23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[121: 大学教授さん]

>>120
ところが違うのですよ。
首都圏全体といったレベルでは無く、結構細かく分けたブロック毎で事情は変わって行きます。

首都圏全体の人口論になれば、地方からのコンスタントな人口流入が見込める首都圏は
どこも不動産価格が上がる理屈になりますが、そうはなりません。
何故なら、不動産を購入するには一定の所得レベルが必要となり、
その所得レベルの人は限られるとともに、購入志向する地域も偏って行きます。
すなわち、価格レベルおよび住環境・将来性から判断されるので、衆目が一致するところに
需要が偏ってしまいます。それで不動産価格が下方に調整される地域が出てくるのです。

[122: 匿名さん]

>>118
武蔵小杉のスレを読むと、あちらも厳しそうですよ。
賃貸用が分譲用に変わったり、賃貸がガラガラだったり…
武蔵小杉自体が、来春にどうなりますか。

[123: 匿名さん]

城東期待の星、頼みの綱の豊洲の事実上の上限が中野、練馬、杉並はおろか
三鷹、武蔵小金井にすら及ばなかったことが、
今後の価格の推移の本質を如実に物語っていますね。
結局人は通勤時間だけでマンションを買ったりしないということです。
少なくてもここ数年の販売状況からデベがくだした東京駅5km圏内の価値が
はっきりしましたね。

世田谷住民のみなさん、少しでも実力を疑った私をゆるしてください。

[124: 大学教授さん]

都心回帰の大敵は価格上昇ですよ。
私は東京の都市構造が大きく変革して行くのに良いニュースだと思いますが。
価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
坪単価はそれほど高くなく、より高額なものが買える人はより広い物件を買う。
極めて健全な動きではないでしょうか？

[125: 匿名さん]

「豊洲ブーム」はデベと電通のマッチポンプでしょ。
最近メディアで見かけなくなったけど、ららぽーとと銀座近くが売りなだけで良く引っ張れたと思うよ。
ファミリー層を取り込めなかったのが痛かったね。

[126: 匿名さん]

>>123
豊洲の開発はまだ3割程度ですよ。
判断するのは5年後ぐらいとみています。

[127: 匿名さん]

>価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
皆が希望する場所を安くしか売れない理由がどこにあるのでしょう？

[128: 匿名さん]

今後の豊洲の開発ってオフィスビルばっかりだからなあ…
先が見えちゃってるんだよね。

[129: 匿名さん]

豊洲のタワーの低層お見合いが坪２８０万円からスタートって、むしろぼったくりの予感だが。
みんな安いって宣伝してるから、笑いがとまらんでしょうなぁ。

[130: 大学教授さん]

>>127
それは販売戸数の問題です。
供給量を絞り、限られた人をターゲットにすれば常識外の高値も可能ですが、
今の都心回帰は大規模なもので、より幅広い人が購入可能な坪単価でないと、
途中で息切れ、頓挫してしまいます。
そう言った意味で、むやみやたらに坪単価が高くなると悪影響が出てきます。
例えば狭小化ですね。

[131: 匿名さん]

1000戸もあって、お見合いもあるんだから
安い部屋があるのは当然。

豊洲から銀座は３駅隣りなので、近くはありません。
言うまでもないけど。

[132: 住まいに詳しい人]

>>130
ホントに困った人だね
あなたの話は例外がっかりで、普遍性がナイじゃないか

繰り返すが、人口異動とマンション価格は全然関係ないから

Ａ：2006年1月1日→2007年1月1日の人口増加率
Ｂ：2006年→2007年新築マンション平均坪単価上昇率
__________Ａ___Ｂ
千代田区2.4%_*9.4%
中央区__3.6%_*5.7%
港区____4.9%_44.0%
新宿区__0.6%_*8.2%
文京区__1.5%_29.2%
台東区__0.9%_22.2%
墨田区__1.8%_*9.2%
江東区__1.9%_15.9%
品川区__1.0%_27.2%
目黒区__1.2%_19.8%
大田区__0.7%_15.0%
世田谷区1.2%_18.6%
渋谷区__0.4%_40.0%
中野区__0.2%_14.1%
杉並区__0.5%_13.4%
豊島区__1.4%_33.2%
北区___-0.3%_23.5%
荒川区__0.5%_17.0%
板橋区__0.5%_15.3%
練馬区__0.7%_*8.8%
足立区__0.1%_19.1%
葛飾区__0.4%_*5.4%
江戸川区0.6%_*7.4%

相関係数0.23

[133: ビギナーさん]

