23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[368: 匿名さん]

釣られるのいやだが、
５年で若者２００人増えて意味ある？
団塊Jr.世代が減って大きく若者が減った地域があるのをいいことにシェアで比較して意味ある？

[369: 匿名さん]

団塊Jr.世代が減って→年とって

[370: 大学教授さん]

>>368
本当は大きく減らしている区が問題なのですよ。大きく活力を失っているわけです。
１位　世田谷区　５５３８人減
２位　杉並区　３２５５人減
３位　江戸川区　２４８１人減
４位　足立区　２３７７人減
５位　板橋区　２１９０人減
６位　葛飾区　１６６５人減
７位　渋谷区、練馬区　１５１７人減
８位　目黒区　１４７６人減
９位　北区　１３８６人減
大田区を除くすべての県境外周区が大きく減少し、内周区では渋谷区と目黒区が入ってしまっています。

[371: 大学教授さん]

それから、５年前の２３〜２５歳は現在の２８〜３０歳に当たります。
お間違えの無いように。

[372: 匿名さん]

>>366
ありがとうございます。
実に良くできた表（というかもはやアプリケーション）ですね。
検討していた地域の優劣が詳細な数字によって的確にわかります。
>>367
勿論これだけではきめられませんが、優れてる地域と劣っている地域、
震度6弱の可能性に3倍以上の差があると、さすがに考慮せざるを得ないですね。

[373: 匿名さん]

若者そのものが減っていて、若者が相対的に多かった所が影響でてるだけだろ

[374: 匿名さん]

県境外周区という言葉をGoogleで検索すると、
2chとマンションコミュニティ以外では使われていませんでした。
教授のご活躍の場がよくわかりました（笑）
まさに心南発言のときと全く同じですね。
なるほど、なるほど。

[375: 匿名さん]

ただ、大規模マンションが完成して入居しただけで、
数千人の増加がありますよね。
特に地元民以外の入居者が多いマンションに於いては。

[376: 大学教授さん]

>>373
そう言った側面もあります。その分落差が大きく、地域の活力を大きく減らしてしまうわけです。

別の問題として、団塊の世代サラリーマンが大量に引退して、大きなマイナス影響を
受ける区と、それほどでも無い区があります。これは人口には影響しませんが、税収に大きな
影響を与えるでしょう。その減少を補うのが団塊Ｊｒですが、就職氷河期に当たり、年収
格差が大きく補うのは至難です。
２００５年の国勢調査から団塊の世代男性の事務職数を各区別に出してみるとおもしろいか
と思います。

[377: 匿名さん]

5年や1年の短いスパンの僅かな増減で未来を予想

まあ結果（つうか願望）ありきの未来予想図

[378: 匿名さん]

「大学教授」氏はＧＷ中も平日中もずーっと書き込みしてるな。
ＧＷは遊んで、平日は仕事した方が良くないか？

[379: 匿名さん]

30歳〜34歳男性の有業率の差がせいぜい20％ということでしたので、
杉並区世田谷区は教授が懸念されていた、
ニートやワーキングプア人口の増加問題を大きく解消したことになりますね。
高い家賃が払えない層は必然的に安いところにあつまりますね。

ちなみに、
区全体の平均所得の変化はどの年齢層の所得によるもかはわかりません。

[380: 大学教授さん]

暗い話題が続いたので、明るい話題を。
０〜２歳児の人口ですが２３区は５年前に比べて、１９０６７５人→１９４９２２人に
４２４７人増加しました（市部は１０１８２３人→９９２６０人に２５６３人減少）。
これは団塊Ｊｒのおかげなのですが、
所得が低いと結婚できないし子供も作れない。
所得が低い場合は、親元がしっかりしていないと無理、とハードルが高くなっています。

それでは問題です。
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区と、
大きく減らした５区を挙げてください。

[381: 匿名さん]

そもそも若者が少ない区は活力がないというはなしになるが、各区の若者数だしてみなよ。
その前提あてはまる？

[382: 匿名さん]

絶対数だしたらまるでピントずれてるよ。

[383: 匿名さん]

全然若者いない所が２００人増えたって話になると思うよ。

[384: 大学教授さん]

若者が少なくなる事は賃貸需要が減ることを意味します。
未婚率が高くなっているので、一気に影響は出ませんが、ここ数年で余剰賃貸物件が
問題化する区が出てくるでしょう。世田谷区、杉並区はそう云った面で危険性が高い。

