23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[163: 大学教授さん]

>>161
ご参考まで、アパートの募集物件数とその賃料。
供給地域に極端な偏りが見られます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[164: 匿名さん]

>>東京も発展途上国と同列

街並みだけなら、それ以下
業界も含め不健全過ぎる

[165: 大学教授さん]

>>162
若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。
唯一の方法は、国勢調査上の男の従業者と非従業者の比率でしょう。
２０００年から２００５年にかけて恐らく、どの区も非従業者が増えていると思われますが、
その比率が高いところがどの区かを調査すれば良いでしょう。

次に平均年齢ですが、安いアパートが多くある地域は、若い人の人口比率が高くなるので、
平均年齢は低くなります。
既存住民の高齢化が進んでいるか否かは、その地域が住宅地としてどの時期に開発され、
多くの住民が入植したかの、過去の歴史を紐解けば分かります。
西側の県境外周区の場合は東京オリンピック前後です。

[166: 匿名さん]

23区内で東側県境外周区が安いのがよくわかりました。
安心して引っ越せます。
世田谷も杉並も高くてバイト代じゃ家賃がはらえません。

[167: 大学教授さん]

>>166
県境外周区の場合、西も東も都心のサービス業従事者の労働力供給源になる可能性が大きいと
思います。いまのところはアパートのストックが圧倒的に西側が多いので偏りますが、
その内に東側の建築も増えると思います。
しかし、サービス業は西側の方が多いですから、西側優位は動かないと思います。

[168: ふむふむ さん]

>>１５５　やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね

どんな根拠があっての論旨か、もう少し詳しく教えてくださいな。
下振れリスクの有る時期、すなわち、あなたが、最大に落ち込むと予想される時期予測など、お願いします。

[169: 匿名さん]

スラム街といえば城東教授オススメ豊洲の隣がそうですね。

[170: 匿名さん]

>>163
安アパートにすんでいる若い人の多くは学生です。
学生は就職しある程度の所得ができれば当然安アパートから出て行きます。
優良企業に勤めていれば住居のランクもそれに伴い上がっていくでしょう。

ですが、近年企業間にも賃金等の大きな格差が顕著になっています。
当然、かろうじてワンルーム、1Kから出てはみたものの住居のランクを上げることができない
層が出てきます。
そういった学生以上、優良企業勤務未満の低所得者家族が必然的に住むのが、安い2K、2DKです。
教授の貼られたリンクをみると23区内で1LDK、2K、2DKの家賃が安いのは
足立区、葛飾区、江戸川区あたりで、募集件数もかなりあります。
勿論杉並区、練馬区などの募集件数はもっと多いのですが、家賃がずっと高いので、
基本的に住民層が異なります。

[171: 大学教授さん]

>>170
かなり昔の感覚だと思いますよ。
今や結婚するのが当たり前の時代じゃなくなって、
所得が低ければ結婚しない時代になっています。
低所得ほど独身率が高くなっています。
従って、主流は１Ｋです。

[172: 匿名さん]

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。

[173: 匿名さん]

マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。
・住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。
・マンション価格は昨年１年間で１５−２０％アップしたが、この価格が上昇前の０６年価格まで下がれば値ごろ感も出てくる。先に見たように住宅地価格は既に調整局面に入っており、課題は高原状態にある建築コストをいかに圧縮できるかどうかにかかっている。ディベロッパーにとっては体力勝負のサバイバルとなる。


郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、(これから)ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

[174: 匿名さん]

>>171
そういう層だけではないし
もともとターゲットではないでしょ

[175: 匿名さん]

>>173

その下にあった記事。

「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」

超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

[176: 匿名さん]

>173
>「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」
>超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

この記事、巧妙にぼかしてかかれるような…

”売れている”という話しは「パークコート赤坂　ザ　タワー」だけだし。

他は、モデルルームに人が沢山来ているとか、「ガラスカーテンウォール」の外壁などが特徴とか、国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」も採用してるとか

