23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[301: 匿名さん]

>>300
会社等で相手にされないでアウトロー化してくると
発想が偏るらしい・・

[302: 匿名さん]

＞統計によると大震災の頻度は10年に1度らしいですね。
＞最近は起きていないじゃないかと思うかもしれませんが
＞統計的にはそのぐらいの頻度で、最近発生していないのは「たまたま」らしいです。

大震災は過去１０年に何度も起きているのでは？

[303: 匿名さん]

>>298=300
おいおい、神戸の人が見たら激怒するぞ。　良識が残っているなら自分でちゃんと削除依頼してくれよ。

[304: 大学教授さん]

夜間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となった。これらの区の若年層男子の有業率を見ると低く、
練馬区を除き、その相関関係が読み取れる。
若年層の就業率が下がり、就業者が減少したと思われる。
練馬区の場合は、ベッドタウンの宿命だが、既存住民が高齢化し無職化が進んでいると思われる。


①　練馬区▲４９，８８３人
２５〜２９歳７２．４８％、３０〜３４歳７７．５９％、３５〜３９歳７９．４８％
②　中野区▲４３，７５２人
２５〜２９歳５０．７７％、３０〜３４歳５８．８３％、３５〜３９歳６５．７８％
③　世田谷区▲３２，３０６人
２５〜２９歳６２．９０％、３０〜３４歳７０．９５％、３５〜３９歳７６．６０％
④　杉並区▲２３，４３７人
２５〜２９歳６５．８９％、３０〜３４歳７３．０６％、３５〜３９歳７７．９２％
⑤　渋谷区▲１２，７３７人
２５〜２９歳５６．５３％、３０〜３４歳５９．７８％、３５〜３９歳６６．７３％

[305: 匿名さん]

やはりこうやってあからさまに地震時の危険度の差を突きつけられると、
あえて危険な方を積極的に選ぼうと言う気にはなかなかなれませんね。
家族の命に対して妥協はできません。

[306: 匿名さん]

国会中継の映像です。
非常に興味深い内容ですので、是非ごらんになってくだだい。
http://www.shugiintv.go.jp/jp/wmpdyna.asx?deli_id=35277&media_type...

[307: 大学教授さん]

次に通勤者の増減から見たその地域への需要の増減を調べてみよう。
ベッドタウン区を見ても意味が無いので、通勤流入人口が１５万人を超える区のみ対象とした。

２０００年から２００５年の変化は以下で、新宿区に対する需要が大きく減り、
港区に対する需要が大きく増えている。
今後は、千代田区、中央区でオフィスビル建築ラッシュになるので、この２区への通勤者が
増えて行くだろう。

新宿区505,403→471,391、▲３４，０１２、中央区588,617→569,897、▲１８，７２０、
豊島区193,309→177,109、▲１６，２００、台東区188,429→174,704、▲１３，７２５、
文京区167,863→157,334、▲１０，５２９、大田区183,626→174,053、▲９，５７３、
渋谷区358,296→350,088、▲８，２０８、千代田区739,867→741,972、＋２，１０５、
江東区204,036→208,804、＋４，７６８、品川区246,205→251,957、＋５，７５２、
港区677,960→742,912、＋４６，９５２、

[308: 匿名さん]

阪神淡路大震災（１９９５年）で思い起こされるのが、神戸ポートアイランドで起きた液状化現象だ。同様に埋め立て地である豊洲に東京都は卸売市場を移転させようと計画している。しかも豊洲は都市ガスの製造工場の跡地で環境基準を大幅に上回る毒性が検出されている。液状化現象が起きた場合「食の安全・安心」は根底から脅かされる恐れがある。

　１１日、衆議院国土交通委員会で川内博史議員（民主）が、大地震が発生した場合の「液状化対策」について内閣府中央防災会議、国土交通省などを追及した。築地の移転に反対する仲卸業者で作る「市場を考える会」幹部が委員会を傍聴し、審議の行方を見守った。筆者は同行取材した。

　中央防災会議の増田優一・政策統括官は以下のように答弁した—

　首都直下型地震は１８タイプを想定しており、甚大な被害を受けるであろう東京湾北部はマグニチュード７．３を想定している。液状化は震度５強で発生し、湾岸地域では液状化しやすい地域が広範に分布している。大きな被害が出る。
　
　中尾成邦・国土交通省港湾局長の答弁—

