23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[2: 住まいに詳しい人]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

長期金利、急上昇＝サブプライム懸念の後退で−東京債券市場
4月25日19時0分配信 時事通信


　25日の東京債券市場で金利が急上昇（債券価格は急落）した。長期金利の指標となる10年物国債の利回りは前日より0．165％高い1．645％と、昨年11月1日以来、ほぼ半年ぶりの高水準となった。米国の低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローン問題への懸念から、安全資産とされる債券が買われてきたが、「日米の株高進行で、最悪期は脱したとの観測が広がっている」

[4: 匿名さん]

さてさて今後の金利動向はどうなるか・・

［東京　２５日　ロイター］　２５日の東京市場は、大幅な債券安／株高の展開となっている。
１０年最長期国債利回りは１．６％台に上昇、国債先物６月限は前日比２円を超す下落となる
一方、日経平均は一時、３００円を超す上昇となった。
市場では、米金融不安が峠を越えたとの思惑が広がり、マーケットを支配してきた不安感が
大幅に後退。さらに中国株の上昇や強めの内容だった日本の消費者物価指数（ＣＰＩ）が材料
として意識され、大きなうねりとなっている。

[5: 匿名さん]

今度のスレ主は元祖匿名はんさんじゃないんですね。
最近のレス内容をみれば、そうなるのも分からなくもないような。

[6: 匿名さん]

おなじ名前のひとも多くて誰だ誰だかわらないけど、
まさか、江東区在住で世田谷と新宿に妙なライバル心持っちゃってる
全然詳しくない「住まいに詳しい人」じゃないですよね？

[7: 住まいに詳しい人]

>>06
たぶんその人とは別人だと思うけど、
匿名掲示板でそんな問いかけは全く意味がないわけで
わざわざ質問することなのか・・・

閑話休題
既にほかのスレでもリンクが貼られていたけど
　
　
首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1
日経ビジネスオンライン　2008年4月25日　金曜日　#篠原　匡,蛯谷　敏

>在庫を持て余しているデベロッパーから、結構いい反応が来るのではないか、
>神長社長は予想していた。だが、反響は予想を大きく超えていた。
>不動産流動化事業が業界紙に取り上げられると、同社には問い合わせの電話が
>殺到したのである。
>
>「3月までに売れないと決算を乗り切れない。すぐに引き取ってくれないか」
>「完売までに時間がかかり過ぎて、資金が続かないから買い取ってほしい」
>「70戸をまとめて購入してほしい」
>
>積み上がる在庫、成約率の悪化、建築費の高騰——。
>ダブル、トリプルパンチに見舞われるマンションデベロッパーが、
>「蜘蛛の糸」よろしく、神長社長の元に大挙して押し寄せてきた。
　
　
この数年あれだけイケイケだったのに、なんか大きく逆流しているねぇ

[8: 匿名さん]

>07
一方でその記事の最後に「この春で気に入った新築物件が出てきたら早めに手を付けた方が良い」とのコメントも。夏以降の販売開始物件は2006年後半の土地価格ピークの頃に仕込んでおり、販売価格はこれ以上上げられないので見えないところの仕様を大幅に落としてくるらしい。

これだけマンション市況が冷え込むと誰にとっても不幸だね…。

[9: 匿名さん]

こういう緊急時はプロジェクトごとに採算というわけでもないから、
秋以降だけが割を食うというものでもないでしょう。

秋以降が苦戦予想なら、今出す新築に利益を上乗せして、
トータルでプラスマイナスを狙うのが当たり前。
デベの仕込自体が失敗してるんだから、
そのデベからはどれ買っても割高でしょう。

[10: 匿名さん]

結局、売れ残りマンションの在庫処理ビジネスっていったって
中間マージンを２０％取ってるんだろ

エンドが割高なのは変わりない
それに相変わらず、電気ついてないじゃん

どこを取ってもマトモじゃないね〜

[11: 購入検討中さん]

よくコストを安くする為に内装の「目につきにくい部分」の仕様を落とすとおっしゃってますが、具体的にはどういった所を意味するのでしょうか？
是非教えてください。

[13: 購入経験者さん]