都心部でそれほど増えていないのは、５年前に既に都心回帰が始まっていた為で、
コンスタントな人口流入は続いていると考えた方が良いでしょう。
問題は、プラスとマイナスの絶対格差にあります。

[385: 匿名さん]

若者の絶対数が少なくて活力のないはずの千代田区中央区の話はどうなったのかな？
結局活力とは無関係ってことに落ち着いた？
若者＝活力・・・どんだけ安易なイメージなんだか。

[386: 匿名さん]

既に償却終わってる資産を賃貸にしている所が、これから若者向け賃貸物件つくるところに負けないよ。
そもそも千代田区なんかに若者向け賃貸なんか作らないよ。割に合わないし。
若者がお金持ちにでもなれば借りれるかもしらんが、
ホントにちょっと考えればわかることじゃん！素人判断やめたほうがいいよ。

[387: 匿名さん]

中目黒アトラスタワーの販売予定価格、高い！
新築分譲価格は西高東低か。

[388: 匿名さん]

それは、今に始まったことではないでしょ。
もちろんこれから変わることでも。

ここ数年の目黒区の評価からすれば、誰もが予想していた値段でしょう。
この御時世、どこのデベだって在庫は怖いです。
十分に調査検討した上で、この値段での販売が妥当な地域と判断しただけのこと。

[389: 匿名さん]

中目黒は３A並みの価格帯、一等地エリアだよ。

[390: 匿名さん]

都心のマンションはいっこうに下がらないですね。
マスコミもココロコスしか報道しないし、他にネタないんでしょう。

[391: 匿名はん]

ごく限定地域を除けば、郊外にいくほど下げているようです。
超都心はなかなか下げないでしょう。販売数減らしてゆけばしのげるかもしれませんし。

当面オフィスに目を向けて攻め抜いていけばいいと思っているのでは？

[392: 2ちゃんねらー]

大学教授は2ちゃんねるの千葉関連スレで大暴れしてるよ。
・共通項は朝6〜8時台に書込み開始で分刻み連発
・釣りが大好き、落としたり称えたり・・・
・23時台に再度出現
・休日は一日中自演自演・・・・

千葉の土地勘はジモティ以上の知識アリですwww

[393: 大学教授さん]

>>392
埼玉県から２３区への通勤者は２０００年から２００５年にかけて、
８６７，４３１人から８２１，７７５人に４５，６５６人も減っています。
対首都圏とは人口流出が続き、地方からの人口流入でどうにか人口を増やしている状態。
いつ人口減に転じてもおかしくない状況です。
内陸部から湾岸部に移り住みたいと考える人が多く、埼玉県からは２３区のみならず、
千葉県湾岸部への人口流出も多く見られます。
将来にわたりこの傾向は続くと思われ、埼玉県に大きな商圏、通勤者を持つエリアは今後影響
を受け続けるでしょう。

[394: 匿名さん]

また出現？
今回の分析は大丈夫？
この５年埼玉県は経済良かったはず。
武蔵野銀行の住宅ローンなんかも非常に好調だったと記憶してます。
埼玉県の流出より流入が顕著でユータウン現象ってやちじゃない？
全然ぱっとしない千葉が流出もとで。

[395: 大学教授さん]

>>394
埼玉県、千葉県については、
この資料のＰ９、表９および図８を参照してください。
団塊Ｊｒが多いからか自然増は多いですが、社会増は少ない。
Ｐ１１には社会増だけがあります。
いずれは高齢化で自然減になりますから、
埼玉県が人口減少に転ずるのもそう先ではないと思います。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-3.pdf

[396: 匿名さん]

結局、これから出てくる都心のマンションは価格が低下しないのでしょうか。
需要がついていきそうにないですが。

[397: 大学教授さん]

この資料は、各県の老齢人口増加率です。
ご参考まで。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-4.pdf

[398: 匿名さん]

中目黒は三井のPCとかであの値段なら納得なんだけど。
この物件で、その値段はないよなあ、と思います。

[399: 匿名さん]

浜田山の値付けをみれば、三井ならさらにプラス2~30では？

[400: 匿名さん]

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

[401: 匿名さん]

首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

[402: 匿名さん]

これこそ、実感なき不動産下落？
まぁ、中古のチャレンジ価格が下がったから下落？
今が下落局面だとして、誰がその恩恵を享受してるの？

[403: 匿名さん]

