23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[281: 匿名さん]

どうしよう六本木や白金、高輪、四谷、市ヶ谷も半分は東括りってこと？
強烈すぎる。

[282: 匿名さん]

>>280
あれだけ東京駅、東京駅って騒いで来たんだからここも潔く東京駅を通る線で
東西分けてみてはいかがでしょうか？(笑）

皆さんはいかがですか？

[283: 匿名さん]

絵文字城東は教授の別人格だから
他にも色々持ってるけどw

[284: 匿名さん]

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、
発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、
明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは
必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリ
グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する
可能性があるといわれている。
◎ソース　日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html 落ち着いてこちらのHPをご覧ください。

★地震ハザードマップ
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
これによると豊洲有明近辺は震度６で１００％壊滅だそうです。


都心に近い埋立地が安く人気だが、これからは土壌汚染や地震問題で人気が下がる予感。
液状化現象って一瞬にして地面が底なし沼みたいになって人を飲み込んでしまうと
テレビの実験でやっていたけど怖すぎる・・・

[285: 大学教授さん]

概念的には、東西と言う分け方ではなく、
湾奥と内陸部で分けられ、
内陸部が避けられつつあると判断した方が正しいでしょう。

市部等は地元需要と神奈川県内陸部だけの需要になって、埼玉県、千葉県の需要はゼロです。
また、湾奥に近い川崎市は大幅増。千葉県の減少数は他と比べ小さくなっています。

２００７年の市部の流出入人口
２３区▲５４４９人、神奈川県＋１７６４人、埼玉県▲３８人、千葉県▲３７８人、計▲４１０１人
２００７年の埼玉県の流出入人口
２３区▲２３５１人、市部＋３８人、神奈川県▲２３８７人、千葉県▲２００９人、計▲６，７０９人
２００７年の千葉県の流出入人口
２３区▲３１７５人、市部＋３７８人、神奈川県▲４６６人、埼玉県＋２００９人、計▲１２５４人
２００７年の川崎市を除いた神奈川県の流出入人口
２３区▲５４５６人、市部▲１７９０人、埼玉県＋１４８７人、千葉県▲１６２人、計▲５９２１人
２００７年の川崎市の流出入人口
２３区＋５５３３人、市部＋２６人、埼玉県＋９００人、千葉県＋６２８人、計＋７０８７人

[286: 匿名さん]

長い年月を経て比較検討の荒波にもまれてできた堅固な価値観を、
デベと代理店が目先の利益のためなんとか短期間で切り崩そうした奔走が、
思うようにはいかず、最低限の利益を確保した現状では、
もうこれ以上の宣伝も、おまけも切り捨てられ、
今後は以前の評価へと収束していくことが予想されます。
>幸いここにきて、また都心や優良地域の開発が活発になってきました。
この時期的な一致は意図的と見る方が自然でしょう。

格差の拡大により住みたいところと住めるところにギャップがでてきていますが、
むしろそれは、過剰な集中を緩和し環境の向上をもたらし、
さらなる価値向上につながるでしょう。

[287: 匿名さん]

大学教授のせいで名門スレも廃業か？

[288: 匿名さん]

大学教授さんはなにを専門に教えておられるのですか？
いや匿名の掲示板少しきになったもので、大学教授なるものは
資格は一切必要ないし、芸能人崩れやＴ島さんのように
判断力のないあほな人間もいるもので・・・
ご教示いただければ幸いです。

[289: 匿名さん]

詐称じゃん。

[290: 匿名さん]

専門は古代エジプトの調査・研究です。

[291: 匿名さん]

なるほど、それで過去のことは調べられても、
先のことが全くイメージできていないのですね。

[292: 大学教授さん]

