23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[141: 匿名さん]

豊洲はマンション販売の主戦場じゃなくなったから、
とりあえず幕引き終了。宣伝投資もカット。あとは住民にお任せで放置。
大方の予想通りの展開でしょうか。
再開発地区はどこもそういうパターンです。先行事例を見てもね。
デベにとっては、売り終わった地域がどうなろうと関係ないし。
不動産屋にとっても物件動いて手数料とれれば、高かろうが安かろうがかまわない。

ブーム継続を当てにした高値で、
販売用不動産仕込んで抱えてるところだけはピンチかもしれませんが。

むしろ再開発のような宣伝で人を集めた場所は、徐々に衰退して脱出者が出て、
それが次のブーム地域の顧客になってリサイクルできたほうがありがたい。
正味の話、ホントに永住なんかされちゃったら、
デベに限らず日本の土建業界商売上がったりだから。

とりあえず城東のフラッグシップであった、
豊洲の天井高値の臨界点がはっきりした事で、
他の城東地区は、それ以下の位置付けが確定したといえるでしょう。
準千葉区域は安さが自慢の庶民の味方、
平成大団地としての発展を目指すのでしょう。

おしゃれ生活を夢見たセレブ志望者は怒るかな。
むしろ資産価値維持などとカリカリしたり、
背伸びしなくて良くなってほっとする住民層が大多数かもしれませんが。

[142: 大学教授さん]

>>137
不動産を購入し、そこに住み生涯の財産とする場合、長期的な３０年先くらいの視野を持ちつつ
選択して行くべきだと思います。
一般の人にとっては、不動産は投機では無いのですから。

都市構造が変革して行くには大きな人口移動が必要になります。それは最終的に不動産価格を上げますが、
肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。

例えば、港区で最も販売数量が増えた２００５年の平均坪単価は２９８万円でした（港区は
超高値物件があるので、これを除外すれば平均はもっと下）。
他区を見れば、世田谷区２４５万円、品川区２３７万円、新宿区２８１万円、杉並区２５４万円、
大田区２０９万円、練馬区２１０万円、中央区２６０万円、文京区２６９万円、豊島区２３８万円、
渋谷区３１７万円、目黒区２８５万円。
この水準をはるかに超えてしまった区は、販売数量を減らしどうにか高値を維持しているのが
実体です。しかし、これはその地域の将来性を奪って行きます。
購入者層は他に逃げてしまい、残るのは不動産が購入できる所得レベルに達していない賃貸層
だけになってしまいます。

[143: 大学教授さん]

それぞれ現在の平均坪単価と比較すると以下のようになります。
その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
港区２９８万円ｖｓ４９５万円、世田谷区２４５万円ｖｓ３４２万円、品川区２３７万円ｖｓ３５７万円、
新宿区２８１万円ｖｓ３６６万円、杉並区２５４万円ｖｓ３１４万円、大田区２０９万円ｖｓ２６０万円、
練馬区２１０万円ｖｓ２４７万円、中央区２６０万円ｖｓ３０２万円、文京区２６９万円ｖｓ３６８万円、
豊島区２３８万円ｖｓ３４１万円、渋谷区３１７万円ｖｓ５２７万円、目黒区２８５万円ｖｓ４０６万円。

[144: 匿名さん]

>そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
>ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
>そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
>現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
>中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
>勇気を持った転換が必要です。


そっくりそのままお返ししたい言葉ですね。

[145: 匿名さん]

>肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
>以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。
坪単価で280万になった豊洲が中途で破綻するってことですか？

>その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
ちなみに江東区の２００５年の平均坪単価と現在の平均坪単価の差はいかほどですかね？

バブル崩壊まで、人気区がとても手が出ないような価格になったのにもかかわらず
いっこうに衰退しなかったり、逆に割安だった地域の発展がほとんどみられなかったわけですから、
価格の上昇地域は全ての開発の集中する場所を意味し、将来性を期待できるところですね。

[146: 匿名さん]

安い賃金の人が増えても金使いません。スーパーふえてもいみなし。

[147: 匿名さん]

富裕層が集まる場所が高いのであって、人口が増える場所が高いわけじゃない。
シムシティのやりすぎ？

[148: 匿名さん]

でも高い港区も、結構庶民の住む賃貸が多いけど。

[149: 銀行関係者さん]

>>146 >>147
金持ち層（資産10億以上）は、たいして金を使いません。
一番金を落とすのは、DINKSなどの世帯年収1000万〜2000万程度の一般サラリーマン。
そしてそういう層が多く、そういう層に人気があるのが豊洲などの湾岸地域。

[150: 匿名さん]

世帯年収1000万でマンション買った層が、いったいいくら金を落とせるっていうんだろう？

[151: 匿名さん]

昨年は豊洲の宣伝凄かったな。
ブロードキャスターの番組内で久保純子に「友人が豊洲の賃貸に住んでいる」と嘘をつかせてまで宣伝に躍起だったのが印象的だった。
（後にその友人は六本木ミッドタウンレジデンス住まいだったことが判明。）
嘘情報信じて買っちゃった人もいるんだろうなあ。

