23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[101: 住まいに詳しい人]

>>98-99
よく判らないなぁ？

それらの仮説と
今まで長々とデータを並べた人口動態と何か関係があるのでしょうか？

[102: 匿名さん]

1980年代の不動産価格の上昇は、土地転がしとマンション転がしで雪だるま式に価格上昇していった。
今回のマンションブームとはまた規模も違うし、異質なもの。
それを前例にして、これから将来の動向を予想するのは如何なものか？

[103: 大学教授さん]

人口が増えれば不動産価格は上がって行く。
人口が郊外に分散して、農地であった近郊、郊外の地価は上昇した。

一方現在は、
産業構造が変わって、２３区の産業のソフト化、知的産業化は続き、今さら製造業に回帰することは無い。
恐らく都心回帰は永遠に続くことになろう。
都心回帰には所得の裏付けが必要になる。他より家賃も不動産価格も高い。
住民の入れ替わりが進むとともに人口の増加が続き、住環境の良化は不動産価格の上昇を
もたらす。これは、過去の郊外と同じ現象。

[104: 匿名さん]

首都圏における中古マンション成約価格の上昇続く　　東日本レインズ


やはり、レインズは信用できますね。

[105: 大学教授さん]

１９９４年以降の地方から首都圏への流入人口推移
-16,914、-5,002、18,252、39,665、62,413、65,683、87,995、116,833、119,375、
107,941、100,862、114,688、132,033、155,150
マンション購入者の主体は、人口流入１０万人世代（上京年２００１年以降世代）に徐々に
移行していく。そして、首都圏生まれの存在感は徐々に薄れて行き、地元志向の需要もしだいに
小さくなって行く。より広範囲な選択となって行く。

[106: 匿名さん]

不動産経済研究所と不動産鑑定士ネットワークの不動産鑑定士市場賃料研究会（東京・新宿、平澤春樹代表）は28日、08年版「新築マンション・インデックス」をまとめた。それによると、07年年間の都内新築マンションの利回り（表面利回りベース）は、マンション高騰を背景に、前年比０・６ポイント下落の４・１％に低下、区市別では、墨田区が５・０％でトップ、次いで中央区と台東区が４・８％と続いた。
2008年04月30日

[107: 匿名さん]

その２３での書き込み
明らかに某氏の書き込み
いつまで大学教授を名乗るのか


No.960 by デベにお勤めさん　2008/03/20(木) 09:33

　>>959
　そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
　ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
　そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
　現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
　中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
　勇気を持った転換が必要です。

[108: 匿名さん]

新設住宅着工戸数は前年度比１９・４％減の１０３万５５９８戸で、
１９６６年度以来４１年ぶりの低水準となった。

ってのに、鼻息の荒い連中がいるのに驚き

市況はぶっ壊れたんだぜ

[109: 匿名さん]

鼻息が荒いというより

沈静化に必死なんだよ

[110: 初心者]

はじめて書き込みするものなのですが教えてください。
コミュニティサイトのいろいろな物件のものを見たのですが、
物件サイトによってこれから地価は下がるとか上がるとかまちまちでよくわからなくなってしまいました。
私自身はこれからゆっくりと下がっていくのではないかと思っていたのですが間違いでしょうか？
テレビのニュース等の受け売り的な部分を信じていたので本当の事がわからなくなってきました。

実際皆様はどうおもわれているのでしょうか？

[111: 匿名さん]

＞１１０
確かに他の物件サイトを見てみると鉄鋼価格があがってる等によって上昇するとか書いてますね。
（最近のではBEACONかな）
俺も個人的には１１０と同じく顕著ではないにしろゆっくり下がっていくと思ってます。
しばらくは地価の高い時代に土地を買ったデベの新築MSになるので、間取りが少しずつ狭くなったり、作りがちょっと荒かったり。。。。が続くのではないかと。
なのでおそらくまともな？MSが選べるようになるのって5年とかそれぐらい長いスパンで見てあげてもいいかなって思うよ。

[112: ビギナーさん２]

>>110

場所によると思います。プレミアの付くような希少価値のある一等地においては価格は、今までの騰がりすぎの調整は別にして、それほど値段は変わらないのではないかと思います。これに準ずるものとして、再開発等によって、新たな価値を生み出した土地は、むしろ騰がるかもしれません。
その一方で、駅から遠い、不便、再開発で新しい価値を生み出せないなどの場所については、下落が顕著になる可能性があります。
これらの極端な例の中間に、さまざまな状況に応じた可能性があると思います。
その意味で、土地価格全体について、論じてもしょうがないわけで、個別の土地の事情に応じて判断することが必要になります。その意味で、エンド（消費者）の選球眼も問われることになるのではないかと思います。

[113: 初心者]

