23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[21: 匿名さん]

>>16

４−５年前というと2003-4年頃ね。
港区（山手外側除く）は新築は最低坪３３０〜だったから
低地の条件が悪いところでも80㎡なら軽く8000万近かった
よ。中古は安かったけどひたすら古い物件しかなかったよ。

隣接の品川区の山手線内（長者丸、花房山、御殿山）だっ
たら新築のお買い得物件結構あったんけどね。

[22: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調続く　三井不動産販売
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200804240002.html

08年第１四半期（１月から３月）の「住宅地」の価格状況は、前回調査時点（07年10月から12月）から1.8％下落となった。東京23区が3.5％下落で最も下落率が高く、その他の地域も横ばいからやや下落傾向となっている。
　「既存マンション」は、前回調査時点から0.4％下落となった。東京23区は1.4％下落となったが、埼玉県や神奈川県ではなどではやや上昇し、全体ではほぼ横ばい傾向にある。
　なお、07年４月から08年３月の年間変動率では、住宅地が1.7％下落、既存マンションが1.3％上昇となった。


首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調が続いているそうです。

[23: 匿名さん]

参考までに、中古マンションの情報。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

[24: 匿名さん]

値引き1000万円！—— マンション不況の出口は？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/87/

モデルルーム・販売センターへの来場者数が格段に減少してしまった。
その上、歩留まりも悪い。歩留まりとは、「来場者数に対する契約率」のことだ。
不動産経済研究所は新築マンション契約率を発表しているが、２月の契約率は60％とのこと。だが、この数字はあくまでも、マンションデベロッパーの自己申告数字を足し合わせたもので、さくら事務所の現場体感数値は、もっと低い。実際はその半分もいっていないのではないだろうか。自社での販売をあきらめて、転売業者にバルク売り（まとめて安く売ること）した分も含まれているだろう。市場が下振れする現在のような局面では、この指標は参考にできない。
500万円引き、1000万円引きなどという事例はもはや珍しいことではなく、値引き販売がそこかしこで行われている。…(続く)

[25: 匿名さん]

>>11

売れない場合は間取りを狭くして一戸あたりの価格を下げケースが多いね。
坪単価はあまり変わらないんだけど、ほとんどの客は予算上限があるから
結局はリアルな値段が勝負。

同じ３ＬＤＫでも平均８０平米あったものが→６５平米
とかになってバスサイズも１６１８→１２１４とかになり、収納も犠牲に
なり、トイレの手洗いなんかも省略される。
まあＬＤＫは目に付くのでそんなに極端に小さくできないけど洋室なんか
４．５畳みたいな物置部屋プランがでてくるとかそんな感じです。

[26: 匿名さん]

都心地価下落に拍車　１−３月期　取引不調が頻発
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008041502003691.ht...

記事より
・東京都心部の地価の下落に拍車がかかっていることが、複数の不動産関連会社などの調査結果で鮮明になってきた。
・都心部の下落率は２０％を超えた。下落傾向は住宅、商業地とも共通している。
・国土交通省が所管する財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた「首都圏土地レポート」では、都内で売買が成立した土地の平均単価（一平方メートル当たり）は、前年同月比で今年一月が１３％減、二月は２０％減、三月は２８％減とマイナス幅が拡大。昨年二月にバブル崩壊後のピークの四十五万円を付けたが、今年三月には三十二万円まで落ち込んだ。
・都心部を含め首都圏各地では、消費と投資両面での冷え込みに加え、金融機関の不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が頻発している。高い水準で在庫が積み上がっているため、不動産業界では信用不安が広がりつつある。


都心地価下落に拍車がかかっているそうです。

[27: 匿名さん]

首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1

記事によると、在庫処理業者は販売価格の3〜5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に従来の販売価格よりも1〜3割安く販売するのだそうです。

定価で買ったマンションが在庫処理業者に流されたりしたら…

[28: 匿名さん]

首都圏中古マンション、価格調整が本格化　東日本不動産流通機構調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25399

記事より
・中古マンション成約件数は3089件で前年同月比５.14％増加。６カ月連続の減少から２カ月連続の増加に転じている。新規登録件数は１万5415件（同38.18％増）。１、２月の２カ月連続40％超増加から、増加率こそ落ちたものの依然として急激な増加ペースが続いている。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は、40万円（同６.12％上昇）。約１年２ケタ上昇が続いていたが２、３月は上昇幅が緩んでいる。前月と比べると１.10％の下落。いずれも１％台のわずかな下落幅だが、２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているようすが読みとれる。


中古マンションの在庫が急激なペースで増加し、且つ価格が２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているそうです。

[29: 匿名さん]

>>22
埼玉県や神奈川県の価格はやや上昇。

>>24
下がってると書く、おなじみのさくら事務所。

[30: 匿名さん]

>>21
南青山でも２４６超えた先の分譲は「こんな交通不便で地味なとこ駄目」って人気なかったよね。
物件名忘れたけど価格もとてつもなく安かったように記憶している。

あの頃と同じくらいの時期に企画されてさらに輪をかけて地味だった飯田橋タワープロジェクト
（プラウドタワー千代田富士見）なんて計画が遅れに遅れた結果、ちゃっかり高く売り抜ける
ことができちゃったからね。わからんもんだ。

>>29
今回のさくら事務所の記事は最後まで読むと、今が底でこの先下がる余地はそれほど多くない
というニュアンスのことが述べられているよ。

[31: 匿名さん]

>>30
2003-4年は凄く安かったですからね。あの頃から、
タワーのMRは混雑。普通のマンションは人気薄でした。

[32: 匿名さん]

24
坪150万円で売った土地が、半年後に「250万円で買わないか」と
戻ってくるブーメラン現象
!!!