　液状化対策は一般的に構造物に対して行っており、地盤全体としてはやっていない。豊洲は部分的に液状化しやすい所が含まれている。
　最後に冬柴鉄三・国土交通大臣が「どの程度の広さでどの程度の液状化が起きるのか、知見がきちっと行われなければならない…」と答弁した。冬柴大臣は兵庫県が地盤であり、「阪神淡路大震災で発生した液状化を目の当たりにした」と語った。液状化には政府も打つ手なしといったところだ。

　日本環境学会の坂巻幸雄副会長（元通産省地質調査所主任研究官）は次のように指摘する。

　江戸時代に埋め立てられた築地と違って、晴海や豊洲は、主として昭和期に入ってから戦後まで埋立が行われていた。（晴海や豊洲は）港や航路の浚渫をした時に出る土砂、特に砂質土が主体だったとの記録がある。東京湾北部地震の際、豊洲の予想震度は６強から７(阪神淡路大震災の最強震度)に達すると見込まれている。

　「数十年に一度起きる可能性がある」と政府の中央防災会議も指摘する東京湾北部大地震では、液状化が起きるのは必定というわけだ。
　 こんな地区に大量の生鮮食料を扱う卸売市場をなんでまた持って行くのだろう。国会での審議を取材するたびに東京都への疑問と不信は深まるばかりだ。

　阪神大震災を教訓に、各地で想定される大地震の規模と発生確率を評価してきた政府の地震調査委員会は２３日、相模トラフ（海底の細いくぼみ）沿いで発生する地震について、南関東で３０年以内にマグニチュード（Ｍ）６．７〜７．２程度の大地震が発生する確率は７０％、関東大震災（Ｍ７．９）級の確率は最大０．８％と発表した。Ｍ７級でも最大震度は６になる恐れがあるという。これで海溝沿いの地震評価が出そろった。

[309: 大学教授さん]

>>308
阪神淡路大震災の時もそうだったが、マンションの液状化による被害はほとんど無いと思われる。
しかし、液状化の可能性は埋立地である限りは避けられ無い。

どこが液状化するか予想するのは難しいので、発生しても良い環境作りが不可欠。
どこであれ地中の有害物質はきちんと処理する必要がある。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[310: 匿名さん]

つまり比較的新しめな埋立地である芝浦、港南、八潮、月島（佃は古いので除く）、勝どき、
晴海、豊洲、東雲、有明、新木場、お台場あたりが液状化には打つ手なしということですか…

いわゆる高級物件のある汐留や佃が含まれていないのがポイントだな。
埋立地の中でも地盤の強さがデベによって線引きされているということはあるのか？

[311: 匿名さん]

佃は確かに古い埋め立て地だけど、
三方向を川と運河で囲まれています。
液状化がないと言えるのか？

[312: 匿名さん]

大学教授さん

言い方気をつけましょうよ。
みなさんここでは対等なのですよ。学生ではないのですから。
あなたの教え子でもなんでもない。私は頭が悪いもので、永遠と
数字を並べて講釈されてもね。結論だけ言っていただければいいのでは？

[313: 匿名さん]

日本の政府は、本当は一番危険でも対策がとりようのないことには
目をつぶっているんだよね。

液状化で人は死なないよ。

[314: 大学教授さん]

>>313
木造住宅の密集と、狭あい道路問題ですね。
権利関係が複雑の絡んでいますから、政府としても手のうちようが無い状態です。
過去の地震の経験から、一番怖いのが火災であることは皆が知っていますが、
簡単な話ではないですね。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[315: 匿名さん]

埋め立て地と木造住宅密集地。
どちらも避けなければならない地域だということです。
リスクは少しでも減らしたいものです。

ちなみに現在西新宿8丁目で木造を中心とした住宅密集地の整理が大規模に行われています。
今後このような対策が各所でとられていくことになるでしょう。
もちろん長いスパンを必要とすることには間違いないですが。

[316: 匿名さん]

月島や勝どきも関東大震災前の埋め立てだから、そう問題はなさそう。
少なくとも2chでの真面目な議論では問題なしとの結論が出ていた。

関東大震災で大量に発生し処分に困ったゴミ（瓦礫）を突貫で埋め立てた
豊洲あたりは、やや不安といったところか。

その後の技術進歩で埋め立てられた場所は違うのかもしれないが、
そんなに昔と変わっているとも思えない。

[317: 匿名さん]

