23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[123: 匿名さん]

城東期待の星、頼みの綱の豊洲の事実上の上限が中野、練馬、杉並はおろか
三鷹、武蔵小金井にすら及ばなかったことが、
今後の価格の推移の本質を如実に物語っていますね。
結局人は通勤時間だけでマンションを買ったりしないということです。
少なくてもここ数年の販売状況からデベがくだした東京駅5km圏内の価値が
はっきりしましたね。

世田谷住民のみなさん、少しでも実力を疑った私をゆるしてください。

[124: 大学教授さん]

都心回帰の大敵は価格上昇ですよ。
私は東京の都市構造が大きく変革して行くのに良いニュースだと思いますが。
価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
坪単価はそれほど高くなく、より高額なものが買える人はより広い物件を買う。
極めて健全な動きではないでしょうか？

[125: 匿名さん]

「豊洲ブーム」はデベと電通のマッチポンプでしょ。
最近メディアで見かけなくなったけど、ららぽーとと銀座近くが売りなだけで良く引っ張れたと思うよ。
ファミリー層を取り込めなかったのが痛かったね。

[126: 匿名さん]

>>123
豊洲の開発はまだ3割程度ですよ。
判断するのは5年後ぐらいとみています。

[127: 匿名さん]

>価格さえ高騰しなければ、都心回帰は皆が希望するところでしょう。
皆が希望する場所を安くしか売れない理由がどこにあるのでしょう？

[128: 匿名さん]

今後の豊洲の開発ってオフィスビルばっかりだからなあ…
先が見えちゃってるんだよね。

[129: 匿名さん]

豊洲のタワーの低層お見合いが坪２８０万円からスタートって、むしろぼったくりの予感だが。
みんな安いって宣伝してるから、笑いがとまらんでしょうなぁ。

[130: 大学教授さん]

>>127
それは販売戸数の問題です。
供給量を絞り、限られた人をターゲットにすれば常識外の高値も可能ですが、
今の都心回帰は大規模なもので、より幅広い人が購入可能な坪単価でないと、
途中で息切れ、頓挫してしまいます。
そう言った意味で、むやみやたらに坪単価が高くなると悪影響が出てきます。
例えば狭小化ですね。

[131: 匿名さん]

1000戸もあって、お見合いもあるんだから
安い部屋があるのは当然。

豊洲から銀座は３駅隣りなので、近くはありません。
言うまでもないけど。

[132: 住まいに詳しい人]

>>130
ホントに困った人だね
あなたの話は例外がっかりで、普遍性がナイじゃないか

繰り返すが、人口異動とマンション価格は全然関係ないから

Ａ：2006年1月1日→2007年1月1日の人口増加率
Ｂ：2006年→2007年新築マンション平均坪単価上昇率
__________Ａ___Ｂ
千代田区2.4%_*9.4%
中央区__3.6%_*5.7%
港区____4.9%_44.0%
新宿区__0.6%_*8.2%
文京区__1.5%_29.2%
台東区__0.9%_22.2%
墨田区__1.8%_*9.2%
江東区__1.9%_15.9%
品川区__1.0%_27.2%
目黒区__1.2%_19.8%
大田区__0.7%_15.0%
世田谷区1.2%_18.6%
渋谷区__0.4%_40.0%
中野区__0.2%_14.1%
杉並区__0.5%_13.4%
豊島区__1.4%_33.2%
北区___-0.3%_23.5%
荒川区__0.5%_17.0%
板橋区__0.5%_15.3%
練馬区__0.7%_*8.8%
足立区__0.1%_19.1%
葛飾区__0.4%_*5.4%
江戸川区0.6%_*7.4%

相関係数0.23

[133: ビギナーさん]

坪２８０万円はちっとも安くないよ。
牧田　司 記者は提灯持ちじゃないの。
なぜ安いと思えるのか不思議。
中古で坪３００万円オーバーで転売できるとは思えない。

＞記者はすぐ携帯の電卓で単価を弾いた。
＞１ＬＤＫで285万円、２ＬＤＫで270万円、３ＬＤＫで278万円、最上階住戸で459万円だ。
＞当然300万円を突破すると思っていたのでビックリした。

[134: 住まいに詳しい人]