[152: 匿名さん]

>>151
だんなが確か電通・・・露骨過ぎ。
使えるものは何でも使うって精神は相変わらずですなぁ。

[153: 匿名さん]

>>151
その放送見て
さすがTBSだとあきれたが
ミッドタウンレジデンスの件はなんかソースあるの？

[154: 匿名さん]

芝浦・港南はおろか、ニコタマにまで噛み付いていた豊洲 信 者も、
いまとなっては可愛いく思えるから不思議（笑）

[155: 匿名はん]

たまたまこちらを拝見していて、都市経済を本当に研究している専門家とは思えない書き込みを見かけてちょっとコメント。

都市への人口集中は各国、とりわけ発展途上地域でよく見られる現象
ですが、地価上昇とは必ずしも直結しないのは専門家ならご存知と思いますが・・・。
経済成長を伴わない単なる人口集中の場合は「スラム化地域」がよく見られ、むしろこれをいかに
防止するかが重要課題です。
もし人口増が不動産価値に単純に直結するなら、激しい人口集中が起こっているアフリカや
中南米の大都市の不動産は暴騰してもおかしくはないはずですが、現実にはこうした地域の
中で特に所得の低いエリアにおいては、不動産市場として形成されていると言えるのは一部の
外国人居住区等が主です。

まあ日本の場合は経済ストックが大きいので貧困地域の話は現実味をもって受け止められない
とは思いますが、いずれにせよ人口増が不動産価格上昇の最大の原因という言い方は、もし本当に
専門家だとするとミスリーディングですね。

現実には、やはり
１）事業用地の場合は事業による便益
２）住宅用地の場合は居住者側の所得と生活便益（通勤などを含む）
が基礎ファクターで、プラス土地ブランドなどの個別要因、更に最新のeco physicsで研究が
進みつつある現実市場における揺らぎが価格変動を大きく増幅させる、という見方が妥当でしょう。
これは「揺らぎ」とはいっても振れが振れを呼ぶため暴騰、暴落の双方を生む可能性があるという分析が進んでいます。

ここでは主に最近の住宅用地の話のようなのでそれに限って言えば、所得が向上しない中で
各種エネルギー料金上昇、食費増大、税負担上昇、社会保険負担上昇など実質所得を下げる
要因ばかりがあるわけで、基礎要因としてはマイナス方向なのはほぼ確実ですが、とは言え「揺らぎ」からなんらかのきっかけで上昇する可能性ももちろんあります。
但し、やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね。

[156: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

これの165あたりからが教授の書き込み

[157: 大学教授さん]

>>155
東京も発展途上国と同列に見られ論じられるようになればお終いですが、
もう少し都市工学をお勉強すべきですね。
論ずるにも値しない理論です。苦笑。

[158: 匿名さん]

教授は都市工学とか都市構造とかいう言葉が大好きですか
高卒で城東の不動産屋勤めです

[159: 大学教授さん]

>>155
人が集まれば良いと言うものではない。
都市生活における暗部、安アパート、ネット難民問題のことを言っているんだろうと思う。
確かに、特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。
持ち家が取得できる所得層に達したら、都心部もしくは隣接する他県に移動し、残るのは
持ち家が取得できないプアーな層だけになってしまう恐れが大きい。
一方で、既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

[160: 匿名さん]

ひょっとして随分前に「心南4区」などというおもしろ発言を繰り返してみたものの
むしろそれを揶揄した「心東4区」の方が文字通り浸透してしまったイタい人も教授でした？

[161: 匿名さん]

東側のアパートの方が安いのでそっちに引っ越します。

[162: 匿名さん]

＞159
＞特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。

「その傾向が顕著」と言えるデータを提示してください。

＞既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

高齢化＝スラム化という貴殿の自説を証明できるよう、23区各区の平均年齢を提示したうえで、
現在スラム化が進行している区を挙げてください。

できますか？

[163: 大学教授さん]

>>161
ご参考まで、アパートの募集物件数とその賃料。
供給地域に極端な偏りが見られます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[164: 匿名さん]

>>東京も発展途上国と同列

街並みだけなら、それ以下
業界も含め不健全過ぎる

[165: 大学教授さん]

>>162
若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。
唯一の方法は、国勢調査上の男の従業者と非従業者の比率でしょう。
２０００年から２００５年にかけて恐らく、どの区も非従業者が増えていると思われますが、
その比率が高いところがどの区かを調査すれば良いでしょう。

次に平均年齢ですが、安いアパートが多くある地域は、若い人の人口比率が高くなるので、
平均年齢は低くなります。
既存住民の高齢化が進んでいるか否かは、その地域が住宅地としてどの時期に開発され、
多くの住民が入植したかの、過去の歴史を紐解けば分かります。
西側の県境外周区の場合は東京オリンピック前後です。

[166: 匿名さん]

23区内で東側県境外周区が安いのがよくわかりました。
安心して引っ越せます。
世田谷も杉並も高くてバイト代じゃ家賃がはらえません。

[167: 大学教授さん]

