23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[183: 元気ですかー]

↑これで、何がわかるの？
新興住宅地は低くなりますよーってこと？

[184: サラリーマンさん]

確かにこれで何が導き出されるの？

数字並べて分析だなんて恥ずかしい・・・。

お仕事もそんな感じなのでしょうか？

[185: 元気ですかー]

↑「恥ずかしい」までは書かなかったのにぃ〜もう〜
ただこれに費やした時間を考えると可笑しくて。。。。

[186: 大学教授さん]

>>183
今後、在庫が５年を超えているような区は新規建築が減るとともに、価格が下がって行きます。
従って、購入者はそのような区は避けるべきですし、業者も避けるべきでしょう。

例えば在庫が５年を超えている区の０７年の新規分譲マンション戸数は以下で、既に減少傾向です。
大規模マンション一棟分にしか満たないレベルのところさえあります。
１位　渋谷区９．１２年、２９５戸、２位　目黒区６．８０年、２８７戸、
３位　世田谷区６．１４年、８４４戸、４位　中野区６．０４年、３０６戸、
５位　新宿区５．４７年、５２９戸、６位　杉並区５．４４年、５９１戸、
７位　豊島区５．４１年、７４１戸、８位　板橋区５．２７年、１０６８戸、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[187: 匿名さん]

ヤフー不動産を計算根拠にしてるだけで
一般エンドにも業者にも説得力なし

誰に向かって書き込んでるの教授さん

数字弄っているうちにペパーダイン大学でも出たの？

[188: 匿名さん]

大学教授じゃないってことが証明されましたね（笑）

[189: 匿名さん]

私も豊洲大学でとんでも教授の講義を聞いてみたいものです。

[190: 元気ですかー]

ご返答いただいてありがとう。
色々な見方があるんですね。
個人的には、決まった地区で固定して数字のみで比較することは、逆にとてもバイアスがかかると
思いますよーん。

例えば、大田区の自由が丘と、糀谷を一括りとか、
港区の六本木と芝浦とか。。。。

[191: 匿名さん]

大学教授さん、162です。
>若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
>所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。

これは何についての回答ですか？
私は、貴殿の言う「特に西側の県境外周区に安アパート、ネット難民の集まる傾向が顕著である」
をデータを提示して説明して欲しいとお願いしたのです。そこで以下につき再度回答を求めます。
【疑問１】
「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。
【疑問２】
「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての回答がありません。
「アパートのストックが圧倒的に西側が多い」とのことなので、各区の①アパート数、②平均家賃
を提示して説明してください。

以上、難しい内容ではないと思うので、早めに回答してください。

[192: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様
全角で数字を打つってことは、日頃はデータを扱ってないってことでしょ

ハンドルのことは笑って済ませるけど
無駄な書き込みは見苦しいだけだけで邪魔だから止めなさいよ

[193: 大学教授さん]

>>191
２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
江戸川区７９．０６％、

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万
平均家賃については募集賃料から推定するしかありませんが、安い賃料のものが埋まっていると
推測すれば、実際の平均家賃ははるかに下かもしれません。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[194: 匿名さん]

もう必死ですね〜（笑）

[195: 大学教授さん]

近くに、渋谷、新宿、池袋と言う巨大繁華街があるので、アルバイト的職が多く、
またその外側を取り囲む外周区にアパートが多くある。家賃が高ければ、共同で住むことも有り得る。
国勢調査が示す有業率が低くなっているのは、そのあたりが原因でしょう。

[196: 匿名さん]

はいはい

[197: 匿名さん]

>>193
世田谷杉並は木造でもこれだけ高い家賃がとれる所というわけですね。
さらにその高い家賃を払っているということは、これらの地域のフリーター、ニートの方が
東側有業者より高収入な場合も多いかもしれませんね。