おやおや、産業・都市構造の変革やら人口動態とやらを根拠に
都区内の将来の価格動向を分析していたはずの自称教授が
いきなり城東　信　者　と同レベルの難癖付け出したな。
お里が知れるってやつだね。
結局、城東デベか電通の提灯持ち御用学者か。

[318: 匿名さん]

大学教授、239です。
以下、回答もらっていませんが、どうなっていますか？

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

[319: 匿名さん]

>関東大震災で大量に発生し処分に困ったゴミ（瓦礫）を突貫で埋め立てた豊洲あたり

ゲッ、ほんとかいな。初めて聞く話だけど。

[320: 匿名さん]

>>313あたりに自演の香りが・・・

[321: 匿名さん]

315氏の言うとおり埋立地や住宅密集地のような極端な地域は避けたほうがいいってことだな。
地盤の強い国だと湾岸地域の高層物件はアリだが、日本の場合は懸念だらけだな。

[322: 匿名さん]

佃や月島には長屋の住宅密集地があるけど。

[323: 匿名さん]

「回答」をもらっていないといいながら、引用後、がっかりな「回答」です。

とは？

[324: 匿名さん]

引きこもり大学の教授なんだから、そっとしとこうよ。
プラモデルにタワーマンションってあったっけ？

[325: 匿名さん]

なんだろうね・・・この偉そうな講義をすすめているような論調と
結論が結びついてないどこから持ってきたのかわからない数字の羅列
人とコミュニケーションのとれない人格・・・

[326: 匿名さん]

シムシティの攻略本から理論武装、競馬場によくいるダビスタマニアと一緒！
意味不明な血統で馬券を予測、所謂予測おたく。
多分シムシティは紀元前からゲームできるんじゃン、そんでもって人口ふえるほど文明発達する。
僕のプロファイルだとそんなおたくが某氏の正体じゃない？

[327: 通りすがり]

東京都都市整備局による 地域危険度の測定調査なるリポートが有りますね
http://j-jis.com/data/tokyo/

此れによると「建物倒壊危険度」は23区北東部が高く、湾岸地域は低い
「火災危険度」「避難危険度」についてもは内陸部全域で高く、湾岸地域は低い
「総合危険度」もその様な判定が示されています

阪神震災の時もポートアイランド地区の被害は、地盤液状化によるライフラインの損傷にとどまっており、建造物のダメージは最小で済んだという当時の報告が印象に残っていたので、私はタワー＊＊になりました
未だ 免震構造なる技術が普及する以前の出来事なので、なお更 現在の超高層建造物については信頼しています（耐震偽装等も難かろうし）

因みに契約前の内覧会において、スーパーゼネコンの技術者に免震技術の詳細な説明を求めたことがあります
元々は本四架橋を建設する際に具現化した技術で、効果はもちろんアイソレータ（主要部品）の劣化についても実績が既に証明されている（ダンパーゴムの劣化は表面の1mmに止まり風雨に曝されても浸潤が進まない　高分子化学の進歩による）という話に納得しました

[328: 匿名さん]

タワーの倒壊など誰も気にしていない。まず、ありえないだろう。
それよりも「ありえそうなこと」で
エレベーターが止まったときケガ人をどう搬出するか、
断水したら給水車までどうやってたどり着くか、
液状化で道路地盤のほうが損壊したら移動はどうなるか、
橋梁が破壊されたら孤立しないか。
湾岸高層階のリスクは低層マンションの比ではない。

[329: 通りすがり]

＞328
その様な事は 震災被害の本質から見れば瑣末な話（判ってるはず）

http://www.taisin-net.com/solution/taiseis_eye/03/b0da0e000000168f.htm...

[330: 匿名さん]

今度は通りすがりの大学教授かよ

[331: 通りすがり]

教授さんは此処で言う城東びいきでしょ
私はタワーしんじゃ
＊＊って勝手に変換されるんだね

[332: 匿名さん]

>>329
自称大学教授は無意味なデータを引っ張るよりも
エレベーターが停止した時、高層階住人は怪我人の搬送をどうするか
という実現度の高いシミュレーションをやっていただけませんか？

[333: 匿名さん]

>>超高層建造物については信頼しています（耐震偽装等も難かろうし）

市川で鉄筋の足りないタワマン（建設中）が発覚してます。
建設業界は腐ってますから氷山の一角でしょ。

[334: 匿名さん]

