23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[41: 大学教授さん]

ベッドタウンと言えども、住む人の代が重なるにつれて、その地域への帰属意識は高くなって行く。
最初は都心への通勤のための自宅購入であっても、子供が通学至便な地元の高校、大学に通い、
人口の増加に合わせて商業施設が充実して行けば、
子供たちはできれば地元に就職したいと考えるようになる。

これにより、新たな労働力供給源が郊外に産まれる。労働力供給源があれば工場等の立地も
簡単となり、そこに職場を生み出す。
こうして、昔は何もなかったところが次々と経済的独立権圏となって行く。

それでは、この経済的独立性の高まりが不動産価格に与える影響について考えてみよう。
それぞれのエリアにはそれぞれの産業があり、賃金レベルも違って来る。
第一に考えられるのは、その賃金レベルに合わせた価格調整であろう。
すなわち都心勤務者の賃金レベルから導き出されていた価格が、地元の状況に合った物に変わる。
次の段階で考えられるのは、親からの相続による不動産過剰だろう。
以上より、郊外の不動産価格が長期にわたって下がり続けると予想される。

さらに考えを区部に広げると、
郊外不動産の長期的下落の影響をもっとも受けるのは、そこに直接接する県境外周区だろう。
これらの区はマンションが増えているものの、主体は戸建であり、需要層が郊外と重なる。
郊外の地価下落に歩調を合わせて、県境外周区の住宅地の地価は下がって行くだろう。

[42: 匿名さん]

こんな思考回路の持ち主でも教授になれるなんて
日本の大学は良いですね。

[43: 市場アナリスト]

さすが大学教授。読みが深いですね。
需給のバランスから考えて、住宅地の不動産価格は下落するしかないでしょう。
土地神話が崩れて、投機目的の不動産購入が減り、需給で不動産価格が決定され
る傾向が強まっています。
少子供高齢化、中古住宅流通促進により、今後住宅地の不動産は下落を続ける
でしょう。

[44: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるスレの
>>567→>>569

このスレの
>>41大学教授→>>43市場アナリスト

ゴールデンウイーク中に一生懸命考えた
業者の哀しい自演です

[45: 匿名さん]

マクロの話も良いけど、もっと限定的な話を削除されない程度にしません？
私はそろそろ市況回復して欲しいけど、やはりもう一段下がるのかなと思ってます。

湾岸に関していえば、港南・芝浦はかなりやばそう。港南のタワーマンションの売主である大手不動産会社は、まだ売れ残っているから、近くのタワーを建設しているんだけど、売り開始できないみたい。当該物件は今年の秋に竣工するらしいけど。なんでもこの物件定期借地だけど、色々な制約があり、相当安くするらしい。こういうのがあると、周辺にも相当影響してくる筈。

あと江東区の湾岸にしても、相当の数の在庫がありますよね。価格が今より落ちると、隠れ在庫が一気に顕在化すると思います。

でも相場は悲観論一色になったらそろそろ買い場面だと思います。
そこで買う勇気を持てるか、それとも、もっと下がることを期待して結果として見逃してしまうか、そこに勝者と敗者が分かれる様に思います。

[46: 大学教授さん]

住まいの基本は職住近接である。
そう言った面で、昼間人口とそこの平均賃金は不動産価格を決める重要な要素となって行く。

都心およびその周辺は、産業構造の変化が徐々に浸透し、ソフト化、知的産業化が進むとともに、
零細、中小の企業（主に製造業、小売・サービス業）の廃業が増え、生産性の向上が予想される。
これは、都心およびその周辺に従事する人々の平均賃金を押し上げ、他の地域との差を拡大
させて行くだろう。
昼間人口自体は生産性が低いセクターの淘汰が進み、あまり増えず（場合によっては減る）、
他県、市部からの流入者数は徐々に減少して行く。

これらは、都心およびその周辺の不動産価格が、例外的に上がる可能性を示唆している。

[47: 大学教授さん]

