23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[221: 匿名さん]

大学教授さん、私は貴殿の自説に以下の疑問を投げかけ説明を求めました。

>【疑問１】
>「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
>という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。

これに対する貴殿の回答は以下のとおり

>２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
>大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
>板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
>江戸川区７９．０６％、

30歳〜34歳男性の有業率を提示しただけで、「西側県境外周区にネット難民が集まる」という貴殿の自説の説明は一切無し。「30歳〜34歳の男性」を抽出した根拠も不明。

さらに、2つ目の疑問として貴殿の言う「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての説明を
求めた回答は「住宅総数に占める木造民営借家の割合」を、何故か南、西側の区のみ提示している。

大学教授さん、貴殿に再度以下の回答を求めたい。
①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」

以上、簡潔に回答してください。

[222: 匿名さん]

今回の豊洲物件への住友の値付けによって事実上の城東の上限がはっきりした。
常に地域の発展分を織り込み周辺価格より高い値付けをしてきた住友も
これ以上この地域の価値の向上はないという判断をしたもよう。
大手デベによってくだされた評価は、杉並、練馬になど遠く及ばず、
中央線沿線のさらに西側、23区外の三鷹、武蔵小金井にすら届かなかったという現状が
今後のこの地域の将来性を明確に示唆している。
このことにより再開発地に期待を寄せていた層も、迷いなく既存の人気地域に
に集中するこになり、格差の拡大が予想される。

いつまでも過去の幻にとらわれて、後片付けの始まった祭りの余韻に浸っていると
また今回も流れを見誤ることになります。

[223: 匿名さん]

>>220
不満があるとすれば、住んでいる場所ではなく
収入高めの世帯はすべからく湾岸を目指す、みたいな全く実態とかけ離れた仮説が
なんらの検証・論証もなく提示されていることでしょうかね。

世帯年収1500万から3000万前後なら
かなりの世帯数が存在するでしょうが、
本当の都心一等地の大手デベによる優良物件を買えるほど
裕福ではないでしょうから
湾岸、低地、埋立地が検討対象外なら
いきおい西側の既存の優良住宅地にならざるを得ないでしょう。

[224: 匿名さん]

まあ皆さん
>>221に対する教授の反論をゆっくり待とうではないか

[225: 匿名さん]

教授は幸い早起きなので、明朝７時には書き込みがあるでしょ。

[226: 匿名さん]

豊洲ツインタワーの価格情報が流れたようだ。
48階建てで、広い間取りの中上層階は億ションの様相ながら、
2000年前後以降のタワーマンション契約率は西部県境外周から
羨ましがられているかのごとく、堅調な契約率が約束されている。
やはり標準単価で坪300を超えてきた。西部県境外周民も現状が
雑居中層から自らの居所を見下ろされる悲哀の状況を脱したい
願望も多く、新都心への流入が見込まれる。

[227: 大学教授さん]

>>221
以下が回答です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。
他の若い世代は以下。
２５〜２９歳男性の県境外周区の有業率
大田区７６．８９％、世田谷区６２．９０％、杉並区６５．８９％、練馬区７２．４８％、
板橋区７９．７７％、北区７６．７５％、足立区８４．３３％、葛飾区８４．９９％、
江戸川区７３．１９％、
３５〜３９歳男性の県境外周区の有業率
大田区８４．４２％、世田谷区７６．６０％、杉並区７７．９２％、練馬区７９．４８％、
板橋区８６．７４％、北区８５．８９％、足立区８９．７５％、葛飾区９０．４９％、
江戸川区８２．５８％、
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/hakusyo/413-00hakusyo...
これのＰ５１
さらに以下のＰ１０４も参考になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/master/mp_ref.pdf

ネット難民については、「都市における時間課金型空間ビジネスの立地分析」で検索してみて
ください。参考になるＤＡＴＡがあります。

[228: 匿名さん]

>219
もうわかったよ、「世田谷区は足立区にも劣る」なんだね。
ここには支持してくれる人いなそうだし、ご高説は自分の講義（笑）やブログででもやってくれ。
貴殿が定期的に出てくるたびに話が「マンション価格動向」からかけはなれていくので迷惑だよ。

[229: 大学教授さん]

>>228
マンション価格動向から離れて行くと見るのは、極めて近視眼的な見方ですよ。
それぞれの地域の住民の質の変化は、長期的に見ればその地域の不動産価格に影響を与えて行きます。
例えば２００５年国勢調査の夜間人口に対する就業者の比率ですが、
２０００年にくらべて以下のように変化しています。
原因は２つあり、既存住民の高齢化による無業化とワーキングプアー問題です。
この場合注目すべきは、その変化率です。大きくマイナスになっている区は、それなりの理由が
あったと理解すべきでしょう。

大田区５４．０４％→５１．６４％、▲２．３９％
世田谷区５１．３１％→４５．９１％、▲５．４０％
杉並区５１．６７％→４６．９４％、▲４．７３％
練馬区４９．５４％→４２．６０％、▲６．９４％
板橋区５０．７０％→４９．３３％、▲１．３７％
北区５１．６３％→４８．７３％、▲２．９０％
足立区５１．０５％→４９．２１％、▲１．８５％
葛飾区５２．４２％→５０．６２％、▲１．８０％
江戸川区５２．０６％→４７．６６％、▲４．４０％

[230: 大学教授さん]