なんか論点がずれているし。

で、話しの途中で、唐突に
「このように全国で超高層マンションが増加しているのは、価格の値崩れが起きにくいことから」
と言い切っちゃうし。

おいおい、

「パークコート赤坂　ザ　タワー」が売れて、モデルルームに人が沢山来て、「ガラスカーテンウォール」の外壁や国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」を採用してると
値段の値崩れが起きにくいと言えるのかい？

[177: 匿名さん]

記事なんて、所詮その程度のもの。

自分に都合よく、引用してきてもね。

[178: 匿名さん]

安易に一般化するのは止めましょう。

この記事がひどいからって、他の記事がひどいことにはなりません。当たり前だけど。

[179: 匿名さん]

173の記事を書いたのも、175の記事を書いたのも、
目黒孝一氏。つまり、同一人物です。

173の記事はひどくなくて、175の記事はひどい。
とはこれ如何に？

173の記事を前提にして175の記事が続くと解釈すべきでしょう。
当たり前だけど。
173の中身は気に入って、175の中身が気に入らなくてもね。

[180: 匿名さん]

コストアップを消費者に転化できるか？

[181: 大学教授さん]

ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
昨年１年間で増加した各区の世帯数で割り、予想消化年数を出した。所要年数が多い順。
１位　渋谷区４０．３２年、２位　目黒区８．３９年、３位　世田谷区６．７８年、
４位　港区５，８７年、５位　千代田区４．５５年、６位　文京区４．４５年、
７位　豊島区４．０７年、８位　板橋区３．９１年、９位　港区３．８８年、
１０位　杉並区３．８６年、１１位　中野区３．８２年、１２位　練馬区３，１３年、
１３位　大田区２．８９年、１４位　北区２．８３年、１５位　江戸川区２．７１年、
１６位　中央区２．４７年、１７位　葛飾区２．４３年、１８位　品川区２．３３年、
１９位　台東区２．１４年、２０位　足立区１．８１年、２１位　江東区１．７０年、
２２位　墨田区１．５９年、２３位　荒川区１．３２年、

[182: 大学教授さん]

>>181
直近の１年間のみだと、渋谷区のように極端な数字が出るので、過去５年間の年平均世帯増で
割り、消化所要年数としました。
これで、ほぼ実体かと思われます。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

[183: 元気ですかー]

↑これで、何がわかるの？
新興住宅地は低くなりますよーってこと？

[184: サラリーマンさん]

確かにこれで何が導き出されるの？

数字並べて分析だなんて恥ずかしい・・・。

お仕事もそんな感じなのでしょうか？

[185: 元気ですかー]

↑「恥ずかしい」までは書かなかったのにぃ〜もう〜
ただこれに費やした時間を考えると可笑しくて。。。。

[186: 大学教授さん]

>>183
今後、在庫が５年を超えているような区は新規建築が減るとともに、価格が下がって行きます。
従って、購入者はそのような区は避けるべきですし、業者も避けるべきでしょう。

例えば在庫が５年を超えている区の０７年の新規分譲マンション戸数は以下で、既に減少傾向です。
大規模マンション一棟分にしか満たないレベルのところさえあります。
１位　渋谷区９．１２年、２９５戸、２位　目黒区６．８０年、２８７戸、
３位　世田谷区６．１４年、８４４戸、４位　中野区６．０４年、３０６戸、
５位　新宿区５．４７年、５２９戸、６位　杉並区５．４４年、５９１戸、
７位　豊島区５．４１年、７４１戸、８位　板橋区５．２７年、１０６８戸、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[187: 匿名さん]

ヤフー不動産を計算根拠にしてるだけで
一般エンドにも業者にも説得力なし

誰に向かって書き込んでるの教授さん

数字弄っているうちにペパーダイン大学でも出たの？

[188: 匿名さん]

