23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[41: 大学教授さん]

ベッドタウンと言えども、住む人の代が重なるにつれて、その地域への帰属意識は高くなって行く。
最初は都心への通勤のための自宅購入であっても、子供が通学至便な地元の高校、大学に通い、
人口の増加に合わせて商業施設が充実して行けば、
子供たちはできれば地元に就職したいと考えるようになる。

これにより、新たな労働力供給源が郊外に産まれる。労働力供給源があれば工場等の立地も
簡単となり、そこに職場を生み出す。
こうして、昔は何もなかったところが次々と経済的独立権圏となって行く。

それでは、この経済的独立性の高まりが不動産価格に与える影響について考えてみよう。
それぞれのエリアにはそれぞれの産業があり、賃金レベルも違って来る。
第一に考えられるのは、その賃金レベルに合わせた価格調整であろう。
すなわち都心勤務者の賃金レベルから導き出されていた価格が、地元の状況に合った物に変わる。
次の段階で考えられるのは、親からの相続による不動産過剰だろう。
以上より、郊外の不動産価格が長期にわたって下がり続けると予想される。

さらに考えを区部に広げると、
郊外不動産の長期的下落の影響をもっとも受けるのは、そこに直接接する県境外周区だろう。
これらの区はマンションが増えているものの、主体は戸建であり、需要層が郊外と重なる。
郊外の地価下落に歩調を合わせて、県境外周区の住宅地の地価は下がって行くだろう。

[42: 匿名さん]

こんな思考回路の持ち主でも教授になれるなんて
日本の大学は良いですね。

[43: 市場アナリスト]

さすが大学教授。読みが深いですね。
需給のバランスから考えて、住宅地の不動産価格は下落するしかないでしょう。
土地神話が崩れて、投機目的の不動産購入が減り、需給で不動産価格が決定され
る傾向が強まっています。
少子供高齢化、中古住宅流通促進により、今後住宅地の不動産は下落を続ける
でしょう。

[44: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるスレの
>>567→>>569

このスレの
>>41大学教授→>>43市場アナリスト

ゴールデンウイーク中に一生懸命考えた
業者の哀しい自演です

[45: 匿名さん]

マクロの話も良いけど、もっと限定的な話を削除されない程度にしません？
私はそろそろ市況回復して欲しいけど、やはりもう一段下がるのかなと思ってます。

湾岸に関していえば、港南・芝浦はかなりやばそう。港南のタワーマンションの売主である大手不動産会社は、まだ売れ残っているから、近くのタワーを建設しているんだけど、売り開始できないみたい。当該物件は今年の秋に竣工するらしいけど。なんでもこの物件定期借地だけど、色々な制約があり、相当安くするらしい。こういうのがあると、周辺にも相当影響してくる筈。

あと江東区の湾岸にしても、相当の数の在庫がありますよね。価格が今より落ちると、隠れ在庫が一気に顕在化すると思います。

でも相場は悲観論一色になったらそろそろ買い場面だと思います。
そこで買う勇気を持てるか、それとも、もっと下がることを期待して結果として見逃してしまうか、そこに勝者と敗者が分かれる様に思います。

[46: 大学教授さん]

住まいの基本は職住近接である。
そう言った面で、昼間人口とそこの平均賃金は不動産価格を決める重要な要素となって行く。

都心およびその周辺は、産業構造の変化が徐々に浸透し、ソフト化、知的産業化が進むとともに、
零細、中小の企業（主に製造業、小売・サービス業）の廃業が増え、生産性の向上が予想される。
これは、都心およびその周辺に従事する人々の平均賃金を押し上げ、他の地域との差を拡大
させて行くだろう。
昼間人口自体は生産性が低いセクターの淘汰が進み、あまり増えず（場合によっては減る）、
他県、市部からの流入者数は徐々に減少して行く。

これらは、都心およびその周辺の不動産価格が、例外的に上がる可能性を示唆している。

[47: 大学教授さん]

