23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[321: 匿名さん]

315氏の言うとおり埋立地や住宅密集地のような極端な地域は避けたほうがいいってことだな。
地盤の強い国だと湾岸地域の高層物件はアリだが、日本の場合は懸念だらけだな。

[322: 匿名さん]

佃や月島には長屋の住宅密集地があるけど。

[323: 匿名さん]

「回答」をもらっていないといいながら、引用後、がっかりな「回答」です。

とは？

[324: 匿名さん]

引きこもり大学の教授なんだから、そっとしとこうよ。
プラモデルにタワーマンションってあったっけ？

[325: 匿名さん]

なんだろうね・・・この偉そうな講義をすすめているような論調と
結論が結びついてないどこから持ってきたのかわからない数字の羅列
人とコミュニケーションのとれない人格・・・

[326: 匿名さん]

シムシティの攻略本から理論武装、競馬場によくいるダビスタマニアと一緒！
意味不明な血統で馬券を予測、所謂予測おたく。
多分シムシティは紀元前からゲームできるんじゃン、そんでもって人口ふえるほど文明発達する。
僕のプロファイルだとそんなおたくが某氏の正体じゃない？

[327: 通りすがり]

東京都都市整備局による 地域危険度の測定調査なるリポートが有りますね
http://j-jis.com/data/tokyo/

此れによると「建物倒壊危険度」は23区北東部が高く、湾岸地域は低い
「火災危険度」「避難危険度」についてもは内陸部全域で高く、湾岸地域は低い
「総合危険度」もその様な判定が示されています

阪神震災の時もポートアイランド地区の被害は、地盤液状化によるライフラインの損傷にとどまっており、建造物のダメージは最小で済んだという当時の報告が印象に残っていたので、私はタワー＊＊になりました
未だ 免震構造なる技術が普及する以前の出来事なので、なお更 現在の超高層建造物については信頼しています（耐震偽装等も難かろうし）

因みに契約前の内覧会において、スーパーゼネコンの技術者に免震技術の詳細な説明を求めたことがあります
元々は本四架橋を建設する際に具現化した技術で、効果はもちろんアイソレータ（主要部品）の劣化についても実績が既に証明されている（ダンパーゴムの劣化は表面の1mmに止まり風雨に曝されても浸潤が進まない　高分子化学の進歩による）という話に納得しました

[328: 匿名さん]

タワーの倒壊など誰も気にしていない。まず、ありえないだろう。
それよりも「ありえそうなこと」で
エレベーターが止まったときケガ人をどう搬出するか、
断水したら給水車までどうやってたどり着くか、
液状化で道路地盤のほうが損壊したら移動はどうなるか、
橋梁が破壊されたら孤立しないか。
湾岸高層階のリスクは低層マンションの比ではない。

[329: 通りすがり]

＞328
その様な事は 震災被害の本質から見れば瑣末な話（判ってるはず）

http://www.taisin-net.com/solution/taiseis_eye/03/b0da0e000000168f.htm...

[330: 匿名さん]

今度は通りすがりの大学教授かよ

[331: 通りすがり]

教授さんは此処で言う城東びいきでしょ
私はタワーしんじゃ
＊＊って勝手に変換されるんだね

[332: 匿名さん]

>>329
自称大学教授は無意味なデータを引っ張るよりも
エレベーターが停止した時、高層階住人は怪我人の搬送をどうするか
という実現度の高いシミュレーションをやっていただけませんか？

[333: 匿名さん]

>>超高層建造物については信頼しています（耐震偽装等も難かろうし）

市川で鉄筋の足りないタワマン（建設中）が発覚してます。
建設業界は腐ってますから氷山の一角でしょ。

[334: 匿名さん]

本当にくだらんスレになった・・元匿さんは逃亡だしな。
弱小デベの愚痴を語りあうスレですか、ここは。なんか読むに耐えない。
デベ版スレは嫌なこと書き込むとごっそり削除されているしな。

どうなるんだろうね、連休明け・・大丈夫か資金繰りは？

[335: 大学教授さん]

それではクイズ形式にします。

この数年団塊の世代の大量退職に備えて、大学新卒者の採用、東京勤務が増えています。
しかしながら、５年前と比べて２３〜２５歳の人口は２３区で２６，２８０人減、
市部で１８，３３７人減と少子化の影響は深刻です。

それでは問題です。
第一問。
２３区中２３〜２５歳人口が５年前に比べ増えた区が４区あります。それはどこでしょう？
第二問
これは更に難しいです。
２３区中、５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区が１３区あります。減らした１０区
との違いは何だったでしょう？