本当にくだらんスレになった・・元匿さんは逃亡だしな。
弱小デベの愚痴を語りあうスレですか、ここは。なんか読むに耐えない。
デベ版スレは嫌なこと書き込むとごっそり削除されているしな。

どうなるんだろうね、連休明け・・大丈夫か資金繰りは？

[335: 大学教授さん]

それではクイズ形式にします。

この数年団塊の世代の大量退職に備えて、大学新卒者の採用、東京勤務が増えています。
しかしながら、５年前と比べて２３〜２５歳の人口は２３区で２６，２８０人減、
市部で１８，３３７人減と少子化の影響は深刻です。

それでは問題です。
第一問。
２３区中２３〜２５歳人口が５年前に比べ増えた区が４区あります。それはどこでしょう？
第二問
これは更に難しいです。
２３区中、５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区が１３区あります。減らした１０区
との違いは何だったでしょう？

[336: 匿名さん]

豊洲含めた城東や川崎市（川崎西口や武蔵小杉）など、5年前10年前に不当評価をされていた地域は、以前の「ある」ラインを超えると急激に安くなる傾向が消え、

「本来の価値を認められ昔よりランクアップ」

とはなったが、実は同じ路線での序列は変わっておらず、革新的な地域が誕生したわけでないことは明白。
（例：豊洲＜月島、荒川・多摩川越え）

[337: 大学教授さん]

>>336
値段の序列、
坪単価の序列に何の意味があろうか？
要は、時代の変化を的確に捉えて、将来にわたって住んでみたいところを選べば良いのだろう。
変な先入観や、変なブランド意識は的確な判断を阻害してしまう。

業者では無く、普通の購入者であれば、素直にこれから住んでみたいところを考えるべきだろう。

[338: 匿名さん]

住みたい街ランキング
１位 吉祥寺　　２位 自由が丘　　３位 恵比寿　　４位 下北沢　　５位 青山
６位 新宿　　　７位 中野　　　　８位 成城学園　９位 広尾　　　10位 麻布十番

さて、どこに住もうかなぁ。

[339: 大学教授さん]

>>338
悪い冗談だと思うが、
業者の誘導アンケートですよ。
自分の頭で考え、実際に現地を見ることをお勧めします。

[340: 匿名さん]

>>338
吉祥寺の南口は住宅地と自然と店舗のバランスが最高ですね。
おっと、ここは２３区板だった。

恵比寿も南口が好きですが新規分譲なし＆高嶺の花といったところです…

[341: 匿名さん]

現実から目をそむけていては、真の学者とは言えませんよ（笑）
いくらなんでも都合の悪いことはみんな業者の仕業って・・・
豊洲ブームもその業者と電通に作ってもらったんじゃないですか？
冗談はほどほどに。

[342: 匿名さん]

吉祥寺は確かにいいですね。駐輪のマナー以外は。
下北近辺の住宅街も落ち着いていて雰囲気悪くないですよ。
恵比寿は私も予算不足で断念です。

[343: 匿名さん]

＞プラモデルにタワーマンションってあったっけ？

発想としてはいいかも。
メガヒットにはならないだろうが、ニッチな嗜好を満たすかもしれない。

[344: 匿名さん]

>>337

坪単価が意味ないって価格動向のスレでそれはないでしょう・・・

[345: 匿名さん]

住みたい街ランキングって、誰が住みたい街なの？
学生さん？ワンルームマンションかなんかの話？

[346: 匿名さん]

ところで教授は新東京タワーの愛称はどれがいいと思ってるの？
都市構造を変えるインパクト（従来の序列をひっくりかえす？）んだよね


まあ杉並の震災時の火災はマジ怖いのは事実だけどね
向島、押上北部、亀戸北部あたりはもっと怖いけど

[347: 匿名さん]

最近やらなくなったけど、これから

「住みたくない街」

でアンケートとったら、豊洲って上位にランクインされそうな気がするぞ。

[348: 匿名さん]

若者が住みたい区ならまだしも、若者が住める区が何処かなんか全く興味ありません。
お願いだからもうやめて、頭おかしくなりそう。

[349: 契約済みさん]

他でも出てたけど　Yahooアクセスランキング！！
http://realestate.yahoo.co.jp/rent_rank/kanto.html
これも人気度の目安になる。
駅ランキングは吉祥寺が１位、後は三軒茶屋、中目黒、恵比寿等の南西部。

[350: 匿名さん]