>>166
県境外周区の場合、西も東も都心のサービス業従事者の労働力供給源になる可能性が大きいと
思います。いまのところはアパートのストックが圧倒的に西側が多いので偏りますが、
その内に東側の建築も増えると思います。
しかし、サービス業は西側の方が多いですから、西側優位は動かないと思います。

[168: ふむふむ さん]

>>１５５　やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね

どんな根拠があっての論旨か、もう少し詳しく教えてくださいな。
下振れリスクの有る時期、すなわち、あなたが、最大に落ち込むと予想される時期予測など、お願いします。

[169: 匿名さん]

スラム街といえば城東教授オススメ豊洲の隣がそうですね。

[170: 匿名さん]

>>163
安アパートにすんでいる若い人の多くは学生です。
学生は就職しある程度の所得ができれば当然安アパートから出て行きます。
優良企業に勤めていれば住居のランクもそれに伴い上がっていくでしょう。

ですが、近年企業間にも賃金等の大きな格差が顕著になっています。
当然、かろうじてワンルーム、1Kから出てはみたものの住居のランクを上げることができない
層が出てきます。
そういった学生以上、優良企業勤務未満の低所得者家族が必然的に住むのが、安い2K、2DKです。
教授の貼られたリンクをみると23区内で1LDK、2K、2DKの家賃が安いのは
足立区、葛飾区、江戸川区あたりで、募集件数もかなりあります。
勿論杉並区、練馬区などの募集件数はもっと多いのですが、家賃がずっと高いので、
基本的に住民層が異なります。

[171: 大学教授さん]

>>170
かなり昔の感覚だと思いますよ。
今や結婚するのが当たり前の時代じゃなくなって、
所得が低ければ結婚しない時代になっています。
低所得ほど独身率が高くなっています。
従って、主流は１Ｋです。

[172: 匿名さん]

０７年度住宅着工は４１年ぶりの低水準、市況悪化の影響も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080430-OYT1T00679.htm

記事より
・昨秋以降の住宅市況の悪化の影響も顕在化してきた.
・国交省は、昨春のマンションブームの反動のほか、資材費の高騰、国内外の金融環境の変化でマンション需要が下火になった点を指摘している.
・マンション市場では昨秋以降、郊外物件に売れ残りが目立ち始めている。値下げ販売も増え、「マンション供給は過剰な状態」（ＴＯＴＯの木瀬照雄社長）だ.


値下げ販売が増え、マンション供給は過剰な状態だそうです。

[173: 匿名さん]

マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。
・住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。
・マンション価格は昨年１年間で１５−２０％アップしたが、この価格が上昇前の０６年価格まで下がれば値ごろ感も出てくる。先に見たように住宅地価格は既に調整局面に入っており、課題は高原状態にある建築コストをいかに圧縮できるかどうかにかかっている。ディベロッパーにとっては体力勝負のサバイバルとなる。


郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、(これから)ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

[174: 匿名さん]

>>171
そういう層だけではないし
もともとターゲットではないでしょ

[175: 匿名さん]

>>173

その下にあった記事。

「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」

超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

[176: 匿名さん]

>173
>「市況鈍化でも、超高層マンションは人気持続」
>超高層マンションは、価格の値崩れが起きにくいそうです。

この記事、巧妙にぼかしてかかれるような…

”売れている”という話しは「パークコート赤坂　ザ　タワー」だけだし。

他は、モデルルームに人が沢山来ているとか、「ガラスカーテンウォール」の外壁などが特徴とか、国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」も採用してるとか

なんか論点がずれているし。

で、話しの途中で、唐突に
「このように全国で超高層マンションが増加しているのは、価格の値崩れが起きにくいことから」
と言い切っちゃうし。

おいおい、

「パークコート赤坂　ザ　タワー」が売れて、モデルルームに人が沢山来て、「ガラスカーテンウォール」の外壁や国土交通大臣認定の耐震設計「ＨｉＲＣ工法」を採用してると
値段の値崩れが起きにくいと言えるのかい？

[177: 匿名さん]

記事なんて、所詮その程度のもの。

自分に都合よく、引用してきてもね。

[178: 匿名さん]

安易に一般化するのは止めましょう。

この記事がひどいからって、他の記事がひどいことにはなりません。当たり前だけど。

[179: 匿名さん]

173の記事を書いたのも、175の記事を書いたのも、
目黒孝一氏。つまり、同一人物です。

173の記事はひどくなくて、175の記事はひどい。
とはこれ如何に？

173の記事を前提にして175の記事が続くと解釈すべきでしょう。
当たり前だけど。
173の中身は気に入って、175の中身が気に入らなくてもね。

[180: 匿名さん]

コストアップを消費者に転化できるか？

[181: 大学教授さん]

ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位　世田谷区２９，８５３件、２位　練馬区１６，８７８件、３位　杉並区１６，６０６件、
４位　港区１６，２９０件、５位　大田区１５，０６６件、６位　新宿区１４，８７３件、
７位　板橋区１３，２７４件、８位　渋谷区１２，１３５件、９位　中野区１０，９８２件、
１０位　目黒区１０，２９２件、１１位　足立区９，８８６件、１２位　豊島区９，１３１件、
１３位　江戸川区８，７８７件、１４位　品川区８，６７６件、１５位　江東区８，３１７件、
１６位　文京区７，４６６件、１７位　北区７，２４７件、１８位　中央区６，３３５件、
１９位　葛飾区５，５２９件、２０位　墨田区５，０５６件、２１位　台東区４，３６３件、
２２位　荒川区３，４３３件、２３位　千代田区２，９２８件、

人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
昨年１年間で増加した各区の世帯数で割り、予想消化年数を出した。所要年数が多い順。
１位　渋谷区４０．３２年、２位　目黒区８．３９年、３位　世田谷区６．７８年、
４位　港区５，８７年、５位　千代田区４．５５年、６位　文京区４．４５年、
７位　豊島区４．０７年、８位　板橋区３．９１年、９位　港区３．８８年、
１０位　杉並区３．８６年、１１位　中野区３．８２年、１２位　練馬区３，１３年、
１３位　大田区２．８９年、１４位　北区２．８３年、１５位　江戸川区２．７１年、
１６位　中央区２．４７年、１７位　葛飾区２．４３年、１８位　品川区２．３３年、
１９位　台東区２．１４年、２０位　足立区１．８１年、２１位　江東区１．７０年、
２２位　墨田区１．５９年、２３位　荒川区１．３２年、

[182: 大学教授さん]

>>181
直近の１年間のみだと、渋谷区のように極端な数字が出るので、過去５年間の年平均世帯増で
割り、消化所要年数としました。
これで、ほぼ実体かと思われます。

１位　渋谷区９．１２年、２位　目黒区６．８０年、３位　世田谷区６．１４年
４位　中野区６．０４年、５位　新宿区５．４７年、６位　杉並区５．４４年、
７位　豊島区５．４１年、８位　板橋区５．２７年、９位　北区４．４９年、
１０位　文京区３．９２年、１１位　練馬区３．９１年、１２位　港区３．７６年、
１３位　大田区３．２７年、１４位　足立区２．９３年、１５位　千代田区２．８８年、
１６位　台東区２．５８年、１７位　江戸川区２．５７年、１８位　葛飾区２．５４年、
１９位　品川区２．５２年、２０位　荒川区２．３９年、２１位　中央区２．１３年、
２２位　墨田区１．８４年、２３位　江東区１．５３年、

[183: 元気ですかー]

↑これで、何がわかるの？
新興住宅地は低くなりますよーってこと？

[184: サラリーマンさん]

確かにこれで何が導き出されるの？

数字並べて分析だなんて恥ずかしい・・・。

お仕事もそんな感じなのでしょうか？

[185: 元気ですかー]

↑「恥ずかしい」までは書かなかったのにぃ〜もう〜
ただこれに費やした時間を考えると可笑しくて。。。。

[186: 大学教授さん]

>>183
今後、在庫が５年を超えているような区は新規建築が減るとともに、価格が下がって行きます。
従って、購入者はそのような区は避けるべきですし、業者も避けるべきでしょう。

例えば在庫が５年を超えている区の０７年の新規分譲マンション戸数は以下で、既に減少傾向です。
大規模マンション一棟分にしか満たないレベルのところさえあります。
１位　渋谷区９．１２年、２９５戸、２位　目黒区６．８０年、２８７戸、
３位　世田谷区６．１４年、８４４戸、４位　中野区６．０４年、３０６戸、
５位　新宿区５．４７年、５２９戸、６位　杉並区５．４４年、５９１戸、
７位　豊島区５．４１年、７４１戸、８位　板橋区５．２７年、１０６８戸、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[187: 匿名さん]

ヤフー不動産を計算根拠にしてるだけで
一般エンドにも業者にも説得力なし

誰に向かって書き込んでるの教授さん

数字弄っているうちにペパーダイン大学でも出たの？

[188: 匿名さん]

大学教授じゃないってことが証明されましたね（笑）

[189: 匿名さん]

私も豊洲大学でとんでも教授の講義を聞いてみたいものです。

[190: 元気ですかー]

ご返答いただいてありがとう。
色々な見方があるんですね。
個人的には、決まった地区で固定して数字のみで比較することは、逆にとてもバイアスがかかると
思いますよーん。

例えば、大田区の自由が丘と、糀谷を一括りとか、
港区の六本木と芝浦とか。。。。

[191: 匿名さん]

大学教授さん、162です。
>若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
>所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。

これは何についての回答ですか？
私は、貴殿の言う「特に西側の県境外周区に安アパート、ネット難民の集まる傾向が顕著である」
をデータを提示して説明して欲しいとお願いしたのです。そこで以下につき再度回答を求めます。
【疑問１】
「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。
【疑問２】
「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての回答がありません。
「アパートのストックが圧倒的に西側が多い」とのことなので、各区の①アパート数、②平均家賃
を提示して説明してください。