２００２年と古い数字であるが、職業別に見た区部有業者、男性の平均賃金は以下。
単位は万円（括弧内は全国平均）

管理的職業　９９９（８６４）
事務従業者　６５９（５９０）
専門的・技術的職業　６２７（６０７）
販売従事者　５３７（４７９）
運輸・通信従事者　４３０（３８３）
生産工程・労務作業者　３９７（３８２）
サービス業　３０１（２８３）
平均　５４０（４７０）

[48: 匿名さん]

どうでもいいけど掲示板番長の教授にならう学生に同情。

[49: 匿名さん]

>>46
>住まいの基本は職住近接である。

出だしから論理が破綻してますがな。

[50: 匿名さん]

未開の原野を一から切り開いて都市を作り上げるんじゃないんだから。
都市構造の変革だなんだ言ったところで、街の将来性は
あくまでも過去からの成り立ちやこれまでの用途の延長線上にある事は無視できない。

どんな交通至便であっても、
低湿地・埋立地、ドヤ街・貧民窟の近く、土壌汚染の懸念のある工場跡地などは、
その事実を知っており嫌悪する人たちがいる以上
一流の住宅地として既存優良住宅地を凌駕するまでに発展することはありえない。

[51: 匿名さん]

>住まいの基本は職住近接である。

横から失礼するが、違うの？
電車なんて乗らないに越したことないだろ
どこらへんが論理の破綻？

[52: 匿名さん]

>>51
なぜ田園都市線沿線があれだけの殺人ラッシュがあるのに
郊外で真っ先に値段が急騰したか考えてみれば？

しかし掲示板で身分詐称って罪になるのかな

[53: 市場アナリスト]

52さん
見栄というかブランド志向というかでしょう。
いかに何も考えずに○○線沿線というだけで、カネを出す○○な消費者
（＝デベのカモ）が多いかということでしょう。
そういうものに価値を見出す人は高いカネを払って不便なところに家を
買えばいい。
逆に「名より実」をとる賢明な消費者は都心へのアクセスの優れたところ
に家を買えばいい。

[54: 匿名さん]

都心へのアクセスが全てに勝る

そう考えている人はどうぞ東京駅5km（推奨は隅田川沿い笑）をお求め下さい

[55: 匿名さん]

ひどい自演を見た。

[56: 匿名さん]

やけにこだわる肝心のアクセスにしても、
単なる距離だけだったらくだらない話。

交通手段、道路事情、
電車なら接続、発着の頻度、急行の停車、混雑、客層、乗下車駅、途中駅の利用価値
代替線の有無、始発や終電・・・
もちろん駅からの距離もね。

直線距離だけは近くても、千葉埼玉に劣るような実質アクセスの地域もある。
職住の近接も程度の問題で、ほどほどがいいんじゃないの？
近くなってもその分サービス残業が増えるだけだったりして。
最強の近接は会社に寝泊り。

[57: 匿名さん]

>住まいの基本は職住近接である。
その前提はおかしいな。
個人的な嗜好を一般化しないように。
職住近接という尺度が絶対ならば、城東（笑）はなぜ地位が低いんだ？

[58: 匿名さん]

城東さんは職住近接ばかり重視してるけどさ、育児環境、育児環境、治安などは重視しないの？
そもそも職住近接ばかり取り上げている城東さんの属性（既婚・未婚、子なし・子ありなど）は？

[59: 匿名さん]

某掲示板でも
この掲示板でも
論破されても
大学教授や市場アナリストになっても
一貫して上等地位向上が彼のスタンス

スレクラッシャーです

[60: 住まいに詳しい人]

「都心がいい/郊外いい」だの、「環境重視がいい/交通利便重視がいい」だの　
もーこの手の話は別のスレでやってもらいましょーよ
いくら時間を費やしても価格の話に戻ってきたためしがない

ここは価格のスレなんだからさぁ、とりあえず価格の話で行きましょ