そして、東側有業者が西側のそれに比べて低所得が多いことも想像できます。
そのことは西側区が部屋が広くなるにつれて家賃がどんどん高くなっていくのに対して、
東側区はあまり大きく変わらないことからもわかりますね。

実際その想像は23区別平所得（千円）

１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

と見事にリンクしていますね。

[198: 匿名さん]

自称大学教授さん

さんざんお使いの「県境外周区」ってのは学術用語ですか?
ネット掲示板で城東マニアが使ってるのしか見たことありませんが。

[199: 匿名さん]

>>197
切り口変えたら、世田谷等の西部県境外周の膨大な人口考えたら、
フリーター、ニートの数が絶対数として爆発的に多いという
結論になってしまうところが、痛し痒しなんですね。説得力ありますね。

[200: 匿名さん]

なんのためにデータ分析してるの？
大学教授には期待しているのに、なんだこのありさまは？
どういう場所が地価が上がるかを解明しようとしてるんだろ？
で、人口が増える場所が地価が上がるという法則は、どうもちがいそうだとなったわけだ？
じゃあ、つぎにやるのは、もう一度原点に戻ることだろ？
つまり、地価があがって行った場所の特徴や、既に地価が高い場所の特徴を再度整理することじゃん！
また、仮説みつけることだろ！
まわりも、こんだけヤフーのデータまとめたりするのは価値あるよ！
アシスタントだってここまで必死にやってくれないよ
大学教授にはぜひ斬新な仮説や王道や当たり前と思われる仮説を再度データから裏付けて整理してもらいたい。
分析結果から導きだされる結論の発表に期待したい。

[201: 匿名さん]

またまた自演ですか

全角で打ってるってことは
全部手打ちか〜
ヒマだな〜

しかしここは心南とか色々新しい言葉が生まれるスレだな

[202: 匿名さん]

ところで教授はこの春から教授に就任されたんですね？
おめでとうございます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/res/185-185
この時はまだのようでしたので・・・

まさか教授ともあろうお方が他人のあげた数字をまんまコピーして、
それを元に持論を展開してるなんて事はないと思いますので、当然ご本人ですよね？

[203: 匿名さん]

大学教授って名のコテハンつけてくれたと思えばむしろ歓迎すべきですよ。心おきなくスルーできますからね(笑)

[204: 大学教授さん]

>>197
東側の所得が低いのは零細の町工場が多いからです。
しかし、その町工場も徐々に無くなって行き、高卒の流入者数はここ数年激減しています。
代わって生まれたのが、西側を中心としたサービス業系の単純労働と云うことです。
まさに、東京の産業構造と都市構造は大きく変わりました。

東側の県境外周区は、賃貸アパートの主要顧客である工場労働者を失いつつあり、
それもあって、ここ数年賃貸の新築はほとんど行われていません。
ところが、団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。
今後は、東側の県境外周区の交通至便な所で、若手サラリーマン向け賃貸の建設が増える
可能性があります。

ところで、平均所得は納税者の平均であって、調査の対象外になっている人が数多くいます。
サービス業系の単純労働者はアルバイトが多く対象外ですが、
零細町工場従業者は対象となります。このあたりも考慮しつつ数字を見るべきでしょう。

[205: 匿名さん]

価値をあげる可能性が高いのどういう場所か？
簡単に答えはでないんだから、とりあえずどんな情報、アイデアも入手するさ

[206: 匿名さん]

素人の意見だけど不動産はブランド商品なのだから、データやスペックで値段は導けないんじゃないの。
うまいこと高級イメージが作れれば、ただの山林でもありがたがって高値で取引されるし、
高級イメージが作れなければ都心に近いマンションでも団地呼ばわりされて安値で取引されるものなのではないの？

例えば江田とかたまプラーザとか、私は今でも山や田んぼだったと思っているけど、イメージ戦略の成功で高級とか思われてますよね。

[207: 匿名さん]

まあ東側に行ってみれば
茶髪プリンがジャージ来て歩いているから

>団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
>大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。

