23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[388: 匿名さん]

それは、今に始まったことではないでしょ。
もちろんこれから変わることでも。

ここ数年の目黒区の評価からすれば、誰もが予想していた値段でしょう。
この御時世、どこのデベだって在庫は怖いです。
十分に調査検討した上で、この値段での販売が妥当な地域と判断しただけのこと。

[389: 匿名さん]

中目黒は３A並みの価格帯、一等地エリアだよ。

[390: 匿名さん]

都心のマンションはいっこうに下がらないですね。
マスコミもココロコスしか報道しないし、他にネタないんでしょう。

[391: 匿名はん]

ごく限定地域を除けば、郊外にいくほど下げているようです。
超都心はなかなか下げないでしょう。販売数減らしてゆけばしのげるかもしれませんし。

当面オフィスに目を向けて攻め抜いていけばいいと思っているのでは？

[392: 2ちゃんねらー]

大学教授は2ちゃんねるの千葉関連スレで大暴れしてるよ。
・共通項は朝6〜8時台に書込み開始で分刻み連発
・釣りが大好き、落としたり称えたり・・・
・23時台に再度出現
・休日は一日中自演自演・・・・

千葉の土地勘はジモティ以上の知識アリですwww

[393: 大学教授さん]

>>392
埼玉県から２３区への通勤者は２０００年から２００５年にかけて、
８６７，４３１人から８２１，７７５人に４５，６５６人も減っています。
対首都圏とは人口流出が続き、地方からの人口流入でどうにか人口を増やしている状態。
いつ人口減に転じてもおかしくない状況です。
内陸部から湾岸部に移り住みたいと考える人が多く、埼玉県からは２３区のみならず、
千葉県湾岸部への人口流出も多く見られます。
将来にわたりこの傾向は続くと思われ、埼玉県に大きな商圏、通勤者を持つエリアは今後影響
を受け続けるでしょう。

[394: 匿名さん]

また出現？
今回の分析は大丈夫？
この５年埼玉県は経済良かったはず。
武蔵野銀行の住宅ローンなんかも非常に好調だったと記憶してます。
埼玉県の流出より流入が顕著でユータウン現象ってやちじゃない？
全然ぱっとしない千葉が流出もとで。

[395: 大学教授さん]

>>394
埼玉県、千葉県については、
この資料のＰ９、表９および図８を参照してください。
団塊Ｊｒが多いからか自然増は多いですが、社会増は少ない。
Ｐ１１には社会増だけがあります。
いずれは高齢化で自然減になりますから、
埼玉県が人口減少に転ずるのもそう先ではないと思います。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-3.pdf

[396: 匿名さん]

結局、これから出てくる都心のマンションは価格が低下しないのでしょうか。
需要がついていきそうにないですが。

[397: 大学教授さん]

この資料は、各県の老齢人口増加率です。
ご参考まで。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-4.pdf

[398: 匿名さん]

中目黒は三井のPCとかであの値段なら納得なんだけど。
この物件で、その値段はないよなあ、と思います。

[399: 匿名さん]

浜田山の値付けをみれば、三井ならさらにプラス2~30では？

[400: 匿名さん]

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

[401: 匿名さん]

首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

[402: 匿名さん]

これこそ、実感なき不動産下落？
まぁ、中古のチャレンジ価格が下がったから下落？
今が下落局面だとして、誰がその恩恵を享受してるの？

[403: 匿名さん]

まだまだトレンドが下向きに変わった序の口です。
エンドユーザの目に見えるようになるのには時間がかかりますよ。
ナスや大根の値段書き換えるのとはわけが違うから。

地価が下落から上昇に転じたときも、
なかなか気が付かない人が多かったでしょうに。
指標が出てずいぶんしてから、実態が見えてくる。
実態が見えたときにはもう相当トレンドは亢進してる。
そういうものですよ。

[404: 大学教授さん]

>>402
値付けは業者が決めるもので、
実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
みせかけの値段で高級と思っても、実際の購入者が反応しなければ、
在庫の山を築くだけの砂上の楼閣であるわけです。
どこかでこの砂上は崩れるが、在庫を積み上がらせてしばらくは価格を維持するかもしれません。
とにかく、賢い購入者はそんなところには寄り付かないべきでしょう。