サブプライムばっか騒がれてるけど
イギリスとスペインが、かなり崖っぷちにきていて
この状況で、日本だけ今が底って
ありえなくね

[33: 匿名さん]

イギリスの不動産価格に、日本の地価が連動してたわけじゃないし。

[34: 匿名さん]

アメリカは終わってるけどニューヨークは相変わらず騰がりっ放しだし。
日本も他は知らないが２３区内に限れば暴落要素もなくトントンってとこでしょ。

[35: 匿名さん]

ＮＹでも、マンハッタンだけな
ちなみに、日本で比較可能な場所はない
豆知識な

[36: 住まいに詳しい人]

>>30
さくら事務所を「狼少年」と称する向きもあったけど
実際不動産価格は下がってきたわけで、ご本人もホッとしているかもね

何故、この社長さんが今まで「嘘つき」になっていたかと言えば
先を読みすぎていたところにあるんでしょうね

今回の記事もにもあるけど
数年前から市場データからは採算性が疑問視される事業計画がどんどん進められ
業界内部では「こんなことはオカシイ」と言われ続けた
それを見ていれば「マンションは安くなる」と言いたくもなるわけです
ただこの方はタイミングを測るのが苦手なのか、あまりに早く語り過ぎたのです

そしてまた同じ失敗をやらかしているみたいです
確かに米国発の金融不安もまぁ落ち着いて株価は底入れなのかもしれませんが、
実態経済はこれから本格的な後退に入るわけで、更に不動産なんて一番遅行するし
底入れなんて全然見えていませんから、当面は手出し無用だと思いますよ

[37: 匿名さん]

さくら事務所は
先見の明があるということですね。

[38: 大学教授さん]

東京都特別区部を従業地・通学地として他市区町村から流入する人口は333万人（特別区部を
従業地・通学地とする者（735万人）の45.3％）で，平成12年に比べ12万人，3.4％の減少と
なっており，このうち他県からの流入人口は275万人（同37.4％）となっている。

県別では，神奈川県からの流入が93万人，埼玉県からが91万人，千葉県からが77万人で，この3県
で流入人口の約8割を占めている。平成12年と比べると，神奈川県からの流入は0.1％増加して
いるのに対し，埼玉県と千葉県からの流入はそれぞれ5.9％，4.9％減少している。
また、区部以外の東京都からの流入は58万人、4.4％減少した。

[39: 匿名さん]

従業地・通学地としての流入ではなく、
住まいとして流入ですか。
都心回帰。

[40: 大学教授さん]

区部の夜間人口（居住者）は
８０９万人→８３５万人　２６万人増
昼間人口は
１１１３万人→１１２９万人　１６万人増
差し引き１０万人分の流入が不要となった。

区部への流入者の増減数は
区部以外の東京都２７千人減
神奈川県１千人増
千葉県３９千人減
埼玉県５７千人減
合計　１２万人減とほぼ一致する。

また、区部への流入が減る一方で、市部、他県の昼間人口は増えている。
市部　３４６万人→３６０万人　１５万人増　４．３％増
神奈川県　７６３万人→７９１万人　２８万人増　３．５％増
千葉県　５１８万人→５３４万人　１６万人増　３．０％増
埼玉県　５９９万人→６１６万人　１７万人増　２．９％増
合計　７６万人増

これらの数字は、それぞれのエリアの経済的独立性が高まっている事を意味する。

[41: 大学教授さん]

ベッドタウンと言えども、住む人の代が重なるにつれて、その地域への帰属意識は高くなって行く。
最初は都心への通勤のための自宅購入であっても、子供が通学至便な地元の高校、大学に通い、
人口の増加に合わせて商業施設が充実して行けば、
子供たちはできれば地元に就職したいと考えるようになる。

これにより、新たな労働力供給源が郊外に産まれる。労働力供給源があれば工場等の立地も
簡単となり、そこに職場を生み出す。
こうして、昔は何もなかったところが次々と経済的独立権圏となって行く。

それでは、この経済的独立性の高まりが不動産価格に与える影響について考えてみよう。
それぞれのエリアにはそれぞれの産業があり、賃金レベルも違って来る。
第一に考えられるのは、その賃金レベルに合わせた価格調整であろう。
すなわち都心勤務者の賃金レベルから導き出されていた価格が、地元の状況に合った物に変わる。
次の段階で考えられるのは、親からの相続による不動産過剰だろう。
以上より、郊外の不動産価格が長期にわたって下がり続けると予想される。

さらに考えを区部に広げると、
郊外不動産の長期的下落の影響をもっとも受けるのは、そこに直接接する県境外周区だろう。
これらの区はマンションが増えているものの、主体は戸建であり、需要層が郊外と重なる。
郊外の地価下落に歩調を合わせて、県境外周区の住宅地の地価は下がって行くだろう。

[42: 匿名さん]