価格動向を予想する場合重要なのは、
現時点でどの区が優位かの問題ではなく、
将来良くなって行くのか、悪くなって行くのかの予想が重要となります。
将来良くなって行くところは、価格動向的には上向き。
将来悪くなって行くところは、価格動向的には下向きになります。
また、将来を予測するのに重要なのは、高齢者ではなく、３０代の持ち家取得世代になります。

また、現状数値は、経済力のある高齢者の存在が大きく作用してしまいます。

[231: 匿名さん]

資産運用で生活してる人は無業者でしょうか。
また、職があってもローンでいっぱいなら消費につながらないので、
いろいろ問題のあるデータだとおもいますが。

もっと前提として、地域の発展は区の単位で峻別されるものではないですよね。
また、区のチョイスの仕方や、変化率と変化量のレトリック、
集計対象とする年代の切り取り方などによって、
いくらでも恣意的な解釈ができますし。

大きなトレンドを見たいなら、
城東地区と他地区の比較というレベルまで集計したほうが、
まだしも傾向がつかめるかもしれませんよ。

[232: 匿名はん]

もう何年も前から思ってたし、指摘されてもいたけれど、
教授は、江東区を中心とした東側の資産価値上昇、もしくは
世田谷区を中心とした西側の凋落を正当化するために
データをこねくり回しているわけだよね。

で、ここ数年の実際の価格動向を見ると、港区の湾岸地域、
中央区、江東区の一部において、著しい地位の向上があったのは事実。
これらの地域は、あれこれと予測するまでもないほど
目覚しい開発が進んだし、新しい都心居住の象徴となった。
でも、マクロで確定できるのはここまでだね。

教授の書いている事にまるで説得力を感じないのは、
どのデータも区単位で、数ある指標のうちの特定の比率、
特定の時間単位のみにおいて延々とリストアップするだけで、
客観的な判断をするには穴があり過ぎること。
マスメディアにばら撒かれてる東京カンテイのデータと同様、お話にならない。
論理というものが分かる人なら、こんなデータだけでは
ほとんど何も分からないと結論せざるを得ないものばかり。

もっと厳密で説得力のあるデータが出せれば、
納得する人が一人か二人は出てくるかもね。

[233: 匿名さん]

多摩ニュータウンはできた当初、そのほとんどが若い有業者だったわけで、
本来なら長期的に地価が上昇すべき地区だったわけですよね。

でも実態は、彼らは家を買うのでせいいっぱいで、可処分所得は低く、
地価の上昇を支えるような街の発展にはつながらなかったわけで。

新興開発地区を、
時間をかけて評価の確定してきた地域と比較すると誤ります。

[234: 匿名さん]

教授ご推薦の地域も
浅草通りより北は区画も整理せず
世田谷よりもずっと過密な木造家屋集積地域

教授さん
人口データをこねくり回さないで
木造家屋集積地域の防災上の危険性をもっとアピールすれば
杉並、世田谷あたりの凋落を促せるかもよ！

おっとそれじゃ地元の押上まで晒す諸刃の剣だったね

[235: 匿名さん]

>232　さん

まさにそうですよね。まったく研究者の姿勢ではないんです。
先に導きたい結論があって、使えそうなパートを切り出してきて、
強引にむすびつけているだけ。

それが教授なぞと僭称しているから悪趣味というか、一種のブラックユーモアなんでしょうか。

マンション業界を取り巻く情勢がここまで急速に変化してきている昨今、
研究テーマはもっとほかにありそうなのに。
ブーム後の都市開発の継続可能性とか。

[236: 匿名さん]

>>232
マクロだと東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか。

[237: 匿名さん]

大学教授がダメな要因は二点。
現状・過去分析がまるでだめ、知らなさすぎで、当然将来の予想はできそうにないこと。
専門書すら読み漁った形跡がなくため、業界内でどういうデータがあるのかほとんど知らないように見える専門性の欠如感。

[238: 匿名さん]

我流なのに大学教授とはこれいかに？詐称じゃん！

[239: 匿名さん]

大学教授、221です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

[240: 匿名さん]

連休の朝にみんな何やっているの？

[241: 匿名さん]

今日の日経の特集にオフィス賃料がでてるよ。特に地域別のコメントには要注意やな。ｗ

[242: 匿名さん]

>>236
良く考えてみれば、なんと申しても、やはり、そうですよね。貴殿も無意識認識している
東京駅５，６㌔の円周内を中心に優良的資金（資本）が投下されていくのは、
明治政府以来、現在に至るまで、国、都、行政区の常識的認識なんでしょうね。
当然、中央官庁も主要大企業もこの地域に拠点と頭脳を集中しているわけです。
県境外周区は東急さんと小田急さんを今後も神として、外周民はこうべをたれて
尽くして行かないと逝けない訳です。

円周地域の近年の開発である、六本木ヒルズ、大江戸線、ＴＸ線、ミッドタウン、
ＡＫＢ再開発（ＵＤＸやヨドバシが先行牽引）、晴海等沿海部へ道路延伸、
首都高速品川線鋭意工事中、縦貫鉄道着工（上野以南東京への乗り入れと、
品川方面への直通化）、銀座・日本橋界隈の商業・業務棟リニューアル活況、
霞ヶ関湾岸接続道路＆周辺開発、田町駅周辺再開発、品川汐留級開発プラン、
新幹線品川駅全列車停車、リニア新幹線品川拠点化濃厚、第二ヒルズ開発、
新東京タワー建設、舎人線開業（日暮里再開発）、豊洲再開発（都プラニングで
着々竣工進む）、豊洲新市場構想（築地は新たな都心街区の形成）、豊洲インター新設、
新国立美術館竣工（サントリー美術、サカス等開業で周辺に厚み増す）、
大手町・丸之内大玉突き開発の慣行（地所中心に進捗中）、湾岸水上バス運行増加
（浅草・豊洲・台場・芝浦・日の出をネットワーク運行中）、羽田国際化間近、
東京駅大リニューアル進行中、etc。