湾奥と内陸部の発展性の差に付き、統計的に検証したが、
有力な反論も無いようなので次の話題に移る。

ここでは、昼間人口に関し考察を加えてみよう。
昼間人口はただ単に増加すれば、その地域が活性化されている、発展していると考えるの
は間違っている。
昼間人口が増加する主要因は以下の３つがある。
①その地域の就業数が増加
②従来通勤で外部に出ていた者が、退職して昼間人口にカウントされるようになった。
③本来外部に働きに出るべき若者が定職を得ず、昼間人口にカウントされるようになった。
当然だが、地域にとって①はプラスだが、②と③はマイナスで地域の衰退につながる。
従って、昼間人口を見る場合、その就業者数が重要になる。

それでは、昼間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となる。これらの区は活力を失っていると考えて良いだろう。
①　新宿区▲４１，６９７人
②　中野区▲３２，９０６人
③　豊島区▲２４，８００人
④　世田谷区▲２３，８６６人
⑤　大田区▲２１，６７８人

次に、夜間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となる。これらの区は今後税収の減少が懸念される。
①　練馬区▲４９，８８３人
②　中野区▲４３，７５２人
③　世田谷区▲３２，３０６人
④　杉並区▲２３，４３７人
⑤　渋谷区▲１２，７３７人

[293: 大学教授さん]

湾奥地域で唯一、大田区が昼間人口中の減少数で第五位にランキングされたので、その理由を
特別に分析する。
ご存知の通利り、大田区は中小製造業の集積地であるが、近年の産業構造の変化で、中小
製造業の経営は厳しく、また後継者問題もあり、右肩下がりで従業員数が減少している。
恐らくはこの影響であり、この傾向は続き、大田区のベッドタウン化、昼間人口比率の減少は
継続するであろう。

[294: 匿名さん]

既存の人気区地域の価値が再認識され、今後いっそう評価が高まるという予想に
有力な反論も無いようなので、重要な情報を一つ。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
一目瞭然です。特に申し上げることもないでしょう。

[295: 住まいに詳しい人]

>>293
で、大田区が云々が何なの？マンション価格とは何も関係ないですよ
大田区のマンション価格は上昇してます
（これからは下がるでしょうけど、それは港区もいっしょだから）

　
つうか、そーいうのは「分析」とは言わないから

ぶんせき【分析】（名）スル
(1)ある事柄の内容・性質などを明らかにするため、細かな要素に分けていくこと。
［大辞林 第二版］

そーいうのは「推論」「推測」もしくは「仮説」というの

あなたもそれなりに頑張っているのは判るけど
論理的思考のトレーニングを受けた経験がないのがひと目で判るんで
そーいう背伸びしているのを観るとあまりに痛々しいんですよ

[296: 匿名さん]

>>294さん
ほう。
エンジ色の地域は30年以内に滅んで下さいと言わんばかりですね。

東京大学地震研究所の島崎邦彦氏によると
30年以内にマグニチュード7の大地震が南関東を襲う確率は70％だそうです。

統計によると大震災の頻度は10年に1度らしいですね。
最近は起きていないじゃないかと思うかもしれませんが
統計的にはそのぐらいの頻度で、最近発生していないのは「たまたま」らしいです。

[297: 匿名さん]

駅名単位で検索できるので、現在の住まい、購入を検討している地域を
確認してみると地域の安全性が確認できて良いでしょう。

[298: 匿名さん]

今度の大震災で液状化のバリエーションである側方流動が発生してくれないかな…
湾岸タワーがどれだけ耐えられるか実験台になって欲しいものです。

[299: 匿名さん]

おいおい、他人の災難・死亡を願うってのはないだろ、いくらなんでも。２９８。

[300: 匿名さん]

>>299
いやちょっと違いますよ。
人の不幸を願っているありきではありません。

デベが大丈夫としている地震に対する技術を信頼しきっていないため、
机上ではなく実際に本当に大丈夫か結果を見たいということです。
無事ならば良し、無事でなかった場合はカ改良すれば良いと考えています。

[301: 匿名さん]

>>300
会社等で相手にされないでアウトロー化してくると
発想が偏るらしい・・

[302: 匿名さん]

＞統計によると大震災の頻度は10年に1度らしいですね。
＞最近は起きていないじゃないかと思うかもしれませんが
＞統計的にはそのぐらいの頻度で、最近発生していないのは「たまたま」らしいです。