こんな思考回路の持ち主でも教授になれるなんて
日本の大学は良いですね。

[43: 市場アナリスト]

さすが大学教授。読みが深いですね。
需給のバランスから考えて、住宅地の不動産価格は下落するしかないでしょう。
土地神話が崩れて、投機目的の不動産購入が減り、需給で不動産価格が決定され
る傾向が強まっています。
少子供高齢化、中古住宅流通促進により、今後住宅地の不動産は下落を続ける
でしょう。

[44: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるスレの
>>567→>>569

このスレの
>>41大学教授→>>43市場アナリスト

ゴールデンウイーク中に一生懸命考えた
業者の哀しい自演です

[45: 匿名さん]

マクロの話も良いけど、もっと限定的な話を削除されない程度にしません？
私はそろそろ市況回復して欲しいけど、やはりもう一段下がるのかなと思ってます。

湾岸に関していえば、港南・芝浦はかなりやばそう。港南のタワーマンションの売主である大手不動産会社は、まだ売れ残っているから、近くのタワーを建設しているんだけど、売り開始できないみたい。当該物件は今年の秋に竣工するらしいけど。なんでもこの物件定期借地だけど、色々な制約があり、相当安くするらしい。こういうのがあると、周辺にも相当影響してくる筈。

あと江東区の湾岸にしても、相当の数の在庫がありますよね。価格が今より落ちると、隠れ在庫が一気に顕在化すると思います。

でも相場は悲観論一色になったらそろそろ買い場面だと思います。
そこで買う勇気を持てるか、それとも、もっと下がることを期待して結果として見逃してしまうか、そこに勝者と敗者が分かれる様に思います。

[46: 大学教授さん]

住まいの基本は職住近接である。
そう言った面で、昼間人口とそこの平均賃金は不動産価格を決める重要な要素となって行く。

都心およびその周辺は、産業構造の変化が徐々に浸透し、ソフト化、知的産業化が進むとともに、
零細、中小の企業（主に製造業、小売・サービス業）の廃業が増え、生産性の向上が予想される。
これは、都心およびその周辺に従事する人々の平均賃金を押し上げ、他の地域との差を拡大
させて行くだろう。
昼間人口自体は生産性が低いセクターの淘汰が進み、あまり増えず（場合によっては減る）、
他県、市部からの流入者数は徐々に減少して行く。

これらは、都心およびその周辺の不動産価格が、例外的に上がる可能性を示唆している。

[47: 大学教授さん]

２００２年と古い数字であるが、職業別に見た区部有業者、男性の平均賃金は以下。
単位は万円（括弧内は全国平均）

管理的職業　９９９（８６４）
事務従業者　６５９（５９０）
専門的・技術的職業　６２７（６０７）
販売従事者　５３７（４７９）
運輸・通信従事者　４３０（３８３）
生産工程・労務作業者　３９７（３８２）
サービス業　３０１（２８３）
平均　５４０（４７０）

[48: 匿名さん]

どうでもいいけど掲示板番長の教授にならう学生に同情。

[49: 匿名さん]

>>46
>住まいの基本は職住近接である。

出だしから論理が破綻してますがな。

[50: 匿名さん]

未開の原野を一から切り開いて都市を作り上げるんじゃないんだから。
都市構造の変革だなんだ言ったところで、街の将来性は
あくまでも過去からの成り立ちやこれまでの用途の延長線上にある事は無視できない。

どんな交通至便であっても、
低湿地・埋立地、ドヤ街・貧民窟の近く、土壌汚染の懸念のある工場跡地などは、
その事実を知っており嫌悪する人たちがいる以上
一流の住宅地として既存優良住宅地を凌駕するまでに発展することはありえない。

[51: 匿名さん]

>住まいの基本は職住近接である。

横から失礼するが、違うの？
電車なんて乗らないに越したことないだろ
どこらへんが論理の破綻？

[52: 匿名さん]

>>51
なぜ田園都市線沿線があれだけの殺人ラッシュがあるのに
郊外で真っ先に値段が急騰したか考えてみれば？

しかし掲示板で身分詐称って罪になるのかな

[53: 市場アナリスト]

52さん
見栄というかブランド志向というかでしょう。
いかに何も考えずに○○線沿線というだけで、カネを出す○○な消費者
（＝デベのカモ）が多いかということでしょう。
そういうものに価値を見出す人は高いカネを払って不便なところに家を
買えばいい。
逆に「名より実」をとる賢明な消費者は都心へのアクセスの優れたところ
に家を買えばいい。

[54: 匿名さん]

都心へのアクセスが全てに勝る

そう考えている人はどうぞ東京駅5km（推奨は隅田川沿い笑）をお求め下さい

[55: 匿名さん]

ひどい自演を見た。

[56: 匿名さん]

やけにこだわる肝心のアクセスにしても、
単なる距離だけだったらくだらない話。

交通手段、道路事情、
電車なら接続、発着の頻度、急行の停車、混雑、客層、乗下車駅、途中駅の利用価値
代替線の有無、始発や終電・・・
もちろん駅からの距離もね。

直線距離だけは近くても、千葉埼玉に劣るような実質アクセスの地域もある。
職住の近接も程度の問題で、ほどほどがいいんじゃないの？
近くなってもその分サービス残業が増えるだけだったりして。
最強の近接は会社に寝泊り。