１１１さん。１１２さん。
ありがとうございました。
結局マンションは立地ということがわかりました。
少し長い余裕をみて考えてみたいと思いました。
ありがとうございました。

[114: 匿名さん]

へ？？？

＞結局マンションは立地ということがわかりました。
なんで、こういう結論になるんだ？？．．．．最初に回答有りきか(笑

[115: 匿名さん]

東京駅周辺の変化はめちゃ早いよ

皇居に面した「パレスホテル」（東京都千代田区、３８９室）が、老朽化などに伴い建て替えを
計画している。０９年３月から解体工事を始め、１１年１２月に完成予定。６１年に開業した
地上９階建てのホテルは、ホテル棟とオフィス棟の各２３階建てで生まれ変わる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080501-00000015-maip-soci

[116: 住まいに詳しい人]

シティタワーズ豊洲スレが騒ぎになっているが
強気一辺倒だったスミフもとうとう折れちゃったね
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm
たぶん＠290万円でも売れないとは思うが

さぁ、これで雪崩が起きるか、どうか・・・

[117: 大学教授さん]

>>100
県境外周区に興味が無いとのお話ですが、
実は東京の縮図が県境外周区で非常におもしろい存在。

地方から上京すると、従来パターンだと、ほとんどが県境外周区の環七周辺のアパート地帯に
なり、そこが気に入って家を買う人もいれば、さらに郊外に買う人もいて、これが今まで
準郊外と郊外の人気を支えていました。
ところが、都心回帰が始まって様相は一変。
都心に向かう人がいれば、県境外周区に接する他県に移動する人と、両地域にはさまれた
比較的不動産価格が高い県境外周区は大変な苦戦になっています。
人口自体は、地方からの流入人口が増えているので、どうにか増加を保っていますが、
収入が増えて持ち家を取得する段になれば他に流出すると言う悪循環に陥っています。
実際、中古および賃貸の余剰在庫は危険水域に達しています。
解消の方策が無い今では、価格の引き下げしか道は無いのですが・・・・

[118: 大学教授さん]

>>116
豊洲に関して言えば、どこまで価格を上がられるかの話題で、まだ平和な話題だろう。
最も注目すべきは、来年春の武蔵小杉大型物件竣工にともなう人の移動だろう。
大量の人が抜ければ、そこに中古マンション、賃貸マンションの在庫の山が築かれる。
現時点でさえ、都心回帰の影響で在庫を膨らましている県境外周区が、
供給の削減だけではたして価格維持ができるのか？
私は不可能では無いかと考える。
皆さんどう考えられます？

[119: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、
次に川崎市が２００７年に大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増である程度カバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。
大田区が地方上京者に人気があるのは、家賃レベルもあるが、東京と横浜にはさまれ、通勤に至便なためだろう。

[120: 住まいに詳しい人]

>>119
もーいいよ、人口異動と不動産価格なんて
首都圏全体レベルのマクロでなければ関係ないから

[121: 大学教授さん]

>>120
ところが違うのですよ。
首都圏全体といったレベルでは無く、結構細かく分けたブロック毎で事情は変わって行きます。

首都圏全体の人口論になれば、地方からのコンスタントな人口流入が見込める首都圏は
どこも不動産価格が上がる理屈になりますが、そうはなりません。
何故なら、不動産を購入するには一定の所得レベルが必要となり、
その所得レベルの人は限られるとともに、購入志向する地域も偏って行きます。
すなわち、価格レベルおよび住環境・将来性から判断されるので、衆目が一致するところに
需要が偏ってしまいます。それで不動産価格が下方に調整される地域が出てくるのです。

[122: 匿名さん]

>>118
武蔵小杉のスレを読むと、あちらも厳しそうですよ。
賃貸用が分譲用に変わったり、賃貸がガラガラだったり…
武蔵小杉自体が、来春にどうなりますか。

[123: 匿名さん]

城東期待の星、頼みの綱の豊洲の事実上の上限が中野、練馬、杉並はおろか
三鷹、武蔵小金井にすら及ばなかったことが、
今後の価格の推移の本質を如実に物語っていますね。
結局人は通勤時間だけでマンションを買ったりしないということです。
少なくてもここ数年の販売状況からデベがくだした東京駅5km圏内の価値が
はっきりしましたね。

世田谷住民のみなさん、少しでも実力を疑った私をゆるしてください。

[124: 大学教授さん]

都心回帰の大敵は価格上昇ですよ。
私は東京の都市構造が大きく変革して行くのに良いニュースだと思いますが。
価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
坪単価はそれほど高くなく、より高額なものが買える人はより広い物件を買う。
極めて健全な動きではないでしょうか？

[125: 匿名さん]