以上、難しい内容ではないと思うので、早めに回答してください。

[192: 住まいに詳しい人]

＞大学教授様
全角で数字を打つってことは、日頃はデータを扱ってないってことでしょ

ハンドルのことは笑って済ませるけど
無駄な書き込みは見苦しいだけだけで邪魔だから止めなさいよ

[193: 大学教授さん]

>>191
２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
江戸川区７９．０６％、

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万
平均家賃については募集賃料から推定するしかありませんが、安い賃料のものが埋まっていると
推測すれば、実際の平均家賃ははるかに下かもしれません。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[194: 匿名さん]

もう必死ですね〜（笑）

[195: 大学教授さん]

近くに、渋谷、新宿、池袋と言う巨大繁華街があるので、アルバイト的職が多く、
またその外側を取り囲む外周区にアパートが多くある。家賃が高ければ、共同で住むことも有り得る。
国勢調査が示す有業率が低くなっているのは、そのあたりが原因でしょう。

[196: 匿名さん]

はいはい

[197: 匿名さん]

>>193
世田谷杉並は木造でもこれだけ高い家賃がとれる所というわけですね。
さらにその高い家賃を払っているということは、これらの地域のフリーター、ニートの方が
東側有業者より高収入な場合も多いかもしれませんね。

そして、東側有業者が西側のそれに比べて低所得が多いことも想像できます。
そのことは西側区が部屋が広くなるにつれて家賃がどんどん高くなっていくのに対して、
東側区はあまり大きく変わらないことからもわかりますね。

実際その想像は23区別平所得（千円）

１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

と見事にリンクしていますね。

[198: 匿名さん]

自称大学教授さん

さんざんお使いの「県境外周区」ってのは学術用語ですか?
ネット掲示板で城東マニアが使ってるのしか見たことありませんが。

[199: 匿名さん]

>>197
切り口変えたら、世田谷等の西部県境外周の膨大な人口考えたら、
フリーター、ニートの数が絶対数として爆発的に多いという
結論になってしまうところが、痛し痒しなんですね。説得力ありますね。

[200: 匿名さん]

なんのためにデータ分析してるの？
大学教授には期待しているのに、なんだこのありさまは？
どういう場所が地価が上がるかを解明しようとしてるんだろ？
で、人口が増える場所が地価が上がるという法則は、どうもちがいそうだとなったわけだ？
じゃあ、つぎにやるのは、もう一度原点に戻ることだろ？
つまり、地価があがって行った場所の特徴や、既に地価が高い場所の特徴を再度整理することじゃん！
また、仮説みつけることだろ！
まわりも、こんだけヤフーのデータまとめたりするのは価値あるよ！
アシスタントだってここまで必死にやってくれないよ
大学教授にはぜひ斬新な仮説や王道や当たり前と思われる仮説を再度データから裏付けて整理してもらいたい。
分析結果から導きだされる結論の発表に期待したい。

[201: 匿名さん]

またまた自演ですか

全角で打ってるってことは
全部手打ちか〜
ヒマだな〜

しかしここは心南とか色々新しい言葉が生まれるスレだな

[202: 匿名さん]

ところで教授はこの春から教授に就任されたんですね？
おめでとうございます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/res/185-185
この時はまだのようでしたので・・・

まさか教授ともあろうお方が他人のあげた数字をまんまコピーして、
それを元に持論を展開してるなんて事はないと思いますので、当然ご本人ですよね？

[203: 匿名さん]

大学教授って名のコテハンつけてくれたと思えばむしろ歓迎すべきですよ。心おきなくスルーできますからね(笑)

[204: 大学教授さん]

>>197
東側の所得が低いのは零細の町工場が多いからです。
しかし、その町工場も徐々に無くなって行き、高卒の流入者数はここ数年激減しています。
代わって生まれたのが、西側を中心としたサービス業系の単純労働と云うことです。
まさに、東京の産業構造と都市構造は大きく変わりました。

東側の県境外周区は、賃貸アパートの主要顧客である工場労働者を失いつつあり、
それもあって、ここ数年賃貸の新築はほとんど行われていません。
ところが、団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。
今後は、東側の県境外周区の交通至便な所で、若手サラリーマン向け賃貸の建設が増える
可能性があります。

ところで、平均所得は納税者の平均であって、調査の対象外になっている人が数多くいます。
サービス業系の単純労働者はアルバイトが多く対象外ですが、
零細町工場従業者は対象となります。このあたりも考慮しつつ数字を見るべきでしょう。

[205: 匿名さん]

価値をあげる可能性が高いのどういう場所か？
簡単に答えはでないんだから、とりあえずどんな情報、アイデアも入手するさ

[206: 匿名さん]

素人の意見だけど不動産はブランド商品なのだから、データやスペックで値段は導けないんじゃないの。
うまいこと高級イメージが作れれば、ただの山林でもありがたがって高値で取引されるし、
高級イメージが作れなければ都心に近いマンションでも団地呼ばわりされて安値で取引されるものなのではないの？