[57: 匿名さん]

>住まいの基本は職住近接である。
その前提はおかしいな。
個人的な嗜好を一般化しないように。
職住近接という尺度が絶対ならば、城東（笑）はなぜ地位が低いんだ？

[58: 匿名さん]

城東さんは職住近接ばかり重視してるけどさ、育児環境、育児環境、治安などは重視しないの？
そもそも職住近接ばかり取り上げている城東さんの属性（既婚・未婚、子なし・子ありなど）は？

[59: 匿名さん]

某掲示板でも
この掲示板でも
論破されても
大学教授や市場アナリストになっても
一貫して上等地位向上が彼のスタンス

スレクラッシャーです

[60: 住まいに詳しい人]

「都心がいい/郊外いい」だの、「環境重視がいい/交通利便重視がいい」だの　
もーこの手の話は別のスレでやってもらいましょーよ
いくら時間を費やしても価格の話に戻ってきたためしがない

ここは価格のスレなんだからさぁ、とりあえず価格の話で行きましょ

[61: 匿名さん]

>>60
都心に近接する地域で、
比較論で、まだそれほど上がっていない所。
すなわち隅田川をはさんだ東西のみまだ上がりしろがある。

これが結論でしょ。

とりあえず、どこまで上がるかの話で行きましょ。

[62: 匿名さん]

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

[63: 匿名さん]

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

[64: 匿名さん]

隅田川沿岸ね・・・
森下のモリモト物件は昔考えたことがあったな

なんか空気が違うんだよな・・

[65: 匿名さん]

>>64
世の中の流れと
個人の趣味とは必ずしも一致しませんよ。
だからと言ってフラストレーションを貯めたり、
世の中がおかしいとか、八つ当たりしたりはダメですよ。
一部に湾岸粘着の人いますが・・笑

[66: 匿名さん]

レインズには、専任契約しか登録義務はない。
専任契約の成約や在庫状況だけで、全体の流れを決め付けるのは無理。

[67: 匿名さん]

なんかまた港区（山手線内部）の中古上がってきました。
どうなってるんでしょうか。

[68: 匿名さん]

都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[69: 大学教授さん]

>>67
YAHOO不動産の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、
３月１日時点の世帯数で割り、
不動産の過剰感を指数化しました。
これを見る限り、港区の中古マンションが値上りする要素は無さそうです。

１位　港区14.01％、２位　千代田区12.92％、３位　渋谷区10.28％、４位　中央区10.15％、
５位　新宿区8.33％、６位　目黒区7.33％、７位　文京区7.33％、８位　世田谷区6.76％、
９位　中野区6.18％、１０位　豊島区6.14％、１１位　杉並区5.69％、１２位　練馬区5.22％、
１３位　板橋区5.10％、１４位　台東区5.07％、１５位　品川区4.65％、１６位　大田区4.61％、
１７位　墨田区4.39％、１８位　北区4.38％、１９位　江東区4.15％、２０位　荒川区3.75％、
２１位　足立区3.59％、２２位　江戸川区3.04％、２３位　葛飾区3.01％、

[70: 匿名さん]

>>68
勝手に江東区を都心の括りに入れてくるなよ。
同列だと思われたくない。

[71: 匿名さん]

１人あたりの給与だとどう？

[72: 匿名さん]

>>68
どうせスレ壊しの城東しんじゃなんだろうけど、江東区は同列にすべきではない。
こういった順位を知っていて、統計のフリしてあえて同列にみせようとしているんだろうが。

住民の平均年収（単位：万円）

1位 港区 947　2位 千代田区 811
3位 渋谷区 704　6位 中央区 572
7位 文京区 566　8位 目黒区 550
10位 世田谷区 522　11位 新宿区 504
12位 武蔵野市 501　15位 杉並区 471
19位 国立市 457　23位 国分寺市 444
24位 品川区 444　25位 三鷹市 442
26位 小金井市 441　31位 大田区 427
33位 練馬区 424　34位 町田市 423
35位 調布市 421　38位 豊島区 420
42位 小笠原村 417　46位 小平市 414
47位 稲城市 413　48位 中野区 413
49位 台東区 412　57位 西東京市 409
59位 狛江市 407　65位 多摩市 403
74位 府中市 399　77位 日野市 398
86位 八王子市 391　87位 青ヶ島村 391
100位 東久留米市 386 　105位 江東区 384

[73: 大学教授さん]

>>62
レインズの中古マンション資料を分析しました。

①首都圏成約価格帯
３千万円〜５千万円が占める割合、１０−１２月期19.45％→１−３月期25.58％

②３月末在庫数の対前年比
東京　６５．５８％増
城東　５０．２８％増、城南　７４．５６％増、城西　７９．３８％増、城北　４５．６８％増

③成約件数の対前年同月比推移
昨年１１月から東京の成約数が増えている。（単位％）

　　　　　東京　　　　城東　　　　　城南　　　　　　城西　　　　　城北
１１月　２．５８　　１０．１４　　▲４．７４　▲１０．２９　　　３０．２５　　
１２月　１．２１　　１８．９１　　　６．９０　　▲２．８４　　▲１０．１１
１月　　３．３０　　　６．６３　　　６．９６　　▲２．４２　　　１１．６８
２月　　４．８７　　　９．３９　▲１０．００　　　０．００　　　　９．１８
３月　　３．３１　　　６．７４　　　４．７６　▲１２．８５　　　２７．３６

