうだし、業者さんは放っておいても参入してくるし、いつまでそれが可能なの？という感じはありますが、どうなんでしょう？
湾岸は町を歩いてみると、そこを歩いている住人っぽい人の民度はそれほど悪い感じはしませんが、街が無機質な感じは否めません。でも、これからどんどん変わるのかもしれない。成城、田園調布も成り立ちはデベの戦略だったような気がするので、変わる要素はいくらでもあるのでしょうが、悩みどころです。

[497: 匿名さん]

例えばこうですね。
５０坪の土地を買い上物５０００万地下２０００万計７０００万ほど。
土地代２億３０００万ほど
大体坪４５０万あたりを探すことになりますか。
しかし普通では無理ですね。こんなに出せません。やはり夢で終わります。

[498: 匿名さん]

>4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの

>たまには城西の業者さん？？も、