まだまだあるがーー、要は国・都や民間も山手線東部の南北軸は、江戸以降いつの世にも
大きな資本投下で都市活性化を図って行くのが、国内はもとより、先進諸国の
グローバル化への切望であるだけに西部僻地の疎開地的県境外周区とは訳が違うのである。

[244: 購入検討中さん]

★★豊洲の発展計画見直しの方向へ★★

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）
の土壌の一部から、 発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の
4万3000倍検出されたことが3日、 明らかになった。生鮮食品が取引される
卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは 必至。
計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準
（1リットルあたり0.01ミリ グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、
都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合
でがんが発生する 可能性があるといわれている。

◎日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html

[245: 物件比較中さん]

豊洲も多摩ニュータウンみたいになるんだよ。
同じこと。

[246: 匿名さん]

２０１２年に新宿オフィス街は凋落してしまうらしいですが、その影響が不動産に与える影響はいかがでしょうか。都心の一人勝ちで終わるのでしょうか？

[247: サラリーマンさん]

多摩ニュータウンへの誤解が多いですね。
23区スレでなんですけど解説しときます。

多くの人が、郊外ベッドタウンの象徴として多摩ニュータウンを
取り上げますが、現在の人口は20万程度と、首都圏3300万人から見ても、
東京都下400万人から見ても、非常に微々たる開発です。
多摩丘陵を切り開いた開発では、横浜市青葉区を中心とした
東急多摩田園都市が最大で、隣接する港北ニュータウンから
小田急線沿線、京王本線沿線にかけて、区画整然とした敷地50坪〜の
戸建を中心として現在に至るまで盛んに開発が行われています。

従って、比較的早い時期に集合住宅(いわゆる団地)を中心として開発された
多摩ニュータウンの一部地域(諏訪・永山など)は、例外的とも言えるのです。
当時は、高度経済成長と安定した地価上昇という追い風がありましたから、
購入層は、今から見れば驚くほどのハイペースでローンを完済できたでしょう。
その上、当時の団地は容積率があきれるほど小さく抑えられており、
潜在的な資産価値としては物凄いことになっています。

例えば、高齢化、多摩ニュータウン凋落の象徴とも言えるような
諏訪二丁目団地が建替えられることが決まり話題になりましたが、
市況が冷え込んで新規分譲価格をかなり抑えたとしても、
地権者は何不自由なく新しいマンションへの住み替えが可能です。
何しろ容積率が50%→150%ですからね。
（こういった潜在富裕ボロ団地は23区内にも多々ありますが）

[248: 匿名さん]

教授のフィールドはどうやら豊洲ではないようですね。

豊洲のブームが波及すると考えて、
東京駅から直線距離で５kmくらいの、
新東京タワー近くの城東僻地に先行勝負してしまった方なんでしょう。
どうも負け確定の様相ですが。

[250: 匿名さん]

>>247
そして建替えられて過剰になる。
倍々ゲーム。
今時近寄らないほうが賢いですよ。

[251: サラリーマンさん]

23区内しか知らない多くの人のイメージとは異なり、多摩丘陵に連なる
新興住宅地は、経済的に余裕がある層が厚いため、満遍なく
良好な発展を遂げていると言ってもいいほどです。例えば下記参照。
http://blog.kansai.com/stroller/11
「この港北ニュータウンから多摩ニュータウンにかけて、
多くの企業が期待をかけるもう一つの理由は、富裕層の多さである。」

データとしては出てきませんが、横浜市青葉区と川崎市麻生区は
日本で最も所得水準が高い行政区です。また、港北ニュータウンのある
横浜市都筑区や、若葉台など多摩ニュータウンの中でも開発の新しい稲城市
などが、中央区や浦安市のように目覚しいほどに
所得順位を上げている事は、あまり知られていません。
しかも、絶対数は湾岸地域より郊外ニュータウンの方がずっと多いです。

最近、厚生労働省が発表した平均寿命のデータを見てみましょう。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts05/index.html
男性の上位地域は、見事なまでに所得水準及び住環境と相関関係にあります。
これでもなお、郊外住宅地を失敗と切り捨てるなら、
見誤ってる点があるでしょうね。
都心・近郊・郊外といった一律な分類はナンセンスになりつつあります。

[253: 匿名さん]

赤羽なんかも古い団地いっぱいあったよね。潜在的富裕地域になるんでしょうか。
容積率の変更や、建てかえが視野に入ってくると、
土地の希少性なんて一体何なんだろうということになる。
半端に都内で高くて、実質不便なところって将来的に一番リスク高いかもね。

[254: 匿名さん]

安いところ買って、早期ローン返済なんて話は全く関心が無い。
将来の資産価値が上がる場所が関心あるだけ。
豊洲が面白いのも、多摩ニュータウンみたいな郊外じゃない、東京駅５キロ圏の開発だからじゃん。
但し、距離的には近くても、余りに人が多すぎてスラムチックな城東は価値あがんのか？やっぱ満員電車の地域は無理だろうって話だよ。
じゃあどこ買う、金持ってたらどこ買う？ていう率直な意見の積み上げがここで一番価値ある情報なのに、
変な大学出てないエセ大学教授輩が場をかき回し混沌してる。