④成約ｍ２単価の対前年同月比推移

　　　　　東京　　　　　　城東　　　　　城南　　　　　城西　　　　　城北
１１月　１５．１９　　１８．５５　　１０．０２　　１８．２７　　１３．８８　　
１２月　１１．３８　　　９．０９　　１８．８４　　１７．７０　　　８．９６
１月　　１０．８４　　１２．３７　　１０．１０　　１５．１８　　１０．３０
２月　　　８．５４　　１２．６７　　　４．５１　　１３．１２　　　７．９２
３月　　　６．７８　　１８．４７　　　５．６５　　１１．７８　　▲０．６０

⑤昨年１１月からの成約ｍ２単価推移
東京▲３．２８％、城東＋０．１８％、城南▲５．２２％、城西▲１．８９％、城北▲３．４３％

[74: 大学教授さん]

中古マンションの成約数、成約ｍ２単価の推移を見れば、
まだ上昇余地があるところと、
既に一杯いっぱいで、成約数を減らしているところ、成約ｍ２単価を下げているところ
の差がよく分かります。

[75: ビギナーさん２]

>>67
>>73

大学教授さんの意見は都市論としては興味深いです。個人的には、プレミアの付く都心（３Ａなど）は上昇または横ばい、生活環境が良くて、都心に交通の便がいい場所は横ばいで上昇の可能性あり、双方の条件が必ずしもよくない場所は下落のリスクありと読みました。
交通の便は基本的には地理的な問題ですからどうしようもないのですが、生活環境は整備することも可能ですね。その辺がデベの腕の見せ所というところでしょうかね。
あと、中古マンションの在庫が積みあがっているのは、経済状況の先行き不安から、業者による売却希望が増えたことと、転売狙いの人の放出があるからでしょうね。買う側は、見極め中ですかね。

[76: 大学教授さん]

>>75
ちなみにエリア別には都心３区（千代田、中央、港）は含まれていません。
レインズの資料から、０８年１月〜３月の対前年同期比較をさらに詳細に行いました。

城東
坪単価　１４．６６％増
成約数　７．６８％増
城南
坪単価　６．５０％増
成約数　０．００％
城西
坪単価　１３．０７％増
成約数　５．７８％減
城北
坪単価　５．０５％増
成約数　１６．６７％増

城東、城北の坪単価はまだ上昇余地があるが、城南はほぼ限界。
城西は坪単価を下げる必要があります。
中古の価格は新築にも影響しますから、参考になります。

[77: 匿名さん]

大変失礼ですが大学教授さまは何が御専門ですか？。

失礼ながら、全く関係ないなら、暇だなーこの人とも思いますし、、、。
社会学の都市居住者の住居環境とか、経済関係が御専門とか？、もしくは統計？。それとも、御専門とは関係は無くて、全くの趣味ですか？。

[78: 大学教授さん]

さらに変わった手法ですが、成約物件の価格総額が１〜３月で対前年どう変化したかを
見ました。それぞれのエリアに集まったお金を意味するとともに、
その増減はエリアの経済力（購買力）の変化につながると見ることも出来ます。

城東　１９０億円→２３４億円　４４億円増　２３．３６％増
城南　２２０億円→２３５億円　１５億円増　６．５５％増
城西　１４５億円→１６１億円　１６億円増　９．０９％増
城北　１５６億円→１８６億円　３０億円増　１８．９９％増

[79: 匿名さん]

分析があまりにおそまつすぎる。趣味でもひどすぎる。

[80: 匿名さん]

大手不動産株暴騰

[81: 匿名さん]

大学教授さんの分析では、
結局のところ
都内中古マンション市場の足を引っ張ってるのは、
城南と城西という結論でよろしいのでしょうか。

[82: 匿名さん]

３月中の人口移動の結果がでましたよ。
首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者は増え続けています。
賃貸には朗報ですね。この調子で４月も好調か？
就職氷河期世代が終われば新築マンションも売れ始めますよ。しばらくの辛抱です。

他県との移動
２３区、２０，２８４人増、昨年の４，０６１人増し。
市部、５，３８４人増、昨年の９９３人増し。

詳しくはこちら
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/04/60i4s100.htm

[83: 匿名さん]

確かに大手の不動産の株がこの１ヶ月で相当上がってきてるんで、今回のマンション価格の調整局面がそろそろ終焉に向かいつつあるといえるかも知れませんね。
株価は実際の相場動向よりも半年先行した動きをすると言われてるわけだから、実際の価格反騰はまだ数ヶ月先になるのかもしれないけれど、今が底だと判断しても、そう極端にずれることはなさそうだよね。

[84: 匿名さん]

息の長いダウントレンドを駆け下りてるさなかで
チョコっと上がったからって暴騰とは
これいかに

[85: 匿名さん]

話が急にずれちゃって申し訳ないですが、

首都移転は、どうなったのでしょうか。個人的には、そんなことは
ありえないと思っているのですが、もしかしたら、話は進んでいる
のでしょうか。

首都が移転しても、ニューヨークみたいに、東京が発展していく
可能性はあると思います。東京にこれだけ作った建築物や交通
機関を無駄にすることはありえないと考えています。