２００２年と古い数字であるが、職業別に見た区部有業者、男性の平均賃金は以下。
単位は万円（括弧内は全国平均）

管理的職業　９９９（８６４）
事務従業者　６５９（５９０）
専門的・技術的職業　６２７（６０７）
販売従事者　５３７（４７９）
運輸・通信従事者　４３０（３８３）
生産工程・労務作業者　３９７（３８２）
サービス業　３０１（２８３）
平均　５４０（４７０）

[48: 匿名さん]

どうでもいいけど掲示板番長の教授にならう学生に同情。

[49: 匿名さん]

>>46
>住まいの基本は職住近接である。

出だしから論理が破綻してますがな。

[50: 匿名さん]

未開の原野を一から切り開いて都市を作り上げるんじゃないんだから。
都市構造の変革だなんだ言ったところで、街の将来性は
あくまでも過去からの成り立ちやこれまでの用途の延長線上にある事は無視できない。

どんな交通至便であっても、
低湿地・埋立地、ドヤ街・貧民窟の近く、土壌汚染の懸念のある工場跡地などは、
その事実を知っており嫌悪する人たちがいる以上
一流の住宅地として既存優良住宅地を凌駕するまでに発展することはありえない。

[51: 匿名さん]

>住まいの基本は職住近接である。

横から失礼するが、違うの？
電車なんて乗らないに越したことないだろ
どこらへんが論理の破綻？

[52: 匿名さん]

>>51
なぜ田園都市線沿線があれだけの殺人ラッシュがあるのに
郊外で真っ先に値段が急騰したか考えてみれば？

しかし掲示板で身分詐称って罪になるのかな

[53: 市場アナリスト]

52さん
見栄というかブランド志向というかでしょう。
いかに何も考えずに○○線沿線というだけで、カネを出す○○な消費者
（＝デベのカモ）が多いかということでしょう。
そういうものに価値を見出す人は高いカネを払って不便なところに家を
買えばいい。
逆に「名より実」をとる賢明な消費者は都心へのアクセスの優れたところ
に家を買えばいい。

[54: 匿名さん]

都心へのアクセスが全てに勝る

そう考えている人はどうぞ東京駅5km（推奨は隅田川沿い笑）をお求め下さい

[55: 匿名さん]

ひどい自演を見た。

[56: 匿名さん]

やけにこだわる肝心のアクセスにしても、
単なる距離だけだったらくだらない話。

交通手段、道路事情、
電車なら接続、発着の頻度、急行の停車、混雑、客層、乗下車駅、途中駅の利用価値
代替線の有無、始発や終電・・・
もちろん駅からの距離もね。

直線距離だけは近くても、千葉埼玉に劣るような実質アクセスの地域もある。
職住の近接も程度の問題で、ほどほどがいいんじゃないの？
近くなってもその分サービス残業が増えるだけだったりして。
最強の近接は会社に寝泊り。

[57: 匿名さん]

>住まいの基本は職住近接である。
その前提はおかしいな。
個人的な嗜好を一般化しないように。
職住近接という尺度が絶対ならば、城東（笑）はなぜ地位が低いんだ？

[58: 匿名さん]

城東さんは職住近接ばかり重視してるけどさ、育児環境、育児環境、治安などは重視しないの？
そもそも職住近接ばかり取り上げている城東さんの属性（既婚・未婚、子なし・子ありなど）は？

[59: 匿名さん]

某掲示板でも
この掲示板でも
論破されても
大学教授や市場アナリストになっても
一貫して上等地位向上が彼のスタンス

スレクラッシャーです

[60: 住まいに詳しい人]

「都心がいい/郊外いい」だの、「環境重視がいい/交通利便重視がいい」だの　
もーこの手の話は別のスレでやってもらいましょーよ
いくら時間を費やしても価格の話に戻ってきたためしがない

ここは価格のスレなんだからさぁ、とりあえず価格の話で行きましょ

[61: 匿名さん]