マンション不況も、もうすぐおしまい。
ようやく株価が上昇し、長期金利も上がりそうです。

まだいっぱい売れ残ってますが、良いものはいつの間にか無くなります。
また買い逃さないように、そろそろ物色しましょうね。

[14: 匿名さん]

持ち込まれるものをイメージすると２割じゃ採算合わないように思うよ。リスク高すぎ。

[15: 匿名さん]

しっかし、中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらしで見苦しいな。

例えば、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらしのさらしもの状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。そろそろ４００万円台かな。

[16: 匿名さん]

山手線西側隣接外周部で、南傾斜ひな壇高台の古くからの
真の山の手高級お屋敷街に佇むように立地する、広さ８０
平米台の２ＬＤＫ、大手ゼネコン施工、複数駅利用可で、
最寄駅まで徒歩７分、
そういった好条件の高級低層マンションが、ほんの４−５
年前には、５０００万円台で買えたって、信じられますか？

[17: 匿名さん]

具体的な物件名を教えてください

[18: 匿名さん]

２ちゃんで有名な目白厨でしょう。

[19: 匿名さん]

＞＞13さん

確かに株価も13000円台に持ち直し、サブプライムの影響も楽観視されるように
なってきました。

で、そこからやはりまた不動産価格は上昇に向かうのでしょうか？

自分は素人なんですが、暴落もしない変わりに去年のような価格にも
ならないような・・・・気がするだけですが（笑）

どうでしょう？

サブプライムが一旦落ち着いても米国の景気（消費）が後退する以上
外資の金融機関の積極的な買いは無いような。

いくら見積もりより損失が少なかったと言っても何兆という損を出してるわけだし。

今年は細々と個人消費に支えられる不動産業界のような気がします。

どなたか教えてください。

[20: 匿名さん]

都市構造が変わって、
隅田川を中心に東西に広がる地域が
発展して行くでしょう。
これ間違いないよ。

[21: 匿名さん]

>>16

４−５年前というと2003-4年頃ね。
港区（山手外側除く）は新築は最低坪３３０〜だったから
低地の条件が悪いところでも80㎡なら軽く8000万近かった
よ。中古は安かったけどひたすら古い物件しかなかったよ。

隣接の品川区の山手線内（長者丸、花房山、御殿山）だっ
たら新築のお買い得物件結構あったんけどね。

[22: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調続く　三井不動産販売
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200804240002.html

08年第１四半期（１月から３月）の「住宅地」の価格状況は、前回調査時点（07年10月から12月）から1.8％下落となった。東京23区が3.5％下落で最も下落率が高く、その他の地域も横ばいからやや下落傾向となっている。
　「既存マンション」は、前回調査時点から0.4％下落となった。東京23区は1.4％下落となったが、埼玉県や神奈川県ではなどではやや上昇し、全体ではほぼ横ばい傾向にある。
　なお、07年４月から08年３月の年間変動率では、住宅地が1.7％下落、既存マンションが1.3％上昇となった。


首都圏の住宅地・既存マンション価格は下落基調が続いているそうです。

[23: 匿名さん]

参考までに、中古マンションの情報。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

[24: 匿名さん]

値引き1000万円！—— マンション不況の出口は？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/87/

モデルルーム・販売センターへの来場者数が格段に減少してしまった。
その上、歩留まりも悪い。歩留まりとは、「来場者数に対する契約率」のことだ。
不動産経済研究所は新築マンション契約率を発表しているが、２月の契約率は60％とのこと。だが、この数字はあくまでも、マンションデベロッパーの自己申告数字を足し合わせたもので、さくら事務所の現場体感数値は、もっと低い。実際はその半分もいっていないのではないだろうか。自社での販売をあきらめて、転売業者にバルク売り（まとめて安く売ること）した分も含まれているだろう。市場が下振れする現在のような局面では、この指標は参考にできない。
500万円引き、1000万円引きなどという事例はもはや珍しいことではなく、値引き販売がそこかしこで行われている。…(続く)

[25: 匿名さん]