大震災は過去１０年に何度も起きているのでは？

[303: 匿名さん]

>>298=300
おいおい、神戸の人が見たら激怒するぞ。　良識が残っているなら自分でちゃんと削除依頼してくれよ。

[304: 大学教授さん]

夜間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となった。これらの区の若年層男子の有業率を見ると低く、
練馬区を除き、その相関関係が読み取れる。
若年層の就業率が下がり、就業者が減少したと思われる。
練馬区の場合は、ベッドタウンの宿命だが、既存住民が高齢化し無職化が進んでいると思われる。


①　練馬区▲４９，８８３人
２５〜２９歳７２．４８％、３０〜３４歳７７．５９％、３５〜３９歳７９．４８％
②　中野区▲４３，７５２人
２５〜２９歳５０．７７％、３０〜３４歳５８．８３％、３５〜３９歳６５．７８％
③　世田谷区▲３２，３０６人
２５〜２９歳６２．９０％、３０〜３４歳７０．９５％、３５〜３９歳７６．６０％
④　杉並区▲２３，４３７人
２５〜２９歳６５．８９％、３０〜３４歳７３．０６％、３５〜３９歳７７．９２％
⑤　渋谷区▲１２，７３７人
２５〜２９歳５６．５３％、３０〜３４歳５９．７８％、３５〜３９歳６６．７３％

[305: 匿名さん]

やはりこうやってあからさまに地震時の危険度の差を突きつけられると、
あえて危険な方を積極的に選ぼうと言う気にはなかなかなれませんね。
家族の命に対して妥協はできません。

[306: 匿名さん]

国会中継の映像です。
非常に興味深い内容ですので、是非ごらんになってくだだい。
http://www.shugiintv.go.jp/jp/wmpdyna.asx?deli_id=35277&media_type...

[307: 大学教授さん]

次に通勤者の増減から見たその地域への需要の増減を調べてみよう。
ベッドタウン区を見ても意味が無いので、通勤流入人口が１５万人を超える区のみ対象とした。

２０００年から２００５年の変化は以下で、新宿区に対する需要が大きく減り、
港区に対する需要が大きく増えている。
今後は、千代田区、中央区でオフィスビル建築ラッシュになるので、この２区への通勤者が
増えて行くだろう。

新宿区505,403→471,391、▲３４，０１２、中央区588,617→569,897、▲１８，７２０、
豊島区193,309→177,109、▲１６，２００、台東区188,429→174,704、▲１３，７２５、
文京区167,863→157,334、▲１０，５２９、大田区183,626→174,053、▲９，５７３、
渋谷区358,296→350,088、▲８，２０８、千代田区739,867→741,972、＋２，１０５、
江東区204,036→208,804、＋４，７６８、品川区246,205→251,957、＋５，７５２、
港区677,960→742,912、＋４６，９５２、

[308: 匿名さん]

阪神淡路大震災（１９９５年）で思い起こされるのが、神戸ポートアイランドで起きた液状化現象だ。同様に埋め立て地である豊洲に東京都は卸売市場を移転させようと計画している。しかも豊洲は都市ガスの製造工場の跡地で環境基準を大幅に上回る毒性が検出されている。液状化現象が起きた場合「食の安全・安心」は根底から脅かされる恐れがある。

　１１日、衆議院国土交通委員会で川内博史議員（民主）が、大地震が発生した場合の「液状化対策」について内閣府中央防災会議、国土交通省などを追及した。築地の移転に反対する仲卸業者で作る「市場を考える会」幹部が委員会を傍聴し、審議の行方を見守った。筆者は同行取材した。

　中央防災会議の増田優一・政策統括官は以下のように答弁した—

　首都直下型地震は１８タイプを想定しており、甚大な被害を受けるであろう東京湾北部はマグニチュード７．３を想定している。液状化は震度５強で発生し、湾岸地域では液状化しやすい地域が広範に分布している。大きな被害が出る。
　
　中尾成邦・国土交通省港湾局長の答弁—