「豊洲ブーム」はデベと電通のマッチポンプでしょ。
最近メディアで見かけなくなったけど、ららぽーとと銀座近くが売りなだけで良く引っ張れたと思うよ。
ファミリー層を取り込めなかったのが痛かったね。

[126: 匿名さん]

>>123
豊洲の開発はまだ3割程度ですよ。
判断するのは5年後ぐらいとみています。

[127: 匿名さん]

>価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
皆が希望する場所を安くしか売れない理由がどこにあるのでしょう？

[128: 匿名さん]

今後の豊洲の開発ってオフィスビルばっかりだからなあ…
先が見えちゃってるんだよね。

[129: 匿名さん]

豊洲のタワーの低層お見合いが坪２８０万円からスタートって、むしろぼったくりの予感だが。
みんな安いって宣伝してるから、笑いがとまらんでしょうなぁ。

[130: 大学教授さん]

>>127
それは販売戸数の問題です。
供給量を絞り、限られた人をターゲットにすれば常識外の高値も可能ですが、
今の都心回帰は大規模なもので、より幅広い人が購入可能な坪単価でないと、
途中で息切れ、頓挫してしまいます。
そう言った意味で、むやみやたらに坪単価が高くなると悪影響が出てきます。
例えば狭小化ですね。

[131: 匿名さん]

1000戸もあって、お見合いもあるんだから
安い部屋があるのは当然。

豊洲から銀座は３駅隣りなので、近くはありません。
言うまでもないけど。

[132: 住まいに詳しい人]

>>130
ホントに困った人だね
あなたの話は例外がっかりで、普遍性がナイじゃないか

繰り返すが、人口異動とマンション価格は全然関係ないから

Ａ：2006年1月1日→2007年1月1日の人口増加率
Ｂ：2006年→2007年新築マンション平均坪単価上昇率
__________Ａ___Ｂ
千代田区2.4%_*9.4%
中央区__3.6%_*5.7%
港区____4.9%_44.0%
新宿区__0.6%_*8.2%
文京区__1.5%_29.2%
台東区__0.9%_22.2%
墨田区__1.8%_*9.2%
江東区__1.9%_15.9%
品川区__1.0%_27.2%
目黒区__1.2%_19.8%
大田区__0.7%_15.0%
世田谷区1.2%_18.6%
渋谷区__0.4%_40.0%
中野区__0.2%_14.1%
杉並区__0.5%_13.4%
豊島区__1.4%_33.2%
北区___-0.3%_23.5%
荒川区__0.5%_17.0%
板橋区__0.5%_15.3%
練馬区__0.7%_*8.8%
足立区__0.1%_19.1%
葛飾区__0.4%_*5.4%
江戸川区0.6%_*7.4%

相関係数0.23

[133: ビギナーさん]

坪２８０万円はちっとも安くないよ。
牧田　司 記者は提灯持ちじゃないの。
なぜ安いと思えるのか不思議。
中古で坪３００万円オーバーで転売できるとは思えない。

＞記者はすぐ携帯の電卓で単価を弾いた。
＞１ＬＤＫで285万円、２ＬＤＫで270万円、３ＬＤＫで278万円、最上階住戸で459万円だ。
＞当然300万円を突破すると思っていたのでビックリした。

[134: 住まいに詳しい人]

>>133
スミフは先行他社物件の＋20％で売り出すのがセオリーだったから
今回先行物件より安い設定だったことに驚いた

つうことでしょ
別に「お買い得」とは書いてないし

[135: 匿名さん]

>>132
港区と渋谷区や豊島区が割高って解釈で、よろしいのでしょうか。

[136: ビギナーさん]

ただ単にぼったくらなかったという意味？

いずれにせよ、お買い得ではないのは同意。

[137: 住まいに詳しい人]

>>135
そんな解釈は全く出来ません

このデータから言えるのは
1年単位、市区単位の人口の増加減をいくら追いかけても
不動産価格の変化は説明出来ないということです

もちろん10年単位、都道府県単位ぐらいの
ゆっくりとした大きな変化であれば、経済のファンダメンタルズの変化として
なんらかの関係性は説明出来るかもしれませんが
それでも人口増加→不動産価格上昇というよーな
独立変数がひとつの回帰式で説明できる単純なものではありません

[138: 匿名さん]

つーか
城東地場の不動産屋が
大学教授と名乗って書き込みしまくるのヤメレ

杉並世田谷あたりの賃貸需要を城東に引き寄せたくて
某掲示板でも必死だったのに、大学教授って（笑

[139: 匿名さん]

世田谷の賃貸＊＊＊

[140: 匿名さん]

＞住まいに詳しい人さん
あなたみたいなまともな人がこんな掲示板でムキにならんでも　笑）
数字で物事を考えられる人間はごくごく一部であることがこの掲示板でよ〜くわかりますよね