坪２８０万円はちっとも安くないよ。
牧田　司 記者は提灯持ちじゃないの。
なぜ安いと思えるのか不思議。
中古で坪３００万円オーバーで転売できるとは思えない。

＞記者はすぐ携帯の電卓で単価を弾いた。
＞１ＬＤＫで285万円、２ＬＤＫで270万円、３ＬＤＫで278万円、最上階住戸で459万円だ。
＞当然300万円を突破すると思っていたのでビックリした。

[134: 住まいに詳しい人]

>>133
スミフは先行他社物件の＋20％で売り出すのがセオリーだったから
今回先行物件より安い設定だったことに驚いた

つうことでしょ
別に「お買い得」とは書いてないし

[135: 匿名さん]

>>132
港区と渋谷区や豊島区が割高って解釈で、よろしいのでしょうか。

[136: ビギナーさん]

ただ単にぼったくらなかったという意味？

いずれにせよ、お買い得ではないのは同意。

[137: 住まいに詳しい人]

>>135
そんな解釈は全く出来ません

このデータから言えるのは
1年単位、市区単位の人口の増加減をいくら追いかけても
不動産価格の変化は説明出来ないということです

もちろん10年単位、都道府県単位ぐらいの
ゆっくりとした大きな変化であれば、経済のファンダメンタルズの変化として
なんらかの関係性は説明出来るかもしれませんが
それでも人口増加→不動産価格上昇というよーな
独立変数がひとつの回帰式で説明できる単純なものではありません

[138: 匿名さん]

つーか
城東地場の不動産屋が
大学教授と名乗って書き込みしまくるのヤメレ

杉並世田谷あたりの賃貸需要を城東に引き寄せたくて
某掲示板でも必死だったのに、大学教授って（笑

[139: 匿名さん]

世田谷の賃貸＊＊＊

[140: 匿名さん]

＞住まいに詳しい人さん
あなたみたいなまともな人がこんな掲示板でムキにならんでも　笑）
数字で物事を考えられる人間はごくごく一部であることがこの掲示板でよ〜くわかりますよね

[141: 匿名さん]

豊洲はマンション販売の主戦場じゃなくなったから、
とりあえず幕引き終了。宣伝投資もカット。あとは住民にお任せで放置。
大方の予想通りの展開でしょうか。
再開発地区はどこもそういうパターンです。先行事例を見てもね。
デベにとっては、売り終わった地域がどうなろうと関係ないし。
不動産屋にとっても物件動いて手数料とれれば、高かろうが安かろうがかまわない。

ブーム継続を当てにした高値で、
販売用不動産仕込んで抱えてるところだけはピンチかもしれませんが。

むしろ再開発のような宣伝で人を集めた場所は、徐々に衰退して脱出者が出て、
それが次のブーム地域の顧客になってリサイクルできたほうがありがたい。
正味の話、ホントに永住なんかされちゃったら、
デベに限らず日本の土建業界商売上がったりだから。

とりあえず城東のフラッグシップであった、
豊洲の天井高値の臨界点がはっきりした事で、
他の城東地区は、それ以下の位置付けが確定したといえるでしょう。
準千葉区域は安さが自慢の庶民の味方、
平成大団地としての発展を目指すのでしょう。

おしゃれ生活を夢見たセレブ志望者は怒るかな。
むしろ資産価値維持などとカリカリしたり、
背伸びしなくて良くなってほっとする住民層が大多数かもしれませんが。

[142: 大学教授さん]

>>137
不動産を購入し、そこに住み生涯の財産とする場合、長期的な３０年先くらいの視野を持ちつつ
選択して行くべきだと思います。
一般の人にとっては、不動産は投機では無いのですから。

都市構造が変革して行くには大きな人口移動が必要になります。それは最終的に不動産価格を上げますが、
肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。

例えば、港区で最も販売数量が増えた２００５年の平均坪単価は２９８万円でした（港区は
超高値物件があるので、これを除外すれば平均はもっと下）。
他区を見れば、世田谷区２４５万円、品川区２３７万円、新宿区２８１万円、杉並区２５４万円、
大田区２０９万円、練馬区２１０万円、中央区２６０万円、文京区２６９万円、豊島区２３８万円、
渋谷区３１７万円、目黒区２８５万円。
この水準をはるかに超えてしまった区は、販売数量を減らしどうにか高値を維持しているのが
実体です。しかし、これはその地域の将来性を奪って行きます。
購入者層は他に逃げてしまい、残るのは不動産が購入できる所得レベルに達していない賃貸層
だけになってしまいます。

[143: 大学教授さん]