業者には目障りでしょうが再掲します。
ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
過去５年間の年平均世帯増で割り、消化所要年数としました。
５年を超えている区の価格調整は必至でしょう。皆さん参考にしてください。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

[405: 匿名さん]

ちなみに区ごとの可住面積というのは全く考慮に入っていないのですか？

[406: 大学教授さん]

>>405
これは
>>404に対するご質問でしょうか？

[407: 匿名さん]

今前住宅の供給実績が乏しかった区、地域は、在庫も増えようがないのですが、
この点はどう補正されていますか？

[409: 大学教授さん]

>>407
何を意図したご質問か分かりませんが、
供給実績が乏しく、それで実需に対応した在庫であれば問題ないと思います。

[410: 匿名さん]

>>408
彼が業者と呼ぶのは
自分の地盤にとって目の上のタンコブ地域（城南）の同業他社のこと

完全に自ら褒め殺しのネガティブキャンペーンを張っているというのに
連休中もご苦労なことですわ

[411: 大学教授さん]

>>408
別によろしいのではないでしょうか？
公序良俗に反する事を言っているわけでは無く、単に実績を上げて分析しているだけです、
それを目障りと感じてしまうのは、その数字に何らかの不利益を感じているからでしょうか？
どの部分が目障りなのか具体的に上げて頂ければ幸いです。

また、繰り返しの主張を目障りと感じているのであれば、
繰り返しは議論の宿命であって避けられません。
嫌であれば無視すればそれで良いわけです。

[412: 大学教授さん]

それでは、ご質問します。
５年以上に在庫を膨らましてしまった区が、今後どのようにその在庫を消化して行くのでしょうか？
具体的に回答をお願いします。
業者にとって、非常に耳障りなご質問でしょうが。。。

[413: 匿名さん]

面積も土地用途も違う区の単位の在庫数比較に何か意味がありますか？
テレアポ業者の建てた投資用ワンルームも、タワーマンションの最上階も同じ一戸ですが、
そういうデータを比較して何がわかるのでしょうか？

[414: 大学教授さん]

>>413
だから種類関係なく一括りとして、５年間の年間平均世帯数で割ったわけです。

世帯数増加には単身独身者の増加によるものももあれば、ファミリー世帯の増加によるものもあればで、
いろいろですが、これも一括りとしました。
また在庫もワンルームもあればファミリータイプもあればですが一括りとしました。
同じ一括り同士の割り算ですから、実態とかけ離れたものとはなっていないと判断します。

[415: 匿名さん]

業者の存続の問題を論じてるのではなかったでしょうに。

在庫の多い区のマンションを買うより、
在庫の少ない区のマンションを買うことのメリットはなんですか？

代替可能性の大小による資産価値や、賃貸可能性について論じるなら、
近隣競合物件の質と量、そして状況は重要な検討事項ですが、
その区がどの程度在庫を抱えているかは無意味です。

[416: 名誉教授]

大学教授さんは人口動態やら在庫の分析しかしませんが、マクロ的にみて不動産価格とそれらの相関性は極めて低いと思われます。

例えば1990年と2003年、2008年の各区の人口と不動産価格を比較して、なにか有為な関係を導きだせるのでしょうか？イギリス、スペインの過去10年間の人口動態で不動産価格の高騰が説明できるのでしょうか？アメリカは不動産価格下がってきてますが、人口が減ってるのですか？

[417: 匿名さん]

地域によってワンルームが多い地域、ファミリーマンションが多い地域、
それぞれ特色がありますから、これをひとくくりにしてしまうと、
おおいに実態とかけ離れたものとなりますが？

[418: 大学教授さん]

業者の方には耳障りな情報ですが、
価格調整が近いと予感される話題を２つ。

合併や業務提携など業界再編に関する企業の意識調査の結果を発表した。０３年以降の業界再編
について、「進展した」との回答は、業種別で見ると、金融が６割、小売りが５割と高く、
不動産や建設は２割弱と低かった。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080507-00000085-mai-bus_all
中小企業への「貸し渋り」再来か 金融庁の「資産査定」が強化
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080507-00000001-jct-bus_all