>>11

売れない場合は間取りを狭くして一戸あたりの価格を下げケースが多いね。
坪単価はあまり変わらないんだけど、ほとんどの客は予算上限があるから
結局はリアルな値段が勝負。

同じ３ＬＤＫでも平均８０平米あったものが→６５平米
とかになってバスサイズも１６１８→１２１４とかになり、収納も犠牲に
なり、トイレの手洗いなんかも省略される。
まあＬＤＫは目に付くのでそんなに極端に小さくできないけど洋室なんか
４．５畳みたいな物置部屋プランがでてくるとかそんな感じです。

[26: 匿名さん]

都心地価下落に拍車　１−３月期　取引不調が頻発
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008041502003691.ht...

記事より
・東京都心部の地価の下落に拍車がかかっていることが、複数の不動産関連会社などの調査結果で鮮明になってきた。
・都心部の下落率は２０％を超えた。下落傾向は住宅、商業地とも共通している。
・国土交通省が所管する財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた「首都圏土地レポート」では、都内で売買が成立した土地の平均単価（一平方メートル当たり）は、前年同月比で今年一月が１３％減、二月は２０％減、三月は２８％減とマイナス幅が拡大。昨年二月にバブル崩壊後のピークの四十五万円を付けたが、今年三月には三十二万円まで落ち込んだ。
・都心部を含め首都圏各地では、消費と投資両面での冷え込みに加え、金融機関の不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が頻発している。高い水準で在庫が積み上がっているため、不動産業界では信用不安が広がりつつある。


都心地価下落に拍車がかかっているそうです。

[27: 匿名さん]

首都圏マンション・本当の資産価値
【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080423/154058/?P=1

記事によると、在庫処理業者は販売価格の3〜5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に従来の販売価格よりも1〜3割安く販売するのだそうです。

定価で買ったマンションが在庫処理業者に流されたりしたら…

[28: 匿名さん]

首都圏中古マンション、価格調整が本格化　東日本不動産流通機構調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25399

記事より
・中古マンション成約件数は3089件で前年同月比５.14％増加。６カ月連続の減少から２カ月連続の増加に転じている。新規登録件数は１万5415件（同38.18％増）。１、２月の２カ月連続40％超増加から、増加率こそ落ちたものの依然として急激な増加ペースが続いている。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は、40万円（同６.12％上昇）。約１年２ケタ上昇が続いていたが２、３月は上昇幅が緩んでいる。前月と比べると１.10％の下落。いずれも１％台のわずかな下落幅だが、２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているようすが読みとれる。


中古マンションの在庫が急激なペースで増加し、且つ価格が２カ月連続で下落しており価格調整が本格化しているそうです。

[29: 匿名さん]

>>22
埼玉県や神奈川県の価格はやや上昇。

>>24
下がってると書く、おなじみのさくら事務所。

[30: 匿名さん]

>>21
南青山でも２４６超えた先の分譲は「こんな交通不便で地味なとこ駄目」って人気なかったよね。
物件名忘れたけど価格もとてつもなく安かったように記憶している。

あの頃と同じくらいの時期に企画されてさらに輪をかけて地味だった飯田橋タワープロジェクト
（プラウドタワー千代田富士見）なんて計画が遅れに遅れた結果、ちゃっかり高く売り抜ける
ことができちゃったからね。わからんもんだ。

>>29
今回のさくら事務所の記事は最後まで読むと、今が底でこの先下がる余地はそれほど多くない
というニュアンスのことが述べられているよ。

[31: 匿名さん]

>>30
2003-4年は凄く安かったですからね。あの頃から、
タワーのMRは混雑。普通のマンションは人気薄でした。

[32: 匿名さん]

24
坪150万円で売った土地が、半年後に「250万円で買わないか」と
戻ってくるブーメラン現象
!!!