例えば江田とかたまプラーザとか、私は今でも山や田んぼだったと思っているけど、イメージ戦略の成功で高級とか思われてますよね。

[207: 匿名さん]

まあ東側に行ってみれば
茶髪プリンがジャージ来て歩いているから

>団塊の世代サラリーマン引退にともなう補充のため、地方からの新卒者が
>大量に首都圏に流入するようになり、様相が変わって来ています。

新聞読んでるのかな〜

[208: 匿名さん]

教授さん

私はイメージが最悪な低地や埋立地に住むのは絶対にイヤです。
私のような価値観の人間は、古い世代か若い世代かを問わず
準富裕層やアッパーマス層で大勢存在しますね。
少なくとも私の周りの世帯年収1500万から3000万前後の層では
湾岸工場跡埋立地のタワーに好き好んで住みたいという人間よりは
それらを避ける家族が圧倒的に多いです。

そんな私達のような人間が、教授の言う
「都心回帰」や「職住近接」を実現するためには
どの辺に住居を求めれば良いのでしょうか。

[209: 匿名さん]

>>208
そんな田舎トレンドにひがみついてないで、
港・千代田・中央の一流デベの物件買えば即解決という、バラエティ番組の
最簡単設問の答えになるよね。
おまけで、渋谷区だと青山＆麻布至近地区。文京の中央線寄り。
新宿の山手内周あたりね。湾岸アレルギーの人に湾岸勧めると痒くて、
蕁麻疹移されるの怖いから、ここでは書かないことにするね。

[210: 匿名さん]

文京は古臭いから除外してほしい。

[211: 匿名さん]

>>210
40過ぎれば港区より居心地いいと思うよ

いつまでも消費生活に浸っていたいＢＲＩＯな人は

少し物足りないかもしれないが

[212: 匿名さん]

湾岸の課題は、アッパー層の取り込みができるかだろうね。
イメージよりもインフラ面だろうね、高齢者施設なをか

[213: 匿名はん]

>>208
ある程度、年齢がいってる人でしょ？
ある程度、年収の高い人でしょ？

なのに、その強いコンプレックスは何に起因するの？

本当の意味で豊かな人とは、メンタルに余裕と寛大さがある人だよ。

[214: 匿名さん]

>>208の文章のどこにコンプレックスがあるのかな〜

わからん

[215: 匿名さん]

>>208
なんか自慢げに書いているけど、
世帯年収が１５００万から３０００万は金持ちじゃないよ、
そんな家族ごろごろいるしね、
湾岸でいいんじゃないの？

[216: 匿名さん]

>>208の文章のどこに自慢気があるのかな〜

わからん

[217: 匿名さん]

確かに。
湾岸なんかに住みたくないって、わざわざ書いてるのに何で
>湾岸でいいんじゃないの？
になるのかもわからんねぇ。

[218: 匿名さん]

教授の西側コンプレックスが炸裂しただけじゃない？

>>208を読んで
内なる自らのコンプレックスがそう読ませたんだよ
自慢に聞こえるのもそういうこと

[219: 大学教授さん]

>>193

さらに県境外周区の分析を行った。
各区ともに２０００年から２００５年にかけて人口が増加しているが、
驚いたことに、区外への通勤者の数を減らしている区がある。
自区内の就業機会が増えたからでは無く、人口が増えているにも係わらずサラリーマン層
が減少している為だ。

２０００年と２００５年の国勢調査を比較、
自区外に通勤している人の数推移
参考まで括弧内に３０〜３４歳男性の有業率を記す。

大田区（８２．２３％）１６２９４４人→１６６５５８人、３６１４人増
世田谷区（７０．９５％）２５０６０９人→２３４４０６人、１６２０３人減、
杉並区（７３．０６％）１７５１４８人→１６１３０５人、１３８４３人減、
練馬区（７７．５９％）１９７８２２人→１６７５３２人、３０２９０人減、
板橋区（８４．８８％）１４１５４４人→１４１９６１人、４１７人増、
北区（８２．３１％）１０１５６５人→１００１２０人、１４４５人減、
足立区（８８．２１％）１５２００５人→１５３８６３人、１８５８人増、
葛飾区（８８．５１％）１２０６５３人→１２３２０６人、２５５３人増、
江戸川区（７９．０６％）１７４１５２人→１７５７５４人、１６０２人増、

[220: 匿名さん]

２０８は、今住んでる所でいいじゃん？何か不満あるの？

[221: 匿名さん]

大学教授さん、私は貴殿の自説に以下の疑問を投げかけ説明を求めました。

>【疑問１】
>「低所得者層のＤＡＴＡはほとんど無い」にも関わらず「西側県境外周区にネット難民が集まる」
>という貴殿の自説は整合性を欠きます。自説の根拠となるデータを示して説明してください。

