23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[241: 匿名さん]

今日の日経の特集にオフィス賃料がでてるよ。特に地域別のコメントには要注意やな。ｗ

[242: 匿名さん]

>>236
良く考えてみれば、なんと申しても、やはり、そうですよね。貴殿も無意識認識している
東京駅５，６㌔の円周内を中心に優良的資金（資本）が投下されていくのは、
明治政府以来、現在に至るまで、国、都、行政区の常識的認識なんでしょうね。
当然、中央官庁も主要大企業もこの地域に拠点と頭脳を集中しているわけです。
県境外周区は東急さんと小田急さんを今後も神として、外周民はこうべをたれて
尽くして行かないと逝けない訳です。

円周地域の近年の開発である、六本木ヒルズ、大江戸線、ＴＸ線、ミッドタウン、
ＡＫＢ再開発（ＵＤＸやヨドバシが先行牽引）、晴海等沿海部へ道路延伸、
首都高速品川線鋭意工事中、縦貫鉄道着工（上野以南東京への乗り入れと、
品川方面への直通化）、銀座・日本橋界隈の商業・業務棟リニューアル活況、
霞ヶ関湾岸接続道路＆周辺開発、田町駅周辺再開発、品川汐留級開発プラン、
新幹線品川駅全列車停車、リニア新幹線品川拠点化濃厚、第二ヒルズ開発、
新東京タワー建設、舎人線開業（日暮里再開発）、豊洲再開発（都プラニングで
着々竣工進む）、豊洲新市場構想（築地は新たな都心街区の形成）、豊洲インター新設、
新国立美術館竣工（サントリー美術、サカス等開業で周辺に厚み増す）、
大手町・丸之内大玉突き開発の慣行（地所中心に進捗中）、湾岸水上バス運行増加
（浅草・豊洲・台場・芝浦・日の出をネットワーク運行中）、羽田国際化間近、
東京駅大リニューアル進行中、etc。

まだまだあるがーー、要は国・都や民間も山手線東部の南北軸は、江戸以降いつの世にも
大きな資本投下で都市活性化を図って行くのが、国内はもとより、先進諸国の
グローバル化への切望であるだけに西部僻地の疎開地的県境外周区とは訳が違うのである。

[244: 購入検討中さん]

★★豊洲の発展計画見直しの方向へ★★

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）
の土壌の一部から、 発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の
4万3000倍検出されたことが3日、 明らかになった。生鮮食品が取引される
卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは 必至。
計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準
（1リットルあたり0.01ミリ グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、
都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合
でがんが発生する 可能性があるといわれている。

◎日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html

[245: 物件比較中さん]

豊洲も多摩ニュータウンみたいになるんだよ。
同じこと。

[246: 匿名さん]

２０１２年に新宿オフィス街は凋落してしまうらしいですが、その影響が不動産に与える影響はいかがでしょうか。都心の一人勝ちで終わるのでしょうか？

[247: サラリーマンさん]

多摩ニュータウンへの誤解が多いですね。
23区スレでなんですけど解説しときます。

多くの人が、郊外ベッドタウンの象徴として多摩ニュータウンを
取り上げますが、現在の人口は20万程度と、首都圏3300万人から見ても、
東京都下400万人から見ても、非常に微々たる開発です。
多摩丘陵を切り開いた開発では、横浜市青葉区を中心とした
東急多摩田園都市が最大で、隣接する港北ニュータウンから
小田急線沿線、京王本線沿線にかけて、区画整然とした敷地50坪〜の
戸建を中心として現在に至るまで盛んに開発が行われています。

従って、比較的早い時期に集合住宅(いわゆる団地)を中心として開発された
多摩ニュータウンの一部地域(諏訪・永山など)は、例外的とも言えるのです。
当時は、高度経済成長と安定した地価上昇という追い風がありましたから、
購入層は、今から見れば驚くほどのハイペースでローンを完済できたでしょう。
その上、当時の団地は容積率があきれるほど小さく抑えられており、
潜在的な資産価値としては物凄いことになっています。

