23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[610: 匿名さん]

古代地図みてみなよ　東京、浅草など周辺凄い事になってるよ

[611: 周辺住民さん]

609の地図は面白いね。
皇居を中心にして東西に分けると、東にはコンゴ（浅草橋）とアルバニア（築地）しかないね。
これが何を意味しているのか大学教授さんに聞いてみたいところだけど、専門外かな？

[612: 匿名さん]

なんだかんだいっても港区の一人勝ち。
あとは大差なしってところですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/03/60i3r201.htm

[613: 匿名さん]

人口増で「一人勝ち」と喜べるなら幸せかも(笑

面白いのは、江東区の一角だけ、その港区と同じ緑色ってことだね？

ちなみに人口増の話しなので、このスレタイとは直接も間接も関係ない。

[614: 匿名さん]

>>613

港区も爆発的に増えているのは一角だけですよ
もちろん大使館が存在しない地域です

[615: 匿名さん]

２３区だと渋谷区だけが１人負けですな！！

[616: 匿名さん]

江東区と同じだけ足立区も増えてますな。

ちなみに江東区の一角が緑なのは、港区の台場。

[617: 匿名さん]

>>615

何でだろうね？湾岸部みたいに大規模物件の新規供給がないからかしら

ちなみに港区も６−７年前までは人口減が激しくて小中学校は統廃合
されるは、商店街は壊滅状態で大変だったんだけどね。
うちの近くも駐車場だらけでしたよ。（しかも借りる人がいないので
安かった）

小さい子供がいたり、新婚家庭には月３万円配るなどの（抽選だけど）
定住策やってたんだけどもう必要ないのでしょうね。

[618: 613]

＞ちなみに江東区の一角が緑なのは、港区の台場。
あはははは！　　　港区の皆さん、失礼しました<(_ _)>

[619: 匿名さん]

世田谷に7つも大使館があるとは。

[620: 匿名さん]

ケニア大使館なんて
八雲の普通の大きな家みたいだったな

[621: 匿名さん]

ここ2-3年以内にで千代田、港区あたりにマンションを買おうと思っているのだが、今後の価格動向はどうなんでしょうか？
このまま下がり続けるなら（実際には都心はほとんど下がってなさそうだが…）買うのも悩んでしまうが、現状維持ぐらいなら買おうかなと考えてます。
まあ、実需なので、欲しければ買えって言われそうですが…

[622: 入居済み住民さん]

>>621
資産価値はあまり気にしないほうがいいですよ。新築買って住んだとたんに中古で価格０だと思っておけばいいと思います。
そんな私は、品川区のマンションを2003年に青田買いして2005年より入居しています。買った時期がよかったので、現在売りに出すと3割以上値上がりしていますが、これも資産価値を気にせずに、住みたい物件を真剣に選んだ結果だと思います。誰もが住みたがる物件なら、そんなに値下がりはしないですよ。きっと。

[623: 土地勘無しさん]

>>621
新築オンリーでしょうか？
もし中古も選択肢にあるなら、新築後１年頃と３年頃が中古に多く出るタイミングです。
マンションの専有部設備や共用部などさまざまですから、昨年と今年の竣工物件を中心に下調べを開始しておくと良いと思います。
価格は先のことなのでわかりませんが．．．．

[624: 大学教授さん]

都心部の中古マンションの成約数は対前年比でプラスが続いています。
また、３〜５千万円が占める比率も上がり続けています。

価格が安くても県境外周区、郊外は避けられ、職場に近い都心部が好まれる傾向が強まっています。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[625: 大学教授さん]

>>617
誰しも職住近接は望んでいますから、
要は、適切な価格帯で供給できるかどうかだと思います。
数では無いと言う方はいらっしゃいますが、
現実は数いないと何も変わらないのです。

団塊Ｊｒは郊外居住の首都圏出身者が多く、
都心回帰もあまり勢いが無かったですが、
これからは、地方出身の上京者が不動産市場の中心になります。
都心回帰が本格化する素地はあると思いますが、
問題は価格帯でしょう。

[626: 大学教授さん]

今の２０代は地方からの上京者比率が増えていますが、
中身は同じではありません。
２０代後半はいわゆる就職氷河世代で、地方にも職が無く、已む無く都会に出てきた人の
割合が高く恵まれていません。主に、杉並区、世田谷区と云った、県境外周区でも
賃貸アパートが多い地域に集中しています。
ところが、２０代でも前半は、就職好調時代で、若くして都心部居住の人が増えています。

実際、杉並区、世田谷区の各世代における２３区に占める比率は以下の通りで、
就職氷河期世代の比率が高くなっています。

杉並区、２３〜２５歳７．６０％、２８〜３０歳７．４２％、３３〜３５歳６．３５％、３７〜３９歳６．１６％、
世田谷区、２３〜２５歳１０．５３％、２８〜３０歳１０．８８％、３３〜３５歳１０．１５％、３７〜３９歳１０．２６％、

団塊Ｊｒが終われば次の需要は就職氷河期世代になるわけですが、地方出身者が多く都心部志向
は高いが、経済的に恵まれた人が少なく、価格に非常に敏感な世代である点に注意すべきでしょう。
このような世代を対象に販売するには、ますます適正な価格帯の維持が重要になります。

[627: 匿名さん]

就職氷河期時代に東京駅周辺の大企業に職を得た人はごく少数で、
能力に裏付けられた高給をとっている人なのでは。つまりエコノミー物件はＮＯでしょう。
氷河期には小売をはじめとした労働集約型のほうが就職先として多かったから、
むしろ職場は西側のほうが多く、職住近接を求めるとおのずと西よりの、
エコノミー地域になるでしょう。新線開通など新たなムーブメントも萌芽しています。

[628: 匿名さん]

新線開通と言っても、副都心線で便利になるエコノミー地区は
成増や埼玉ですよ。

[629: 大学教授さん]

>>627
実際、就職氷河期上京の人たちは世田谷区、杉並区といった県境外周区でもアパートストックが
多い地域に集積している。しかし一方では、５年前に比べ都心部の居住比率も増やしている。
ご指摘に通り、この世代の所得格差は大きく、高給の者は都心部居住を始め、低所得の者は
県境外周区の賃貸アパートにそのまま住む形になって、居住形態に格差が広がっている。

また、親の代からの首都圏在住、就職氷河期世代は、親が地価高騰後の住宅取得となった為、
超郊外自宅者が多い。当然だが、団塊Ｊｒ以上に都心部居住＝職住近接への憧れは大きいが、
親の援助も団塊の世代のようには行かない。
一方では親元に近い居住を求める者も出てくるので、今後は超郊外の安価な戸建の購入者が増える
かもしれない。