[255: デベにお勤めさん]

オフィスビルも踊り場で、状況は場所によって異なるまだら模様。

丸の内〜大手町
新築の優良オフィスビルは、ほぼ満室。空室率は１％未満。
八重洲〜京橋〜日本橋
昨秋開業の新築大型ビルは高稼働。賃料は高値で安定。
日本橋室町〜本町
まとまった面積の空き室は希少。築年数が経過した中型ビルも高稼働。

赤坂〜青山
成約ペース鈍り、引き合いも減少傾向。新築大型ビルは好調。
六本木〜麻布
大規模なテナント移転で、大型ビルに空き室が発生。

芝浦〜港南
大企業の移転の影響で空き室が発生。賃料高騰で人気低下。
渋谷〜原宿
一部大型ビルに空き室発生。賃料の高いビルで引き合い鈍る。
西新宿周辺
既存の超高層ビルで空き室が出始めており、賃料頭打ち。
池袋
新築ビルの引き合い弱い。前年の賃料上昇で成約件数が減少。

[256: 匿名さん]

>>254
県境外周から都心通勤通学電車も文字どうりすし詰めを
棚に上げてるから、UPロードできないんだよね。

[257: 匿名さん]

>>256
話題の田園都市線ですか
二子玉？
都心より何とかってのがキャッチだったような？

[258: 匿名さん]

世田谷の桜上水団地は潜在値高いので有名。
駅近、大規模、住民は会社役員・教授系が多いらしい。

まあ、都内にも土地はまだまだありますよって事だ。
郊外富裕層は永住志向だから、高値掴みしても別に
かまわんって事なんだろ。
野村あたりはマンションは都心に絞りつつ
そういう事情もよーく分かってて
千都の杜とか最近だとプラウドシーズン南大沢とか
はたから見るとありえないような値段の戸建開発を進めてるわけだ。

[259: 匿名さん]

>>258
二子玉
マンションかと思ったら戸建開発でしたか、すみませんでした。

[261: 匿名さん]

あれで本当に城東のＰＲしてるつもりだったんでしょうか。

むしろコピー＆ペーストを繰り返したり、奇妙な言語新作をしたり、偏執したり、
統合失調のようなふりをして、城東を貶める高等なネガキャンなのかと。

実際住んでる地域の方はどういう風に受け取るんですかねぇ。

[262: 匿名さん]

あれって城東を推奨してたの？北千住とかに住んでるの？

[263: 匿名さん]

本当に不幸なのは優れた敵より愚かな味方を持つ事・・・
城東の皆様お気の毒です。

[264: 匿名さん]

築地市場の移転予定地、基準の4万倍のベンゼン
　東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

　豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリグラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する可能性があるといわれている。(07:00)

[265: 匿名さん]

基準値が十万人に一人で、その四万倍ってことは、おおよそ二人に一人はガンになるってこと？
そりゃ普通に怖いな

[266: 匿名さん]

国立社会保障・人口問題研究所が平成１８年にまとめた将来推計では、子供の数は２７年に
１５００万人を割り込み、総人口に占める割合も１２％を下回る見込みで、今後、効果的な
少子化対策が急がれそうだ。
総務省の推計によると、男女別では、男子８８４万人、女子が８４１万人。３歳ごとの年齢別
では、１２〜１４歳が３５９万人で最も多く、０〜２歳が３２４万人で最少。
年齢層が低くなるほど子供の数は減っている。
都道府県別にみた人口に占める子供の割合（昨年１０月１日現在）は、沖縄が１８・１％と最高。
最も低いのは東京の１１・７％だった。
前年と比べ、子供の割合が上昇したのは東京のみで、神奈川、京都、大阪、福岡は横ばいだった。
割合が減った４２道県のうち、低下幅が最大だった岩手県は０・４ポイント低下の１３・１％。
総人口に占める子供の割合を諸外国（人口３０００万人以上の国）と比べると、米国
（２０・３％）、フランス（１８・５％）、イタリア、ドイツ（ともに１４・１％）などを
下回り、世界最低水準となった。

[267: 匿名さん]

>>265
毒性の臨界点ってあるから4万倍ともなると結果が変わってくるんじゃないかな。
つまり相当やばいということ。

[268: 匿名さん]

ベンゼンは暴露で再生不良性貧血や、骨髄性白血病、発がん性などが報告されています。
揮発性が高いうえ皮膚からの吸収もあるので、
この問題は甘く見ないほうがいいかもしれません。
定住する場所としての要件に関わります。

有害性 ：
蒸気を吸入したとき中枢神経へ影響を与えることがある。
皮膚からも吸収され有害作用を及ぼすこともある。
長期間の接触では、造血組織、肝臓、免疫系への影響が起こり得る。
発がん性物質である。

物理的及び化学的危険性 ：
非常に揮発性が高く、かつ引火性の高い液体であり、空気との爆発性混合物を生成し易い。

[269: 住まいに詳しい人]

リーマンの場合、都心部マンションの条件は勤務地に近いこと。
近郊、郊外マンションの条件は駅に近いことのようです。
やはり東京駅から半径５ｋｍ圏内が絶対条件ですね。
リーマンの皆さん予算と相談しながらこのＧＷ頑張って探してくださいね。

スレ違いですが、超郊外だとこんな人もいるようです。１軒目が余程不便な場所なんでしょうね。
「BELISTAタワー東戸塚」の藤和不動産は、「年齢で40歳以上。横浜市内にすでに住んでいて、
2軒目という買い増しの方も少なくない」と話す。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080504-00000003-jct-bus_all