新聞読んでるのかな〜

[208: 匿名さん]

教授さん

私はイメージが最悪な低地や埋立地に住むのは絶対にイヤです。
私のような価値観の人間は、古い世代か若い世代かを問わず
準富裕層やアッパーマス層で大勢存在しますね。
少なくとも私の周りの世帯年収1500万から3000万前後の層では
湾岸工場跡埋立地のタワーに好き好んで住みたいという人間よりは
それらを避ける家族が圧倒的に多いです。

そんな私達のような人間が、教授の言う
「都心回帰」や「職住近接」を実現するためには
どの辺に住居を求めれば良いのでしょうか。

[209: 匿名さん]

>>208
そんな田舎トレンドにひがみついてないで、
港・千代田・中央の一流デベの物件買えば即解決という、バラエティ番組の
最簡単設問の答えになるよね。
おまけで、渋谷区だと青山＆麻布至近地区。文京の中央線寄り。
新宿の山手内周あたりね。湾岸アレルギーの人に湾岸勧めると痒くて、
蕁麻疹移されるの怖いから、ここでは書かないことにするね。

[210: 匿名さん]

文京は古臭いから除外してほしい。

[211: 匿名さん]

>>210
40過ぎれば港区より居心地いいと思うよ

いつまでも消費生活に浸っていたいＢＲＩＯな人は

少し物足りないかもしれないが

[212: 匿名さん]

湾岸の課題は、アッパー層の取り込みができるかだろうね。
イメージよりもインフラ面だろうね、高齢者施設なをか

[213: 匿名はん]

>>208
ある程度、年齢がいってる人でしょ？
ある程度、年収の高い人でしょ？

なのに、その強いコンプレックスは何に起因するの？

本当の意味で豊かな人とは、メンタルに余裕と寛大さがある人だよ。

[214: 匿名さん]

>>208の文章のどこにコンプレックスがあるのかな〜

わからん

[215: 匿名さん]

>>208
なんか自慢げに書いているけど、
世帯年収が１５００万から３０００万は金持ちじゃないよ、
そんな家族ごろごろいるしね、
湾岸でいいんじゃないの？

[216: 匿名さん]

>>208の文章のどこに自慢気があるのかな〜

わからん

[217: 匿名さん]

確かに。
湾岸なんかに住みたくないって、わざわざ書いてるのに何で
>湾岸でいいんじゃないの？
になるのかもわからんねぇ。

[218: 匿名さん]

教授の西側コンプレックスが炸裂しただけじゃない？

>>208を読んで
内なる自らのコンプレックスがそう読ませたんだよ
自慢に聞こえるのもそういうこと

[219: 大学教授さん]

>>193

さらに県境外周区の分析を行った。
各区ともに２０００年から２００５年にかけて人口が増加しているが、
驚いたことに、区外への通勤者の数を減らしている区がある。
自区内の就業機会が増えたからでは無く、人口が増えているにも係わらずサラリーマン層
が減少している為だ。

２０００年と２００５年の国勢調査を比較、
自区外に通勤している人の数推移
参考まで括弧内に３０〜３４歳男性の有業率を記す。

大田区（８２．２３％）１６２９４４人→１６６５５８人、３６１４人増
世田谷区（７０．９５％）２５０６０９人→２３４４０６人、１６２０３人減、
杉並区（７３．０６％）１７５１４８人→１６１３０５人、１３８４３人減、
練馬区（７７．５９％）１９７８２２人→１６７５３２人、３０２９０人減、
板橋区（８４．８８％）１４１５４４人→１４１９６１人、４１７人増、
北区（８２．３１％）１０１５６５人→１００１２０人、１４４５人減、
足立区（８８．２１％）１５２００５人→１５３８６３人、１８５８人増、
葛飾区（８８．５１％）１２０６５３人→１２３２０６人、２５５３人増、
江戸川区（７９．０６％）１７４１５２人→１７５７５４人、１６０２人増、