[419: 大学教授さん]

>>415
在庫が膨らんでいるのは、その住環境に対し、価格が高すぎる若しくは家賃が高すぎるから
でしょう。当然ですが、特に拘りがなければ、経済的に不利益な選択は取らない方が良いでしょう。
簡単に言えば、一般常識から考えて割高な物は買わないほうが賢いという常識の世界です。

>>416
不動産価格は長期で見れば、人口動態、すなわち実需で決まって行きます。しかし、業者の
思惑仕入れ、それに載せられた購入者がいれば一時的にバブルになります。諸外国の不動産価格の
動きが示すように、バブルは弾け、いずれ実需の方向に向かいます。

>>417
ワンルームが多い地域は単身世帯が多く、ファミリーマンションが多い地域はファミリー世帯が
多くなるので、それぞれの地域で在庫を年間増加世帯数で割っても何ら矛盾はありません。

[420: 匿名さん]

間違いであれば指摘いただきたいが、どうもひっかかる点があります。

ある区は塩漬け状態で在庫が存在。またある区は積極的な売買状態の
（住民の入れ替わりが激しい）在庫が存在。

同じ在庫数だっでも、後者であれば全然問題ないのでは。

[421: 匿名さん]

ヤフー不動産を根拠としている時点で
意味のないデータの羅列だと何度言われても懲りない

その繰り返しが目障りだと多くの人が指摘しても無視

まあ裏で削除依頼連発は最近控えているようだが

[422: 匿名さん]

ファミリーマンションを買うのを考える際に、ワンルームの在庫状況は関係ありません。
ワンルームを買うのに、ファミリーマンションの在庫状況も関係ありません。

しかも立地する「区」単位の在庫状況ではなおさら。

羅列された数値は、
マンション購入の際に検討すべき妥当性に欠けるデータです。
おわかりか？

[423: 大学教授さん]

>>420
ですから、その区の５年間の平均年間世帯数増で割りました。
例えば港区の場合、在庫数は多いですが、需要が多い＝５年間の平均世帯数増が多い為、
消化に要する年数は少なくなっています。
在庫の数量ではなく、消化に要する年数で見てください。
>>421
募集物件が重複していることを指しているのだと思いますが、これは全ての区で共通の条件と
なりますから、在庫状況の良し悪しの判断には影響ありません。

[424: 匿名さん]

教授はね
分譲よりも賃貸（ワンルーム）とかの方が
商売上得意分野だから

[425: 匿名さん]

確かに、私のマンションなんかこの値段で売れたらラッキー気分でヤフー不動産
に出している人がいっぱい。なおかつ1物件で不動産屋別に3件、4件出ている。
居住中の売り出しを在庫と見ていいのかは疑問ですね。

ですが一つのデータとしては私は否定しません。

[426: 名誉教授]

>419
実需を長期的に反映した結果が今の西高東低の不動産価格なんだと思います。

このまま不況になれば、所得の二極化が進むなか、東側の更なる地価下落が懸念されます。

[427: 匿名さん]

ヤフ不で晒されてる物件が実需対象ですか（笑

[428: 物件比較中さん]

この大学教授さんて、演じてるとしたら中々の香具師だな。
リアルだとしたら、データや統計の扱い方がとても本職の
大学教授とは思えんが、考えてみると二流私大以下の人文社会系の
教授あたりなら、数字やデータに対するセンスがこの程度の奴
普通にいるかも。

[429: 匿名さん]

教授は真性だから

5年も前から某巨大掲示板に張り付いて
東京駅5kmって念仏唱えてるんだから

[430: 大学教授さん]

>>422
正確に言えば、ファミリータイプのマンション在庫とファミリー層の世帯数増を割り、
ワンルームの在庫と単身世帯の世帯数増を割るべきなのは理解できるが、
世帯タイプの増減統計は国勢調査でしか分からず、即時性には対応できない。

そこで、一括り方式で出したわけだが、それぞれの区では、単身者の需要が多い区ではワンルーム
の供給比率が高くなり、ファミリー世帯の需要が多い区では、ファミリータイプの供給比率が高く
なるので一括り方式で間違いはないと判断するが、