　液状化対策は一般的に構造物に対して行っており、地盤全体としてはやっていない。豊洲は部分的に液状化しやすい所が含まれている。
　最後に冬柴鉄三・国土交通大臣が「どの程度の広さでどの程度の液状化が起きるのか、知見がきちっと行われなければならない…」と答弁した。冬柴大臣は兵庫県が地盤であり、「阪神淡路大震災で発生した液状化を目の当たりにした」と語った。液状化には政府も打つ手なしといったところだ。

　日本環境学会の坂巻幸雄副会長（元通産省地質調査所主任研究官）は次のように指摘する。

　江戸時代に埋め立てられた築地と違って、晴海や豊洲は、主として昭和期に入ってから戦後まで埋立が行われていた。（晴海や豊洲は）港や航路の浚渫をした時に出る土砂、特に砂質土が主体だったとの記録がある。東京湾北部地震の際、豊洲の予想震度は６強から７(阪神淡路大震災の最強震度)に達すると見込まれている。

　「数十年に一度起きる可能性がある」と政府の中央防災会議も指摘する東京湾北部大地震では、液状化が起きるのは必定というわけだ。
　 こんな地区に大量の生鮮食料を扱う卸売市場をなんでまた持って行くのだろう。国会での審議を取材するたびに東京都への疑問と不信は深まるばかりだ。

　阪神大震災を教訓に、各地で想定される大地震の規模と発生確率を評価してきた政府の地震調査委員会は２３日、相模トラフ（海底の細いくぼみ）沿いで発生する地震について、南関東で３０年以内にマグニチュード（Ｍ）６．７〜７．２程度の大地震が発生する確率は７０％、関東大震災（Ｍ７．９）級の確率は最大０．８％と発表した。Ｍ７級でも最大震度は６になる恐れがあるという。これで海溝沿いの地震評価が出そろった。

[309: 大学教授さん]

>>308
阪神淡路大震災の時もそうだったが、マンションの液状化による被害はほとんど無いと思われる。
しかし、液状化の可能性は埋立地である限りは避けられ無い。

どこが液状化するか予想するのは難しいので、発生しても良い環境作りが不可欠。
どこであれ地中の有害物質はきちんと処理する必要がある。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[310: 匿名さん]

つまり比較的新しめな埋立地である芝浦、港南、八潮、月島（佃は古いので除く）、勝どき、
晴海、豊洲、東雲、有明、新木場、お台場あたりが液状化には打つ手なしということですか…

いわゆる高級物件のある汐留や佃が含まれていないのがポイントだな。
埋立地の中でも地盤の強さがデベによって線引きされているということはあるのか？

[311: 匿名さん]

佃は確かに古い埋め立て地だけど、
三方向を川と運河で囲まれています。
液状化がないと言えるのか？

[312: 匿名さん]

大学教授さん

言い方気をつけましょうよ。
みなさんここでは対等なのですよ。学生ではないのですから。
あなたの教え子でもなんでもない。私は頭が悪いもので、永遠と
数字を並べて講釈されてもね。結論だけ言っていただければいいのでは？

[313: 匿名さん]

日本の政府は、本当は一番危険でも対策がとりようのないことには
目をつぶっているんだよね。

液状化で人は死なないよ。

[314: 大学教授さん]

>>313
木造住宅の密集と、狭あい道路問題ですね。
権利関係が複雑の絡んでいますから、政府としても手のうちようが無い状態です。
過去の地震の経験から、一番怖いのが火災であることは皆が知っていますが、
簡単な話ではないですね。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[315: 匿名さん]

埋め立て地と木造住宅密集地。
どちらも避けなければならない地域だということです。
リスクは少しでも減らしたいものです。

ちなみに現在西新宿8丁目で木造を中心とした住宅密集地の整理が大規模に行われています。
今後このような対策が各所でとられていくことになるでしょう。
もちろん長いスパンを必要とすることには間違いないですが。

[316: 匿名さん]