大学教授じゃないってことが証明されましたね（笑）

[189: 匿名さん]

私も豊洲大学でとんでも教授の講義を聞いてみたいものです。

[190: 元気ですかー]

ご返答いただいてありがとう。
色々な見方があるんですね。
個人的には、決まった地区で固定して数字のみで比較することは、逆にとてもバイアスがかかると
思いますよーん。

例えば、大田区の自由が丘と、糀谷を一括りとか、
港区の六本木と芝浦とか。。。。

[191: 匿名さん]

大学教授さん、162です。
>若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
>所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。

これは何についての回答ですか？
私は、貴殿の言う「特に西側の県境外周区に安アパート、ネット難民の集まる傾向が顕著である」
をデータを提示して説明して欲しいとお願いしたのです。そこで以下につき再度回答を求めます。
【疑問１】
「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。
【疑問２】
「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての回答がありません。
「アパートのストックが圧倒的に西側が多い」とのことなので、各区の①アパート数、②平均家賃
を提示して説明してください。

以上、難しい内容ではないと思うので、早めに回答してください。

[192: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様
全角で数字を打つってことは、日頃はデータを扱ってないってことでしょ

ハンドルのことは笑って済ませるけど
無駄な書き込みは見苦しいだけだけで邪魔だから止めなさいよ

[193: 大学教授さん]

>>191
２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
江戸川区７９．０６％、

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万
平均家賃については募集賃料から推定するしかありませんが、安い賃料のものが埋まっていると
推測すれば、実際の平均家賃ははるかに下かもしれません。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[194: 匿名さん]

もう必死ですね〜（笑）

[195: 大学教授さん]

近くに、渋谷、新宿、池袋と言う巨大繁華街があるので、アルバイト的職が多く、
またその外側を取り囲む外周区にアパートが多くある。家賃が高ければ、共同で住むことも有り得る。
国勢調査が示す有業率が低くなっているのは、そのあたりが原因でしょう。

[196: 匿名さん]

はいはい

[197: 匿名さん]

>>193
世田谷杉並は木造でもこれだけ高い家賃がとれる所というわけですね。
さらにその高い家賃を払っているということは、これらの地域のフリーター、ニートの方が
東側有業者より高収入な場合も多いかもしれませんね。

そして、東側有業者が西側のそれに比べて低所得が多いことも想像できます。
そのことは西側区が部屋が広くなるにつれて家賃がどんどん高くなっていくのに対して、
東側区はあまり大きく変わらないことからもわかりますね。

実際その想像は23区別平所得（千円）

１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

と見事にリンクしていますね。

[198: 匿名さん]

自称大学教授さん

さんざんお使いの「県境外周区」ってのは学術用語ですか?
ネット掲示板で城東マニアが使ってるのしか見たことありませんが。

[199: 匿名さん]

>>197
切り口変えたら、世田谷等の西部県境外周の膨大な人口考えたら、
フリーター、ニートの数が絶対数として爆発的に多いという
結論になってしまうところが、痛し痒しなんですね。説得力ありますね。

[200: 匿名さん]

なんのためにデータ分析してるの？
大学教授には期待しているのに、なんだこのありさまは？
どういう場所が地価が上がるかを解明しようとしてるんだろ？
で、人口が増える場所が地価が上がるという法則は、どうもちがいそうだとなったわけだ？
じゃあ、つぎにやるのは、もう一度原点に戻ることだろ？
つまり、地価があがって行った場所の特徴や、既に地価が高い場所の特徴を再度整理することじゃん！
また、仮説みつけることだろ！
まわりも、こんだけヤフーのデータまとめたりするのは価値あるよ！
アシスタントだってここまで必死にやってくれないよ
大学教授にはぜひ斬新な仮説や王道や当たり前と思われる仮説を再度データから裏付けて整理してもらいたい。
分析結果から導きだされる結論の発表に期待したい。

[201: 匿名さん]