[270: 匿名さん]

>>269
「大学教授」「住まいに詳しい人」の切り替えお疲れ様です。

[271: 匿名さん]

また東京駅５km病が発症したか・・・・

これからは「T5Km最高」とだけ書いてくれれば皆さん了解してくれますよ。

[272: 大学教授さん]

２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で２７０万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で２７０万円
前後となり、約１万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価３００万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf

[273: 匿名さん]

あいかわらず、分析と結論が結び付いてないよ。
坪単価３００万円は高くて手が出ない！って一言書いておわるじゃん。
長文無駄！

[274: 大学教授さん]

今年から中央区の販売が本格化し、江東区と合わせて、
港区湾岸部で吸収してきた需要を取り込んで行くことになる。

供給量を考えれば高騰することは考えられず、港区湾岸部で過去供給されたマンションの
坪単価が天井価格として作用するだろう。
中古物件の取引量も増えるだろうが、新築坪単価２７０万円前後が今後のベンチマークとなる。

ちなみに、港区の人口増は２００６年９，６２４人増、２００７年１０，５４７人増だったが、
本年以降は大きく減速して行くだろう。

[275: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、江東区の湾岸エリアの人気は高い！！　
http://www.nomu.com/mansion/

[276: 大学教授さん]

川崎市の人口動態、平成１９年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d19/dou19.htm
今年、来年と中原区への人口流入はさらに増えるだろう。
推測だが、中央区、江東区と異なり、購入者に都心回帰志向は無く、郊外志向の人たちを
取り込んでいるものと思われる。従って、流入者に埼玉県、千葉県への広がりは見られず、
神奈川県内及び隣接する県境外周区からが圧倒的に多い。

中央区及び江東区との競合関係はあまり無いと思われる。

[278: 上等]

大学教授さんの投稿については、かなり以前から拝読させていただいております。
すべてのお考えに一致を見るわけではありませんが、
私のように城東地区応援を標榜する者と致しましては、とても心強く感じることが多いです。


　　さて、西側か東側か？（便宜上そう表記させていただきます）


関ヶ原の合戦ではありませんが、いつまでも興味の尽きない楽しい話題ですね＾＾
東西の力関係を数字で表せば、
７　：　３　あたりで西軍優勢というところでしょうか。

もちろん本当の戦争ではありませんから、このままの均衡でも差ほど問題ありません。
しかし「都区財政調整制度」というのをご存じでしょうか？
簡単に言えば東京都が一度集めた税収を、
”お金の無い区には多めに、裕福な区にはゼロか少なめに再分配する”
制度だそうです。

そこで城東地区ですが、先ほどの力関係にあるようにずいぶん助けてもらっているわけです。
でも今後、城東地区に発展があった場合、その借りが返せるだけではなく、
西側住人の方々の負担も大幅に軽減され、
生活レベルが益々アップすることに繋がるということでもあります。
そのようなわけで、できれば寛大に見ていて頂けるとありがたいです^^;

最後に、私としては７：３の数字の”３”が”５”になったとしても、
”７”が”５”になることでバランスが取れることを希望しているわけではありません。
計算上おかしいとしても、単独でも”１０”になれる素養がある地域と信じておりますので、
これからも良き手本であり続けることを願っております。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[279: 匿名さん]

T5最高

[280: 匿名さん]

>>278
実利を頂こうということでしょうね。
23区を単純に山手線でたとえれば、北は巣鴨から江戸川橋、市谷、四谷、
麹町、赤坂、六本木、白金、高輪、五反田・大崎あたりを南北に線を引いて、
東西に区分したら、東部エリアは東北や東海道などの新幹線や羽田、成田、
東京港、川崎、横浜・・・と我が国の生命線エリア内のほとんど全部が入るわけですから、
政治・経済・商業・貿易・外交等全て完結できますが、山手内周部の西部地区は
救われますが、西部県境外周区に行くほど田畑で農業依存度を高めることにして
細々自活の道を選ぶようになるんでしょうね。大阪行くにも中央線乗ってだし、
羽田行くには、境界課徴金を支払わないと東部や湾岸に通してもらえないですから
何処行くにも大変でしょうね。
ですから世界中のほとんどの都市（一流含め）は沿海部等を押さえているんでしょうね。

[281: 匿名さん]

どうしよう六本木や白金、高輪、四谷、市ヶ谷も半分は東括りってこと？
強烈すぎる。

[282: 匿名さん]

>>280
あれだけ東京駅、東京駅って騒いで来たんだからここも潔く東京駅を通る線で
東西分けてみてはいかがでしょうか？(笑）

皆さんはいかがですか？

[283: 匿名さん]

絵文字城東は教授の別人格だから
他にも色々持ってるけどw

[284: 匿名さん]

東京都が築地市場（中央区）の移転を予定している豊洲地区（江東区）の土壌の一部から、
発がん性の指摘されているベンゼンが国の環境基準の4万3000倍検出されたことが3日、
明らかになった。生鮮食品が取引される卸売市場の予定地だけに、消費者の不安が高まることは
必至。計画の大幅な見直しを迫られそうだ。

豊洲新市場の予定地は東京ガスの工場跡地。昨夏の調査で環境基準（1リットルあたり0.01ミリ
グラム）の1000倍のベンゼンが検出され、都は敷地内の約4200地点で再調査していた。
環境基準並みのベンゼンを含んだ水を70年間飲み続けると10万人に1人の割合でがんが発生する
可能性があるといわれている。
◎ソース　日経新聞
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080504AT3B0300303052008.html 落ち着いてこちらのHPをご覧ください。