[220: 匿名さん]

２０８は、今住んでる所でいいじゃん？何か不満あるの？

[221: 匿名さん]

大学教授さん、私は貴殿の自説に以下の疑問を投げかけ説明を求めました。

>【疑問１】
>「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
>という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。

これに対する貴殿の回答は以下のとおり

>２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
>大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
>板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
>江戸川区７９．０６％、

30歳〜34歳男性の有業率を提示しただけで、「西側県境外周区にネット難民が集まる」という貴殿の自説の説明は一切無し。「30歳〜34歳の男性」を抽出した根拠も不明。

さらに、2つ目の疑問として貴殿の言う「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての説明を
求めた回答は「住宅総数に占める木造民営借家の割合」を、何故か南、西側の区のみ提示している。

大学教授さん、貴殿に再度以下の回答を求めたい。
①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」

以上、簡潔に回答してください。

[222: 匿名さん]

今回の豊洲物件への住友の値付けによって事実上の城東の上限がはっきりした。
常に地域の発展分を織り込み周辺価格より高い値付けをしてきた住友も
これ以上この地域の価値の向上はないという判断をしたもよう。
大手デベによってくだされた評価は、杉並、練馬になど遠く及ばず、
中央線沿線のさらに西側、23区外の三鷹、武蔵小金井にすら届かなかったという現状が
今後のこの地域の将来性を明確に示唆している。
このことにより再開発地に期待を寄せていた層も、迷いなく既存の人気地域に
に集中するこになり、格差の拡大が予想される。

いつまでも過去の幻にとらわれて、後片付けの始まった祭りの余韻に浸っていると
また今回も流れを見誤ることになります。

[223: 匿名さん]

>>220
不満があるとすれば、住んでいる場所ではなく
収入高めの世帯はすべからく湾岸を目指す、みたいな全く実態とかけ離れた仮説が
なんらの検証・論証もなく提示されていることでしょうかね。

世帯年収1500万から3000万前後なら
かなりの世帯数が存在するでしょうが、
本当の都心一等地の大手デベによる優良物件を買えるほど
裕福ではないでしょうから
湾岸、低地、埋立地が検討対象外なら
いきおい西側の既存の優良住宅地にならざるを得ないでしょう。

[224: 匿名さん]

まあ皆さん
>>221に対する教授の反論をゆっくり待とうではないか

[225: 匿名さん]

教授は幸い早起きなので、明朝７時には書き込みがあるでしょ。

[226: 匿名さん]

豊洲ツインタワーの価格情報が流れたようだ。
48階建てで、広い間取りの中上層階は億ションの様相ながら、
2000年前後以降のタワーマンション契約率は西部県境外周から
羨ましがられているかのごとく、堅調な契約率が約束されている。
やはり標準単価で坪300を超えてきた。西部県境外周民も現状が
雑居中層から自らの居所を見下ろされる悲哀の状況を脱したい
願望も多く、新都心への流入が見込まれる。

[227: 大学教授さん]

>>221
以下が回答です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。
他の若い世代は以下。
２５〜２９歳男性の県境外周区の有業率
大田区７６．８９％、世田谷区６２．９０％、杉並区６５．８９％、練馬区７２．４８％、
板橋区７９．７７％、北区７６．７５％、足立区８４．３３％、葛飾区８４．９９％、
江戸川区７３．１９％、
３５〜３９歳男性の県境外周区の有業率
大田区８４．４２％、世田谷区７６．６０％、杉並区７７．９２％、練馬区７９．４８％、
板橋区８６．７４％、北区８５．８９％、足立区８９．７５％、葛飾区９０．４９％、
江戸川区８２．５８％、
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/hakusyo/413-00hakusyo...
これのＰ５１
さらに以下のＰ１０４も参考になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/master/mp_ref.pdf