これに対する貴殿の回答は以下のとおり

>２００５年の国勢調査より、３０〜３４歳男性の県境外周区の有業率を出してみました。
>大田区８２．２３％、世田谷区７０．９５％、杉並区７３．０６％、練馬区７７．５９％、
>板橋区８４．８８％、北区８２．３１％、足立区８８．２１％、葛飾区８８．５１％、
>江戸川区７９．０６％、

30歳〜34歳男性の有業率を提示しただけで、「西側県境外周区にネット難民が集まる」という貴殿の自説の説明は一切無し。「30歳〜34歳の男性」を抽出した根拠も不明。

さらに、2つ目の疑問として貴殿の言う「西側県境外周区に安アパートが集まる」についての説明を
求めた回答は「住宅総数に占める木造民営借家の割合」を、何故か南、西側の区のみ提示している。

大学教授さん、貴殿に再度以下の回答を求めたい。
①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」

以上、簡潔に回答してください。

[222: 匿名さん]

今回の豊洲物件への住友の値付けによって事実上の城東の上限がはっきりした。
常に地域の発展分を織り込み周辺価格より高い値付けをしてきた住友も
これ以上この地域の価値の向上はないという判断をしたもよう。
大手デベによってくだされた評価は、杉並、練馬になど遠く及ばず、
中央線沿線のさらに西側、23区外の三鷹、武蔵小金井にすら届かなかったという現状が
今後のこの地域の将来性を明確に示唆している。
このことにより再開発地に期待を寄せていた層も、迷いなく既存の人気地域に
に集中するこになり、格差の拡大が予想される。

いつまでも過去の幻にとらわれて、後片付けの始まった祭りの余韻に浸っていると
また今回も流れを見誤ることになります。

[223: 匿名さん]

>>220
不満があるとすれば、住んでいる場所ではなく
収入高めの世帯はすべからく湾岸を目指す、みたいな全く実態とかけ離れた仮説が
なんらの検証・論証もなく提示されていることでしょうかね。

世帯年収1500万から3000万前後なら
かなりの世帯数が存在するでしょうが、
本当の都心一等地の大手デベによる優良物件を買えるほど
裕福ではないでしょうから
湾岸、低地、埋立地が検討対象外なら
いきおい西側の既存の優良住宅地にならざるを得ないでしょう。

[224: 匿名さん]

まあ皆さん
>>221に対する教授の反論をゆっくり待とうではないか

[225: 匿名さん]

教授は幸い早起きなので、明朝７時には書き込みがあるでしょ。

[226: 匿名さん]

豊洲ツインタワーの価格情報が流れたようだ。
48階建てで、広い間取りの中上層階は億ションの様相ながら、
2000年前後以降のタワーマンション契約率は西部県境外周から
羨ましがられているかのごとく、堅調な契約率が約束されている。
やはり標準単価で坪300を超えてきた。西部県境外周民も現状が
雑居中層から自らの居所を見下ろされる悲哀の状況を脱したい
願望も多く、新都心への流入が見込まれる。

[227: 大学教授さん]

>>221
以下が回答です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由
これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。
他の若い世代は以下。
２５〜２９歳男性の県境外周区の有業率
大田区７６．８９％、世田谷区６２．９０％、杉並区６５．８９％、練馬区７２．４８％、
板橋区７９．７７％、北区７６．７５％、足立区８４．３３％、葛飾区８４．９９％、
江戸川区７３．１９％、
３５〜３９歳男性の県境外周区の有業率
大田区８４．４２％、世田谷区７６．６０％、杉並区７７．９２％、練馬区７９．４８％、
板橋区８６．７４％、北区８５．８９％、足立区８９．７５％、葛飾区９０．４９％、
江戸川区８２．５８％、
②「住宅総数に占める木造民営借家の割合」のデータの参照元の明記
③北、東の県境区の「住宅総数に占める木造民営借家の割合」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/hakusyo/413-00hakusyo...
これのＰ５１
さらに以下のＰ１０４も参考になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/master/mp_ref.pdf

ネット難民については、「都市における時間課金型空間ビジネスの立地分析」で検索してみて
ください。参考になるＤＡＴＡがあります。

[228: 匿名さん]

>219
もうわかったよ、「世田谷区は足立区にも劣る」なんだね。
ここには支持してくれる人いなそうだし、ご高説は自分の講義（笑）やブログででもやってくれ。
貴殿が定期的に出てくるたびに話が「マンション価格動向」からかけはなれていくので迷惑だよ。

[229: 大学教授さん]

>>228
マンション価格動向から離れて行くと見るのは、極めて近視眼的な見方ですよ。
それぞれの地域の住民の質の変化は、長期的に見ればその地域の不動産価格に影響を与えて行きます。
例えば２００５年国勢調査の夜間人口に対する就業者の比率ですが、
２０００年にくらべて以下のように変化しています。
原因は２つあり、既存住民の高齢化による無業化とワーキングプアー問題です。
この場合注目すべきは、その変化率です。大きくマイナスになっている区は、それなりの理由が
あったと理解すべきでしょう。