★地震ハザードマップ
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
これによると豊洲有明近辺は震度６で１００％壊滅だそうです。


都心に近い埋立地が安く人気だが、これからは土壌汚染や地震問題で人気が下がる予感。
液状化現象って一瞬にして地面が底なし沼みたいになって人を飲み込んでしまうと
テレビの実験でやっていたけど怖すぎる・・・

[285: 大学教授さん]

概念的には、東西と言う分け方ではなく、
湾奥と内陸部で分けられ、
内陸部が避けられつつあると判断した方が正しいでしょう。

市部等は地元需要と神奈川県内陸部だけの需要になって、埼玉県、千葉県の需要はゼロです。
また、湾奥に近い川崎市は大幅増。千葉県の減少数は他と比べ小さくなっています。

２００７年の市部の流出入人口
２３区▲５４４９人、神奈川県＋１７６４人、埼玉県▲３８人、千葉県▲３７８人、計▲４１０１人
２００７年の埼玉県の流出入人口
２３区▲２３５１人、市部＋３８人、神奈川県▲２３８７人、千葉県▲２００９人、計▲６，７０９人
２００７年の千葉県の流出入人口
２３区▲３１７５人、市部＋３７８人、神奈川県▲４６６人、埼玉県＋２００９人、計▲１２５４人
２００７年の川崎市を除いた神奈川県の流出入人口
２３区▲５４５６人、市部▲１７９０人、埼玉県＋１４８７人、千葉県▲１６２人、計▲５９２１人
２００７年の川崎市の流出入人口
２３区＋５５３３人、市部＋２６人、埼玉県＋９００人、千葉県＋６２８人、計＋７０８７人

[286: 匿名さん]

長い年月を経て比較検討の荒波にもまれてできた堅固な価値観を、
デベと代理店が目先の利益のためなんとか短期間で切り崩そうした奔走が、
思うようにはいかず、最低限の利益を確保した現状では、
もうこれ以上の宣伝も、おまけも切り捨てられ、
今後は以前の評価へと収束していくことが予想されます。
>幸いここにきて、また都心や優良地域の開発が活発になってきました。
この時期的な一致は意図的と見る方が自然でしょう。

格差の拡大により住みたいところと住めるところにギャップがでてきていますが、
むしろそれは、過剰な集中を緩和し環境の向上をもたらし、
さらなる価値向上につながるでしょう。

[287: 匿名さん]

大学教授のせいで名門スレも廃業か？

[288: 匿名さん]

大学教授さんはなにを専門に教えておられるのですか？
いや匿名の掲示板少しきになったもので、大学教授なるものは
資格は一切必要ないし、芸能人崩れやＴ島さんのように
判断力のないあほな人間もいるもので・・・
ご教示いただければ幸いです。

[289: 匿名さん]

詐称じゃん。

[290: 匿名さん]

専門は古代エジプトの調査・研究です。

[291: 匿名さん]

なるほど、それで過去のことは調べられても、
先のことが全くイメージできていないのですね。

[292: 大学教授さん]

湾奥と内陸部の発展性の差に付き、統計的に検証したが、
有力な反論も無いようなので次の話題に移る。

ここでは、昼間人口に関し考察を加えてみよう。
昼間人口はただ単に増加すれば、その地域が活性化されている、発展していると考えるの
は間違っている。
昼間人口が増加する主要因は以下の３つがある。
①その地域の就業数が増加
②従来通勤で外部に出ていた者が、退職して昼間人口にカウントされるようになった。
③本来外部に働きに出るべき若者が定職を得ず、昼間人口にカウントされるようになった。
当然だが、地域にとって①はプラスだが、②と③はマイナスで地域の衰退につながる。
従って、昼間人口を見る場合、その就業者数が重要になる。

それでは、昼間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となる。これらの区は活力を失っていると考えて良いだろう。
①　新宿区▲４１，６９７人
②　中野区▲３２，９０６人
③　豊島区▲２４，８００人
④　世田谷区▲２３，８６６人
⑤　大田区▲２１，６７８人

次に、夜間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となる。これらの区は今後税収の減少が懸念される。
①　練馬区▲４９，８８３人
②　中野区▲４３，７５２人
③　世田谷区▲３２，３０６人
④　杉並区▲２３，４３７人
⑤　渋谷区▲１２，７３７人

[293: 大学教授さん]

湾奥地域で唯一、大田区が昼間人口中の減少数で第五位にランキングされたので、その理由を
特別に分析する。
ご存知の通利り、大田区は中小製造業の集積地であるが、近年の産業構造の変化で、中小
製造業の経営は厳しく、また後継者問題もあり、右肩下がりで従業員数が減少している。
恐らくはこの影響であり、この傾向は続き、大田区のベッドタウン化、昼間人口比率の減少は
継続するであろう。

[294: 匿名さん]

既存の人気区地域の価値が再認識され、今後いっそう評価が高まるという予想に
有力な反論も無いようなので、重要な情報を一つ。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/
一目瞭然です。特に申し上げることもないでしょう。

[295: 住まいに詳しい人]

>>293
で、大田区が云々が何なの？マンション価格とは何も関係ないですよ
大田区のマンション価格は上昇してます
（これからは下がるでしょうけど、それは港区もいっしょだから）