>>347
世間的には土壌汚染の悪名が高すぎるしな。
地方の人に豊洲のことを聞いたら「あの土壌汚染の。。。」という答えが返ってきそうだ。

[351: 匿名さん]

>>347,350
でた〜。アンチ豊洲。
古いねぇ。まだ、豊洲にこだわってるの。
そろそろ、価格の話にもどったら。

[352: 匿名さん]

教授に言って。

[353: 匿名さん]

地震が大丈夫って人は何を根拠に言ってるのでしょう？

★地震ハザードマップ
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
これによると豊洲有明近辺は震度６で１００％壊滅だそうです。

[354: 匿名さん]

>>353
スレのレベルが下がるんで
日本語が出来ない人は退場願いたいんですが

[355: 匿名さん]

中野区、杉並区でも住宅密集地の整備は本格化してきましたね。
やはり地震は遠い未来の絵空事ではなく、
年金問題や少子化と同列の問題になりつつありますね。

[356: 匿名さん]

>>353
駅名で検索できるから面白いな
それにしても豊洲ヤバ過ぎｗ

[357: 匿名さん]

>>353
これって、地震の発生する確率じゃないの？ 354じゃないけど、日本語読んでよ。356も。

[358: 匿名さん]

↓住みたい区

①渋谷区、②千代田区、③港区（ただし除く湾岸エリア）、④目黒区、⑤文京区、⑥新宿区、⑦豊島区

新宿区、豊島区は、①〜③と比べれば格が落ちることは確かだが、その分、坪単価が安いうえ、地盤がしっかりしている傾向があるからメリットはあると思う。

個人的には中央区、品川区は湾岸エリアが多いからパス。（御殿山等は別格だが）
江東区は論外。世田谷は田舎すぎる。

…というわけで上記7区が個人的には好きです。

[359: 匿名さん]

子供がいるので土が汚染されている地域は個人的にパスですね。
土いじりでもする度にハラハラしてしまう。

土壌汚染・地震などの問題を上手く隠してどんどん販売してるデベはある意味優秀？

[360: 匿名さん]

>>359
都内２３区は諦めてください。無論、他の地域も環境汚染は工場跡だけとは限らないので気をつけて♪

[361: 匿名さん]

とはいっても、城東には
六○クロムで土壌汚染公害が発生し
被害者までだしたエリアがあるのも事実。

[362: 匿名さん]

>>360
だからといってわざわざ工場跡地や埋立地に住む必要もない

[363: 大学教授さん]

>>335
クイズへの回答が無かったので、以下お答えします。
今後のマンション選択の参考にしてください。

この数年団塊の世代の大量退職に備えて、大学新卒者の採用、東京勤務が増えています。
しかしながら、５年前と比べて２３〜２５歳の人口は２３区で２６，２８０人減、
市部で１８，３３７人減と少子化の影響は深刻です。

第一問。
２３区中２３〜２５歳人口が５年前に比べ増えた区が４区あります。それはどこでしょう？
答え：千代田区＋２４７人、中央区＋４７３人、港区＋２５９人、墨田区＋１７０人、
ちなみに最も減少した区は世田谷区で▲５５３８人、次が杉並区▲３２５５人でした。

第二問
これは更に難しいです。
２３区中、５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区が１４区あります。減らした９区
との違いは何だったでしょう？
２３〜２５歳シェアを増した区
千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東、品川、大田、中野、豊島、荒川、練馬、
２３〜２５歳シェアを減らした区
目黒、世田谷、渋谷、杉並、北、板橋、足立、葛飾、江戸川、
違いを考えてみてください。

[364: 匿名さん]

>>353
は一定以上の揺れの地震が起こる確率なので、地盤の強さを調べるには有用。
増幅率の数値が指標になる。無論、マンション立地の価値にかかわってくるだろう。
この話題をことさらに避けようとするのは何処の業者なんだ？

[365: 匿名さん]

都内で『地盤的』に優良な地域を検討したいのでうが、なにかデータを
お持ちのかたいらっしゃいますか？
353さんのリンクでダメなところはよ〜くわかりましたが、
23区内で特に良い地域などあったら教えて下さい。
やはりそういう地域は周辺より割高なものでしょうか？

[366: 匿名さん]

>>365
>>353のリンク先で、地図の上の拡大率を「５」にして
隣の「表層地盤増幅率」をクリックすれば出ますよ。

[367: 匿名さん]

