23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[103: 大学教授さん]

人口が増えれば不動産価格は上がって行く。
人口が郊外に分散して、農地であった近郊、郊外の地価は上昇した。

一方現在は、
産業構造が変わって、２３区の産業のソフト化、知的産業化は続き、今さら製造業に回帰することは無い。
恐らく都心回帰は永遠に続くことになろう。
都心回帰には所得の裏付けが必要になる。他より家賃も不動産価格も高い。
住民の入れ替わりが進むとともに人口の増加が続き、住環境の良化は不動産価格の上昇を
もたらす。これは、過去の郊外と同じ現象。

[104: 匿名さん]

首都圏における中古マンション成約価格の上昇続く　　東日本レインズ


やはり、レインズは信用できますね。

[105: 大学教授さん]

１９９４年以降の地方から首都圏への流入人口推移
-16,914、-5,002、18,252、39,665、62,413、65,683、87,995、116,833、119,375、
107,941、100,862、114,688、132,033、155,150
マンション購入者の主体は、人口流入１０万人世代（上京年２００１年以降世代）に徐々に
移行していく。そして、首都圏生まれの存在感は徐々に薄れて行き、地元志向の需要もしだいに
小さくなって行く。より広範囲な選択となって行く。

[106: 匿名さん]

不動産経済研究所と不動産鑑定士ネットワークの不動産鑑定士市場賃料研究会（東京・新宿、平澤春樹代表）は28日、08年版「新築マンション・インデックス」をまとめた。それによると、07年年間の都内新築マンションの利回り（表面利回りベース）は、マンション高騰を背景に、前年比０・６ポイント下落の４・１％に低下、区市別では、墨田区が５・０％でトップ、次いで中央区と台東区が４・８％と続いた。
2008年04月30日

[107: 匿名さん]

その２３での書き込み
明らかに某氏の書き込み
いつまで大学教授を名乗るのか


No.960 by デベにお勤めさん　2008/03/20(木) 09:33

　>>959
　そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
　ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
　そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
　現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
　中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
　勇気を持った転換が必要です。

[108: 匿名さん]

新設住宅着工戸数は前年度比１９・４％減の１０３万５５９８戸で、
１９６６年度以来４１年ぶりの低水準となった。

ってのに、鼻息の荒い連中がいるのに驚き

市況はぶっ壊れたんだぜ

[109: 匿名さん]

鼻息が荒いというより

沈静化に必死なんだよ

[110: 初心者]

はじめて書き込みするものなのですが教えてください。
コミュニティサイトのいろいろな物件のものを見たのですが、
物件サイトによってこれから地価は下がるとか上がるとかまちまちでよくわからなくなってしまいました。
私自身はこれからゆっくりと下がっていくのではないかと思っていたのですが間違いでしょうか？
テレビのニュース等の受け売り的な部分を信じていたので本当の事がわからなくなってきました。

実際皆様はどうおもわれているのでしょうか？

[111: 匿名さん]

＞１１０
確かに他の物件サイトを見てみると鉄鋼価格があがってる等によって上昇するとか書いてますね。
（最近のではBEACONかな）
俺も個人的には１１０と同じく顕著ではないにしろゆっくり下がっていくと思ってます。
しばらくは地価の高い時代に土地を買ったデベの新築MSになるので、間取りが少しずつ狭くなったり、作りがちょっと荒かったり。。。。が続くのではないかと。
なのでおそらくまともな？MSが選べるようになるのって5年とかそれぐらい長いスパンで見てあげてもいいかなって思うよ。

[112: ビギナーさん２]

>>110

場所によると思います。プレミアの付くような希少価値のある一等地においては価格は、今までの騰がりすぎの調整は別にして、それほど値段は変わらないのではないかと思います。これに準ずるものとして、再開発等によって、新たな価値を生み出した土地は、むしろ騰がるかもしれません。
その一方で、駅から遠い、不便、再開発で新しい価値を生み出せないなどの場所については、下落が顕著になる可能性があります。
これらの極端な例の中間に、さまざまな状況に応じた可能性があると思います。
その意味で、土地価格全体について、論じてもしょうがないわけで、個別の土地の事情に応じて判断することが必要になります。その意味で、エンド（消費者）の選球眼も問われることになるのではないかと思います。

[113: 初心者]

１１１さん。１１２さん。
ありがとうございました。
結局マンションは立地ということがわかりました。
少し長い余裕をみて考えてみたいと思いました。
ありがとうございました。

[114: 匿名さん]

