23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[No.181 by 大学教授さん 2008-05-03 07:24:00]

ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
昨年１年間で増加した各区の世帯数で割り、予想消化年数を出した。所要年数が多い順。
１位　渋谷区４０．３２年、２位　目黒区８．３９年、３位　世田谷区６．７８年、
４位　港区５，８７年、５位　千代田区４．５５年、６位　文京区４．４５年、
７位　豊島区４．０７年、８位　板橋区３．９１年、９位　港区３．８８年、
１０位　杉並区３．８６年、１１位　中野区３．８２年、１２位　練馬区３，１３年、
１３位　大田区２．８９年、１４位　北区２．８３年、１５位　江戸川区２．７１年、
１６位　中央区２．４７年、１７位　葛飾区２．４３年、１８位　品川区２．３３年、
１９位　台東区２．１４年、２０位　足立区１．８１年、２１位　江東区１．７０年、
２２位　墨田区１．５９年、２３位　荒川区１．３２年、

[No.182 by 大学教授さん 2008-05-03 08:19:00]

>>181
直近の１年間のみだと、渋谷区のように極端な数字が出るので、過去５年間の年平均世帯増で
割り、消化所要年数としました。
これで、ほぼ実体かと思われます。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

[No.183 by 元気ですかー 2008-05-03 09:00:00]

↑これで、何がわかるの？
新興住宅地は低くなりますよーってこと？

[No.184 by サラリーマンさん 2008-05-03 09:02:00]

確かにこれで何が導き出されるの？

数字並べて分析だなんて恥ずかしい・・・。

お仕事もそんな感じなのでしょうか？

[No.185 by 元気ですかー 2008-05-03 09:15:00]

↑「恥ずかしい」までは書かなかったのにぃ〜もう〜
ただこれに費やした時間を考えると可笑しくて。。。。

[No.186 by 大学教授さん 2008-05-03 09:25:00]

>>183
今後、在庫が５年を超えているような区は新規建築が減るとともに、価格が下がって行きます。
従って、購入者はそのような区は避けるべきですし、業者も避けるべきでしょう。

例えば在庫が５年を超えている区の０７年の新規分譲マンション戸数は以下で、既に減少傾向です。
大規模マンション一棟分にしか満たないレベルのところさえあります。
１位　渋谷区９．１２年、２９５戸、２位　目黒区６．８０年、２８７戸、
３位　世田谷区６．１４年、８４４戸、４位　中野区６．０４年、３０６戸、
５位　新宿区５．４７年、５２９戸、６位　杉並区５．４４年、５９１戸、
７位　豊島区５．４１年、７４１戸、８位　板橋区５．２７年、１０６８戸、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[No.187 by 匿名さん 2008-05-03 10:06:00]

ヤフー不動産を計算根拠にしてるだけで
一般エンドにも業者にも説得力なし

誰に向かって書き込んでるの教授さん

数字弄っているうちにペパーダイン大学でも出たの？

[No.188 by 匿名さん 2008-05-03 10:18:00]

大学教授じゃないってことが証明されましたね（笑）

[No.189 by 匿名さん 2008-05-03 10:24:00]

私も豊洲大学でとんでも教授の講義を聞いてみたいものです。

[No.190 by 元気ですかー 2008-05-03 10:30:00]

ご返答いただいてありがとう。
色々な見方があるんですね。
個人的には、決まった地区で固定して数字のみで比較することは、逆にとてもバイアスがかかると
思いますよーん。

例えば、大田区の自由が丘と、糀谷を一括りとか、
港区の六本木と芝浦とか。。。。

[No.191 by 匿名さん 2008-05-03 11:21:00]

大学教授さん、162です。
>若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
>所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。

これは何についての回答ですか？
私は、貴殿の言う「特に西側の県境外周区に安アパート、ネット難民の集まる傾向が顕著である」
をデータを提示して説明して欲しいとお願いしたのです。そこで以下につき再度回答を求めます。
【疑問１】
「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。
【疑問２】
「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての回答がありません。
「アパートのストックが圧倒的に西側が多い」とのことなので、各区の①アパート数、②平均家賃
を提示して説明してください。

以上、難しい内容ではないと思うので、早めに回答してください。

[No.192 by 住まいに詳しい人 2008-05-03 11:47:00]

＞大学教授様
全角で数字を打つってことは、日頃はデータを扱ってないってことでしょ

ハンドルのことは笑って済ませるけど
無駄な書き込みは見苦しいだけだけで邪魔だから止めなさいよ

[No.193 by 大学教授さん 2008-05-03 12:20:00]

>>191
２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
江戸川区７９．０６％、

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万
平均家賃については募集賃料から推定するしかありませんが、安い賃料のものが埋まっていると
推測すれば、実際の平均家賃ははるかに下かもしれません。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[No.194 by 匿名さん 2008-05-03 12:27:00]

もう必死ですね〜（笑）

[No.195 by 大学教授さん 2008-05-03 12:31:00]

近くに、渋谷、新宿、池袋と言う巨大繁華街があるので、アルバイト的職が多く、
またその外側を取り囲む外周区にアパートが多くある。家賃が高ければ、共同で住むことも有り得る。
国勢調査が示す有業率が低くなっているのは、そのあたりが原因でしょう。

[No.196 by 匿名さん 2008-05-03 12:41:00]

はいはい

[No.197 by 匿名さん 2008-05-03 13:11:00]

>>193
世田谷杉並は木造でもこれだけ高い家賃がとれる所というわけですね。
さらにその高い家賃を払っているということは、これらの地域のフリーター、ニートの方が
東側有業者より高収入な場合も多いかもしれませんね。

そして、東側有業者が西側のそれに比べて低所得が多いことも想像できます。
そのことは西側区が部屋が広くなるにつれて家賃がどんどん高くなっていくのに対して、
東側区はあまり大きく変わらないことからもわかりますね。

実際その想像は23区別平所得（千円）

１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

と見事にリンクしていますね。

[No.198 by 匿名さん 2008-05-03 13:24:00]

自称大学教授さん

さんざんお使いの「県境外周区」ってのは学術用語ですか?
ネット掲示板で城東マニアが使ってるのしか見たことありませんが。

[No.199 by 匿名さん 2008-05-03 13:24:00]

>>197
切り口変えたら、世田谷等の西部県境外周の膨大な人口考えたら、
フリーター、ニートの数が絶対数として爆発的に多いという
結論になってしまうところが、痛し痒しなんですね。説得力ありますね。

[No.200 by 匿名さん 2008-05-03 13:27:00]

なんのためにデータ分析してるの？
大学教授には期待しているのに、なんだこのありさまは？
どういう場所が地価が上がるかを解明しようとしてるんだろ？
で、人口が増える場所が地価が上がるという法則は、どうもちがいそうだとなったわけだ？
じゃあ、つぎにやるのは、もう一度原点に戻ることだろ？
つまり、地価があがって行った場所の特徴や、既に地価が高い場所の特徴を再度整理することじゃん！
また、仮説みつけることだろ！
まわりも、こんだけヤフーのデータまとめたりするのは価値あるよ！
アシスタントだってここまで必死にやってくれないよ
大学教授にはぜひ斬新な仮説や王道や当たり前と思われる仮説を再度データから裏付けて整理してもらいたい。
分析結果から導きだされる結論の発表に期待したい。