例えば、高齢化、多摩ニュータウン凋落の象徴とも言えるような
諏訪二丁目団地が建替えられることが決まり話題になりましたが、
市況が冷え込んで新規分譲価格をかなり抑えたとしても、
地権者は何不自由なく新しいマンションへの住み替えが可能です。
何しろ容積率が50%→150%ですからね。
（こういった潜在富裕ボロ団地は23区内にも多々ありますが）

[248: 匿名さん]

教授のフィールドはどうやら豊洲ではないようですね。

豊洲のブームが波及すると考えて、
東京駅から直線距離で５kmくらいの、
新東京タワー近くの城東僻地に先行勝負してしまった方なんでしょう。
どうも負け確定の様相ですが。

[250: 匿名さん]

>>247
そして建替えられて過剰になる。
倍々ゲーム。
今時近寄らないほうが賢いですよ。

[251: サラリーマンさん]

23区内しか知らない多くの人のイメージとは異なり、多摩丘陵に連なる
新興住宅地は、経済的に余裕がある層が厚いため、満遍なく
良好な発展を遂げていると言ってもいいほどです。例えば下記参照。
http://blog.kansai.com/stroller/11
「この港北ニュータウンから多摩ニュータウンにかけて、
多くの企業が期待をかけるもう一つの理由は、富裕層の多さである。」

データとしては出てきませんが、横浜市青葉区と川崎市麻生区は
日本で最も所得水準が高い行政区です。また、港北ニュータウンのある
横浜市都筑区や、若葉台など多摩ニュータウンの中でも開発の新しい稲城市
などが、中央区や浦安市のように目覚しいほどに
所得順位を上げている事は、あまり知られていません。
しかも、絶対数は湾岸地域より郊外ニュータウンの方がずっと多いです。

最近、厚生労働省が発表した平均寿命のデータを見てみましょう。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts05/index.html
男性の上位地域は、見事なまでに所得水準及び住環境と相関関係にあります。
これでもなお、郊外住宅地を失敗と切り捨てるなら、
見誤ってる点があるでしょうね。
都心・近郊・郊外といった一律な分類はナンセンスになりつつあります。

[253: 匿名さん]

赤羽なんかも古い団地いっぱいあったよね。潜在的富裕地域になるんでしょうか。
容積率の変更や、建てかえが視野に入ってくると、
土地の希少性なんて一体何なんだろうということになる。
半端に都内で高くて、実質不便なところって将来的に一番リスク高いかもね。

[254: 匿名さん]

安いところ買って、早期ローン返済なんて話は全く関心が無い。
将来の資産価値が上がる場所が関心あるだけ。
豊洲が面白いのも、多摩ニュータウンみたいな郊外じゃない、東京駅５キロ圏の開発だからじゃん。
但し、距離的には近くても、余りに人が多すぎてスラムチックな城東は価値あがんのか？やっぱ満員電車の地域は無理だろうって話だよ。
じゃあどこ買う、金持ってたらどこ買う？ていう率直な意見の積み上げがここで一番価値ある情報なのに、
変な大学出てないエセ大学教授輩が場をかき回し混沌してる。

[255: デベにお勤めさん]

オフィスビルも踊り場で、状況は場所によって異なるまだら模様。

丸の内〜大手町
新築の優良オフィスビルは、ほぼ満室。空室率は１％未満。
八重洲〜京橋〜日本橋
昨秋開業の新築大型ビルは高稼働。賃料は高値で安定。
日本橋室町〜本町
まとまった面積の空き室は希少。築年数が経過した中型ビルも高稼働。

赤坂〜青山
成約ペース鈍り、引き合いも減少傾向。新築大型ビルは好調。
六本木〜麻布
大規模なテナント移転で、大型ビルに空き室が発生。

芝浦〜港南
大企業の移転の影響で空き室が発生。賃料高騰で人気低下。
渋谷〜原宿
一部大型ビルに空き室発生。賃料の高いビルで引き合い鈍る。
西新宿周辺
既存の超高層ビルで空き室が出始めており、賃料頭打ち。
池袋
新築ビルの引き合い弱い。前年の賃料上昇で成約件数が減少。

[256: 匿名さん]