[86: 匿名さん]

首都移転ではなく、首都機能移転です。

資金的に無理なのでは。

[87: 大学教授さん]

>>81
価格と言うのは見せかけと実態があるものに分けられます。
見せかけかどうかは、供給が増えて行けば分かって行きます。
供給が増えても価格を維持できれば、実態があるものと判断できます。

それでは、中古マンションについて考えてみましょう。
供給が増え価格が折り合わなくても、初期の段階では成約数は減るものの、成約価格が上がる
ので見かけ上がったように見えます。
しかし、あまり売れずに在庫が積み上がって行くと、限界に達した時に価格調整が起こります。
現状は、見せかけの価格上昇と、実態がある価格上昇とが混在している状態です。

現在の在庫がどの程度なのかは、在庫を月々の平均成約数で割れば簡単に出てきます。
すなわち、現在の在庫が何ヶ月ではけるかです。
城西がかなり危機的状態であるのが分かります。

城東　３月末在庫３４４３、１〜３月平均成約数２７１、１２．７ヶ月分
城南　３月末在庫４０７６、１〜３月平均成約数２０３、２０．１ヶ月分
城西　３月末在庫４２８０、１〜３月平均成約数１４１、３０．４ヶ月分
城北　３月末在庫３２１８、１〜３月平均成約数２０７、１５．５ヶ月分

[88: 大学教授さん]

１都３県の人口移動に変化が出てきた。
都心回帰は相変わらずだが、川崎市への移動が目立ってきた。

２３区　１０，８９８人増
市部　４，１０１人減
さいたま市　７６６人減
その他埼玉県　５９４３人減
千葉市　９５４人増
その他千葉県　２，２０８人減
横浜市　３，７３５人減
川崎市　８，６７７人増
その他神奈川県　３，７７６人減

２３区の増加内訳
市部　５，４４９人増、神奈川県　７７人減、埼玉県　２，３５１人増、千葉県　３，１７５人増
川崎市の増加内訳
東京都　４，６７８人増、その他神奈川県　２，４７１人増、埼玉県　９００人増、千葉県６２８人増
都心回帰は広範囲だが、
川崎市の特徴として、隣接する東京都および神奈川県の入超が多い。

[89: 匿名さん]

中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらし状態ですよ。
一例としては、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらし。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。
そろそろ４００万円台でしょうかね。

[90: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、

[91: 大学教授さん]

次に川崎市が大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増でカバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。

[92: 匿名さん]

大学教授って楽な商売だな。
お粗末な分析と、２次情報のコピペ。
どうせ安いのしか買えないんだろうから、だまっとけ。

[93: 匿名さん]

>>91

でもそれって単なる結果論じゃない？
大規模マンションなどの供給があれば人口は増えるのは当然でしょ。
中国みたいに都市部に出稼ぎに出てくる農民が増えているという
わけでもないしね。

分析も結構だがこのスレは今後の予測なので考察はないのでしょうか？

[94: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様

いくつもの数値データを列挙されてますが
このデータが何を論証するモノなのかよく判りません
まずは仮説モデルを提示して頂けますでしょうか？

要は
「人の増えるトコロは不動産価格が上昇する」と
言いたいのでしょうか？

しかし
・1980年代の不動産価格の急上昇および1990年代の長い下落
・1980年代の都心人口減少および1990年代の都心人口回復
という２つの動向を照らし重ねれば

５年スパンの話なら
価格下落→人口増加　ではあっても
人口増加→価格上昇　ではないですよ

[95: 長時間通勤者川柳（その１）]

・郊外は、パパは不在で、ママ不倫
・六時半、地元の駅は、もうラッシュ
・郊外は　娘家出し　息子族
・終電車　ホームからダッシュ　タクシー乗り場
・生きがいは、始発電車の、座る席
・喜びは、ボックス席で、ワンカップ
・楽しいな　女子高生との　密着電車
・電車にも　ついたら嬉しい　マイレージ
・終電車　ゲロにびくびく　悲しいな
・ねたみます　近距離通勤者の　余裕顔
・賞与より　額が多いよ　定期代
・定期券　うっかり忘れ　昼抜きだ
・生ビール　帰りのトイレが　不安だな
・また自殺　おかげでこっちは　生き地獄
・ナイターも　試合途中で　帰らなきゃ
・カプセルの　フロントに顔　覚えられ
・時刻表　それなら俺に　聞いてくれ
・おみやげに　お寿司を買ったら　押し寿司に
・ああ無常　終電なのに　なぜ閉める
・図書館で　借りなきゃ本代　大変だ
・ニワトリよ　たまには俺より　早よ起きろ
・海外へ　ツアーと同額　定期代
・まだ十時　既に出発　終電車

[96: 長時間通勤者川柳（その２）]