>>60
都心に近接する地域で、
比較論で、まだそれほど上がっていない所。
すなわち隅田川をはさんだ東西のみまだ上がりしろがある。

これが結論でしょ。

とりあえず、どこまで上がるかの話で行きましょ。

[62: 匿名さん]

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

[63: 匿名さん]

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

[64: 匿名さん]

隅田川沿岸ね・・・
森下のモリモト物件は昔考えたことがあったな

なんか空気が違うんだよな・・

[65: 匿名さん]

>>64
世の中の流れと
個人の趣味とは必ずしも一致しませんよ。
だからと言ってフラストレーションを貯めたり、
世の中がおかしいとか、八つ当たりしたりはダメですよ。
一部に湾岸粘着の人いますが・・笑

[66: 匿名さん]

レインズには、専任契約しか登録義務はない。
専任契約の成約や在庫状況だけで、全体の流れを決め付けるのは無理。

[67: 匿名さん]

なんかまた港区（山手線内部）の中古上がってきました。
どうなってるんでしょうか。

[68: 匿名さん]

都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[69: 大学教授さん]

>>67
YAHOO不動産の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、
３月１日時点の世帯数で割り、
不動産の過剰感を指数化しました。
これを見る限り、港区の中古マンションが値上りする要素は無さそうです。

１位　港区14.01％、２位　千代田区12.92％、３位　渋谷区10.28％、４位　中央区10.15％、
５位　新宿区8.33％、６位　目黒区7.33％、７位　文京区7.33％、８位　世田谷区6.76％、
９位　中野区6.18％、１０位　豊島区6.14％、１１位　杉並区5.69％、１２位　練馬区5.22％、
１３位　板橋区5.10％、１４位　台東区5.07％、１５位　品川区4.65％、１６位　大田区4.61％、
１７位　墨田区4.39％、１８位　北区4.38％、１９位　江東区4.15％、２０位　荒川区3.75％、
２１位　足立区3.59％、２２位　江戸川区3.04％、２３位　葛飾区3.01％、

[70: 匿名さん]

>>68
勝手に江東区を都心の括りに入れてくるなよ。
同列だと思われたくない。

[71: 匿名さん]

１人あたりの給与だとどう？

[72: 匿名さん]

>>68
どうせスレ壊しの城東しんじゃなんだろうけど、江東区は同列にすべきではない。
こういった順位を知っていて、統計のフリしてあえて同列にみせようとしているんだろうが。

住民の平均年収（単位：万円）

1位 港区 947　2位 千代田区 811
3位 渋谷区 704　6位 中央区 572
7位 文京区 566　8位 目黒区 550
10位 世田谷区 522　11位 新宿区 504
12位 武蔵野市 501　15位 杉並区 471
19位 国立市 457　23位 国分寺市 444
24位 品川区 444　25位 三鷹市 442
26位 小金井市 441　31位 大田区 427
33位 練馬区 424　34位 町田市 423
35位 調布市 421　38位 豊島区 420
42位 小笠原村 417　46位 小平市 414
47位 稲城市 413　48位 中野区 413
49位 台東区 412　57位 西東京市 409
59位 狛江市 407　65位 多摩市 403
74位 府中市 399　77位 日野市 398
86位 八王子市 391　87位 青ヶ島村 391
100位 東久留米市 386 　105位 江東区 384

[73: 大学教授さん]

>>62
レインズの中古マンション資料を分析しました。

①首都圏成約価格帯
３千万円〜５千万円が占める割合、１０−１２月期19.45％→１−３月期25.58％

②３月末在庫数の対前年比
東京　６５．５８％増
城東　５０．２８％増、城南　７４．５６％増、城西　７９．３８％増、城北　４５．６８％増

③成約件数の対前年同月比推移
昨年１１月から東京の成約数が増えている。（単位％）

　　　　　東京　　　　城東　　　　　城南　　　　　　城西　　　　　城北
１１月　２．５８　　１０．１４　　▲４．７４　▲１０．２９　　　３０．２５　　
１２月　１．２１　　１８．９１　　　６．９０　　▲２．８４　　▲１０．１１
１月　　３．３０　　　６．６３　　　６．９６　　▲２．４２　　　１１．６８
２月　　４．８７　　　９．３９　▲１０．００　　　０．００　　　　９．１８
３月　　３．３１　　　６．７４　　　４．７６　▲１２．８５　　　２７．３６