サブプライムばっか騒がれてるけど
イギリスとスペインが、かなり崖っぷちにきていて
この状況で、日本だけ今が底って
ありえなくね

[33: 匿名さん]

イギリスの不動産価格に、日本の地価が連動してたわけじゃないし。

[34: 匿名さん]

アメリカは終わってるけどニューヨークは相変わらず騰がりっ放しだし。
日本も他は知らないが２３区内に限れば暴落要素もなくトントンってとこでしょ。

[35: 匿名さん]

ＮＹでも、マンハッタンだけな
ちなみに、日本で比較可能な場所はない
豆知識な

[36: 住まいに詳しい人]

>>30
さくら事務所を「狼少年」と称する向きもあったけど
実際不動産価格は下がってきたわけで、ご本人もホッとしているかもね

何故、この社長さんが今まで「嘘つき」になっていたかと言えば
先を読みすぎていたところにあるんでしょうね

今回の記事もにもあるけど
数年前から市場データからは採算性が疑問視される事業計画がどんどん進められ
業界内部では「こんなことはオカシイ」と言われ続けた
それを見ていれば「マンションは安くなる」と言いたくもなるわけです
ただこの方はタイミングを測るのが苦手なのか、あまりに早く語り過ぎたのです

そしてまた同じ失敗をやらかしているみたいです
確かに米国発の金融不安もまぁ落ち着いて株価は底入れなのかもしれませんが、
実態経済はこれから本格的な後退に入るわけで、更に不動産なんて一番遅行するし
底入れなんて全然見えていませんから、当面は手出し無用だと思いますよ

[37: 匿名さん]

さくら事務所は
先見の明があるということですね。

[38: 大学教授さん]

東京都特別区部を従業地・通学地として他市区町村から流入する人口は333万人（特別区部を
従業地・通学地とする者（735万人）の45.3％）で，平成12年に比べ12万人，3.4％の減少と
なっており，このうち他県からの流入人口は275万人（同37.4％）となっている。

県別では，神奈川県からの流入が93万人，埼玉県からが91万人，千葉県からが77万人で，この3県
で流入人口の約8割を占めている。平成12年と比べると，神奈川県からの流入は0.1％増加して
いるのに対し，埼玉県と千葉県からの流入はそれぞれ5.9％，4.9％減少している。
また、区部以外の東京都からの流入は58万人、4.4％減少した。

[39: 匿名さん]

従業地・通学地としての流入ではなく、
住まいとして流入ですか。
都心回帰。

[40: 大学教授さん]

区部の夜間人口（居住者）は
８０９万人→８３５万人　２６万人増
昼間人口は
１１１３万人→１１２９万人　１６万人増
差し引き１０万人分の流入が不要となった。

区部への流入者の増減数は
区部以外の東京都２７千人減
神奈川県１千人増
千葉県３９千人減
埼玉県５７千人減
合計　１２万人減とほぼ一致する。

また、区部への流入が減る一方で、市部、他県の昼間人口は増えている。
市部　３４６万人→３６０万人　１５万人増　４．３％増
神奈川県　７６３万人→７９１万人　２８万人増　３．５％増
千葉県　５１８万人→５３４万人　１６万人増　３．０％増
埼玉県　５９９万人→６１６万人　１７万人増　２．９％増
合計　７６万人増

これらの数字は、それぞれのエリアの経済的独立性が高まっている事を意味する。

[41: 大学教授さん]

ベッドタウンと言えども、住む人の代が重なるにつれて、その地域への帰属意識は高くなって行く。
最初は都心への通勤のための自宅購入であっても、子供が通学至便な地元の高校、大学に通い、
人口の増加に合わせて商業施設が充実して行けば、
子供たちはできれば地元に就職したいと考えるようになる。

これにより、新たな労働力供給源が郊外に産まれる。労働力供給源があれば工場等の立地も
簡単となり、そこに職場を生み出す。
こうして、昔は何もなかったところが次々と経済的独立権圏となって行く。

それでは、この経済的独立性の高まりが不動産価格に与える影響について考えてみよう。
それぞれのエリアにはそれぞれの産業があり、賃金レベルも違って来る。
第一に考えられるのは、その賃金レベルに合わせた価格調整であろう。
すなわち都心勤務者の賃金レベルから導き出されていた価格が、地元の状況に合った物に変わる。
次の段階で考えられるのは、親からの相続による不動産過剰だろう。
以上より、郊外の不動産価格が長期にわたって下がり続けると予想される。