[141: 匿名さん]

豊洲はマンション販売の主戦場じゃなくなったから、
とりあえず幕引き終了。宣伝投資もカット。あとは住民にお任せで放置。
大方の予想通りの展開でしょうか。
再開発地区はどこもそういうパターンです。先行事例を見てもね。
デベにとっては、売り終わった地域がどうなろうと関係ないし。
不動産屋にとっても物件動いて手数料とれれば、高かろうが安かろうがかまわない。

ブーム継続を当てにした高値で、
販売用不動産仕込んで抱えてるところだけはピンチかもしれませんが。

むしろ再開発のような宣伝で人を集めた場所は、徐々に衰退して脱出者が出て、
それが次のブーム地域の顧客になってリサイクルできたほうがありがたい。
正味の話、ホントに永住なんかされちゃったら、
デベに限らず日本の土建業界商売上がったりだから。

とりあえず城東のフラッグシップであった、
豊洲の天井高値の臨界点がはっきりした事で、
他の城東地区は、それ以下の位置付けが確定したといえるでしょう。
準千葉区域は安さが自慢の庶民の味方、
平成大団地としての発展を目指すのでしょう。

おしゃれ生活を夢見たセレブ志望者は怒るかな。
むしろ資産価値維持などとカリカリしたり、
背伸びしなくて良くなってほっとする住民層が大多数かもしれませんが。

[142: 大学教授さん]

>>137
不動産を購入し、そこに住み生涯の財産とする場合、長期的な３０年先くらいの視野を持ちつつ
選択して行くべきだと思います。
一般の人にとっては、不動産は投機では無いのですから。

都市構造が変革して行くには大きな人口移動が必要になります。それは最終的に不動産価格を上げますが、
肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。

例えば、港区で最も販売数量が増えた２００５年の平均坪単価は２９８万円でした（港区は
超高値物件があるので、これを除外すれば平均はもっと下）。
他区を見れば、世田谷区２４５万円、品川区２３７万円、新宿区２８１万円、杉並区２５４万円、
大田区２０９万円、練馬区２１０万円、中央区２６０万円、文京区２６９万円、豊島区２３８万円、
渋谷区３１７万円、目黒区２８５万円。
この水準をはるかに超えてしまった区は、販売数量を減らしどうにか高値を維持しているのが
実体です。しかし、これはその地域の将来性を奪って行きます。
購入者層は他に逃げてしまい、残るのは不動産が購入できる所得レベルに達していない賃貸層
だけになってしまいます。

[143: 大学教授さん]

それぞれ現在の平均坪単価と比較すると以下のようになります。
その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
港区２９８万円ｖｓ４９５万円、世田谷区２４５万円ｖｓ３４２万円、品川区２３７万円ｖｓ３５７万円、
新宿区２８１万円ｖｓ３６６万円、杉並区２５４万円ｖｓ３１４万円、大田区２０９万円ｖｓ２６０万円、
練馬区２１０万円ｖｓ２４７万円、中央区２６０万円ｖｓ３０２万円、文京区２６９万円ｖｓ３６８万円、
豊島区２３８万円ｖｓ３４１万円、渋谷区３１７万円ｖｓ５２７万円、目黒区２８５万円ｖｓ４０６万円。

[144: 匿名さん]

>そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
>ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
>そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
>現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
>中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
>勇気を持った転換が必要です。


そっくりそのままお返ししたい言葉ですね。

[145: 匿名さん]

>肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
>以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。
坪単価で280万になった豊洲が中途で破綻するってことですか？

>その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
ちなみに江東区の２００５年の平均坪単価と現在の平均坪単価の差はいかほどですかね？

バブル崩壊まで、人気区がとても手が出ないような価格になったのにもかかわらず
いっこうに衰退しなかったり、逆に割安だった地域の発展がほとんどみられなかったわけですから、
価格の上昇地域は全ての開発の集中する場所を意味し、将来性を期待できるところですね。

[146: 匿名さん]

安い賃金の人が増えても金使いません。スーパーふえてもいみなし。

[147: 匿名さん]

富裕層が集まる場所が高いのであって、人口が増える場所が高いわけじゃない。
シムシティのやりすぎ？

[148: 匿名さん]

でも高い港区も、結構庶民の住む賃貸が多いけど。

[149: 銀行関係者さん]

>>146 >>147
金持ち層（資産10億以上）は、たいして金を使いません。
一番金を落とすのは、DINKSなどの世帯年収1000万〜2000万程度の一般サラリーマン。
そしてそういう層が多く、そういう層に人気があるのが豊洲などの湾岸地域。

[150: 匿名さん]

世帯年収1000万でマンション買った層が、いったいいくら金を落とせるっていうんだろう？