④成約ｍ２単価の対前年同月比推移

　　　　　東京　　　　　　城東　　　　　城南　　　　　城西　　　　　城北
１１月　１５．１９　　１８．５５　　１０．０２　　１８．２７　　１３．８８　　
１２月　１１．３８　　　９．０９　　１８．８４　　１７．７０　　　８．９６
１月　　１０．８４　　１２．３７　　１０．１０　　１５．１８　　１０．３０
２月　　　８．５４　　１２．６７　　　４．５１　　１３．１２　　　７．９２
３月　　　６．７８　　１８．４７　　　５．６５　　１１．７８　　▲０．６０

⑤昨年１１月からの成約ｍ２単価推移
東京▲３．２８％、城東＋０．１８％、城南▲５．２２％、城西▲１．８９％、城北▲３．４３％

[74: 大学教授さん]

中古マンションの成約数、成約ｍ２単価の推移を見れば、
まだ上昇余地があるところと、
既に一杯いっぱいで、成約数を減らしているところ、成約ｍ２単価を下げているところ
の差がよく分かります。

[75: ビギナーさん２]

>>67
>>73

大学教授さんの意見は都市論としては興味深いです。個人的には、プレミアの付く都心（３Ａなど）は上昇または横ばい、生活環境が良くて、都心に交通の便がいい場所は横ばいで上昇の可能性あり、双方の条件が必ずしもよくない場所は下落のリスクありと読みました。
交通の便は基本的には地理的な問題ですからどうしようもないのですが、生活環境は整備することも可能ですね。その辺がデベの腕の見せ所というところでしょうかね。
あと、中古マンションの在庫が積みあがっているのは、経済状況の先行き不安から、業者による売却希望が増えたことと、転売狙いの人の放出があるからでしょうね。買う側は、見極め中ですかね。

[76: 大学教授さん]

>>75
ちなみにエリア別には都心３区（千代田、中央、港）は含まれていません。
レインズの資料から、０８年１月〜３月の対前年同期比較をさらに詳細に行いました。

城東
坪単価　１４．６６％増
成約数　７．６８％増
城南
坪単価　６．５０％増
成約数　０．００％
城西
坪単価　１３．０７％増
成約数　５．７８％減
城北
坪単価　５．０５％増
成約数　１６．６７％増

城東、城北の坪単価はまだ上昇余地があるが、城南はほぼ限界。
城西は坪単価を下げる必要があります。
中古の価格は新築にも影響しますから、参考になります。

[77: 匿名さん]

大変失礼ですが大学教授さまは何が御専門ですか？。

失礼ながら、全く関係ないなら、暇だなーこの人とも思いますし、、、。
社会学の都市居住者の住居環境とか、経済関係が御専門とか？、もしくは統計？。それとも、御専門とは関係は無くて、全くの趣味ですか？。

[78: 大学教授さん]

さらに変わった手法ですが、成約物件の価格総額が１〜３月で対前年どう変化したかを
見ました。それぞれのエリアに集まったお金を意味するとともに、
その増減はエリアの経済力（購買力）の変化につながると見ることも出来ます。

城東　１９０億円→２３４億円　４４億円増　２３．３６％増
城南　２２０億円→２３５億円　１５億円増　６．５５％増
城西　１４５億円→１６１億円　１６億円増　９．０９％増
城北　１５６億円→１８６億円　３０億円増　１８．９９％増

[79: 匿名さん]

分析があまりにおそまつすぎる。趣味でもひどすぎる。

[80: 匿名さん]

大手不動産株暴騰

[81: 匿名さん]