>>254
県境外周から都心通勤通学電車も文字どうりすし詰めを
棚に上げてるから、UPロードできないんだよね。

[257: 匿名さん]

>>256
話題の田園都市線ですか
二子玉？
都心より何とかってのがキャッチだったような？

[258: 匿名さん]

世田谷の桜上水団地は潜在値高いので有名。
駅近、大規模、住民は会社役員・教授系が多いらしい。

まあ、都内にも土地はまだまだありますよって事だ。
郊外富裕層は永住志向だから、高値掴みしても別に
かまわんって事なんだろ。
野村あたりはマンションは都心に絞りつつ
そういう事情もよーく分かってて
千都の杜とか最近だとプラウドシーズン南大沢とか
はたから見るとありえないような値段の戸建開発を進めてるわけだ。

[259: 匿名さん]

>>258
二子玉
マンションかと思ったら戸建開発でしたか、すみませんでした。

[261: 匿名さん]

あれで本当に城東のＰＲしてるつもりだったんでしょうか。

むしろコピー＆ペーストを繰り返したり、奇妙な言語新作をしたり、偏執したり、
統合失調のようなふりをして、城東を貶める高等なネガキャンなのかと。

実際住んでる地域の方はどういう風に受け取るんですかねぇ。

[262: 匿名さん]

あれって城東を推奨してたの？北千住とかに住んでるの？

[263: 匿名さん]

本当に不幸なのは優れた敵より愚かな味方を持つ事・・・
城東の皆様お気の毒です。

[264: 匿名さん]

築地市場の移転予定地、基準の4万倍のベンゼン
　東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

　豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリグラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する可能性があるといわれている。(07:00)

[265: 匿名さん]

基準値が十万人に一人で、その四万倍ってことは、おおよそ二人に一人はガンになるってこと？
そりゃ普通に怖いな

[266: 匿名さん]

国立社会保障・人口問題研究所が平成１８年にまとめた将来推計では、子供の数は２７年に
１５００万人を割り込み、総人口に占める割合も１２％を下回る見込みで、今後、効果的な
少子化対策が急がれそうだ。
総務省の推計によると、男女別では、男子８８４万人、女子が８４１万人。３歳ごとの年齢別
では、１２〜１４歳が３５９万人で最も多く、０〜２歳が３２４万人で最少。
年齢層が低くなるほど子供の数は減っている。
都道府県別にみた人口に占める子供の割合（昨年１０月１日現在）は、沖縄が１８・１％と最高。
最も低いのは東京の１１・７％だった。
前年と比べ、子供の割合が上昇したのは東京のみで、神奈川、京都、大阪、福岡は横ばいだった。
割合が減った４２道県のうち、低下幅が最大だった岩手県は０・４ポイント低下の１３・１％。
総人口に占める子供の割合を諸外国（人口３０００万人以上の国）と比べると、米国
（２０・３％）、フランス（１８・５％）、イタリア、ドイツ（ともに１４・１％）などを
下回り、世界最低水準となった。

[267: 匿名さん]

>>265
毒性の臨界点ってあるから4万倍ともなると結果が変わってくるんじゃないかな。
つまり相当やばいということ。

[268: 匿名さん]

ベンゼンは暴露で再生不良性貧血や、骨髄性白血病、発がん性などが報告されています。
揮発性が高いうえ皮膚からの吸収もあるので、
この問題は甘く見ないほうがいいかもしれません。
定住する場所としての要件に関わります。

有害性 ：
蒸気を吸入したとき中枢神経へ影響を与えることがある。
皮膚からも吸収され有害作用を及ぼすこともある。
長期間の接触では、造血組織、肝臓、免疫系への影響が起こり得る。
発がん性物質である。

物理的及び化学的危険性 ：
非常に揮発性が高く、かつ引火性の高い液体であり、空気との爆発性混合物を生成し易い。

[269: 住まいに詳しい人]

リーマンの場合、都心部マンションの条件は勤務地に近いこと。
近郊、郊外マンションの条件は駅に近いことのようです。
やはり東京駅から半径５ｋｍ圏内が絶対条件ですね。
リーマンの皆さん予算と相談しながらこのＧＷ頑張って探してくださいね。