具体的にこの区はおかしと言える部分があれば、ご指摘願いたい。

[431: 匿名さん]

420です。

たとえば、ある区に年間1万人が入、退があった場合、増加は何年たっても0
ですよね。でも在庫はいっぱいあって問題ないんじゃないですか？
増加ではなくて流動が問題なのだとおもうのですが。

[432: 匿名さん]

区毎に在庫分の総世帯数で在庫率で比較するのが普通では？

[433: 匿名さん]

>繰り返しは議論の宿命であって避けられません。
有意義な議論における必然性のある繰り返しなら、それを目障りに感じる人はいないでしょう。
全ての繰り返しが議論の宿命で正当化されてしまうなら、
コピペあらしなど存在しなくなってしまします。

ただの自己満足の”あらし”ともいえる行為ゆえ、多くの人に目障りと感じられるのでは？
ご自身がどう考えかは自由ですが、少なくとも公の場にさらす行為に拘られるなら、
内容、そしてその行為そのもが他人にどう受け取られるかを客観的に評価できてしかるべきです。
しかしながら、どなたかお一人でも賛同してくださった人はいっらっしゃいましたか？
それ以前に、行為そのものを目障りだと感じさせてしまっているようではもはや、
発言の資格すらないと言わざるをえません。

そして、仮にこれが業者のいいがかりや私一人の思い込みに感じられるのなら、
もはや教育者として存在することが、”公序良俗に反する”に近いことです。
大学教授だといいはるのなら、この掲示板でにやりとりをあなたの生徒に胸をはって
見せられますか？

[434: 匿名さん]

東西冷戦ではないが、東京も西と東の地域差があまりにもはっきりしてきた。大学教授さんもその流れに翻弄される一人なのだろう。
『嫌われ松子…』という映画をみたが、西側住民がイメージする東側はまさにあの映画の舞台だ。あの映画の舞台が多摩川沿いだとは思わないだろう

[435: 匿名さん]

>値付けは業者が決めるもので、
>実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
>みせかけの値段で高級と思っても、実際の購入者が反応しなければ、
>在庫の山を築くだけの砂上の楼閣であるわけです。
>どこかでこの砂上は崩れるが、在庫を積み上がらせてしばらくは価格を維持するかもしれません。
>とにかく、賢い購入者はそんなところには寄り付かないべきでしょう。
その結果が豊洲の現状ですね。
大変参考になりました。

今後販売されるマンションで依然高値がつけられている場合も
既に値付けが弱気になっている地域も
いずれも
>実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
を反映してのことですね。

[436: 大学教授さん]

>>431
世帯数の増減と、賃貸を含めた住宅に対する需要はイコールです。
何故なら人はどんな形であれ、その区に住む限りは、住処が必要となるからです。
不動産の場合重要なのは人口の増減ではなく、世帯数の増減です。
例えば人口が１千人減っても、単独老人世帯、単独若年世帯が増えれば世帯数は逆に増え、
住宅が必要になる場合もあります。
>>432
世帯数がいくら多い区でも、その発展に従来通りの勢いが無くなれば、世帯数はあまり増えて
こなくなります。従来通利の認識で供給し続ければ、在庫は右肩上がりで増えてしまいます。

私の理論の唯一の欠点はその点にあります。
劇的に居住志向が変化した場合対応できません。
例えば近年の都心回帰ですが、従来の世帯数増の常識であれば、そんなに大量の供給を行えば
在庫が天文学的数字になると思われましたが、
実際には需要自体が大きく増え、問題無く消化されました。
現時点で計算上５年以上の在庫の区でも、何らかの劇的居住志向の変化があれば、
問題なく消化されます。
この区の在庫は多いが消化できると云う従来のトレンドとは異なる新たな視点があれば是非
ご教示願いたいと思います。

[437: 大学教授さん]

>>435
実需が価格を決めることになります。
いわゆるチャレンジ価格は、売り手が買い手の実需の程度を見極める見せ玉です。
素直に買手が従えば、それが本当の価格になってしまいますが、
供給が多い地域の場合、競合する相手も多いのでそうは行きません。

怖いのは、供給が少ないエリアで、何となく漠然としたイメージの下、値上げされた価格帯で
購入してしまうことです。