またまた自演ですか

全角で打ってるってことは
全部手打ちか〜
ヒマだな〜

しかしここは心南とか色々新しい言葉が生まれるスレだな

[202: 匿名さん]

ところで教授はこの春から教授に就任されたんですね？
おめでとうございます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/res/185-185
この時はまだのようでしたので・・・

まさか教授ともあろうお方が他人のあげた数字をまんまコピーして、
それを元に持論を展開してるなんて事はないと思いますので、当然ご本人ですよね？

[203: 匿名さん]

大学教授って名のコテハンつけてくれたと思えばむしろ歓迎すべきですよ。心おきなくスルーできますからね(笑)

[204: 大学教授さん]

>>197
東側の所得が低いのは零細の町工場が多いからです。
しかし、その町工場も徐々に無くなって行き、高卒の流入者数はここ数年激減しています。
代わって生まれたのが、西側を中心としたサービス業系の単純労働と云うことです。
まさに、東京の産業構造と都市構造は大きく変わりました。

東側の県境外周区は、賃貸アパートの主要顧客である工場労働者を失いつつあり、
それもあって、ここ数年賃貸の新築はほとんど行われていません。
ところが、団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。
今後は、東側の県境外周区の交通至便な所で、若手サラリーマン向け賃貸の建設が増える
可能性があります。

ところで、平均所得は納税者の平均であって、調査の対象外になっている人が数多くいます。
サービス業系の単純労働者はアルバイトが多く対象外ですが、
零細町工場従業者は対象となります。このあたりも考慮しつつ数字を見るべきでしょう。

[205: 匿名さん]

価値をあげる可能性が高いのどういう場所か？
簡単に答えはでないんだから、とりあえずどんな情報、アイデアも入手するさ

[206: 匿名さん]

素人の意見だけど不動産はブランド商品なのだから、データやスペックで値段は導けないんじゃないの。
うまいこと高級イメージが作れれば、ただの山林でもありがたがって高値で取引されるし、
高級イメージが作れなければ都心に近いマンションでも団地呼ばわりされて安値で取引されるものなのではないの？

例えば江田とかたまプラーザとか、私は今でも山や田んぼだったと思っているけど、イメージ戦略の成功で高級とか思われてますよね。

[207: 匿名さん]

まあ東側に行ってみれば
茶髪プリンがジャージ来て歩いているから

>団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
>大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。

新聞読んでるのかな〜

[208: 匿名さん]

教授さん

私はイメージが最悪な低地や埋立地に住むのは絶対にイヤです。
私のような価値観の人間は、古い世代か若い世代かを問わず
準富裕層やアッパーマス層で大勢存在しますね。
少なくとも私の周りの世帯年収1500万から3000万前後の層では
湾岸工場跡埋立地のタワーに好き好んで住みたいという人間よりは
それらを避ける家族が圧倒的に多いです。

そんな私達のような人間が、教授の言う
「都心回帰」や「職住近接」を実現するためには
どの辺に住居を求めれば良いのでしょうか。

[209: 匿名さん]

>>208
そんな田舎トレンドにひがみついてないで、
港・千代田・中央の一流デベの物件買えば即解決という、バラエティ番組の
最簡単設問の答えになるよね。
おまけで、渋谷区だと青山＆麻布至近地区。文京の中央線寄り。
新宿の山手内周あたりね。湾岸アレルギーの人に湾岸勧めると痒くて、
蕁麻疹移されるの怖いから、ここでは書かないことにするね。

[210: 匿名さん]

文京は古臭いから除外してほしい。

[211: 匿名さん]

>>210
40過ぎれば港区より居心地いいと思うよ

いつまでも消費生活に浸っていたいＢＲＩＯな人は

少し物足りないかもしれないが

[212: 匿名さん]

湾岸の課題は、アッパー層の取り込みができるかだろうね。
イメージよりもインフラ面だろうね、高齢者施設なをか