　
つうか、そーいうのは「分析」とは言わないから

ぶんせき【分析】（名）スル
(1)ある事柄の内容・性質などを明らかにするため、細かな要素に分けていくこと。
［大辞林 第二版］

そーいうのは「推論」「推測」もしくは「仮説」というの

あなたもそれなりに頑張っているのは判るけど
論理的思考のトレーニングを受けた経験がないのがひと目で判るんで
そーいう背伸びしているのを観るとあまりに痛々しいんですよ

[296: 匿名さん]

>>294さん
ほう。
エンジ色の地域は30年以内に滅んで下さいと言わんばかりですね。

東京大学地震研究所の島崎邦彦氏によると
30年以内にマグニチュード7の大地震が南関東を襲う確率は70％だそうです。

統計によると大震災の頻度は10年に1度らしいですね。
最近は起きていないじゃないかと思うかもしれませんが
統計的にはそのぐらいの頻度で、最近発生していないのは「たまたま」らしいです。

[297: 匿名さん]

駅名単位で検索できるので、現在の住まい、購入を検討している地域を
確認してみると地域の安全性が確認できて良いでしょう。

[298: 匿名さん]

今度の大震災で液状化のバリエーションである側方流動が発生してくれないかな…
湾岸タワーがどれだけ耐えられるか実験台になって欲しいものです。

[299: 匿名さん]

おいおい、他人の災難・死亡を願うってのはないだろ、いくらなんでも。２９８。

[300: 匿名さん]

>>299
いやちょっと違いますよ。
人の不幸を願っているありきではありません。

デベが大丈夫としている地震に対する技術を信頼しきっていないため、
机上ではなく実際に本当に大丈夫か結果を見たいということです。
無事ならば良し、無事でなかった場合はカ改良すれば良いと考えています。

[301: 匿名さん]

>>300
会社等で相手にされないでアウトロー化してくると
発想が偏るらしい・・

[302: 匿名さん]

＞統計によると大震災の頻度は10年に1度らしいですね。
＞最近は起きていないじゃないかと思うかもしれませんが
＞統計的にはそのぐらいの頻度で、最近発生していないのは「たまたま」らしいです。

大震災は過去１０年に何度も起きているのでは？

[303: 匿名さん]

>>298=300
おいおい、神戸の人が見たら激怒するぞ。　良識が残っているなら自分でちゃんと削除依頼してくれよ。

[304: 大学教授さん]

夜間人口の中から就業者のみを取り出し、2000年から2005年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となった。これらの区の若年層男子の有業率を見ると低く、
練馬区を除き、その相関関係が読み取れる。
若年層の就業率が下がり、就業者が減少したと思われる。
練馬区の場合は、ベッドタウンの宿命だが、既存住民が高齢化し無職化が進んでいると思われる。


①　練馬区▲４９，８８３人
２５〜２９歳７２．４８％、３０〜３４歳７７．５９％、３５〜３９歳７９．４８％
②　中野区▲４３，７５２人
２５〜２９歳５０．７７％、３０〜３４歳５８．８３％、３５〜３９歳６５．７８％
③　世田谷区▲３２，３０６人
２５〜２９歳６２．９０％、３０〜３４歳７０．９５％、３５〜３９歳７６．６０％
④　杉並区▲２３，４３７人
２５〜２９歳６５．８９％、３０〜３４歳７３．０６％、３５〜３９歳７７．９２％
⑤　渋谷区▲１２，７３７人
２５〜２９歳５６．５３％、３０〜３４歳５９．７８％、３５〜３９歳６６．７３％

[305: 匿名さん]

やはりこうやってあからさまに地震時の危険度の差を突きつけられると、
あえて危険な方を積極的に選ぼうと言う気にはなかなかなれませんね。
家族の命に対して妥協はできません。

[306: 匿名さん]

国会中継の映像です。
非常に興味深い内容ですので、是非ごらんになってくだだい。
http://www.shugiintv.go.jp/jp/wmpdyna.asx?deli_id=35277&media_type...

[307: 大学教授さん]

次に通勤者の増減から見たその地域への需要の増減を調べてみよう。
ベッドタウン区を見ても意味が無いので、通勤流入人口が１５万人を超える区のみ対象とした。

２０００年から２００５年の変化は以下で、新宿区に対する需要が大きく減り、
港区に対する需要が大きく増えている。
今後は、千代田区、中央区でオフィスビル建築ラッシュになるので、この２区への通勤者が
増えて行くだろう。

新宿区505,403→471,391、▲３４，０１２、中央区588,617→569,897、▲１８，７２０、
豊島区193,309→177,109、▲１６，２００、台東区188,429→174,704、▲１３，７２５、
文京区167,863→157,334、▲１０，５２９、大田区183,626→174,053、▲９，５７３、
渋谷区358,296→350,088、▲８，２０８、千代田区739,867→741,972、＋２，１０５、
江東区204,036→208,804、＋４，７６８、品川区246,205→251,957、＋５，７５２、
港区677,960→742,912、＋４６，９５２、

[308: 匿名さん]

阪神淡路大震災（１９９５年）で思い起こされるのが、神戸ポートアイランドで起きた液状化現象だ。同様に埋め立て地である豊洲に東京都は卸売市場を移転させようと計画している。しかも豊洲は都市ガスの製造工場の跡地で環境基準を大幅に上回る毒性が検出されている。液状化現象が起きた場合「食の安全・安心」は根底から脅かされる恐れがある。

　１１日、衆議院国土交通委員会で川内博史議員（民主）が、大地震が発生した場合の「液状化対策」について内閣府中央防災会議、国土交通省などを追及した。築地の移転に反対する仲卸業者で作る「市場を考える会」幹部が委員会を傍聴し、審議の行方を見守った。筆者は同行取材した。