それぞれ現在の平均坪単価と比較すると以下のようになります。
その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
港区２９８万円ｖｓ４９５万円、世田谷区２４５万円ｖｓ３４２万円、品川区２３７万円ｖｓ３５７万円、
新宿区２８１万円ｖｓ３６６万円、杉並区２５４万円ｖｓ３１４万円、大田区２０９万円ｖｓ２６０万円、
練馬区２１０万円ｖｓ２４７万円、中央区２６０万円ｖｓ３０２万円、文京区２６９万円ｖｓ３６８万円、
豊島区２３８万円ｖｓ３４１万円、渋谷区３１７万円ｖｓ５２７万円、目黒区２８５万円ｖｓ４０６万円。

[144: 匿名さん]

>そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
>ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
>そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
>現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
>中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
>勇気を持った転換が必要です。


そっくりそのままお返ししたい言葉ですね。

[145: 匿名さん]

>肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
>以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。
坪単価で280万になった豊洲が中途で破綻するってことですか？

>その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
ちなみに江東区の２００５年の平均坪単価と現在の平均坪単価の差はいかほどですかね？

バブル崩壊まで、人気区がとても手が出ないような価格になったのにもかかわらず
いっこうに衰退しなかったり、逆に割安だった地域の発展がほとんどみられなかったわけですから、
価格の上昇地域は全ての開発の集中する場所を意味し、将来性を期待できるところですね。

[146: 匿名さん]

安い賃金の人が増えても金使いません。スーパーふえてもいみなし。

[147: 匿名さん]

富裕層が集まる場所が高いのであって、人口が増える場所が高いわけじゃない。
シムシティのやりすぎ？

[148: 匿名さん]

でも高い港区も、結構庶民の住む賃貸が多いけど。

[149: 銀行関係者さん]

>>146 >>147
金持ち層（資産10億以上）は、たいして金を使いません。
一番金を落とすのは、DINKSなどの世帯年収1000万〜2000万程度の一般サラリーマン。
そしてそういう層が多く、そういう層に人気があるのが豊洲などの湾岸地域。

[150: 匿名さん]

世帯年収1000万でマンション買った層が、いったいいくら金を落とせるっていうんだろう？

[151: 匿名さん]

昨年は豊洲の宣伝凄かったな。
ブロードキャスターの番組内で久保純子に「友人が豊洲の賃貸に住んでいる」と嘘をつかせてまで宣伝に躍起だったのが印象的だった。
（後にその友人は六本木ミッドタウンレジデンス住まいだったことが判明。）
嘘情報信じて買っちゃった人もいるんだろうなあ。

[152: 匿名さん]

>>151
だんなが確か電通・・・露骨過ぎ。
使えるものは何でも使うって精神は相変わらずですなぁ。

[153: 匿名さん]

>>151
その放送見て
さすがTBSだとあきれたが
ミッドタウンレジデンスの件はなんかソースあるの？

[154: 匿名さん]

芝浦・港南はおろか、ニコタマにまで噛み付いていた豊洲 信 者も、
いまとなっては可愛いく思えるから不思議（笑）

[155: 匿名はん]

たまたまこちらを拝見していて、都市経済を本当に研究している専門家とは思えない書き込みを見かけてちょっとコメント。

都市への人口集中は各国、とりわけ発展途上地域でよく見られる現象
ですが、地価上昇とは必ずしも直結しないのは専門家ならご存知と思いますが・・・。
経済成長を伴わない単なる人口集中の場合は「スラム化地域」がよく見られ、むしろこれをいかに
防止するかが重要課題です。
もし人口増が不動産価値に単純に直結するなら、激しい人口集中が起こっているアフリカや
中南米の大都市の不動産は暴騰してもおかしくはないはずですが、現実にはこうした地域の
中で特に所得の低いエリアにおいては、不動産市場として形成されていると言えるのは一部の
外国人居住区等が主です。

まあ日本の場合は経済ストックが大きいので貧困地域の話は現実味をもって受け止められない
とは思いますが、いずれにせよ人口増が不動産価格上昇の最大の原因という言い方は、もし本当に
専門家だとするとミスリーディングですね。

現実には、やはり
１）事業用地の場合は事業による便益
２）住宅用地の場合は居住者側の所得と生活便益（通勤などを含む）
が基礎ファクターで、プラス土地ブランドなどの個別要因、更に最新のeco physicsで研究が
進みつつある現実市場における揺らぎが価格変動を大きく増幅させる、という見方が妥当でしょう。
これは「揺らぎ」とはいっても振れが振れを呼ぶため暴騰、暴落の双方を生む可能性があるという分析が進んでいます。