月島や勝どきも関東大震災前の埋め立てだから、そう問題はなさそう。
少なくとも2chでの真面目な議論では問題なしとの結論が出ていた。

関東大震災で大量に発生し処分に困ったゴミ（瓦礫）を突貫で埋め立てた
豊洲あたりは、やや不安といったところか。

その後の技術進歩で埋め立てられた場所は違うのかもしれないが、
そんなに昔と変わっているとも思えない。

[317: 匿名さん]

おやおや、産業・都市構造の変革やら人口動態とやらを根拠に
都区内の将来の価格動向を分析していたはずの自称教授が
いきなり城東　信　者　と同レベルの難癖付け出したな。
お里が知れるってやつだね。
結局、城東デベか電通の提灯持ち御用学者か。

[318: 匿名さん]

大学教授、239です。
以下、回答もらっていませんが、どうなっていますか？

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

[319: 匿名さん]

>関東大震災で大量に発生し処分に困ったゴミ（瓦礫）を突貫で埋め立てた豊洲あたり

ゲッ、ほんとかいな。初めて聞く話だけど。

[320: 匿名さん]

>>313あたりに自演の香りが・・・

[321: 匿名さん]

315氏の言うとおり埋立地や住宅密集地のような極端な地域は避けたほうがいいってことだな。
地盤の強い国だと湾岸地域の高層物件はアリだが、日本の場合は懸念だらけだな。

[322: 匿名さん]

佃や月島には長屋の住宅密集地があるけど。

[323: 匿名さん]

「回答」をもらっていないといいながら、引用後、がっかりな「回答」です。

とは？

[324: 匿名さん]

引きこもり大学の教授なんだから、そっとしとこうよ。
プラモデルにタワーマンションってあったっけ？

[325: 匿名さん]

なんだろうね・・・この偉そうな講義をすすめているような論調と
結論が結びついてないどこから持ってきたのかわからない数字の羅列
人とコミュニケーションのとれない人格・・・

[326: 匿名さん]

シムシティの攻略本から理論武装、競馬場によくいるダビスタマニアと一緒！
意味不明な血統で馬券を予測、所謂予測おたく。
多分シムシティは紀元前からゲームできるんじゃン、そんでもって人口ふえるほど文明発達する。
僕のプロファイルだとそんなおたくが某氏の正体じゃない？

[327: 通りすがり]

東京都都市整備局による 地域危険度の測定調査なるリポートが有りますね
http://j-jis.com/data/tokyo/

此れによると「建物倒壊危険度」は23区北東部が高く、湾岸地域は低い
「火災危険度」「避難危険度」についてもは内陸部全域で高く、湾岸地域は低い
「総合危険度」もその様な判定が示されています

阪神震災の時もポートアイランド地区の被害は、地盤液状化によるライフラインの損傷にとどまっており、建造物のダメージは最小で済んだという当時の報告が印象に残っていたので、私はタワー＊＊になりました
未だ 免震構造なる技術が普及する以前の出来事なので、なお更 現在の超高層建造物については信頼しています（耐震偽装等も難かろうし）

因みに契約前の内覧会において、スーパーゼネコンの技術者に免震技術の詳細な説明を求めたことがあります
元々は本四架橋を建設する際に具現化した技術で、効果はもちろんアイソレータ（主要部品）の劣化についても実績が既に証明されている（ダンパーゴムの劣化は表面の1mmに止まり風雨に曝されても浸潤が進まない　高分子化学の進歩による）という話に納得しました

[328: 匿名さん]

タワーの倒壊など誰も気にしていない。まず、ありえないだろう。
それよりも「ありえそうなこと」で
エレベーターが止まったときケガ人をどう搬出するか、
断水したら給水車までどうやってたどり着くか、
液状化で道路地盤のほうが損壊したら移動はどうなるか、
橋梁が破壊されたら孤立しないか。
湾岸高層階のリスクは低層マンションの比ではない。

[329: 通りすがり]

＞328
その様な事は 震災被害の本質から見れば瑣末な話（判ってるはず）

http://www.taisin-net.com/solution/taiseis_eye/03/b0da0e000000168f.htm...

[330: 匿名さん]

今度は通りすがりの大学教授かよ