スレ違いですが、超郊外だとこんな人もいるようです。１軒目が余程不便な場所なんでしょうね。
「BELISTAタワー東戸塚」の藤和不動産は、「年齢で40歳以上。横浜市内にすでに住んでいて、
2軒目という買い増しの方も少なくない」と話す。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080504-00000003-jct-bus_all

[270: 匿名さん]

>>269
「大学教授」「住まいに詳しい人」の切り替えお疲れ様です。

[271: 匿名さん]

また東京駅５km病が発症したか・・・・

これからは「T5Km最高」とだけ書いてくれれば皆さん了解してくれますよ。

[272: 大学教授さん]

２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で２７０万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で２７０万円
前後となり、約１万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価３００万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf

[273: 匿名さん]

あいかわらず、分析と結論が結び付いてないよ。
坪単価３００万円は高くて手が出ない！って一言書いておわるじゃん。
長文無駄！

[274: 大学教授さん]

今年から中央区の販売が本格化し、江東区と合わせて、
港区湾岸部で吸収してきた需要を取り込んで行くことになる。

供給量を考えれば高騰することは考えられず、港区湾岸部で過去供給されたマンションの
坪単価が天井価格として作用するだろう。
中古物件の取引量も増えるだろうが、新築坪単価２７０万円前後が今後のベンチマークとなる。

ちなみに、港区の人口増は２００６年９，６２４人増、２００７年１０，５４７人増だったが、
本年以降は大きく減速して行くだろう。

[275: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、江東区の湾岸エリアの人気は高い！！　
http://www.nomu.com/mansion/

[276: 大学教授さん]

川崎市の人口動態、平成１９年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d19/dou19.htm
今年、来年と中原区への人口流入はさらに増えるだろう。
推測だが、中央区、江東区と異なり、購入者に都心回帰志向は無く、郊外志向の人たちを
取り込んでいるものと思われる。従って、流入者に埼玉県、千葉県への広がりは見られず、
神奈川県内及び隣接する県境外周区からが圧倒的に多い。

中央区及び江東区との競合関係はあまり無いと思われる。

[278: 上等]

大学教授さんの投稿については、かなり以前から拝読させていただいております。
すべてのお考えに一致を見るわけではありませんが、
私のように城東地区応援を標榜する者と致しましては、とても心強く感じることが多いです。


　　さて、西側か東側か？（便宜上そう表記させていただきます）


関ヶ原の合戦ではありませんが、いつまでも興味の尽きない楽しい話題ですね＾＾
東西の力関係を数字で表せば、
７　：　３　あたりで西軍優勢というところでしょうか。

もちろん本当の戦争ではありませんから、このままの均衡でも差ほど問題ありません。
しかし「都区財政調整制度」というのをご存じでしょうか？
簡単に言えば東京都が一度集めた税収を、
”お金の無い区には多めに、裕福な区にはゼロか少なめに再分配する”
制度だそうです。

そこで城東地区ですが、先ほどの力関係にあるようにずいぶん助けてもらっているわけです。
でも今後、城東地区に発展があった場合、その借りが返せるだけではなく、
西側住人の方々の負担も大幅に軽減され、
生活レベルが益々アップすることに繋がるということでもあります。
そのようなわけで、できれば寛大に見ていて頂けるとありがたいです^^;

最後に、私としては７：３の数字の”３”が”５”になったとしても、
”７”が”５”になることでバランスが取れることを希望しているわけではありません。
計算上おかしいとしても、単独でも”１０”になれる素養がある地域と信じておりますので、
これからも良き手本であり続けることを願っております。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[279: 匿名さん]

T5最高

[280: 匿名さん]