まだまだトレンドが下向きに変わった序の口です。
エンドユーザの目に見えるようになるのには時間がかかりますよ。
ナスや大根の値段書き換えるのとはわけが違うから。

地価が下落から上昇に転じたときも、
なかなか気が付かない人が多かったでしょうに。
指標が出てずいぶんしてから、実態が見えてくる。
実態が見えたときにはもう相当トレンドは亢進してる。
そういうものですよ。

[404: 大学教授さん]

>>402
値付けは業者が決めるもので、
実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
みせかけの値段で高級と思っても、実際の購入者が反応しなければ、
在庫の山を築くだけの砂上の楼閣であるわけです。
どこかでこの砂上は崩れるが、在庫を積み上がらせてしばらくは価格を維持するかもしれません。
とにかく、賢い購入者はそんなところには寄り付かないべきでしょう。

業者には目障りでしょうが再掲します。
ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
過去５年間の年平均世帯増で割り、消化所要年数としました。
５年を超えている区の価格調整は必至でしょう。皆さん参考にしてください。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

[405: 匿名さん]

ちなみに区ごとの可住面積というのは全く考慮に入っていないのですか？

[406: 大学教授さん]

>>405
これは
>>404に対するご質問でしょうか？

[407: 匿名さん]

今前住宅の供給実績が乏しかった区、地域は、在庫も増えようがないのですが、
この点はどう補正されていますか？

[409: 大学教授さん]

>>407
何を意図したご質問か分かりませんが、
供給実績が乏しく、それで実需に対応した在庫であれば問題ないと思います。

[410: 匿名さん]

>>408
彼が業者と呼ぶのは
自分の地盤にとって目の上のタンコブ地域（城南）の同業他社のこと

完全に自ら褒め殺しのネガティブキャンペーンを張っているというのに
連休中もご苦労なことですわ

[411: 大学教授さん]

>>408
別によろしいのではないでしょうか？
公序良俗に反する事を言っているわけでは無く、単に実績を上げて分析しているだけです、
それを目障りと感じてしまうのは、その数字に何らかの不利益を感じているからでしょうか？
どの部分が目障りなのか具体的に上げて頂ければ幸いです。

また、繰り返しの主張を目障りと感じているのであれば、
繰り返しは議論の宿命であって避けられません。
嫌であれば無視すればそれで良いわけです。

[412: 大学教授さん]

それでは、ご質問します。
５年以上に在庫を膨らましてしまった区が、今後どのようにその在庫を消化して行くのでしょうか？
具体的に回答をお願いします。
業者にとって、非常に耳障りなご質問でしょうが。。。

[413: 匿名さん]

面積も土地用途も違う区の単位の在庫数比較に何か意味がありますか？
テレアポ業者の建てた投資用ワンルームも、タワーマンションの最上階も同じ一戸ですが、
そういうデータを比較して何がわかるのでしょうか？

[414: 大学教授さん]

>>413
だから種類関係なく一括りとして、５年間の年間平均世帯数で割ったわけです。

世帯数増加には単身独身者の増加によるものももあれば、ファミリー世帯の増加によるものもあればで、
いろいろですが、これも一括りとしました。
また在庫もワンルームもあればファミリータイプもあればですが一括りとしました。
同じ一括り同士の割り算ですから、実態とかけ離れたものとはなっていないと判断します。

[415: 匿名さん]

業者の存続の問題を論じてるのではなかったでしょうに。

在庫の多い区のマンションを買うより、
在庫の少ない区のマンションを買うことのメリットはなんですか？

代替可能性の大小による資産価値や、賃貸可能性について論じるなら、
近隣競合物件の質と量、そして状況は重要な検討事項ですが、
その区がどの程度在庫を抱えているかは無意味です。

[416: 名誉教授]

大学教授さんは人口動態やら在庫の分析しかしませんが、マクロ的にみて不動産価格とそれらの相関性は極めて低いと思われます。

例えば1990年と2003年、2008年の各区の人口と不動産価格を比較して、なにか有為な関係を導きだせるのでしょうか？イギリス、スペインの過去10年間の人口動態で不動産価格の高騰が説明できるのでしょうか？アメリカは不動産価格下がってきてますが、人口が減ってるのですか？

[417: 匿名さん]

地域によってワンルームが多い地域、ファミリーマンションが多い地域、
それぞれ特色がありますから、これをひとくくりにしてしまうと、
おおいに実態とかけ離れたものとなりますが？