[336: 匿名さん]

豊洲含めた城東や川崎市（川崎西口や武蔵小杉）など、5年前10年前に不当評価をされていた地域は、以前の「ある」ラインを超えると急激に安くなる傾向が消え、

「本来の価値を認められ昔よりランクアップ」

とはなったが、実は同じ路線での序列は変わっておらず、革新的な地域が誕生したわけでないことは明白。
（例：豊洲＜月島、荒川・多摩川越え）

[337: 大学教授さん]

>>336
値段の序列、
坪単価の序列に何の意味があろうか？
要は、時代の変化を的確に捉えて、将来にわたって住んでみたいところを選べば良いのだろう。
変な先入観や、変なブランド意識は的確な判断を阻害してしまう。

業者では無く、普通の購入者であれば、素直にこれから住んでみたいところを考えるべきだろう。

[338: 匿名さん]

住みたい街ランキング
１位 吉祥寺　　２位 自由が丘　　３位 恵比寿　　４位 下北沢　　５位 青山
６位 新宿　　　７位 中野　　　　８位 成城学園　９位 広尾　　　10位 麻布十番

さて、どこに住もうかなぁ。

[339: 大学教授さん]

>>338
悪い冗談だと思うが、
業者の誘導アンケートですよ。
自分の頭で考え、実際に現地を見ることをお勧めします。

[340: 匿名さん]

>>338
吉祥寺の南口は住宅地と自然と店舗のバランスが最高ですね。
おっと、ここは２３区板だった。

恵比寿も南口が好きですが新規分譲なし＆高嶺の花といったところです…

[341: 匿名さん]

現実から目をそむけていては、真の学者とは言えませんよ（笑）
いくらなんでも都合の悪いことはみんな業者の仕業って・・・
豊洲ブームもその業者と電通に作ってもらったんじゃないですか？
冗談はほどほどに。

[342: 匿名さん]

吉祥寺は確かにいいですね。駐輪のマナー以外は。
下北近辺の住宅街も落ち着いていて雰囲気悪くないですよ。
恵比寿は私も予算不足で断念です。

[343: 匿名さん]

＞プラモデルにタワーマンションってあったっけ？

発想としてはいいかも。
メガヒットにはならないだろうが、ニッチな嗜好を満たすかもしれない。

[344: 匿名さん]

>>337

坪単価が意味ないって価格動向のスレでそれはないでしょう・・・

[345: 匿名さん]

住みたい街ランキングって、誰が住みたい街なの？
学生さん？ワンルームマンションかなんかの話？

[346: 匿名さん]

ところで教授は新東京タワーの愛称はどれがいいと思ってるの？
都市構造を変えるインパクト（従来の序列をひっくりかえす？）んだよね


まあ杉並の震災時の火災はマジ怖いのは事実だけどね
向島、押上北部、亀戸北部あたりはもっと怖いけど

[347: 匿名さん]

最近やらなくなったけど、これから

「住みたくない街」

でアンケートとったら、豊洲って上位にランクインされそうな気がするぞ。

[348: 匿名さん]

若者が住みたい区ならまだしも、若者が住める区が何処かなんか全く興味ありません。
お願いだからもうやめて、頭おかしくなりそう。

[349: 契約済みさん]

他でも出てたけど　Yahooアクセスランキング！！
http://realestate.yahoo.co.jp/rent_rank/kanto.html
これも人気度の目安になる。
駅ランキングは吉祥寺が１位、後は三軒茶屋、中目黒、恵比寿等の南西部。

[350: 匿名さん]

>>347
世間的には土壌汚染の悪名が高すぎるしな。
地方の人に豊洲のことを聞いたら「あの土壌汚染の。。。」という答えが返ってきそうだ。

[351: 匿名さん]

>>347,350
でた〜。アンチ豊洲。
古いねぇ。まだ、豊洲にこだわってるの。
そろそろ、価格の話にもどったら。

[352: 匿名さん]

教授に言って。

[353: 匿名さん]

地震が大丈夫って人は何を根拠に言ってるのでしょう？

★地震ハザードマップ
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
これによると豊洲有明近辺は震度６で１００％壊滅だそうです。

[354: 匿名さん]

>>353
スレのレベルが下がるんで
日本語が出来ない人は退場願いたいんですが

[355: 匿名さん]

中野区、杉並区でも住宅密集地の整備は本格化してきましたね。
やはり地震は遠い未来の絵空事ではなく、
年金問題や少子化と同列の問題になりつつありますね。

[356: 匿名さん]