大学教授さんの分析では、
結局のところ
都内中古マンション市場の足を引っ張ってるのは、
城南と城西という結論でよろしいのでしょうか。

[82: 匿名さん]

３月中の人口移動の結果がでましたよ。
首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者は増え続けています。
賃貸には朗報ですね。この調子で４月も好調か？
就職氷河期世代が終われば新築マンションも売れ始めますよ。しばらくの辛抱です。

他県との移動
２３区、２０，２８４人増、昨年の４，０６１人増し。
市部、５，３８４人増、昨年の９９３人増し。

詳しくはこちら
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/04/60i4s100.htm

[83: 匿名さん]

確かに大手の不動産の株がこの１ヶ月で相当上がってきてるんで、今回のマンション価格の調整局面がそろそろ終焉に向かいつつあるといえるかも知れませんね。
株価は実際の相場動向よりも半年先行した動きをすると言われてるわけだから、実際の価格反騰はまだ数ヶ月先になるのかもしれないけれど、今が底だと判断しても、そう極端にずれることはなさそうだよね。

[84: 匿名さん]

息の長いダウントレンドを駆け下りてるさなかで
チョコっと上がったからって暴騰とは
これいかに

[85: 匿名さん]

話が急にずれちゃって申し訳ないですが、

首都移転は、どうなったのでしょうか。個人的には、そんなことは
ありえないと思っているのですが、もしかしたら、話は進んでいる
のでしょうか。

首都が移転しても、ニューヨークみたいに、東京が発展していく
可能性はあると思います。東京にこれだけ作った建築物や交通
機関を無駄にすることはありえないと考えています。

[86: 匿名さん]

首都移転ではなく、首都機能移転です。

資金的に無理なのでは。

[87: 大学教授さん]

>>81
価格と言うのは見せかけと実態があるものに分けられます。
見せかけかどうかは、供給が増えて行けば分かって行きます。
供給が増えても価格を維持できれば、実態があるものと判断できます。

それでは、中古マンションについて考えてみましょう。
供給が増え価格が折り合わなくても、初期の段階では成約数は減るものの、成約価格が上がる
ので見かけ上がったように見えます。
しかし、あまり売れずに在庫が積み上がって行くと、限界に達した時に価格調整が起こります。
現状は、見せかけの価格上昇と、実態がある価格上昇とが混在している状態です。

現在の在庫がどの程度なのかは、在庫を月々の平均成約数で割れば簡単に出てきます。
すなわち、現在の在庫が何ヶ月ではけるかです。
城西がかなり危機的状態であるのが分かります。

城東　３月末在庫３４４３、１〜３月平均成約数２７１、１２．７ヶ月分
城南　３月末在庫４０７６、１〜３月平均成約数２０３、２０．１ヶ月分
城西　３月末在庫４２８０、１〜３月平均成約数１４１、３０．４ヶ月分
城北　３月末在庫３２１８、１〜３月平均成約数２０７、１５．５ヶ月分

[88: 大学教授さん]

１都３県の人口移動に変化が出てきた。
都心回帰は相変わらずだが、川崎市への移動が目立ってきた。

２３区　１０，８９８人増
市部　４，１０１人減
さいたま市　７６６人減
その他埼玉県　５９４３人減
千葉市　９５４人増
その他千葉県　２，２０８人減
横浜市　３，７３５人減
川崎市　８，６７７人増
その他神奈川県　３，７７６人減

２３区の増加内訳
市部　５，４４９人増、神奈川県　７７人減、埼玉県　２，３５１人増、千葉県　３，１７５人増
川崎市の増加内訳
東京都　４，６７８人増、その他神奈川県　２，４７１人増、埼玉県　９００人増、千葉県６２８人増
都心回帰は広範囲だが、
川崎市の特徴として、隣接する東京都および神奈川県の入超が多い。

[89: 匿名さん]

中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらし状態ですよ。
一例としては、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらし。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。
そろそろ４００万円台でしょうかね。

[90: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、