ここでは主に最近の住宅用地の話のようなのでそれに限って言えば、所得が向上しない中で
各種エネルギー料金上昇、食費増大、税負担上昇、社会保険負担上昇など実質所得を下げる
要因ばかりがあるわけで、基礎要因としてはマイナス方向なのはほぼ確実ですが、とは言え「揺らぎ」からなんらかのきっかけで上昇する可能性ももちろんあります。
但し、やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね。

[156: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

これの165あたりからが教授の書き込み

[157: 大学教授さん]

>>155
東京も発展途上国と同列に見られ論じられるようになればお終いですが、
もう少し都市工学をお勉強すべきですね。
論ずるにも値しない理論です。苦笑。

[158: 匿名さん]

教授は都市工学とか都市構造とかいう言葉が大好きですか
高卒で城東の不動産屋勤めです

[159: 大学教授さん]

>>155
人が集まれば良いと言うものではない。
都市生活における暗部、安アパート、ネット難民問題のことを言っているんだろうと思う。
確かに、特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。
持ち家が取得できる所得層に達したら、都心部もしくは隣接する他県に移動し、残るのは
持ち家が取得できないプアーな層だけになってしまう恐れが大きい。
一方で、既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

[160: 匿名さん]

ひょっとして随分前に「心南4区」などというおもしろ発言を繰り返してみたものの
むしろそれを揶揄した「心東4区」の方が文字通り浸透してしまったイタい人も教授でした？

[161: 匿名さん]

東側のアパートの方が安いのでそっちに引っ越します。

[162: 匿名さん]

＞159
＞特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。

「その傾向が顕著」と言えるデータを提示してください。

＞既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

高齢化＝スラム化という貴殿の自説を証明できるよう、23区各区の平均年齢を提示したうえで、
現在スラム化が進行している区を挙げてください。

できますか？

[163: 大学教授さん]

>>161
ご参考まで、アパートの募集物件数とその賃料。
供給地域に極端な偏りが見られます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/

[164: 匿名さん]

>>東京も発展途上国と同列

街並みだけなら、それ以下
業界も含め不健全過ぎる

[165: 大学教授さん]

>>162
若年の低所得層のＤＡＴＡはほとんど無いんです。
所得水準は納税者だけのＤＡＴＡになります。
唯一の方法は、国勢調査上の男の従業者と非従業者の比率でしょう。
２０００年から２００５年にかけて恐らく、どの区も非従業者が増えていると思われますが、
その比率が高いところがどの区かを調査すれば良いでしょう。

次に平均年齢ですが、安いアパートが多くある地域は、若い人の人口比率が高くなるので、
平均年齢は低くなります。
既存住民の高齢化が進んでいるか否かは、その地域が住宅地としてどの時期に開発され、
多くの住民が入植したかの、過去の歴史を紐解けば分かります。
西側の県境外周区の場合は東京オリンピック前後です。

[166: 匿名さん]

23区内で東側県境外周区が安いのがよくわかりました。
安心して引っ越せます。
世田谷も杉並も高くてバイト代じゃ家賃がはらえません。

[167: 大学教授さん]

>>166
県境外周区の場合、西も東も都心のサービス業従事者の労働力供給源になる可能性が大きいと
思います。いまのところはアパートのストックが圧倒的に西側が多いので偏りますが、
その内に東側の建築も増えると思います。
しかし、サービス業は西側の方が多いですから、西側優位は動かないと思います。

[168: ふむふむ さん]

>>１５５　やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね

どんな根拠があっての論旨か、もう少し詳しく教えてくださいな。
下振れリスクの有る時期、すなわち、あなたが、最大に落ち込むと予想される時期予測など、お願いします。

[169: 匿名さん]

スラム街といえば城東教授オススメ豊洲の隣がそうですね。

[170: 匿名さん]

>>163
安アパートにすんでいる若い人の多くは学生です。
学生は就職しある程度の所得ができれば当然安アパートから出て行きます。
優良企業に勤めていれば住居のランクもそれに伴い上がっていくでしょう。

ですが、近年企業間にも賃金等の大きな格差が顕著になっています。
当然、かろうじてワンルーム、1Kから出てはみたものの住居のランクを上げることができない
層が出てきます。
そういった学生以上、優良企業勤務未満の低所得者家族が必然的に住むのが、安い2K、2DKです。
教授の貼られたリンクをみると23区内で1LDK、2K、2DKの家賃が安いのは
足立区、葛飾区、江戸川区あたりで、募集件数もかなりあります。
勿論杉並区、練馬区などの募集件数はもっと多いのですが、家賃がずっと高いので、
基本的に住民層が異なります。