・一年で　地球一周　できるかな
・タクシー代　沖縄にだって　行けたのに
・キヨスクに　酒が復活　万々歳
・ワンカップ　イカ・タコ・チクワ　文句ある？
・下北の　コンパはやめて　オレ取手
・まだ佳境　一人さびしく　さようなら
・行きたいよ　たまには楽しい　二次会に
・定時でも　間に合わないよ　サッカー戦
・大雪だ　都心は全然　降ってない
・アイロンを　いくらかけても　もみくちゃに
・良い場所に　別荘あるねと　間違われ
・持ち物で　一番貴重な　定期券
・ズームイン　始まる前に　家を出て
・始発なら　座って行けて　快適さ
・ベッドより　電車で寝るのが　楽なのさ
・バブル期に　１６号沿い　買っちゃった
・自分より　遠距離いるさ　まだマシさ
・いつまでも　あると思うな　交通費
・趣味は何？　読書ですよと　苦笑い
・ひっと風呂　あいつは郊外　まだ電車
・地元では　チャリにメットで　通学だ
・今ならば　俺も都内で　土地持ちだ
・庭付きが　自慢できるの　これ一つ

[97: 長時間通勤者川柳（その３）]

・郊外で　庭なし車庫なし　惨めだな
・郊外は　閉店間際の　見切り品
・家畜さえ　睡眠中に　家を出る
・映画館　立ち見も全然　平気だぜ
・暴風雨　今日は帰るの　あきらめた
・それ急げ　早い者勝ち　安ホテル
・県境を　二つ越えて　通勤だ
・八王子　昔郊外　今いなか
・いつのまに　産廃処理場　家の裏
・元田んぼ　だんだん家が　沈んでく
・網棚の　新聞漁る　癖がつき
・大遅刻　ダイヤ改編　忘れてた
・妄想が　哀愁誘う　長距離者
・その時間　働いてたら　金持ちに
・今はもう　猫もまたぐよ　郊外は
・売ろうにも　すでに買手は　おりません
・今の価値　知るのが恐い　郊外は
・有意義さ　囚人並に　読書家さ
・怖いのは　通勤費の　自己負担
・さあ着いた　我家はここから　三十分
・少なめに　必ず言います　通勤時間
・環境さ　そんな決まりの　うわ言は
・リストラは　通勤定期の　高い順

[98: 大学教授さん]

>>93
話はそれほど簡単では無い。
大規模マンションが供給された場合考えられる影響は３通りある。
①都心回帰のように広範囲に影響を与える。
②近接するエリアに限定された影響を与える。
③他には影響を与えず、ただ地元の需要のみで賄う。

③の場合は、単に自区内、自市内での移動になるので、自区内、自市内で他の不動産が
余剰になるだけ。
川崎市の場合は②に当たるので、近接するエリアの不動産が余剰になり、そのエリアの不動産
価格を引き下げる方向に働く。ここが予想に当たる。

[99: 大学教授さん]

都心部の場合、
都心を中心に同心円状に広がる極めて限られたエリアである為、
あるポイントの発展は他のポイントに好影響を与える。

しかし郊外の場合は、同心円の円周が大きくなるすぎ、
どこかのエリアの発展は他の隣接地域の力を削ぐことによりもたらされる。
まさに、川崎市と大田区、世田谷区の関係がそうだろう。

[100: 匿名さん]

>>99

外周区は興味ないのでどうでもいいです

[101: 住まいに詳しい人]

>>98-99
よく判らないなぁ？

それらの仮説と
今まで長々とデータを並べた人口動態と何か関係があるのでしょうか？

[102: 匿名さん]

1980年代の不動産価格の上昇は、土地転がしとマンション転がしで雪だるま式に価格上昇していった。
今回のマンションブームとはまた規模も違うし、異質なもの。
それを前例にして、これから将来の動向を予想するのは如何なものか？

[103: 大学教授さん]

人口が増えれば不動産価格は上がって行く。
人口が郊外に分散して、農地であった近郊、郊外の地価は上昇した。

一方現在は、
産業構造が変わって、２３区の産業のソフト化、知的産業化は続き、今さら製造業に回帰することは無い。
恐らく都心回帰は永遠に続くことになろう。
都心回帰には所得の裏付けが必要になる。他より家賃も不動産価格も高い。
住民の入れ替わりが進むとともに人口の増加が続き、住環境の良化は不動産価格の上昇を
もたらす。これは、過去の郊外と同じ現象。

[104: 匿名さん]

首都圏における中古マンション成約価格の上昇続く　　東日本レインズ


やはり、レインズは信用できますね。

[105: 大学教授さん]

１９９４年以降の地方から首都圏への流入人口推移
-16,914、-5,002、18,252、39,665、62,413、65,683、87,995、116,833、119,375、
107,941、100,862、114,688、132,033、155,150
マンション購入者の主体は、人口流入１０万人世代（上京年２００１年以降世代）に徐々に
移行していく。そして、首都圏生まれの存在感は徐々に薄れて行き、地元志向の需要もしだいに
小さくなって行く。より広範囲な選択となって行く。

[106: 匿名さん]

不動産経済研究所と不動産鑑定士ネットワークの不動産鑑定士市場賃料研究会（東京・新宿、平澤春樹代表）は28日、08年版「新築マンション・インデックス」をまとめた。それによると、07年年間の都内新築マンションの利回り（表面利回りベース）は、マンション高騰を背景に、前年比０・６ポイント下落の４・１％に低下、区市別では、墨田区が５・０％でトップ、次いで中央区と台東区が４・８％と続いた。
2008年04月30日

[107: 匿名さん]