>>278
実利を頂こうということでしょうね。
23区を単純に山手線でたとえれば、北は巣鴨から江戸川橋、市谷、四谷、
麹町、赤坂、六本木、白金、高輪、五反田・大崎あたりを南北に線を引いて、
東西に区分したら、東部エリアは東北や東海道などの新幹線や羽田、成田、
東京港、川崎、横浜・・・と我が国の生命線エリア内のほとんど全部が入るわけですから、
政治・経済・商業・貿易・外交等全て完結できますが、山手内周部の西部地区は
救われますが、西部県境外周区に行くほど田畑で農業依存度を高めることにして
細々自活の道を選ぶようになるんでしょうね。大阪行くにも中央線乗ってだし、
羽田行くには、境界課徴金を支払わないと東部や湾岸に通してもらえないですから
何処行くにも大変でしょうね。
ですから世界中のほとんどの都市（一流含め）は沿海部等を押さえているんでしょうね。

[281: 匿名さん]

どうしよう六本木や白金、高輪、四谷、市ヶ谷も半分は東括りってこと？
強烈すぎる。

[282: 匿名さん]

>>280
あれだけ東京駅、東京駅って騒いで来たんだからここも潔く東京駅を通る線で
東西分けてみてはいかがでしょうか？(笑）

皆さんはいかがですか？

[283: 匿名さん]

絵文字城東は教授の別人格だから
他にも色々持ってるけどw

[284: 匿名さん]

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、
発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、
明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは
必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリ
グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する
可能性があるといわれている。
◎ソース　日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html 落ち着いてこちらのHPをご覧ください。

★地震ハザードマップ
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
これによると豊洲有明近辺は震度６で１００％壊滅だそうです。


都心に近い埋立地が安く人気だが、これからは土壌汚染や地震問題で人気が下がる予感。
液状化現象って一瞬にして地面が底なし沼みたいになって人を飲み込んでしまうと
テレビの実験でやっていたけど怖すぎる・・・

[285: 大学教授さん]

概念的には、東西と言う分け方ではなく、
湾奥と内陸部で分けられ、
内陸部が避けられつつあると判断した方が正しいでしょう。

市部等は地元需要と神奈川県内陸部だけの需要になって、埼玉県、千葉県の需要はゼロです。
また、湾奥に近い川崎市は大幅増。千葉県の減少数は他と比べ小さくなっています。

２００７年の市部の流出入人口
２３区▲５４４９人、神奈川県＋１７６４人、埼玉県▲３８人、千葉県▲３７８人、計▲４１０１人
２００７年の埼玉県の流出入人口
２３区▲２３５１人、市部＋３８人、神奈川県▲２３８７人、千葉県▲２００９人、計▲６，７０９人
２００７年の千葉県の流出入人口
２３区▲３１７５人、市部＋３７８人、神奈川県▲４６６人、埼玉県＋２００９人、計▲１２５４人
２００７年の川崎市を除いた神奈川県の流出入人口
２３区▲５４５６人、市部▲１７９０人、埼玉県＋１４８７人、千葉県▲１６２人、計▲５９２１人
２００７年の川崎市の流出入人口
２３区＋５５３３人、市部＋２６人、埼玉県＋９００人、千葉県＋６２８人、計＋７０８７人

[286: 匿名さん]

長い年月を経て比較検討の荒波にもまれてできた堅固な価値観を、
デベと代理店が目先の利益のためなんとか短期間で切り崩そうした奔走が、
思うようにはいかず、最低限の利益を確保した現状では、
もうこれ以上の宣伝も、おまけも切り捨てられ、
今後は以前の評価へと収束していくことが予想されます。
>幸いここにきて、また都心や優良地域の開発が活発になってきました。
この時期的な一致は意図的と見る方が自然でしょう。

格差の拡大により住みたいところと住めるところにギャップがでてきていますが、
むしろそれは、過剰な集中を緩和し環境の向上をもたらし、
さらなる価値向上につながるでしょう。

[287: 匿名さん]

大学教授のせいで名門スレも廃業か？

[288: 匿名さん]

大学教授さんはなにを専門に教えておられるのですか？
いや匿名の掲示板少しきになったもので、大学教授なるものは
資格は一切必要ないし、芸能人崩れやＴ島さんのように
判断力のないあほな人間もいるもので・・・
ご教示いただければ幸いです。

[289: 匿名さん]

詐称じゃん。

[290: 匿名さん]

専門は古代エジプトの調査・研究です。