23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[550: 匿名さん]

>５４９
拝金主義者の豚、資本家の犬め・・・なむあみだぶ。

[551: とおりすがり]

548さん
老後、戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能。
であれば、戸建てを購入し、老後にマンションに移るのがベストかも。

[552: 匿名さん]

>>551　　>戸建てを処分してマンションに移ることは出来ても、その逆は不可能

可能か不可能かは、戸建てもマンションもどの地域のどのレベルのものかによるのでは。

[553: 匿名さん]

老後に一戸建てを買うなら、建て売りですかね。
本格注文住宅にするには打ち合わせや好みの手直しにかなりの手間暇が掛かりますよ。
で、建て売りに住むのならマンションから移り住むメリットが大きいとは思えませんが…

[554: 匿名さん]

老後に備えて住み替えるなら都心で駅に近く治安の良いところという選択肢に落ち着く気がする。優良な中古マンションの低層階を購入してバリアフリーに全面リフォームというのがコストパフォーマンス的にベストでは。

[555: 匿名さん]

都心の低層階など買ったら日が入らないで気がめいりそうですね。やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

[556: 匿名さん]

墨田区押上に建設予定の電波塔、仮称「新東京タワー」の届出が３月13日に都庁に提出された。建築物の名称は「業平橋押上地区開発計画（新タワー）（仮称）」である。新タワーは仮称で、４月からネーミングの全国投票が始まっている。
建築主は東武鉄道（株）、新東京タワー（株）の２社で、計画に係る施設の延面積は22万9812㎡、高さは最高で610m、地上32階・塔屋2階、地下3階で工事着工予定日は2008年7月1日、竣工予定は2011年12月末である。
タワー建設決定以降、押上地区は不動産の先行取得が行われており、中古マンションの価格も築年数の浅いマンションは販売当時と変わらない価格ないしは分譲価格を上回る価格で取引されておりタワーバブルとも評されている。
http://www.tdbbs.co.jp/ci_200803.html

[557: 匿名さん]

＞やはり老後を考えると鎌倉あたりで波が聞こえる場所で平屋で住みたい。

私は房総派だな。
50歳でリタイアし、都心のマンションは人に貸す。
ローンを終えたマンションが生み出すキャッシュフローは、お小遣いには十分すぎる。
温暖な房総に自分好みの平屋建てを建て、
だだっ広い庭で健康のために家庭菜園でもしていたい（なにしろ房総の土地は坪数万円だからね）。

朝は犬を連れて海岸でも散歩し、好きな時には車で１時間ちょいの東京へ出て、気が向けば海外長期旅行でもしていたい。

[558: 匿名さん]

>タワーバブル

バブルである以上、押上地区は
将来の価格崩壊が既に予見されているのですね。

[559: 匿名さん]

アーリーリタイアメントしたい人ってやっぱり金融とか？
仕事は面白くないの？単にアメちゃんの真似？

[560: 匿名さん]

>>550
何をいまさら当たり前だろ！
「マンションは住み代え前提、＊＊＊は戸建」とバトル板で決着ついただろ。
最悪なのは貧乏なのに年収の５倍以上３５年でマンション買った奴。


・・・・てかスレ違いだろ（＾＾　　俺もか

[561: 匿名さん]

うちのタワーもお年寄りの夫婦意外と多いですね。２、３割くらいでしょうか。

老後は自然の中でのんびり過ごしたいと言って、逗子あたりに別宅まで買っていた知人
も、３年くらい前に都心のタワーに住み替えたのでいろいろ話を聞くと、週２、３回通う
病院が遠いなどいろいろ不便だったとのこと。

若いころはあまり意識しないけど、歳をとると、いい病院が近くにないのは不便だし
不安みたいです。金持ちほど健康に気を遣うようで、その知人は週２回タクシーで
聖路加通いだそうです。

また都心のタワーに住み替えてから、逗子の時は年２回くらいしか来てくれなかった
子供たちが月１，２回遊びにくるようになったと、喜んでました。

[562: 大学教授さん]