大田区５４．０４％→５１．６４％、▲２．３９％
世田谷区５１．３１％→４５．９１％、▲５．４０％
杉並区５１．６７％→４６．９４％、▲４．７３％
練馬区４９．５４％→４２．６０％、▲６．９４％
板橋区５０．７０％→４９．３３％、▲１．３７％
北区５１．６３％→４８．７３％、▲２．９０％
足立区５１．０５％→４９．２１％、▲１．８５％
葛飾区５２．４２％→５０．６２％、▲１．８０％
江戸川区５２．０６％→４７．６６％、▲４．４０％

[230: 大学教授さん]

価格動向を予想する場合重要なのは、
現時点でどの区が優位かの問題ではなく、
将来良くなって行くのか、悪くなって行くのかの予想が重要となります。
将来良くなって行くところは、価格動向的には上向き。
将来悪くなって行くところは、価格動向的には下向きになります。
また、将来を予測するのに重要なのは、高齢者ではなく、３０代の持ち家取得世代になります。

また、現状数値は、経済力のある高齢者の存在が大きく作用してしまいます。

[231: 匿名さん]

資産運用で生活してる人は無業者でしょうか。
また、職があってもローンでいっぱいなら消費につながらないので、
いろいろ問題のあるデータだとおもいますが。

もっと前提として、地域の発展は区の単位で峻別されるものではないですよね。
また、区のチョイスの仕方や、変化率と変化量のレトリック、
集計対象とする年代の切り取り方などによって、
いくらでも恣意的な解釈ができますし。

大きなトレンドを見たいなら、
城東地区と他地区の比較というレベルまで集計したほうが、
まだしも傾向がつかめるかもしれませんよ。

[232: 匿名はん]

もう何年も前から思ってたし、指摘されてもいたけれど、
教授は、江東区を中心とした東側の資産価値上昇、もしくは
世田谷区を中心とした西側の凋落を正当化するために
データをこねくり回しているわけだよね。

で、ここ数年の実際の価格動向を見ると、港区の湾岸地域、
中央区、江東区の一部において、著しい地位の向上があったのは事実。
これらの地域は、あれこれと予測するまでもないほど
目覚しい開発が進んだし、新しい都心居住の象徴となった。
でも、マクロで確定できるのはここまでだね。

教授の書いている事にまるで説得力を感じないのは、
どのデータも区単位で、数ある指標のうちの特定の比率、
特定の時間単位のみにおいて延々とリストアップするだけで、
客観的な判断をするには穴があり過ぎること。
マスメディアにばら撒かれてる東京カンテイのデータと同様、お話にならない。
論理というものが分かる人なら、こんなデータだけでは
ほとんど何も分からないと結論せざるを得ないものばかり。

もっと厳密で説得力のあるデータが出せれば、
納得する人が一人か二人は出てくるかもね。

[233: 匿名さん]

多摩ニュータウンはできた当初、そのほとんどが若い有業者だったわけで、
本来なら長期的に地価が上昇すべき地区だったわけですよね。

でも実態は、彼らは家を買うのでせいいっぱいで、可処分所得は低く、
地価の上昇を支えるような街の発展にはつながらなかったわけで。

新興開発地区を、
時間をかけて評価の確定してきた地域と比較すると誤ります。

[234: 匿名さん]

教授ご推薦の地域も
浅草通りより北は区画も整理せず
世田谷よりもずっと過密な木造家屋集積地域

教授さん
人口データをこねくり回さないで
木造家屋集積地域の防災上の危険性をもっとアピールすれば
杉並、世田谷あたりの凋落を促せるかもよ！

おっとそれじゃ地元の押上まで晒す諸刃の剣だったね

[235: 匿名さん]

>232　さん

まさにそうですよね。まったく研究者の姿勢ではないんです。
先に導きたい結論があって、使えそうなパートを切り出してきて、
強引にむすびつけているだけ。

それが教授なぞと僭称しているから悪趣味というか、一種のブラックユーモアなんでしょうか。

マンション業界を取り巻く情勢がここまで急速に変化してきている昨今、
研究テーマはもっとほかにありそうなのに。
ブーム後の都市開発の継続可能性とか。

[236: 匿名さん]

>>232
マクロだと東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか。

[237: 匿名さん]

大学教授がダメな要因は二点。
現状・過去分析がまるでだめ、知らなさすぎで、当然将来の予想はできそうにないこと。
専門書すら読み漁った形跡がなくため、業界内でどういうデータがあるのかほとんど知らないように見える専門性の欠如感。

[238: 匿名さん]

我流なのに大学教授とはこれいかに？詐称じゃん！

[239: 匿名さん]

大学教授、221です。

①30歳〜34歳男性のみの有業率を提示した理由が

＞これからの将来を考えた場合重要な世代だからです。

とは、がっかりな回答です。そこでさらに質問します。

【質問１】将来とは何年後をさすのですか？
【質問２】将来の「何」を考えた場合に重要なのですか？
【質問３】男性のみとした理由はなぜですか？

お答えください。

[240: 匿名さん]

連休の朝にみんな何やっているの？