練馬区の川の近くではない武蔵野台地上の土地辺りじゃないの？
わざわざその為に練馬区に住もうとは決して思わないけどさ。

[368: 匿名さん]

釣られるのいやだが、
５年で若者２００人増えて意味ある？
団塊Jr.世代が減って大きく若者が減った地域があるのをいいことにシェアで比較して意味ある？

[369: 匿名さん]

団塊Jr.世代が減って→年とって

[370: 大学教授さん]

>>368
本当は大きく減らしている区が問題なのですよ。大きく活力を失っているわけです。
１位　世田谷区　５５３８人減
２位　杉並区　３２５５人減
３位　江戸川区　２４８１人減
４位　足立区　２３７７人減
５位　板橋区　２１９０人減
６位　葛飾区　１６６５人減
７位　渋谷区、練馬区　１５１７人減
８位　目黒区　１４７６人減
９位　北区　１３８６人減
大田区を除くすべての県境外周区が大きく減少し、内周区では渋谷区と目黒区が入ってしまっています。

[371: 大学教授さん]

それから、５年前の２３〜２５歳は現在の２８〜３０歳に当たります。
お間違えの無いように。

[372: 匿名さん]

>>366
ありがとうございます。
実に良くできた表（というかもはやアプリケーション）ですね。
検討していた地域の優劣が詳細な数字によって的確にわかります。
>>367
勿論これだけではきめられませんが、優れてる地域と劣っている地域、
震度6弱の可能性に3倍以上の差があると、さすがに考慮せざるを得ないですね。

[373: 匿名さん]

若者そのものが減っていて、若者が相対的に多かった所が影響でてるだけだろ

[374: 匿名さん]

県境外周区という言葉をGoogleで検索すると、
2chとマンションコミュニティ以外では使われていませんでした。
教授のご活躍の場がよくわかりました（笑）
まさに心南発言のときと全く同じですね。
なるほど、なるほど。

[375: 匿名さん]

ただ、大規模マンションが完成して入居しただけで、
数千人の増加がありますよね。
特に地元民以外の入居者が多いマンションに於いては。

[376: 大学教授さん]

>>373
そう言った側面もあります。その分落差が大きく、地域の活力を大きく減らしてしまうわけです。

別の問題として、団塊の世代サラリーマンが大量に引退して、大きなマイナス影響を
受ける区と、それほどでも無い区があります。これは人口には影響しませんが、税収に大きな
影響を与えるでしょう。その減少を補うのが団塊Ｊｒですが、就職氷河期に当たり、年収
格差が大きく補うのは至難です。
２００５年の国勢調査から団塊の世代男性の事務職数を各区別に出してみるとおもしろいか
と思います。

[377: 匿名さん]

5年や1年の短いスパンの僅かな増減で未来を予想

まあ結果（つうか願望）ありきの未来予想図

[378: 匿名さん]

「大学教授」氏はＧＷ中も平日中もずーっと書き込みしてるな。
ＧＷは遊んで、平日は仕事した方が良くないか？

[379: 匿名さん]

30歳〜34歳男性の有業率の差がせいぜい20％ということでしたので、
杉並区世田谷区は教授が懸念されていた、
ニートやワーキングプア人口の増加問題を大きく解消したことになりますね。
高い家賃が払えない層は必然的に安いところにあつまりますね。

ちなみに、
区全体の平均所得の変化はどの年齢層の所得によるもかはわかりません。

[380: 大学教授さん]

暗い話題が続いたので、明るい話題を。
０〜２歳児の人口ですが２３区は５年前に比べて、１９０６７５人→１９４９２２人に
４２４７人増加しました（市部は１０１８２３人→９９２６０人に２５６３人減少）。
これは団塊Ｊｒのおかげなのですが、
所得が低いと結婚できないし子供も作れない。
所得が低い場合は、親元がしっかりしていないと無理、とハードルが高くなっています。

それでは問題です。
ここ５年間で０〜２歳児の人口が大きく増えた５区と、
大きく減らした５区を挙げてください。

[381: 匿名さん]

そもそも若者が少ない区は活力がないというはなしになるが、各区の若者数だしてみなよ。
その前提あてはまる？

[382: 匿名さん]

絶対数だしたらまるでピントずれてるよ。

[383: 匿名さん]

全然若者いない所が２００人増えたって話になると思うよ。

[384: 大学教授さん]