地方からの上京は続くものの、国内少子化にともなう上京者の絶対数減少。
団塊Ｊｒの購入一巡による需要減。
これらの影響は、地元需要に頼る傾向が強い、郊外および県境外周区に色濃く出る。

例えば、２３歳から２５歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①世田谷区▲５５３８人②杉並区▲３２５５人③江戸川区▲２４８１人
④足立区▲２３７７人⑤板橋区▲２１９０人
また、２８歳から３０歳の人口を５年前と比べ、大きく減少した区は
①江戸川区▲８４１６人②足立区▲７４３１人③練馬区▲５１６７人
④葛飾区▲４９６８人⑤板橋区▲４５３９人

このような環境下で坪単価を上げれば、郊外および県境外周区の販売数が減るのは当然と言えよう。
全体的な需要が減る中で、都心部への集中傾向はより色濃くなって行くと予想される。

[563: 匿名さん]

>>561

佃のタワーに住んでるけど、
聖路加が評判ほど良い病院かは疑問。
親切ではあるけどね。

[564: 大学教授さん]

首都圏少子化の影響が加速度的に表面化して行く中で、
不動産産業における、地方からの上京者のプレゼンスは年々高くなって行く。
国家公務員単身者用の社宅が都心部湾岸に集約される動きもあり、
全体として、２０代前半層の都心部志向は年々高くなると予想される。

５年前に比べて２３〜２５歳シェアを増した区と減らした区。
千代田＋0.10、中央＋0.19、港＋0.20、新宿＋0.16、文京＋0.14、台東＋0.05、墨田＋0.21、
江東＋0.19、品川＋0.17、大田＋0.32、中野＋0.07、豊島＋0.10、荒川＋0.11、練馬＋0.15、
２３〜２５歳シェアを減らした区
目黒▲0.16、世田谷▲0.70、渋谷▲0.22、杉並▲0.32、北▲0.12、板橋▲0.13、足立▲0.20、
葛飾▲0.15、江戸川▲0.17、

[565: 匿名さん]

大学教授さん、豊洲の新築物件価格が頭打ちしましたが、今後の城東湾岸はどうなっていくと
考えますか？
・城東湾岸の今後の新築価格の動向
・城東湾岸の中古価格の動向
・城東湾岸部への人口の推移

[566: 大学教授さん]

>>565
２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

すなわち、大量の高価格物件を売るには平均坪単価で２７０万円が限界に近いと考えて良さそうだ。
これから大量販売が予想される中央区、江東区、川崎市中原区は自ずと坪単価で２７０万円
前後となり、約１万戸に相当する需要を食い合うことになるだろう。
大量供給地域での坪単価３００万円超えは非現実的である。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2007syuto.pdf

[567: 大学教授さん]

中古価格については４０００〜５０００万円のレンジだろう。
また、この価格帯が売れ筋でもある。

人口推移については、
価格設定に間違いが無ければ、利便性重視の時代の流れから粛々と売れ、
販売戸数に相当する人口が年々増加して行く。
２３区では中央区と江東区の人口が大幅に増加して行くだろう。

[568: 匿名さん]

ということは、上限坪２７０万レベルの集積地域となるわけですね。
居住者の収入レベルも自ずと均一化されてきますので、消費行動も均一化され、
例えばこのエリアに投資する外食産業は、ファミレス、チェーン居酒屋中心になりますよね。
このような魅力の感じられない街に人は集まってきますか？

[569: 大学教授さん]

>>568
マンション地域であるから、お屋敷街の様にはならない。
坪単価平均２７０万円とし、後はその広さによって価格が異なる形だろう。
５０ｍ２だと４０００万円
８０ｍ２だと６５００万円
１００ｍ２だと８０００万円
２００ｍ２だと１億５千万円
このような感じで、それが購入できる年収層が混在することになる。

都心に勤務する人たちも、年齢、タイトルによって年収は異なるが同じビルで勤務している。
これらの人々が食事をしたりショッピングをしたりし、都心のバライティーに富んだ商業施設が
成り立つ。まさしく、これと同じ事だろう。