へ？？？

＞結局マンションは立地ということがわかりました。
なんで、こういう結論になるんだ？？．．．．最初に回答有りきか(笑

[115: 匿名さん]

東京駅周辺の変化はめちゃ早いよ

皇居に面した「パレスホテル」（東京都千代田区、３８９室）が、老朽化などに伴い建て替えを
計画している。０９年３月から解体工事を始め、１１年１２月に完成予定。６１年に開業した
地上９階建てのホテルは、ホテル棟とオフィス棟の各２３階建てで生まれ変わる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080501-00000015-maip-soci

[116: 住まいに詳しい人]

シティタワーズ豊洲スレが騒ぎになっているが
強気一辺倒だったスミフもとうとう折れちゃったね
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm
たぶん＠290万円でも売れないとは思うが

さぁ、これで雪崩が起きるか、どうか・・・

[117: 大学教授さん]

>>100
県境外周区に興味が無いとのお話ですが、
実は東京の縮図が県境外周区で非常におもしろい存在。

地方から上京すると、従来パターンだと、ほとんどが県境外周区の環七周辺のアパート地帯に
なり、そこが気に入って家を買う人もいれば、さらに郊外に買う人もいて、これが今まで
準郊外と郊外の人気を支えていました。
ところが、都心回帰が始まって様相は一変。
都心に向かう人がいれば、県境外周区に接する他県に移動する人と、両地域にはさまれた
比較的不動産価格が高い県境外周区は大変な苦戦になっています。
人口自体は、地方からの流入人口が増えているので、どうにか増加を保っていますが、
収入が増えて持ち家を取得する段になれば他に流出すると言う悪循環に陥っています。
実際、中古および賃貸の余剰在庫は危険水域に達しています。
解消の方策が無い今では、価格の引き下げしか道は無いのですが・・・・

[118: 大学教授さん]

>>116
豊洲に関して言えば、どこまで価格を上がられるかの話題で、まだ平和な話題だろう。
最も注目すべきは、来年春の武蔵小杉大型物件竣工にともなう人の移動だろう。
大量の人が抜ければ、そこに中古マンション、賃貸マンションの在庫の山が築かれる。
現時点でさえ、都心回帰の影響で在庫を膨らましている県境外周区が、
供給の削減だけではたして価格維持ができるのか？
私は不可能では無いかと考える。
皆さんどう考えられます？

[119: 大学教授さん]

川崎市２３区別、
都心回帰は続いているが、大田区、世田谷区からの入超が多い。
武蔵小杉の本格入居が始まればさらに拡大するだろう。
千代田区△ 40、中央区△ 119、港区△ 235、新宿区57、文京区△ 10、台東区△ 35、
墨田区△ 11、江東区△ 67、品川区475、目黒区428、大田区2 087、世田谷区1 785、
渋谷区101、中野区122、杉並区324、豊島区43、北区53、荒川区△ 59、板橋区102、
練馬区224、足立区△ 6、葛飾区92、江戸川区222、
次に川崎市が２００７年に大田区、世田谷区に与えた影響を検証しよう。
両区の他県からの入超を２００６年と２００７年と比較すると以下で、影響は明らかである。
大田区　３，６６６人増→２、９２６人増　▲７４０人
世田谷区　６，５７０人増→４，３７９人増　▲２，１９１人
大田区は地方からの上京者増である程度カバーできたが、世田谷区は逆に減数が拡大した。
大田区が地方上京者に人気があるのは、家賃レベルもあるが、東京と横浜にはさまれ、通勤に至便なためだろう。

[120: 住まいに詳しい人]

>>119
もーいいよ、人口異動と不動産価格なんて
首都圏全体レベルのマクロでなければ関係ないから

[121: 大学教授さん]

>>120
ところが違うのですよ。
首都圏全体といったレベルでは無く、結構細かく分けたブロック毎で事情は変わって行きます。

首都圏全体の人口論になれば、地方からのコンスタントな人口流入が見込める首都圏は
どこも不動産価格が上がる理屈になりますが、そうはなりません。
何故なら、不動産を購入するには一定の所得レベルが必要となり、
その所得レベルの人は限られるとともに、購入志向する地域も偏って行きます。
すなわち、価格レベルおよび住環境・将来性から判断されるので、衆目が一致するところに
需要が偏ってしまいます。それで不動産価格が下方に調整される地域が出てくるのです。

[122: 匿名さん]

>>118
武蔵小杉のスレを読むと、あちらも厳しそうですよ。
賃貸用が分譲用に変わったり、賃貸がガラガラだったり…
武蔵小杉自体が、来春にどうなりますか。