その２３での書き込み
明らかに某氏の書き込み
いつまで大学教授を名乗るのか


No.960 by デベにお勤めさん　2008/03/20(木) 09:33

　>>959
　そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
　ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
　そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
　現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
　中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
　勇気を持った転換が必要です。

[108: 匿名さん]

新設住宅着工戸数は前年度比１９・４％減の１０３万５５９８戸で、
１９６６年度以来４１年ぶりの低水準となった。

ってのに、鼻息の荒い連中がいるのに驚き

市況はぶっ壊れたんだぜ

[109: 匿名さん]

鼻息が荒いというより

沈静化に必死なんだよ

[110: 初心者]

はじめて書き込みするものなのですが教えてください。
コミュニティサイトのいろいろな物件のものを見たのですが、
物件サイトによってこれから地価は下がるとか上がるとかまちまちでよくわからなくなってしまいました。
私自身はこれからゆっくりと下がっていくのではないかと思っていたのですが間違いでしょうか？
テレビのニュース等の受け売り的な部分を信じていたので本当の事がわからなくなってきました。

実際皆様はどうおもわれているのでしょうか？

[111: 匿名さん]

＞１１０
確かに他の物件サイトを見てみると鉄鋼価格があがってる等によって上昇するとか書いてますね。
（最近のではBEACONかな）
俺も個人的には１１０と同じく顕著ではないにしろゆっくり下がっていくと思ってます。
しばらくは地価の高い時代に土地を買ったデベの新築MSになるので、間取りが少しずつ狭くなったり、作りがちょっと荒かったり。。。。が続くのではないかと。
なのでおそらくまともな？MSが選べるようになるのって5年とかそれぐらい長いスパンで見てあげてもいいかなって思うよ。

[112: ビギナーさん２]

>>110

場所によると思います。プレミアの付くような希少価値のある一等地においては価格は、今までの騰がりすぎの調整は別にして、それほど値段は変わらないのではないかと思います。これに準ずるものとして、再開発等によって、新たな価値を生み出した土地は、むしろ騰がるかもしれません。
その一方で、駅から遠い、不便、再開発で新しい価値を生み出せないなどの場所については、下落が顕著になる可能性があります。
これらの極端な例の中間に、さまざまな状況に応じた可能性があると思います。
その意味で、土地価格全体について、論じてもしょうがないわけで、個別の土地の事情に応じて判断することが必要になります。その意味で、エンド（消費者）の選球眼も問われることになるのではないかと思います。

[113: 初心者]

１１１さん。１１２さん。
ありがとうございました。
結局マンションは立地ということがわかりました。
少し長い余裕をみて考えてみたいと思いました。
ありがとうございました。

[114: 匿名さん]

へ？？？

＞結局マンションは立地ということがわかりました。
なんで、こういう結論になるんだ？？．．．．最初に回答有りきか(笑

[115: 匿名さん]

東京駅周辺の変化はめちゃ早いよ

皇居に面した「パレスホテル」（東京都千代田区、３８９室）が、老朽化などに伴い建て替えを
計画している。０９年３月から解体工事を始め、１１年１２月に完成予定。６１年に開業した
地上９階建てのホテルは、ホテル棟とオフィス棟の各２３階建てで生まれ変わる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080501-00000015-maip-soci

[116: 住まいに詳しい人]

シティタワーズ豊洲スレが騒ぎになっているが
強気一辺倒だったスミフもとうとう折れちゃったね
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm
たぶん＠290万円でも売れないとは思うが

さぁ、これで雪崩が起きるか、どうか・・・

[117: 大学教授さん]

>>100
県境外周区に興味が無いとのお話ですが、
実は東京の縮図が県境外周区で非常におもしろい存在。

地方から上京すると、従来パターンだと、ほとんどが県境外周区の環七周辺のアパート地帯に
なり、そこが気に入って家を買う人もいれば、さらに郊外に買う人もいて、これが今まで
準郊外と郊外の人気を支えていました。
ところが、都心回帰が始まって様相は一変。
都心に向かう人がいれば、県境外周区に接する他県に移動する人と、両地域にはさまれた
比較的不動産価格が高い県境外周区は大変な苦戦になっています。
人口自体は、地方からの流入人口が増えているので、どうにか増加を保っていますが、
収入が増えて持ち家を取得する段になれば他に流出すると言う悪循環に陥っています。
実際、中古および賃貸の余剰在庫は危険水域に達しています。
解消の方策が無い今では、価格の引き下げしか道は無いのですが・・・・

[118: 大学教授さん]

>>116
豊洲に関して言えば、どこまで価格を上がられるかの話題で、まだ平和な話題だろう。
最も注目すべきは、来年春の武蔵小杉大型物件竣工にともなう人の移動だろう。
大量の人が抜ければ、そこに中古マンション、賃貸マンションの在庫の山が築かれる。
現時点でさえ、都心回帰の影響で在庫を膨らましている県境外周区が、
供給の削減だけではたして価格維持ができるのか？
私は不可能では無いかと考える。
皆さんどう考えられます？

[119: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、
次に川崎市が２００７年に大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増である程度カバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。
大田区が地方上京者に人気があるのは、家賃レベルもあるが、東京と横浜にはさまれ、通勤に至便なためだろう。

[120: 住まいに詳しい人]

>>119
もーいいよ、人口異動と不動産価格なんて
首都圏全体レベルのマクロでなければ関係ないから