>>353
駅名で検索できるから面白いな
それにしても豊洲ヤバ過ぎｗ

[357: 匿名さん]

>>353
これって、地震の発生する確率じゃないの？ 354じゃないけど、日本語読んでよ。356も。

[358: 匿名さん]

↓住みたい区

①渋谷区、②千代田区、③港区（ただし除く湾岸エリア）、④目黒区、⑤文京区、⑥新宿区、⑦豊島区

新宿区、豊島区は、①〜③と比べれば格が落ちることは確かだが、その分、坪単価が安いうえ、地盤がしっかりしている傾向があるからメリットはあると思う。

個人的には中央区、品川区は湾岸エリアが多いからパス。（御殿山等は別格だが）
江東区は論外。世田谷は田舎すぎる。

…というわけで上記7区が個人的には好きです。

[359: 匿名さん]

子供がいるので土が汚染されている地域は個人的にパスですね。
土いじりでもする度にハラハラしてしまう。

土壌汚染・地震などの問題を上手く隠してどんどん販売してるデベはある意味優秀？

[360: 匿名さん]

>>359
都内２３区は諦めてください。無論、他の地域も環境汚染は工場跡だけとは限らないので気をつけて♪

[361: 匿名さん]

とはいっても、城東には
六○クロムで土壌汚染公害が発生し
被害者までだしたエリアがあるのも事実。

[362: 匿名さん]

>>360
だからといってわざわざ工場跡地や埋立地に住む必要もない

[363: 大学教授さん]

>>335
クイズへの回答が無かったので、以下お答えします。
今後のマンション選択の参考にしてください。

この数年団塊の世代の大量退職に備えて、大学新卒者の採用、東京勤務が増えています。
しかしながら、５年前と比べて２３〜２５歳の人口は２３区で２６，２８０人減、
市部で１８，３３７人減と少子化の影響は深刻です。

第一問。
２３区中２３〜２５歳人口が５年前に比べ増えた区が４区あります。それはどこでしょう？
答え：千代田区＋２４７人、中央区＋４７３人、港区＋２５９人、墨田区＋１７０人、
ちなみに最も減少した区は世田谷区で▲５５３８人、次が杉並区▲３２５５人でした。

第二問
これは更に難しいです。
２３区中、５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区が１４区あります。減らした９区
との違いは何だったでしょう？
２３〜２５歳シェアを増した区
千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東、品川、大田、中野、豊島、荒川、練馬、
２３〜２５歳シェアを減らした区
目黒、世田谷、渋谷、杉並、北、板橋、足立、葛飾、江戸川、
違いを考えてみてください。

[364: 匿名さん]

>>353
は一定以上の揺れの地震が起こる確率なので、地盤の強さを調べるには有用。
増幅率の数値が指標になる。無論、マンション立地の価値にかかわってくるだろう。
この話題をことさらに避けようとするのは何処の業者なんだ？

[365: 匿名さん]

都内で『地盤的』に優良な地域を検討したいのでうが、なにかデータを
お持ちのかたいらっしゃいますか？
353さんのリンクでダメなところはよ〜くわかりましたが、
23区内で特に良い地域などあったら教えて下さい。
やはりそういう地域は周辺より割高なものでしょうか？

[366: 匿名さん]

>>365
>>353のリンク先で、地図の上の拡大率を「５」にして
隣の「表層地盤増幅率」をクリックすれば出ますよ。

[367: 匿名さん]

練馬区の川の近くではない武蔵野台地上の土地辺りじゃないの？
わざわざその為に練馬区に住もうとは決して思わないけどさ。

[368: 匿名さん]

釣られるのいやだが、
５年で若者２００人増えて意味ある？
団塊Jr.世代が減って大きく若者が減った地域があるのをいいことにシェアで比較して意味ある？

[369: 匿名さん]

団塊Jr.世代が減って→年とって

[370: 大学教授さん]

>>368
本当は大きく減らしている区が問題なのですよ。大きく活力を失っているわけです。
１位　世田谷区　５５３８人減
２位　杉並区　３２５５人減
３位　江戸川区　２４８１人減
４位　足立区　２３７７人減
５位　板橋区　２１９０人減
６位　葛飾区　１６６５人減
７位　渋谷区、練馬区　１５１７人減
８位　目黒区　１４７６人減
９位　北区　１３８６人減
大田区を除くすべての県境外周区が大きく減少し、内周区では渋谷区と目黒区が入ってしまっています。