ネット難民については、「都市における時間課金型空間ビジネスの立地分析」で検索してみて
ください。参考になるＤＡＴＡがあります。

[228: 匿名さん]

>219
もうわかったよ、「世田谷区は足立区にも劣る」なんだね。
ここには支持してくれる人いなそうだし、ご高説は自分の講義（笑）やブログででもやってくれ。
貴殿が定期的に出てくるたびに話が「マンション価格動向」からかけはなれていくので迷惑だよ。

[229: 大学教授さん]

>>228
マンション価格動向から離れて行くと見るのは、極めて近視眼的な見方ですよ。
それぞれの地域の住民の質の変化は、長期的に見ればその地域の不動産価格に影響を与えて行きます。
例えば２００５年国勢調査の夜間人口に対する就業者の比率ですが、
２０００年にくらべて以下のように変化しています。
原因は２つあり、既存住民の高齢化による無業化とワーキングプアー問題です。
この場合注目すべきは、その変化率です。大きくマイナスになっている区は、それなりの理由が
あったと理解すべきでしょう。

大田区５４．０４％→５１．６４％、▲２．３９％
世田谷区５１．３１％→４５．９１％、▲５．４０％
杉並区５１．６７％→４６．９４％、▲４．７３％
練馬区４９．５４％→４２．６０％、▲６．９４％
板橋区５０．７０％→４９．３３％、▲１．３７％
北区５１．６３％→４８．７３％、▲２．９０％
足立区５１．０５％→４９．２１％、▲１．８５％
葛飾区５２．４２％→５０．６２％、▲１．８０％
江戸川区５２．０６％→４７．６６％、▲４．４０％

[230: 大学教授さん]

価格動向を予想する場合重要なのは、
現時点でどの区が優位かの問題ではなく、
将来良くなって行くのか、悪くなって行くのかの予想が重要となります。
将来良くなって行くところは、価格動向的には上向き。
将来悪くなって行くところは、価格動向的には下向きになります。
また、将来を予測するのに重要なのは、高齢者ではなく、３０代の持ち家取得世代になります。

また、現状数値は、経済力のある高齢者の存在が大きく作用してしまいます。

[231: 匿名さん]

資産運用で生活してる人は無業者でしょうか。
また、職があってもローンでいっぱいなら消費につながらないので、
いろいろ問題のあるデータだとおもいますが。

もっと前提として、地域の発展は区の単位で峻別されるものではないですよね。
また、区のチョイスの仕方や、変化率と変化量のレトリック、
集計対象とする年代の切り取り方などによって、
いくらでも恣意的な解釈ができますし。

大きなトレンドを見たいなら、
城東地区と他地区の比較というレベルまで集計したほうが、
まだしも傾向がつかめるかもしれませんよ。

[232: 匿名はん]

もう何年も前から思ってたし、指摘されてもいたけれど、
教授は、江東区を中心とした東側の資産価値上昇、もしくは
世田谷区を中心とした西側の凋落を正当化するために
データをこねくり回しているわけだよね。

で、ここ数年の実際の価格動向を見ると、港区の湾岸地域、
中央区、江東区の一部において、著しい地位の向上があったのは事実。
これらの地域は、あれこれと予測するまでもないほど
目覚しい開発が進んだし、新しい都心居住の象徴となった。
でも、マクロで確定できるのはここまでだね。

教授の書いている事にまるで説得力を感じないのは、
どのデータも区単位で、数ある指標のうちの特定の比率、
特定の時間単位のみにおいて延々とリストアップするだけで、
客観的な判断をするには穴があり過ぎること。
マスメディアにばら撒かれてる東京カンテイのデータと同様、お話にならない。
論理というものが分かる人なら、こんなデータだけでは
ほとんど何も分からないと結論せざるを得ないものばかり。

もっと厳密で説得力のあるデータが出せれば、
納得する人が一人か二人は出てくるかもね。