　中央防災会議の増田優一・政策統括官は以下のように答弁した—

　首都直下型地震は１８タイプを想定しており、甚大な被害を受けるであろう東京湾北部はマグニチュード７．３を想定している。液状化は震度５強で発生し、湾岸地域では液状化しやすい地域が広範に分布している。大きな被害が出る。
　
　中尾成邦・国土交通省港湾局長の答弁—

　液状化対策は一般的に構造物に対して行っており、地盤全体としてはやっていない。豊洲は部分的に液状化しやすい所が含まれている。
　最後に冬柴鉄三・国土交通大臣が「どの程度の広さでどの程度の液状化が起きるのか、知見がきちっと行われなければならない…」と答弁した。冬柴大臣は兵庫県が地盤であり、「阪神淡路大震災で発生した液状化を目の当たりにした」と語った。液状化には政府も打つ手なしといったところだ。

　日本環境学会の坂巻幸雄副会長（元通産省地質調査所主任研究官）は次のように指摘する。

　江戸時代に埋め立てられた築地と違って、晴海や豊洲は、主として昭和期に入ってから戦後まで埋立が行われていた。（晴海や豊洲は）港や航路の浚渫をした時に出る土砂、特に砂質土が主体だったとの記録がある。東京湾北部地震の際、豊洲の予想震度は６強から７(阪神淡路大震災の最強震度)に達すると見込まれている。

　「数十年に一度起きる可能性がある」と政府の中央防災会議も指摘する東京湾北部大地震では、液状化が起きるのは必定というわけだ。
　 こんな地区に大量の生鮮食料を扱う卸売市場をなんでまた持って行くのだろう。国会での審議を取材するたびに東京都への疑問と不信は深まるばかりだ。

　阪神大震災を教訓に、各地で想定される大地震の規模と発生確率を評価してきた政府の地震調査委員会は２３日、相模トラフ（海底の細いくぼみ）沿いで発生する地震について、南関東で３０年以内にマグニチュード（Ｍ）６．７〜７．２程度の大地震が発生する確率は７０％、関東大震災（Ｍ７．９）級の確率は最大０．８％と発表した。Ｍ７級でも最大震度は６になる恐れがあるという。これで海溝沿いの地震評価が出そろった。

[309: 大学教授さん]

>>308
阪神淡路大震災の時もそうだったが、マンションの液状化による被害はほとんど無いと思われる。
しかし、液状化の可能性は埋立地である限りは避けられ無い。

どこが液状化するか予想するのは難しいので、発生しても良い環境作りが不可欠。
どこであれ地中の有害物質はきちんと処理する必要がある。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[310: 匿名さん]

つまり比較的新しめな埋立地である芝浦、港南、八潮、月島（佃は古いので除く）、勝どき、
晴海、豊洲、東雲、有明、新木場、お台場あたりが液状化には打つ手なしということですか…

いわゆる高級物件のある汐留や佃が含まれていないのがポイントだな。
埋立地の中でも地盤の強さがデベによって線引きされているということはあるのか？

[311: 匿名さん]

佃は確かに古い埋め立て地だけど、
三方向を川と運河で囲まれています。
液状化がないと言えるのか？

[312: 匿名さん]

大学教授さん

言い方気をつけましょうよ。
みなさんここでは対等なのですよ。学生ではないのですから。
あなたの教え子でもなんでもない。私は頭が悪いもので、永遠と
数字を並べて講釈されてもね。結論だけ言っていただければいいのでは？

[313: 匿名さん]

日本の政府は、本当は一番危険でも対策がとりようのないことには
目をつぶっているんだよね。

液状化で人は死なないよ。

[314: 大学教授さん]

>>313
木造住宅の密集と、狭あい道路問題ですね。
権利関係が複雑の絡んでいますから、政府としても手のうちようが無い状態です。
過去の地震の経験から、一番怖いのが火災であることは皆が知っていますが、
簡単な話ではないですね。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[315: 匿名さん]

埋め立て地と木造住宅密集地。
どちらも避けなければならない地域だということです。
リスクは少しでも減らしたいものです。

ちなみに現在西新宿8丁目で木造を中心とした住宅密集地の整理が大規模に行われています。
今後このような対策が各所でとられていくことになるでしょう。
もちろん長いスパンを必要とすることには間違いないですが。

[316: 匿名さん]

月島や勝どきも関東大震災前の埋め立てだから、そう問題はなさそう。
少なくとも2chでの真面目な議論では問題なしとの結論が出ていた。

関東大震災で大量に発生し処分に困ったゴミ（瓦礫）を突貫で埋め立てた
豊洲あたりは、やや不安といったところか。

その後の技術進歩で埋め立てられた場所は違うのかもしれないが、
そんなに昔と変わっているとも思えない。

[317: 匿名さん]

おやおや、産業・都市構造の変革やら人口動態とやらを根拠に
都区内の将来の価格動向を分析していたはずの自称教授が
いきなり城東　信　者　と同レベルの難癖付け出したな。
お里が知れるってやつだね。
結局、城東デベか電通の提灯持ち御用学者か。

[318: 匿名さん]

大学教授、239です。
以下、回答もらっていませんが、どうなっていますか？

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

[319: 匿名さん]

>関東大震災で大量に発生し処分に困ったゴミ（瓦礫）を突貫で埋め立てた豊洲あたり

ゲッ、ほんとかいな。初めて聞く話だけど。

[320: 匿名さん]

>>313あたりに自演の香りが・・・