若者が少なくなる事は賃貸需要が減ることを意味します。
未婚率が高くなっているので、一気に影響は出ませんが、ここ数年で余剰賃貸物件が
問題化する区が出てくるでしょう。世田谷区、杉並区はそう云った面で危険性が高い。

都心部でそれほど増えていないのは、５年前に既に都心回帰が始まっていた為で、
コンスタントな人口流入は続いていると考えた方が良いでしょう。
問題は、プラスとマイナスの絶対格差にあります。

[385: 匿名さん]

若者の絶対数が少なくて活力のないはずの千代田区中央区の話はどうなったのかな？
結局活力とは無関係ってことに落ち着いた？
若者＝活力・・・どんだけ安易なイメージなんだか。

[386: 匿名さん]

既に償却終わってる資産を賃貸にしている所が、これから若者向け賃貸物件つくるところに負けないよ。
そもそも千代田区なんかに若者向け賃貸なんか作らないよ。割に合わないし。
若者がお金持ちにでもなれば借りれるかもしらんが、
ホントにちょっと考えればわかることじゃん！素人判断やめたほうがいいよ。

[387: 匿名さん]

中目黒アトラスタワーの販売予定価格、高い！
新築分譲価格は西高東低か。

[388: 匿名さん]

それは、今に始まったことではないでしょ。
もちろんこれから変わることでも。

ここ数年の目黒区の評価からすれば、誰もが予想していた値段でしょう。
この御時世、どこのデベだって在庫は怖いです。
十分に調査検討した上で、この値段での販売が妥当な地域と判断しただけのこと。

[389: 匿名さん]

中目黒は３A並みの価格帯、一等地エリアだよ。

[390: 匿名さん]

都心のマンションはいっこうに下がらないですね。
マスコミもココロコスしか報道しないし、他にネタないんでしょう。

[391: 匿名はん]

ごく限定地域を除けば、郊外にいくほど下げているようです。
超都心はなかなか下げないでしょう。販売数減らしてゆけばしのげるかもしれませんし。

当面オフィスに目を向けて攻め抜いていけばいいと思っているのでは？

[392: 2ちゃんねらー]

大学教授は2ちゃんねるの千葉関連スレで大暴れしてるよ。
・共通項は朝6〜8時台に書込み開始で分刻み連発
・釣りが大好き、落としたり称えたり・・・
・23時台に再度出現
・休日は一日中自演自演・・・・

千葉の土地勘はジモティ以上の知識アリですwww

[393: 大学教授さん]

>>392
埼玉県から２３区への通勤者は２０００年から２００５年にかけて、
８６７，４３１人から８２１，７７５人に４５，６５６人も減っています。
対首都圏とは人口流出が続き、地方からの人口流入でどうにか人口を増やしている状態。
いつ人口減に転じてもおかしくない状況です。
内陸部から湾岸部に移り住みたいと考える人が多く、埼玉県からは２３区のみならず、
千葉県湾岸部への人口流出も多く見られます。
将来にわたりこの傾向は続くと思われ、埼玉県に大きな商圏、通勤者を持つエリアは今後影響
を受け続けるでしょう。

[394: 匿名さん]

また出現？
今回の分析は大丈夫？
この５年埼玉県は経済良かったはず。
武蔵野銀行の住宅ローンなんかも非常に好調だったと記憶してます。
埼玉県の流出より流入が顕著でユータウン現象ってやちじゃない？
全然ぱっとしない千葉が流出もとで。

[395: 大学教授さん]

>>394
埼玉県、千葉県については、
この資料のＰ９、表９および図８を参照してください。
団塊Ｊｒが多いからか自然増は多いですが、社会増は少ない。
Ｐ１１には社会増だけがあります。
いずれは高齢化で自然減になりますから、
埼玉県が人口減少に転ずるのもそう先ではないと思います。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-3.pdf

[396: 匿名さん]

結局、これから出てくる都心のマンションは価格が低下しないのでしょうか。
需要がついていきそうにないですが。

[397: 大学教授さん]

この資料は、各県の老齢人口増加率です。
ご参考まで。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/2007-4.pdf

[398: 匿名さん]

中目黒は三井のPCとかであの値段なら納得なんだけど。
この物件で、その値段はないよなあ、と思います。

[399: 匿名さん]

浜田山の値付けをみれば、三井ならさらにプラス2~30では？

[400: 匿名さん]

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。