>>133
スミフは先行他社物件の＋20％で売り出すのがセオリーだったから
今回先行物件より安い設定だったことに驚いた

つうことでしょ
別に「お買い得」とは書いてないし

[135: 匿名さん]

>>132
港区と渋谷区や豊島区が割高って解釈で、よろしいのでしょうか。

[136: ビギナーさん]

ただ単にぼったくらなかったという意味？

いずれにせよ、お買い得ではないのは同意。

[137: 住まいに詳しい人]

>>135
そんな解釈は全く出来ません

このデータから言えるのは
1年単位、市区単位の人口の増加減をいくら追いかけても
不動産価格の変化は説明出来ないということです

もちろん10年単位、都道府県単位ぐらいの
ゆっくりとした大きな変化であれば、経済のファンダメンタルズの変化として
なんらかの関係性は説明出来るかもしれませんが
それでも人口増加→不動産価格上昇というよーな
独立変数がひとつの回帰式で説明できる単純なものではありません

[138: 匿名さん]

つーか
城東地場の不動産屋が
大学教授と名乗って書き込みしまくるのヤメレ

杉並世田谷あたりの賃貸需要を城東に引き寄せたくて
某掲示板でも必死だったのに、大学教授って（笑

[139: 匿名さん]

世田谷の賃貸＊＊＊

[140: 匿名さん]

＞住まいに詳しい人さん
あなたみたいなまともな人がこんな掲示板でムキにならんでも　笑）
数字で物事を考えられる人間はごくごく一部であることがこの掲示板でよ〜くわかりますよね

[141: 匿名さん]

豊洲はマンション販売の主戦場じゃなくなったから、
とりあえず幕引き終了。宣伝投資もカット。あとは住民にお任せで放置。
大方の予想通りの展開でしょうか。
再開発地区はどこもそういうパターンです。先行事例を見てもね。
デベにとっては、売り終わった地域がどうなろうと関係ないし。
不動産屋にとっても物件動いて手数料とれれば、高かろうが安かろうがかまわない。

ブーム継続を当てにした高値で、
販売用不動産仕込んで抱えてるところだけはピンチかもしれませんが。

むしろ再開発のような宣伝で人を集めた場所は、徐々に衰退して脱出者が出て、
それが次のブーム地域の顧客になってリサイクルできたほうがありがたい。
正味の話、ホントに永住なんかされちゃったら、
デベに限らず日本の土建業界商売上がったりだから。

とりあえず城東のフラッグシップであった、
豊洲の天井高値の臨界点がはっきりした事で、
他の城東地区は、それ以下の位置付けが確定したといえるでしょう。
準千葉区域は安さが自慢の庶民の味方、
平成大団地としての発展を目指すのでしょう。

おしゃれ生活を夢見たセレブ志望者は怒るかな。
むしろ資産価値維持などとカリカリしたり、
背伸びしなくて良くなってほっとする住民層が大多数かもしれませんが。

[142: 大学教授さん]

>>137
不動産を購入し、そこに住み生涯の財産とする場合、長期的な３０年先くらいの視野を持ちつつ
選択して行くべきだと思います。
一般の人にとっては、不動産は投機では無いのですから。

都市構造が変革して行くには大きな人口移動が必要になります。それは最終的に不動産価格を上げますが、
肝心な点は急激に上がりすぎると購入者が減り、その変革そのものが中途で破綻する点です。
以下のように、坪単価で２５０万円前後が最適な水準です。

例えば、港区で最も販売数量が増えた２００５年の平均坪単価は２９８万円でした（港区は
超高値物件があるので、これを除外すれば平均はもっと下）。
他区を見れば、世田谷区２４５万円、品川区２３７万円、新宿区２８１万円、杉並区２５４万円、
大田区２０９万円、練馬区２１０万円、中央区２６０万円、文京区２６９万円、豊島区２３８万円、
渋谷区３１７万円、目黒区２８５万円。
この水準をはるかに超えてしまった区は、販売数量を減らしどうにか高値を維持しているのが
実体です。しかし、これはその地域の将来性を奪って行きます。
購入者層は他に逃げてしまい、残るのは不動産が購入できる所得レベルに達していない賃貸層
だけになってしまいます。