さらに考えを区部に広げると、
郊外不動産の長期的下落の影響をもっとも受けるのは、そこに直接接する県境外周区だろう。
これらの区はマンションが増えているものの、主体は戸建であり、需要層が郊外と重なる。
郊外の地価下落に歩調を合わせて、県境外周区の住宅地の地価は下がって行くだろう。

[42: 匿名さん]

こんな思考回路の持ち主でも教授になれるなんて
日本の大学は良いですね。

[43: 市場アナリスト]

さすが大学教授。読みが深いですね。
需給のバランスから考えて、住宅地の不動産価格は下落するしかないでしょう。
土地神話が崩れて、投機目的の不動産購入が減り、需給で不動産価格が決定され
る傾向が強まっています。
少子供高齢化、中古住宅流通促進により、今後住宅地の不動産は下落を続ける
でしょう。

[44: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるスレの
>>567→>>569

このスレの
>>41大学教授→>>43市場アナリスト

ゴールデンウイーク中に一生懸命考えた
業者の哀しい自演です

[45: 匿名さん]

マクロの話も良いけど、もっと限定的な話を削除されない程度にしません？
私はそろそろ市況回復して欲しいけど、やはりもう一段下がるのかなと思ってます。

湾岸に関していえば、港南・芝浦はかなりやばそう。港南のタワーマンションの売主である大手不動産会社は、まだ売れ残っているから、近くのタワーを建設しているんだけど、売り開始できないみたい。当該物件は今年の秋に竣工するらしいけど。なんでもこの物件定期借地だけど、色々な制約があり、相当安くするらしい。こういうのがあると、周辺にも相当影響してくる筈。

あと江東区の湾岸にしても、相当の数の在庫がありますよね。価格が今より落ちると、隠れ在庫が一気に顕在化すると思います。

でも相場は悲観論一色になったらそろそろ買い場面だと思います。
そこで買う勇気を持てるか、それとも、もっと下がることを期待して結果として見逃してしまうか、そこに勝者と敗者が分かれる様に思います。

[46: 大学教授さん]

住まいの基本は職住近接である。
そう言った面で、昼間人口とそこの平均賃金は不動産価格を決める重要な要素となって行く。

都心およびその周辺は、産業構造の変化が徐々に浸透し、ソフト化、知的産業化が進むとともに、
零細、中小の企業（主に製造業、小売・サービス業）の廃業が増え、生産性の向上が予想される。
これは、都心およびその周辺に従事する人々の平均賃金を押し上げ、他の地域との差を拡大
させて行くだろう。
昼間人口自体は生産性が低いセクターの淘汰が進み、あまり増えず（場合によっては減る）、
他県、市部からの流入者数は徐々に減少して行く。

これらは、都心およびその周辺の不動産価格が、例外的に上がる可能性を示唆している。

[47: 大学教授さん]

２００２年と古い数字であるが、職業別に見た区部有業者、男性の平均賃金は以下。
単位は万円（括弧内は全国平均）

管理的職業　９９９（８６４）
事務従業者　６５９（５９０）
専門的・技術的職業　６２７（６０７）
販売従事者　５３７（４７９）
運輸・通信従事者　４３０（３８３）
生産工程・労務作業者　３９７（３８２）
サービス業　３０１（２８３）
平均　５４０（４７０）

[48: 匿名さん]

どうでもいいけど掲示板番長の教授にならう学生に同情。

[49: 匿名さん]

>>46
>住まいの基本は職住近接である。

出だしから論理が破綻してますがな。

[50: 匿名さん]

未開の原野を一から切り開いて都市を作り上げるんじゃないんだから。
都市構造の変革だなんだ言ったところで、街の将来性は
あくまでも過去からの成り立ちやこれまでの用途の延長線上にある事は無視できない。

どんな交通至便であっても、
低湿地・埋立地、ドヤ街・貧民窟の近く、土壌汚染の懸念のある工場跡地などは、
その事実を知っており嫌悪する人たちがいる以上
一流の住宅地として既存優良住宅地を凌駕するまでに発展することはありえない。