23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[143: 大学教授さん]

それぞれ現在の平均坪単価と比較すると以下のようになります。
その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
港区２９８万円ｖｓ４９５万円、世田谷区２４５万円ｖｓ３４２万円、品川区２３７万円ｖｓ３５７万円、
新宿区２８１万円ｖｓ３６６万円、杉並区２５４万円ｖｓ３１４万円、大田区２０９万円ｖｓ２６０万円、
練馬区２１０万円ｖｓ２４７万円、中央区２６０万円ｖｓ３０２万円、文京区２６９万円ｖｓ３６８万円、
豊島区２３８万円ｖｓ３４１万円、渋谷区３１７万円ｖｓ５２７万円、目黒区２８５万円ｖｓ４０６万円。

[144: 匿名さん]

>そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
>ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
>そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
>現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
>中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
>勇気を持った転換が必要です。


そっくりそのままお返ししたい言葉ですね。

[145: 匿名さん]

>肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
>以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。
坪単価で280万になった豊洲が中途で破綻するってことですか？

>その差が大きいところは、大量販売は無理で、供給面で調整するしか無い状況です。
ちなみに江東区の２００５年の平均坪単価と現在の平均坪単価の差はいかほどですかね？

バブル崩壊まで、人気区がとても手が出ないような価格になったのにもかかわらず
いっこうに衰退しなかったり、逆に割安だった地域の発展がほとんどみられなかったわけですから、
価格の上昇地域は全ての開発の集中する場所を意味し、将来性を期待できるところですね。

[146: 匿名さん]

安い賃金の人が増えても金使いません。スーパーふえてもいみなし。

[147: 匿名さん]

富裕層が集まる場所が高いのであって、人口が増える場所が高いわけじゃない。
シムシティのやりすぎ？

[148: 匿名さん]

でも高い港区も、結構庶民の住む賃貸が多いけど。

[149: 銀行関係者さん]

>>146 >>147
金持ち層（資産10億以上）は、たいして金を使いません。
一番金を落とすのは、DINKSなどの世帯年収1000万〜2000万程度の一般サラリーマン。
そしてそういう層が多く、そういう層に人気があるのが豊洲などの湾岸地域。

[150: 匿名さん]

世帯年収1000万でマンション買った層が、いったいいくら金を落とせるっていうんだろう？

[151: 匿名さん]

昨年は豊洲の宣伝凄かったな。
ブロードキャスターの番組内で久保純子に「友人が豊洲の賃貸に住んでいる」と嘘をつかせてまで宣伝に躍起だったのが印象的だった。
（後にその友人は六本木ミッドタウンレジデンス住まいだったことが判明。）
嘘情報信じて買っちゃった人もいるんだろうなあ。

[152: 匿名さん]

>>151
だんなが確か電通・・・露骨過ぎ。
使えるものは何でも使うって精神は相変わらずですなぁ。

[153: 匿名さん]

>>151
その放送見て
さすがTBSだとあきれたが
ミッドタウンレジデンスの件はなんかソースあるの？

[154: 匿名さん]

芝浦・港南はおろか、ニコタマにまで噛み付いていた豊洲 信 者も、
いまとなっては可愛いく思えるから不思議（笑）

[155: 匿名はん]

たまたまこちらを拝見していて、都市経済を本当に研究している専門家とは思えない書き込みを見かけてちょっとコメント。

都市への人口集中は各国、とりわけ発展途上地域でよく見られる現象
ですが、地価上昇とは必ずしも直結しないのは専門家ならご存知と思いますが・・・。
経済成長を伴わない単なる人口集中の場合は「スラム化地域」がよく見られ、むしろこれをいかに
防止するかが重要課題です。
もし人口増が不動産価値に単純に直結するなら、激しい人口集中が起こっているアフリカや
中南米の大都市の不動産は暴騰してもおかしくはないはずですが、現実にはこうした地域の
中で特に所得の低いエリアにおいては、不動産市場として形成されていると言えるのは一部の
外国人居住区等が主です。

まあ日本の場合は経済ストックが大きいので貧困地域の話は現実味をもって受け止められない
とは思いますが、いずれにせよ人口増が不動産価格上昇の最大の原因という言い方は、もし本当に
専門家だとするとミスリーディングですね。

現実には、やはり
１）事業用地の場合は事業による便益
２）住宅用地の場合は居住者側の所得と生活便益（通勤などを含む）
が基礎ファクターで、プラス土地ブランドなどの個別要因、更に最新のeco physicsで研究が
進みつつある現実市場における揺らぎが価格変動を大きく増幅させる、という見方が妥当でしょう。
これは「揺らぎ」とはいっても振れが振れを呼ぶため暴騰、暴落の双方を生む可能性があるという分析が進んでいます。

ここでは主に最近の住宅用地の話のようなのでそれに限って言えば、所得が向上しない中で
各種エネルギー料金上昇、食費増大、税負担上昇、社会保険負担上昇など実質所得を下げる
要因ばかりがあるわけで、基礎要因としてはマイナス方向なのはほぼ確実ですが、とは言え「揺らぎ」からなんらかのきっかけで上昇する可能性ももちろんあります。
但し、やはり下降トレンド（大きく下振れする可能性もある）と見るのが一般的でしょうね。

[156: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

これの165あたりからが教授の書き込み

[157: 大学教授さん]

>>155
東京も発展途上国と同列に見られ論じられるようになればお終いですが、
もう少し都市工学をお勉強すべきですね。
論ずるにも値しない理論です。苦笑。

[158: 匿名さん]

教授は都市工学とか都市構造とかいう言葉が大好きですか
高卒で城東の不動産屋勤めです

[159: 大学教授さん]

>>155
人が集まれば良いと言うものではない。
都市生活における暗部、安アパート、ネット難民問題のことを言っているんだろうと思う。
確かに、特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。
持ち家が取得できる所得層に達したら、都心部もしくは隣接する他県に移動し、残るのは
持ち家が取得できないプアーな層だけになってしまう恐れが大きい。
一方で、既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

[160: 匿名さん]

ひょっとして随分前に「心南4区」などというおもしろ発言を繰り返してみたものの
むしろそれを揶揄した「心東4区」の方が文字通り浸透してしまったイタい人も教授でした？

[161: 匿名さん]

東側のアパートの方が安いのでそっちに引っ越します。

[162: 匿名さん]

＞159
＞特に西側の県境外周区にその傾向が顕著である。

「その傾向が顕著」と言えるデータを提示してください。

＞既存住民の高齢化が進むことを考えれば、極端に言えば、都市の暗部であるスラム化
も否定できない。

高齢化＝スラム化という貴殿の自説を証明できるよう、23区各区の平均年齢を提示したうえで、
現在スラム化が進行している区を挙げてください。

できますか？